根據(jù)法律規(guī)定，購房者面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時除正常申報債權(quán)外，主要可以提出兩大訴求。第一種是行使取回權(quán)，即把已經(jīng)購買的房屋在房地產(chǎn)企業(yè)或者管理人的手中取回，并完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得所購買房屋的所有權(quán)。第二種是若出現(xiàn)無法主張取回權(quán)的情形時，涉及到購房人優(yōu)先受償權(quán)訴求的行使。筆者將從購房者的角度羅列出購房者在面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的不同情境之下，如何運(yùn)用法律賦予的權(quán)利選擇其權(quán)益的最大化。（相關(guān)案例可參考：2014年最高人民法院在針對山東省高級人民法院處置濟(jì)南采石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)中認(rèn)可了山東省高院在房屋已建成情形下購房人的房屋取回權(quán)與在房屋未建成時購房人的優(yōu)先受償權(quán)）。

（一）取回權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)則分析

1. 購房者行使取回權(quán)的法律依據(jù)：

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條規(guī)定，“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，該財產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外?！痹摋l的設(shè)定主要是基于公平原則的考量，對于破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋若屬于購房者的財產(chǎn)，其不得用購房者的財產(chǎn)清償自己的債務(wù)。即取回權(quán)所對應(yīng)標(biāo)的物是所有人而不是債務(wù)人，它只是被債務(wù)人占有，房屋的所有權(quán)人可以在破產(chǎn)受理后到破產(chǎn)程序終結(jié)前，向取回權(quán)的義務(wù)主體（債務(wù)人或者管理人）行使取回權(quán)。

雖然我國《民法典》物權(quán)編第209條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)當(dāng)以登記為生效要件，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（法釋{2002}23號）第71條第5項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，在關(guān)于特定物買賣中雖然還沒有發(fā)生權(quán)利的事實(shí)變動但向?qū)Ψ揭呀?jīng)完全支付對價的特定物不再屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。購房人的權(quán)利性質(zhì)雖然為債權(quán)非物權(quán)，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前購房人已經(jīng)支付全部購房款的，這種情況應(yīng)當(dāng)屬于購房人已經(jīng)履行完畢自己的義務(wù)，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財產(chǎn)，管理人此時并不能行使是否履行合同的選擇權(quán)。此外，該項(xiàng)規(guī)定還認(rèn)為尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已經(jīng)實(shí)際交付的房屋不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。該規(guī)定考慮到房屋的實(shí)際交付與辦理產(chǎn)權(quán)登記在現(xiàn)實(shí)中存在時間差，實(shí)際交付后未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是由于房地產(chǎn)開發(fā)商造成的。

2.購房者行使優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)：

根據(jù)《民法典》合同編第807條規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（以下簡稱“《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》”）規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不能對抗已支付全部或者大部分購房款的購房者。但是在此項(xiàng)規(guī)定中對于消費(fèi)購房者的概念和大部分款項(xiàng)的概念并沒有標(biāo)準(zhǔn)化的界定，在司法實(shí)踐中，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋{2015}）（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第29條將支付超過合同約定價款的50%認(rèn)定為已支付大部分購房款。這一規(guī)定的法理是基于消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)?！秲?yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中明確只有消費(fèi)型購房者才能被稱為“消費(fèi)者”（適用有關(guān)《消費(fèi)者保護(hù)法》的規(guī)定），將用于經(jīng)營的購房者和用于投資的購房者排除在了消費(fèi)者范圍之外，不享有優(yōu)先受償權(quán)。其次，在法院的查封之前已簽訂合法有效的購房合同，并且合同一直持續(xù)有效至法院受理破產(chǎn)之后；第三，所購的商品房系用于居住且買受人名下無其他可居住的房屋，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要；最后要求已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

