這是狄更斯筆下的時(shí)代與“雙城”，放至如今，同樣也反映著這個(gè)悲喜交加的房地產(chǎn)行業(yè)。

近兩年，在嚴(yán)監(jiān)管政策調(diào)控下，不少開發(fā)商出現(xiàn)了融資難、銷售難、盈利難等問題，暴雷消息頻頻傳出。但危與機(jī)永遠(yuǎn)并存，當(dāng)行業(yè)的生存邏輯發(fā)生了本質(zhì)改變，房企紛紛找尋第二曲線，于是，商業(yè)地產(chǎn)成為了這個(gè)時(shí)代的香餑餑，更成為了各家房企布局的主力賽道。

但在商業(yè)地產(chǎn)這一賽道上如何“活下去”，如何“跑更快”，都成為當(dāng)下企業(yè)重點(diǎn)考量的問題。

在李廷兵看來，金輝商業(yè)加速奔跑的底氣源于其多重競爭力，而這些競爭力主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：其一，在營項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)；其二，資金狀況良好；其三，城市綜合體能力；其四，金輝的建造能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，金輝商業(yè)采用“產(chǎn)住商一體化”的開發(fā)模式，打造高端寫字樓+購物中心+公寓+品牌酒店+住宅大社區(qū)為一體的“金輝城市綜合體”格局。

這種寫字樓、購物中心、酒店等多重業(yè)態(tài)協(xié)同的模式，也為金輝帶來了穿越周期的實(shí)力。

“多業(yè)態(tài)可以是市場的晴雨表，同時(shí)也會(huì)分?jǐn)傄欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)?！崩钔⒈嬖V我們，在疫情期間，購物中心受到的沖擊最大，很多商場都關(guān)門了，但是寫字樓是正常營業(yè)的。去年金輝商業(yè)在北京的寫字樓收入、出租率都有一定的增長，這樣可以平衡市場的一些挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

就購物中心而言，金輝商業(yè)打造了區(qū)域型購物中心及鄰里型商業(yè)兩條產(chǎn)品線。兩條產(chǎn)品線覆蓋了多重客群，區(qū)域型產(chǎn)品主打年輕家庭客群和年輕時(shí)尚的消費(fèi)客群，李廷兵認(rèn)為，“目前，最好做的生意還是要做年輕人的生意”。

而社區(qū)型項(xiàng)目主要是做周邊家庭的消費(fèi)，包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費(fèi)：“未來老年的消費(fèi)也是挺強(qiáng)的，因?yàn)楫?dāng)我們這代人再過十幾年退休之后，消費(fèi)力還是挺旺盛的，這可能是接下來的一個(gè)變化。”

事實(shí)上，除了產(chǎn)品，服務(wù)和運(yùn)營同樣是商業(yè)地產(chǎn)很重要的一步，但對(duì)于服務(wù)，李廷兵告訴我們：“要回歸初心。”

在他看來，每一個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)和運(yùn)營要從最前端考慮，這里要打造什么產(chǎn)品，要做什么樣的定位？從最前段考慮到最后端。

短短一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，我們從行業(yè)聊到金輝商業(yè)，從項(xiàng)目定位、招商聊到運(yùn)營與退出，臨近尾聲，李廷兵感概道：“現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)的成熟度和飽和度已經(jīng)達(dá)到了一定的階段，所以，接下來商業(yè)地產(chǎn)還是要做差異化細(xì)分，要真正回歸到消費(fèi)者的需求上，這才是接下來的核心?！?/p>

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：隨著疫情防控常態(tài)化，外部環(huán)境和政策也發(fā)生了深刻的變化，中國商業(yè)地產(chǎn)如何在此間尋找突破和革新？

李廷兵：我做商業(yè)地產(chǎn)20年時(shí)間，第一次遇到這么復(fù)雜的疊加情況。

疫情是一個(gè)方面，還有之前一直在說的線上對(duì)于實(shí)體的影響，這些都還是存在的。同時(shí)，國家為了行業(yè)的規(guī)范，也出臺(tái)了一些調(diào)控的政策，加上經(jīng)濟(jì)和行業(yè)有一些重組的因素，幾個(gè)問題疊加，給商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響還是挺大的。

