根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)除正常申報(bào)債權(quán)外，主要可以提出兩大訴求。第一種是行使取回權(quán)，即把已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋在房地產(chǎn)企業(yè)或者管理人的手中取回，并完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得所購(gòu)買(mǎi)房屋的所有權(quán)。第二種是若出現(xiàn)無(wú)法主張取回權(quán)的情形時(shí)，涉及到購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)訴求的行使。筆者將從購(gòu)房者的角度羅列出購(gòu)房者在面臨房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的不同情境之下，如何運(yùn)用法律賦予的權(quán)利選擇其權(quán)益的最大化。（相關(guān)案例可參考：2014年最高人民法院在針對(duì)山東省高級(jí)人民法院處置濟(jì)南采石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)中認(rèn)可了山東省高院在房屋已建成情形下購(gòu)房人的房屋取回權(quán)與在房屋未建成時(shí)購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)）。

（一）取回權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)則分析

1. 購(gòu)房者行使取回權(quán)的法律依據(jù)：

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條規(guī)定，“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過(guò)管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。”該條的設(shè)定主要是基于公平原則的考量，對(duì)于破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋若屬于購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)，其不得用購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)清償自己的債務(wù)。即取回權(quán)所對(duì)應(yīng)標(biāo)的物是所有人而不是債務(wù)人，它只是被債務(wù)人占有，房屋的所有權(quán)人可以在破產(chǎn)受理后到破產(chǎn)程序終結(jié)前，向取回權(quán)的義務(wù)主體（債務(wù)人或者管理人）行使取回權(quán)。

雖然我國(guó)《民法典》物權(quán)編第209條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)以登記為生效要件，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋{2002}23號(hào)）第71條第5項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，在關(guān)于特定物買(mǎi)賣(mài)中雖然還沒(méi)有發(fā)生權(quán)利的事實(shí)變動(dòng)但向?qū)Ψ揭呀?jīng)完全支付對(duì)價(jià)的特定物不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。購(gòu)房人的權(quán)利性質(zhì)雖然為債權(quán)非物權(quán)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前購(gòu)房人已經(jīng)支付全部購(gòu)房款的，這種情況應(yīng)當(dāng)屬于購(gòu)房人已經(jīng)履行完畢自己的義務(wù)，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，管理人此時(shí)并不能行使是否履行合同的選擇權(quán)。此外，該項(xiàng)規(guī)定還認(rèn)為尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已經(jīng)實(shí)際交付的房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。該規(guī)定考慮到房屋的實(shí)際交付與辦理產(chǎn)權(quán)登記在現(xiàn)實(shí)中存在時(shí)間差，實(shí)際交付后未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成的。

2.購(gòu)房者行使優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)：

根據(jù)《民法典》合同編第807條規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》”）規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不能對(duì)抗已支付全部或者大部分購(gòu)房款的購(gòu)房者。但是在此項(xiàng)規(guī)定中對(duì)于消費(fèi)購(gòu)房者的概念和大部分款項(xiàng)的概念并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的界定，在司法實(shí)踐中，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋{2015}）（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第29條將支付超過(guò)合同約定價(jià)款的50%認(rèn)定為已支付大部分購(gòu)房款。這一規(guī)定的法理是基于消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)?！秲?yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中明確只有消費(fèi)型購(gòu)房者才能被稱為“消費(fèi)者”（適用有關(guān)《消費(fèi)者保護(hù)法》的規(guī)定），將用于經(jīng)營(yíng)的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者排除在了消費(fèi)者范圍之外，不享有優(yōu)先受償權(quán)。其次，在法院的查封之前已簽訂合法有效的購(gòu)房合同，并且合同一直持續(xù)有效至法院受理破產(chǎn)之后；第三，所購(gòu)的商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他可居住的房屋，即購(gòu)房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要；最后要求已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。