（二）購房者在不同情形下行使權(quán)利的路徑選擇

1.購房者行使取回權(quán)的具體情形：

根據(jù)購房者訂立合同時的根本目的，首先，行使取回權(quán)是對購房者最有利的救濟(jì)途徑。在行使取回權(quán)時，需要購房者提供證明享有房屋所有權(quán)的權(quán)力外觀證據(jù)。我國《民法典》第209條規(guī)定：“除法律另有規(guī)定以外，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需經(jīng)法定登記才能產(chǎn)生效力。”但在商品房預(yù)售過程中，有三種法定的“登記”形式，第一種為預(yù)售登記備案；第二種為預(yù)告登記；第三種為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。但是前兩種登記形式，管理人的選擇權(quán)并不當(dāng)然的受到影響，管理人仍然享有較大的裁量權(quán)選擇解除或者不履行合同，購房人的取回權(quán)仍會受到較大的阻礙。在實(shí)踐中，大多數(shù)購房人未被實(shí)際交付房屋，也未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，當(dāng)然無法提供房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的證據(jù)。因此，筆者主要分為以下情形討論購房者行使取回權(quán)利的維權(quán)路徑：

首先，對于已付清全部房款，但是尚未交付或者尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購房者。若是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不履約導(dǎo)致的，則購房者可以根據(jù)上述的法律依據(jù)，要求管理人認(rèn)可自己已支付全款房屋的取回權(quán)，并向其履行交付房產(chǎn)及配合辦理不動產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務(wù)。（相關(guān)案例可參考：2014年北京市第一中級人民法院針對楊飛與英嘉公司判決的房地產(chǎn)所有權(quán)的歸屬一案）由于取回權(quán)所針對的標(biāo)的物不歸債務(wù)人所有，該標(biāo)的物不能通過拍賣等變價方式用于對債權(quán)人的清償，因而取回權(quán)人在行使權(quán)利的過程中無需經(jīng)過債權(quán)申報程序，只需和管理人協(xié)商一致便可對標(biāo)的物進(jìn)行取回。因此，相較于其他債權(quán)人在破產(chǎn)程序中以貨幣方式獲得清償而言，是一種最有效實(shí)現(xiàn)合同根本目的的方式。

其次，對于未付清全部房款的購房者權(quán)利。即使這類購房者已經(jīng)辦理了預(yù)售登記或者預(yù)告登記的，由于購房者在《商品房買賣合同》中未完成所規(guī)定付清全部房款的義務(wù)，則債務(wù)人相對應(yīng)的也不會承擔(dān)交付房產(chǎn)的義務(wù)，管理人仍然擁有行使解除合同或繼續(xù)履行合同的法定權(quán)利。根據(jù)司法實(shí)踐中的一般做法，合同解除后，購房者所支付的購房款僅能在破產(chǎn)程序中作為債權(quán)參與分配，但購房者也并不一定無法實(shí)現(xiàn)對房屋所有權(quán)的取得，基于社會因素的考慮，購房者作為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中人數(shù)占比最大的債權(quán)人群體，管理人為了消化矛盾、減少維穩(wěn)等問題，往往會對購房者的購房目的、付款比例、占有和生存權(quán)保障等各個因素綜合考慮，再決定是繼續(xù)履行合同還是直接解除合同。

因此，在破產(chǎn)程序中，所有權(quán)的變動公示并不是認(rèn)定房屋取回權(quán)的唯一依據(jù)，司法實(shí)踐中以債權(quán)為權(quán)利基礎(chǔ)的取回權(quán)也普遍存在。另外，購房人還可依據(jù)已經(jīng)送達(dá)的拍賣、變賣成交裁定或以物抵債裁定等主張取得房屋的所有權(quán)。