接下來需要1-2年的時(shí)間，才能把握規(guī)律，尋找新的突破方向。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因?yàn)橐咔?，大量消費(fèi)需求從海外回流國內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)如何抓住這個(gè)機(jī)會(huì)？從長遠(yuǎn)觀察，企業(yè)如何適應(yīng)國內(nèi)消費(fèi)需求升級(jí)與改變的狀況？未來這個(gè)趨勢會(huì)怎么發(fā)展？

李廷兵：去年疫情暴發(fā)以來，出國減少，重奢的消費(fèi)是有很大的增長的，海外代購、出國購買這方面一大部分都轉(zhuǎn)向了國內(nèi)。但奢侈品消費(fèi)之前在國內(nèi)都是有的，只是業(yè)績沒有那么好，因?yàn)橐咔榈脑蚧亓鞯絿鴥?nèi)。

從重奢的角度看，畢竟奢侈品店的開店數(shù)量還是有限的，所以我覺得這個(gè)機(jī)會(huì)可能也是有限的，并非對(duì)每個(gè)開發(fā)商來講都有機(jī)會(huì)。

另外，這部分消費(fèi)對(duì)消費(fèi)人群的購買力有很高要求，還有待觀察。我覺得消費(fèi)升級(jí)不是說在客單價(jià)上的升級(jí)，未來的消費(fèi)升級(jí)還是怎么樣提供一些品質(zhì)的升級(jí)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝商業(yè)有比較多標(biāo)桿性項(xiàng)目，您覺得之后如果要發(fā)展分年齡段的需求，該怎么定位呢？

李廷兵：目前，最好做的生意還是年輕人的生意，所以可以看到很多購物中心的定位基本上是35歲以下的消費(fèi)客群。

我們的主流產(chǎn)品如金輝廣場，作為城市區(qū)域級(jí)的產(chǎn)品，主打做年輕家庭客群，包含年輕時(shí)尚的消費(fèi)客群。

社區(qū)型的金輝里項(xiàng)目是做周邊家庭的消費(fèi)，圍繞著周邊兩三公里范圍內(nèi)的家庭，他們所處的年齡階段，包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費(fèi)。

未來老年消費(fèi)也是挺強(qiáng)的，因?yàn)楫?dāng)我們這代人再過十幾年退休之后，消費(fèi)力還是挺旺盛的，這可能是接下來的一個(gè)變化。

我們的布局60%-70%屬于城市區(qū)域級(jí)項(xiàng)目，30%-40%左右是屬于社區(qū)鄰里型商業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：越來越多房企加入商業(yè)賽道，金輝商業(yè)有規(guī)模焦慮嗎？

李廷兵：金輝商業(yè)目前持有項(xiàng)目接近200萬平方米，有80萬平方米處于運(yùn)營期，另外有100多萬平方米正在籌備中。

未來5年的主要任務(wù)，是把在手項(xiàng)目的開業(yè)工作做好，在此基礎(chǔ)上，我們還會(huì)獲取一些比較優(yōu)質(zhì)的地塊，增大持有的量?！?/p>

新增項(xiàng)目主要是自己拿地在建的，收并購的模式我們會(huì)考慮。現(xiàn)在在北京、上海等一線城市也在看一些綜合體項(xiàng)目，因?yàn)槲磥砟玫睾托陆ǖ臋C(jī)會(huì)越來越少了，所以收并購、城市更新，都是未來的機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在存量高競爭時(shí)代，金輝商業(yè)的核心競爭力是什么？

李廷兵：我們目前在營項(xiàng)目都是比較優(yōu)質(zhì)的，沒有不良資產(chǎn)，這是一個(gè)方面。

第二，金輝集團(tuán)資金情況比較良好，在三道紅線方面，我們是為數(shù)不多保持三條都在綠檔的企業(yè)之一。做商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金和資金成本的要求是比較高的，我們的資金成本從去年7%下降到百分之六點(diǎn)幾，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)也是很大的支撐。