（二）購(gòu)房者在不同情形下行使權(quán)利的路徑選擇

1.購(gòu)房者行使取回權(quán)的具體情形：

根據(jù)購(gòu)房者訂立合同時(shí)的根本目的，首先，行使取回權(quán)是對(duì)購(gòu)房者最有利的救濟(jì)途徑。在行使取回權(quán)時(shí)，需要購(gòu)房者提供證明享有房屋所有權(quán)的權(quán)力外觀證據(jù)。我國(guó)《民法典》第209條規(guī)定：“除法律另有規(guī)定以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需經(jīng)法定登記才能產(chǎn)生效力?！钡谏唐贩款A(yù)售過(guò)程中，有三種法定的“登記”形式，第一種為預(yù)售登記備案；第二種為預(yù)告登記；第三種為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。但是前兩種登記形式，管理人的選擇權(quán)并不當(dāng)然的受到影響，管理人仍然享有較大的裁量權(quán)選擇解除或者不履行合同，購(gòu)房人的取回權(quán)仍會(huì)受到較大的阻礙。在實(shí)踐中，大多數(shù)購(gòu)房人未被實(shí)際交付房屋，也未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，當(dāng)然無(wú)法提供房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的證據(jù)。因此，筆者主要分為以下情形討論購(gòu)房者行使取回權(quán)利的維權(quán)路徑：

首先，對(duì)于已付清全部房款，但是尚未交付或者尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購(gòu)房者。若是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)不履約導(dǎo)致的，則購(gòu)房者可以根據(jù)上述的法律依據(jù)，要求管理人認(rèn)可自己已支付全款房屋的取回權(quán)，并向其履行交付房產(chǎn)及配合辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的義務(wù)。（相關(guān)案例可參考：2014年北京市第一中級(jí)人民法院針對(duì)楊飛與英嘉公司判決的房地產(chǎn)所有權(quán)的歸屬一案）由于取回權(quán)所針對(duì)的標(biāo)的物不歸債務(wù)人所有，該標(biāo)的物不能通過(guò)拍賣(mài)等變價(jià)方式用于對(duì)債權(quán)人的清償，因而取回權(quán)人在行使權(quán)利的過(guò)程中無(wú)需經(jīng)過(guò)債權(quán)申報(bào)程序，只需和管理人協(xié)商一致便可對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行取回。因此，相較于其他債權(quán)人在破產(chǎn)程序中以貨幣方式獲得清償而言，是一種最有效實(shí)現(xiàn)合同根本目的的方式。

其次，對(duì)于未付清全部房款的購(gòu)房者權(quán)利。即使這類(lèi)購(gòu)房者已經(jīng)辦理了預(yù)售登記或者預(yù)告登記的，由于購(gòu)房者在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中未完成所規(guī)定付清全部房款的義務(wù)，則債務(wù)人相對(duì)應(yīng)的也不會(huì)承擔(dān)交付房產(chǎn)的義務(wù)，管理人仍然擁有行使解除合同或繼續(xù)履行合同的法定權(quán)利。根據(jù)司法實(shí)踐中的一般做法，合同解除后，購(gòu)房者所支付的購(gòu)房款僅能在破產(chǎn)程序中作為債權(quán)參與分配，但購(gòu)房者也并不一定無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋所有權(quán)的取得，基于社會(huì)因素的考慮，購(gòu)房者作為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中人數(shù)占比最大的債權(quán)人群體，管理人為了消化矛盾、減少維穩(wěn)等問(wèn)題，往往會(huì)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房目的、付款比例、占有和生存權(quán)保障等各個(gè)因素綜合考慮，再?zèng)Q定是繼續(xù)履行合同還是直接解除合同。

因此，在破產(chǎn)程序中，所有權(quán)的變動(dòng)公示并不是認(rèn)定房屋取回權(quán)的唯一依據(jù)，司法實(shí)踐中以債權(quán)為權(quán)利基礎(chǔ)的取回權(quán)也普遍存在。另外，購(gòu)房人還可依據(jù)已經(jīng)送達(dá)的拍賣(mài)、變賣(mài)成交裁定或以物抵債裁定等主張取得房屋的所有權(quán)。

2.購(gòu)房者行使優(yōu)先受償權(quán)的具體情形：

若購(gòu)房者請(qǐng)求取回房屋所有權(quán)的維權(quán)途徑落空，不能繼續(xù)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，此時(shí)根據(jù)合同的相對(duì)性，購(gòu)房者只能要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，在破產(chǎn)程序啟動(dòng)后向管理人進(jìn)行債權(quán)的申報(bào)。但在實(shí)踐中，普通債權(quán)往往清償比例很低，法律基于對(duì)購(gòu)房者生存發(fā)展權(quán)等社會(huì)因素的考量，會(huì)賦予消費(fèi)購(gòu)房者以優(yōu)先受償權(quán)來(lái)主張債權(quán)，根據(jù)購(gòu)房者的不同情況可以分為以下幾種類(lèi)型主張權(quán)利：（相關(guān)案例可參考濟(jì)南中院的彩石山莊案。此案首次提出了“購(gòu)房者優(yōu)先受償權(quán)”的概念）