2.購房者行使優(yōu)先受償權(quán)的具體情形：

若購房者請求取回房屋所有權(quán)的維權(quán)途徑落空，不能繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，此時根據(jù)合同的相對性，購房者只能要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，在破產(chǎn)程序啟動后向管理人進(jìn)行債權(quán)的申報。但在實(shí)踐中，普通債權(quán)往往清償比例很低，法律基于對購房者生存發(fā)展權(quán)等社會因素的考量，會賦予消費(fèi)購房者以優(yōu)先受償權(quán)來主張債權(quán)，根據(jù)購房者的不同情況可以分為以下幾種類型主張權(quán)利：（相關(guān)案例可參考濟(jì)南中院的彩石山莊案。此案首次提出了“購房者優(yōu)先受償權(quán)”的概念）

首先，購房者已經(jīng)付全款，但房屋未完成交付也未完成產(chǎn)權(quán)登記，且行使取回權(quán)無果，購房者可以依據(jù)《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》對已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格，所付全款房屋是特定物、房屋不屬于房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)、購房者已對該房屋享有物權(quán)期待為由，要求管理人退還購房款并要求優(yōu)先受償。（相關(guān)案例可參考：山東省高級人民法院做出的濟(jì)寧金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、滿順利房屋買賣合同糾紛判決書）。

其次，購房者僅支付了部分購房款，甚至只支付了最低的兩成到三成的首付款，房地產(chǎn)企業(yè)并未交付房屋，也未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。若主張取回權(quán)無果后，主張優(yōu)先受償權(quán)可能會遇到以下情況：

第一種情形是若管理人主張履行合同，則購房人需要繳清剩余全部的房款。由于在破產(chǎn)程序啟動以后繳納，此時的剩余房款實(shí)則成為了全體債權(quán)人的共益?zhèn)鶛?quán)。如果最終房屋還是由于種種原因不能被購房者取回，購房者所給付的該部分價款可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定優(yōu)先于普通債權(quán)受償。

第二種情形是若管理人決定解除合同，購房者能否主張優(yōu)先受償權(quán)的問題。我國法律僅明確了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)以及其他債權(quán)，而對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購房人之間的優(yōu)先順位并未提及。但是根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》規(guī)定，與支付了大部分款項(xiàng)的購房者相比，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)在其后。但同時對其消費(fèi)者購房人做出了嚴(yán)格的限定。如果購房者不滿足法律所規(guī)定的條件，則不享有優(yōu)先受償權(quán)。如購房的目的為經(jīng)營或投資，名下不只擁有一套用于居住的房屋，在雙方完成合同的簽訂之后房產(chǎn)開發(fā)商未為其辦理過戶登記手續(xù)，根據(jù)我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時，只能依據(jù)《商品房買賣合同》主張退還房款，承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）對消費(fèi)購房人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存疑

享有優(yōu)先受償權(quán)所指向的買受人并不是所有的購房人，而是以消費(fèi)者為目的的購房人。但在實(shí)踐中存在著各種復(fù)雜的因素導(dǎo)致法院在區(qū)分消費(fèi)購房人時仍存在欠缺。

首先，目前的法律及相關(guān)規(guī)定對于消費(fèi)購房人在購買房屋時的需要為生活居住這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在爭議。第一，購房人的住房需求不一定是一套房屋就可以滿足的，特別是隨著國家三胎政策的開放，家庭成員的增加，二次購房也是未來生活的需要，但是在實(shí)踐中確實(shí)存在著被無法認(rèn)定為生活居住所購買的可能性。第二，購房人購買房屋時的目的不一定是此時居住的需要，許多家庭會為了孩子未來而提前購房，但他們也難以被認(rèn)定為消費(fèi)購房人。

其次，對于消費(fèi)購房人名下沒有房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也存在爭議。第一，購房人在被他人借用身份購房后其名下是存在房屋的，而后再為其自己居住需求購買房屋時反而會因名下有房屋而難以被認(rèn)定為消費(fèi)購房人。第二，即使購房人的名下沒有其他房產(chǎn)，但其購買房屋的目的是為了投資進(jìn)行炒房，這便成為了投機(jī)者利用的工具。