第三，金輝有做城市綜合體的能力。我們除了做購物中心之外，還做寫字樓和酒店，在多業(yè)態(tài)方面有競爭力。

很多開發(fā)商做商業(yè)是不碰寫字樓的，酒店也被迫在做，但是金輝很早就在北京布局了金輝大廈，現(xiàn)在經(jīng)營情況也是比較好的。在西安、重慶都有寫字樓，在很早就進(jìn)行了多業(yè)態(tài)的布局。

今后在城市的規(guī)劃、政府的要求上面，對(duì)于城市綜合體的要求會(huì)越來越高，如果有多業(yè)態(tài)的能力，我覺得是我們競爭的優(yōu)勢。

第四，金輝的建造能力比較強(qiáng)，包含自身的建造成本控制能力也比較強(qiáng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：除了購物中心、街區(qū)商業(yè)、底商等，公司還打造了寫字樓、酒店等多種商業(yè)形態(tài)，這些不同的業(yè)態(tài)如何發(fā)揮協(xié)同作用？

李廷兵：多業(yè)態(tài)可以反應(yīng)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，同時(shí)可以分?jǐn)傄欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)。

比如說寫字樓，是To B的，通過寫字樓可以看到各個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況，購物中心是To C的，就可以看到消費(fèi)者的一些情況，酒店To B和To C都有的，也可以反映出經(jīng)濟(jì)、人員往來的情況。

在疫情期間，購物中心受到的沖擊最大，很多商場都關(guān)門了，但是寫字樓是正常營業(yè)的。去年金輝在北京的寫字樓收入、出租率都有一定的增長，這樣可以平衡市場的一些挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝的商業(yè)項(xiàng)目基本都是持有型重資產(chǎn)項(xiàng)目，有沒有考慮過輕資產(chǎn)模式？

李廷兵：我們肯定會(huì)考慮輕資產(chǎn)，但是我認(rèn)為不是每個(gè)開發(fā)商都有這個(gè)規(guī)劃或者能力去做輕資產(chǎn)。因?yàn)檩p資產(chǎn)是屬于市場的管理輸出，未來會(huì)在市場上形成幾大家。

實(shí)際上，商業(yè)輕資產(chǎn)是這幾年才開始，原來并沒有人提。但是寫字樓的輕資產(chǎn)一直在做，比如說五大行，還有本地一些代理公司都在做輕資產(chǎn)，慢慢就會(huì)形成一個(gè)聚合的效應(yīng)，形成一些比較大的輕資產(chǎn)服務(wù)公司。

目前房地產(chǎn)公司做輕資產(chǎn)服務(wù)，我認(rèn)為是過渡期的一種形式，未來還是會(huì)走向規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：當(dāng)下，大家都說商業(yè)地產(chǎn)最缺的就是人才，您怎么看這個(gè)觀點(diǎn)？

李廷兵：在一個(gè)行業(yè)越困難的時(shí)候，人才的作用才會(huì)發(fā)揮出來。

就像現(xiàn)在的住宅市場一樣，國家在進(jìn)行一些調(diào)控和規(guī)范，之前在戰(zhàn)略上有些偏差的公司，它遇到的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。

接下來這個(gè)市場會(huì)越來越規(guī)范，競爭力就體現(xiàn)在產(chǎn)品和服務(wù)上，但是產(chǎn)品和服務(wù)恰恰對(duì)人才的要求又是最高的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：消費(fèi)升級(jí)、同質(zhì)化競爭、電商沖擊的影響，是否增加了運(yùn)營的難度？金輝商業(yè)在運(yùn)營方面有哪些應(yīng)對(duì)策略？

李廷兵：要做好產(chǎn)品和服務(wù)，前提還是要把項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，我是做哪一撥客群的生意，客群定位只要清楚了，我覺得這個(gè)產(chǎn)品，包含后期的服務(wù)都可以延續(xù)下來。