首先，購(gòu)房者已經(jīng)付全款，但房屋未完成交付也未完成產(chǎn)權(quán)登記，且行使取回權(quán)無(wú)果，購(gòu)房者可以依據(jù)《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》對(duì)已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格，所付全款房屋是特定物、房屋不屬于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、購(gòu)房者已對(duì)該房屋享有物權(quán)期待為由，要求管理人退還購(gòu)房款并要求優(yōu)先受償。（相關(guān)案例可參考：山東省高級(jí)人民法院做出的濟(jì)寧金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、滿順利房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決書(shū)）。

其次，購(gòu)房者僅支付了部分購(gòu)房款，甚至只支付了最低的兩成到三成的首付款，房地產(chǎn)企業(yè)并未交付房屋，也未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。若主張取回權(quán)無(wú)果后，主張優(yōu)先受償權(quán)可能會(huì)遇到以下情況：

第一種情形是若管理人主張履行合同，則購(gòu)房人需要繳清剩余全部的房款。由于在破產(chǎn)程序啟動(dòng)以后繳納，此時(shí)的剩余房款實(shí)則成為了全體債權(quán)人的共益?zhèn)鶛?quán)。如果最終房屋還是由于種種原因不能被購(gòu)房者取回，購(gòu)房者所給付的該部分價(jià)款可以依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定優(yōu)先于普通債權(quán)受償。

第二種情形是若管理人決定解除合同，購(gòu)房者能否主張優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。我國(guó)法律僅明確了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)以及其他債權(quán)，而對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購(gòu)房人之間的優(yōu)先順位并未提及。但是根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，與支付了大部分款項(xiàng)的購(gòu)房者相比，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)在其后。但同時(shí)對(duì)其消費(fèi)者購(gòu)房人做出了嚴(yán)格的限定。如果購(gòu)房者不滿足法律所規(guī)定的條件，則不享有優(yōu)先受償權(quán)。如購(gòu)房的目的為經(jīng)營(yíng)或投資，名下不只擁有一套用于居住的房屋，在雙方完成合同的簽訂之后房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未為其辦理過(guò)戶登記手續(xù)，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，只能依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》主張退還房款，承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）對(duì)消費(fèi)購(gòu)房人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存疑

享有優(yōu)先受償權(quán)所指向的買(mǎi)受人并不是所有的購(gòu)房人，而是以消費(fèi)者為目的的購(gòu)房人。但在實(shí)踐中存在著各種復(fù)雜的因素導(dǎo)致法院在區(qū)分消費(fèi)購(gòu)房人時(shí)仍存在欠缺。

首先，目前的法律及相關(guān)規(guī)定對(duì)于消費(fèi)購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的需要為生活居住這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議。第一，購(gòu)房人的住房需求不一定是一套房屋就可以滿足的，特別是隨著國(guó)家三胎政策的開(kāi)放，家庭成員的增加，二次購(gòu)房也是未來(lái)生活的需要，但是在實(shí)踐中確實(shí)存在著被無(wú)法認(rèn)定為生活居住所購(gòu)買(mǎi)的可能性。第二，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的目的不一定是此時(shí)居住的需要，許多家庭會(huì)為了孩子未來(lái)而提前購(gòu)房，但他們也難以被認(rèn)定為消費(fèi)購(gòu)房人。

其次，對(duì)于消費(fèi)購(gòu)房人名下沒(méi)有房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也存在爭(zhēng)議。第一，購(gòu)房人在被他人借用身份購(gòu)房后其名下是存在房屋的，而后再為其自己居住需求購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)反而會(huì)因名下有房屋而難以被認(rèn)定為消費(fèi)購(gòu)房人。第二，即使購(gòu)房人的名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，但其購(gòu)買(mǎi)房屋的目的是為了投資進(jìn)行炒房，這便成為了投機(jī)者利用的工具。