（二）消費(fèi)購房人的合同繼續(xù)履行請求權(quán)的適用困境

1.消費(fèi)購房人的合同繼續(xù)履行請求權(quán)與個別清償存在沖突。

法律賦予消費(fèi)購房人優(yōu)先權(quán)利是出于對百姓生存居住權(quán)的保護(hù)，但與此同時必然會侵犯到其他債權(quán)人的利益。因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》賦予管理人了對雙方均為履行完畢的合同繼續(xù)履行或者解除的權(quán)利，而《執(zhí)行異議批復(fù)》的規(guī)定無疑是加重了債務(wù)人的負(fù)擔(dān)。因此，從宏觀角度來看，這種對債權(quán)平等性原則的突破更為深遠(yuǎn)的影響是在購房人優(yōu)先權(quán)之后的債權(quán)人，為了避免這種無形風(fēng)險會提出更為嚴(yán)格的融資施工條件，如建設(shè)工程承包方會將付款時間提前，銀行會嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款并提高利率，這樣使原本就融資難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金鏈惡性循環(huán)的困境。

2.消費(fèi)購房人的合同繼續(xù)履行請求權(quán)中法律適用的困境

目前我國對購房人權(quán)益保護(hù)的規(guī)定沖突分散，購房人破產(chǎn)程序中能夠行使的權(quán)益在理論與實(shí)踐中存在著差異?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第18條賦予了管理人對雙方均未履行完畢合同的履行選擇權(quán)。而消費(fèi)購房人合同繼續(xù)履行請求權(quán)的批復(fù)和規(guī)定僅僅是司法解釋或個案的回復(fù)，其法律位階明顯低于《企業(yè)破產(chǎn)法》。

3.消費(fèi)購房人的合同繼續(xù)履行請求權(quán)在實(shí)踐中適用的困境

雖然在司法實(shí)踐中法院處于向弱勢傾斜以及以防止極端事件發(fā)生的目的支持消費(fèi)購房人繼續(xù)履行合同的請求權(quán)，同時管理人也愿意繼續(xù)履行合同，但是實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中存在的待履行合同較多，造成破產(chǎn)企業(yè)重整融資困難，重整失敗時也難以轉(zhuǎn)讓，復(fù)工續(xù)建無法進(jìn)行，最終消費(fèi)購房人獲得房屋所有權(quán)的目的也難以實(shí)現(xiàn)。

《商品房預(yù)售許可證》是房屋準(zhǔn)予銷售的重要憑證，購房者在購房時可以在售樓處現(xiàn)場查看項(xiàng)目“五證”等公示信息，具體方面應(yīng)當(dāng)注意所購商品房是否在《商品房預(yù)（銷）售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號；《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”；所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建；是否是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中載明可以開發(fā)的房屋。核對“五證”外，購房者還應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀項(xiàng)目銷售公告，掌握具體銷售信息和項(xiàng)目開盤時點(diǎn)，了解項(xiàng)目預(yù)售許可、一房一價、房屋面積等信息，以供購房決策。還要特別注意是否屬于“問題樓盤”，是否存在大量在建工程抵押等情況。具體來說遇到以下幾種情況，購房人應(yīng)當(dāng)警防：

1.開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售證的；2.開發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管銀行與監(jiān)管賬戶與預(yù)售公示或網(wǎng)簽合同約定不一致的；3.警惕開發(fā)企業(yè)以提供購房優(yōu)惠為名誘簽訂線下合同的；4.開發(fā)企業(yè)采取售后包租或變相售后包租方式銷售未竣工商品房的5.承諾商業(yè)辦公項(xiàng)目可以改為居住類住宅的；6.開發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)公辦項(xiàng)目可以燃?xì)馊霊舻模?.注意在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙合同”的。

在確保上述流程無誤之后，購房者切勿貪圖打折誘惑，避免陷入重大風(fēng)險，只有將購房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，要求開發(fā)企業(yè)盡快簽訂正式《商品房買賣合同》，并按時到主管部門進(jìn)行合同備案，才能最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。