但是如果在前期的項(xiàng)目定位上出現(xiàn)了偏差，我覺得是談不上產(chǎn)品和服務(wù)的，有可能這個(gè)產(chǎn)品就完全不被市場所接受，更沒有后續(xù)的服務(wù)。

一個(gè)項(xiàng)目還是要反推到最前端，還是要回歸初心，這是第一步。第二步才是我們怎么樣去打造這個(gè)產(chǎn)品，怎么樣去提供服務(wù)。

也包含業(yè)態(tài)的規(guī)劃，比如說現(xiàn)在的超市都發(fā)生了一些變化，原來在購物中心里邊都是七八千平米，甚至有1萬平米的大超市，在疫情之后，每個(gè)商超都開展起了配送服務(wù)，所以我們的超市面積差不多都是在三四千平米的規(guī)模。

因?yàn)槲磥砜梢苑旨?jí)，比如說有大型的超市，有購物中心周邊配套客群的中型超市，還有社區(qū)店的配送，還有直接由倉儲(chǔ)直供的采購倉的方式。供應(yīng)鏈的方式現(xiàn)在越來越多元化，在整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃上，和原來也會(huì)發(fā)生一些變化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金輝的項(xiàng)目基本布局一線城市和強(qiáng)二線城市，在您看來，一線城市之外，二三線，乃至三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里？

李廷兵：三四線還是要謹(jǐn)慎，城市布局第一是都市圈的輻射。以長三角為例，上海、南京、蘇州對(duì)周邊的輻射是很強(qiáng)的，特別是高鐵又非常發(fā)達(dá)，從江蘇一些地市去到上海比較方便，所以這些地方的一些中高端消費(fèi)會(huì)到上海、杭州，會(huì)流失掉，這是確確實(shí)實(shí)存在的。

第二是之前有一些開發(fā)商已經(jīng)提前布局到三四線，已經(jīng)占了比較好的口岸、位置，體量做得也是比較大的，他們搶占了一些先機(jī)。

第三，三四線城市的勞務(wù)輸出量還是很大的，人員外流量是比較大的，所以本地客群消費(fèi)力在目前來看還是比較有限的。

基于這幾個(gè)方面，我覺得三四線城市在體量、定位上要做一些差異化，包含在產(chǎn)品的品質(zhì)上要做一些差異化，不能做大而全，要針對(duì)每個(gè)城市、每個(gè)區(qū)位去做一些差異化的產(chǎn)品，包含定位、體量、空間格局，都要做一些差異化，我覺得這樣才會(huì)有競爭力。

另外，電商的沖擊對(duì)一線城市影響不是很大，但是對(duì)三四線城市的影響很大。

現(xiàn)在一線城市做了很多差異化，很多體驗(yàn)的業(yè)態(tài)，那是當(dāng)人的精神需求和經(jīng)濟(jì)需求到達(dá)一定階段之后，另外一個(gè)層面的追求，如果是在剛需的三四線城市，可能還沒到達(dá)那個(gè)程度。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您在商業(yè)地產(chǎn)也做了20多年了？

李廷兵：20年，2000年初就開始做。勇氣就是要敢于做決定，耐心就是要能夠扛得過周期，不像做住宅開發(fā)，它是來快錢的，一兩年開發(fā)，一個(gè)樓盤賣完之后，掙幾個(gè)億就走了，邏輯完全不一樣。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：回看20年時(shí)間，您覺得中國商業(yè)地產(chǎn)最大的變化是什么？

李廷兵：實(shí)際上，現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)的成熟度和飽和度已經(jīng)達(dá)到了一定階段，所以接下來商業(yè)地產(chǎn)還是要做差異化細(xì)分，要真正回歸到消費(fèi)者的需求上，這才是的核心。

如果從政府端加上開發(fā)商這一端，我們都去做一些差異化的產(chǎn)品，思考怎么樣匹配消費(fèi)者的需求，這個(gè)市場才會(huì)逐步走向規(guī)范化，而不是像現(xiàn)階段，還是屬于“大魚吃小魚”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 李廷兵與觀點(diǎn)對(duì)話：金輝商業(yè)的生意與初心