（二）消費(fèi)購(gòu)房人的合同繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)的適用困境

1.消費(fèi)購(gòu)房人的合同繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)與個(gè)別清償存在沖突。

法律賦予消費(fèi)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利是出于對(duì)百姓生存居住權(quán)的保護(hù)，但與此同時(shí)必然會(huì)侵犯到其他債權(quán)人的利益。因?yàn)椤镀髽I(yè)破產(chǎn)法》賦予管理人了對(duì)雙方均為履行完畢的合同繼續(xù)履行或者解除的權(quán)利，而《執(zhí)行異議批復(fù)》的規(guī)定無(wú)疑是加重了債務(wù)人的負(fù)擔(dān)。因此，從宏觀角度來(lái)看，這種對(duì)債權(quán)平等性原則的突破更為深遠(yuǎn)的影響是在購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)之后的債權(quán)人，為了避免這種無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提出更為嚴(yán)格的融資施工條件，如建設(shè)工程承包方會(huì)將付款時(shí)間提前，銀行會(huì)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款并提高利率，這樣使原本就融資難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入資金鏈惡性循環(huán)的困境。

2.消費(fèi)購(gòu)房人的合同繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)中法律適用的困境

目前我國(guó)對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的規(guī)定沖突分散，購(gòu)房人破產(chǎn)程序中能夠行使的權(quán)益在理論與實(shí)踐中存在著差異?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第18條賦予了管理人對(duì)雙方均未履行完畢合同的履行選擇權(quán)。而消費(fèi)購(gòu)房人合同繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)的批復(fù)和規(guī)定僅僅是司法解釋或個(gè)案的回復(fù)，其法律位階明顯低于《企業(yè)破產(chǎn)法》。

3.消費(fèi)購(gòu)房人的合同繼續(xù)履行請(qǐng)求權(quán)在實(shí)踐中適用的困境

雖然在司法實(shí)踐中法院處于向弱勢(shì)傾斜以及以防止極端事件發(fā)生的目的支持消費(fèi)購(gòu)房人繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)管理人也愿意繼續(xù)履行合同，但是實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中存在的待履行合同較多，造成破產(chǎn)企業(yè)重整融資困難，重整失敗時(shí)也難以轉(zhuǎn)讓，復(fù)工續(xù)建無(wú)法進(jìn)行，最終消費(fèi)購(gòu)房人獲得房屋所有權(quán)的目的也難以實(shí)現(xiàn)。

《商品房預(yù)售許可證》是房屋準(zhǔn)予銷(xiāo)售的重要憑證，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可以在售樓處現(xiàn)場(chǎng)查看項(xiàng)目“五證”等公示信息，具體方面應(yīng)當(dāng)注意所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》允許銷(xiāo)售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)；《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”；所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建；是否是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中載明可以開(kāi)發(fā)的房屋。核對(duì)“五證”外，購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀項(xiàng)目銷(xiāo)售公告，掌握具體銷(xiāo)售信息和項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)，了解項(xiàng)目預(yù)售許可、一房一價(jià)、房屋面積等信息，以供購(gòu)房決策。還要特別注意是否屬于“問(wèn)題樓盤(pán)”，是否存在大量在建工程抵押等情況。具體來(lái)說(shuō)遇到以下幾種情況，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)警防：

1.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售證的；2.開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的監(jiān)管銀行與監(jiān)管賬戶與預(yù)售公示或網(wǎng)簽合同約定不一致的；3.警惕開(kāi)發(fā)企業(yè)以提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名誘簽訂線下合同的；4.開(kāi)發(fā)企業(yè)采取售后包租或變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房的5.承諾商業(yè)辦公項(xiàng)目可以改為居住類(lèi)住宅的；6.開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾商業(yè)公辦項(xiàng)目可以燃?xì)馊霊舻模?.注意在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂除商品房買(mǎi)賣(mài)合同外，同時(shí)簽訂裝修等“雙合同”的。

在確保上述流程無(wú)誤之后，購(gòu)房者切勿貪圖打折誘惑，避免陷入重大風(fēng)險(xiǎn)，只有將購(gòu)房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并按時(shí)到主管部門(mén)進(jìn)行合同備案，才能最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。