最近新芽群里大家經(jīng)常在聊關(guān)于聯(lián)合拿地的話題，很多投拓朋友首輪集中供地除了勘地、測(cè)算、寫(xiě)可研，更多的工作是在勾兌聯(lián)合拿地事宜。就拿北京首輪供地來(lái)說(shuō)，30宗地塊，其中14宗被聯(lián)合體摘下?。?！

盡管聯(lián)合體能夠顯著增強(qiáng)競(jìng)拍實(shí)力、分?jǐn)偸袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是一旦出現(xiàn)糾葛就頭疼要命，就拿上面這份集中供地名單來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有房企因?yàn)槁?lián)合競(jìng)拍超出當(dāng)時(shí)的授權(quán)價(jià)要求退出（可靠?jī)?nèi)部消息）。

所以，這篇文章，我們就重新全面的學(xué)習(xí)一下聯(lián)合拿地。

聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)并不是哥倆想一起拿地就算聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。

首先，這塊地要允許被聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。很多地塊明確不接受聯(lián)合競(jìng)拍。

然后，根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)至少應(yīng)具備如下條件：

第一，聯(lián)合申請(qǐng)各方共同簽署的申請(qǐng)書(shū)；第二，聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合競(jìng)拍各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 時(shí)的受讓人。三，明確承諾競(jìng)得土地后不得改變發(fā)起人以及出資比例。

申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

聯(lián)合體根本就沒(méi)有法人格?。∧窃撊绾螒?yīng)對(duì)債務(wù)等責(zé)任？

法人格是指一個(gè)社團(tuán)據(jù)以充當(dāng)法律關(guān)系主體，享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的法律資格。一般而言，一個(gè)社團(tuán)要想取得法人格，就必須要有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，即社團(tuán)的財(cái)產(chǎn)必須獨(dú)立于社員的財(cái)產(chǎn)。另外，社團(tuán)還要在工商、民政等政府部門(mén)辦理登記手續(xù)才能正式取得法人格。

以公司為例，股東出資并完成注冊(cè)后，自營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)起即取得法人格。此后，公司債務(wù)由公司承擔(dān)，而與股東無(wú)關(guān)。

那么，聯(lián)合體有無(wú)法人格呢？從廣義上講，聯(lián)合體也是一種社團(tuán)。但是，聯(lián)合體并沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有辦理過(guò)設(shè)立登記。因此，它并不具有法人格。

從本質(zhì)上講，聯(lián)合體是一種附解散條件的“設(shè)立中公司”，因?yàn)?，只有在成功?jìng)得土地的前提下，聯(lián)合體才有可能轉(zhuǎn)化為合資公司并以合資公司的名義營(yíng)建房地產(chǎn)項(xiàng)目。反之，如果沒(méi)有拿到土地，聯(lián)合體也就解散。

聯(lián)合體沒(méi)有獨(dú)立的人格權(quán)，不是一個(gè)獨(dú)立的法律主體，組成聯(lián)合體的聯(lián)合方才是合法的法律主體。

聯(lián)合體在轉(zhuǎn)化為合資公司之前, 對(duì)外會(huì)產(chǎn)生一些債務(wù)，如支付保證金、土地評(píng)估費(fèi)等，這些債務(wù)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？從內(nèi)部講，應(yīng)由各家開(kāi)發(fā)商按各自出資的比例承擔(dān)。但從外部講，各開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，即任何一家開(kāi)發(fā)商均不得以?xún)?nèi)部的債務(wù)分?jǐn)偙壤龑?duì)抗債權(quán)人，而只能在償付完債權(quán)人之后再向其他開(kāi)發(fā)商追償。

上海市房管局印制的聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)附表上也要求聯(lián)合體承諾：聯(lián)合體中任何一方違反出讓文件規(guī)定的，將視為全體競(jìng)買(mǎi)人共同違反，并由全體競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)連帶責(zé)任。2010年，最高院從司法解釋的角度正式確立了這一商業(yè)規(guī)則。

現(xiàn)實(shí)角度講，開(kāi)發(fā)商參與組建土地聯(lián)合體的最大風(fēng)險(xiǎn)并非競(jìng)買(mǎi)失敗，而是成功競(jìng)得后因合作伙伴的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致土地的流拍。在這種情況下，無(wú)過(guò)錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商很有可能仍要為此承擔(dān)債務(wù)，因?yàn)槌袚?dān)的是一種無(wú)限連帶責(zé)任。只有認(rèn)清楚這一點(diǎn)，才能在事前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)案。

聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)確實(shí)大大增強(qiáng)了競(jìng)買(mǎi)實(shí)力，但是帶來(lái)了大量的風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題！

1.聯(lián)合體各方的靠譜程度是一切合作的前提。

聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)對(duì)聯(lián)合體各方的要求較為嚴(yán)格，聯(lián)合各方要有信用、有實(shí)力，配合要默契，合作條件應(yīng)事先明確，尤其要充分了解聯(lián)合體其他方的資金實(shí)力。

2.連帶清償責(zé)任的預(yù)防

土地聯(lián)合競(jìng)拍，發(fā)起人必須明確各自的出資比例，并承諾在競(jìng)得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例。

政府這樣規(guī)定，是為了防止開(kāi)發(fā)商炒賣(mài)地皮。但實(shí)踐中，聯(lián)合體競(jìng)得土地后，部分發(fā)起人卻因收益不如預(yù) 期而執(zhí)意要退出，甚至不惜以違反協(xié)議為代價(jià)，從而造成許多權(quán)益之爭(zhēng)。鑒于此，框架協(xié)議要對(duì)發(fā)起人的退出責(zé)任有所約定，關(guān)鍵是違約金的計(jì)算方式要約定清楚。

3. 對(duì)過(guò)錯(cuò)發(fā)起人代理行為的規(guī)制

由于土地競(jìng)拍遵循“價(jià)高者得” 的規(guī)則，因此，聯(lián)合體的核心商務(wù)條件就是競(jìng)拍限價(jià)，聯(lián)合體早就約定好可承受的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)。如果競(jìng)拍的實(shí)際可成交價(jià)格突破限價(jià)，聯(lián)合體自當(dāng)退出?？梢?jiàn)，代表聯(lián)合體參與競(jìng)拍報(bào)價(jià)的人至關(guān)重要。

根據(jù)上海市房管局的規(guī)定，聯(lián)合體只能委托一名自然人代表參加競(jìng)拍活動(dòng)。一般悄況下，舉牌報(bào)價(jià)的 代表由出資較多的一方開(kāi)發(fā)商委派，如果發(fā)生委派代表的報(bào)價(jià)行為超出了授權(quán)范圍，聯(lián)合體也應(yīng)當(dāng)與土地出讓部門(mén)簽署合同，否則會(huì)被沒(méi)收保證金。因此，聯(lián)合體必須對(duì)該委派代表的行為結(jié)果負(fù)責(zé)。

聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)土地成功后，常見(jiàn)的合作運(yùn)作模式有四種。

第一種：聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)各方出資成立項(xiàng)目公司模式 。這種模式是實(shí)踐中運(yùn)用最多的模式，其特點(diǎn)為產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)完畢后將項(xiàng)目公司注銷(xiāo)，客戶(hù)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)轉(zhuǎn)由保留的客戶(hù)服務(wù)部門(mén)和物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。這種動(dòng)作模式實(shí)例很多，如葛洲壩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在多地競(jìng)買(mǎi)土地成功后成立合資公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)……

為體現(xiàn)相互牽制的原則，一方委派董事長(zhǎng)，另一方委派總經(jīng)理，一方委派會(huì)計(jì)，另一方委派出納，一方掌管法人印鑒， 另一方掌管公司印鑒，以此控制項(xiàng)目公司設(shè)立后不產(chǎn)生或有負(fù)債。

第二種：聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)一方作為開(kāi)發(fā)主體及會(huì)計(jì)主體，各方共同出資建設(shè)模式。由聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)各方中具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方做為開(kāi)發(fā)主體,其他各方按約定比例支付建設(shè)資金并分享項(xiàng)目稅后利潤(rùn)。

第三種：聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)方中有資質(zhì)方在份額內(nèi)為他方代建模式。聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)各方中有資質(zhì)方在開(kāi)發(fā)自己份額內(nèi)房產(chǎn)同時(shí)為無(wú)資質(zhì)一方代建其份額內(nèi)房產(chǎn)，這種模式下，有資質(zhì)方和無(wú)資質(zhì)方分別做為會(huì)計(jì)主體和繳稅主體，核算的是各自份額內(nèi)的部分，繳納各自其應(yīng)繳的稅費(fèi)。這種模式的典型案例為鳳凰傳媒與鳳凰置業(yè)地在多地聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)土地，有資質(zhì)的鳳凰置業(yè)在開(kāi)發(fā)自己份額內(nèi)住宅的同時(shí)為鳳凰傳媒代建文化mall……

第四種：聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)各方都有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，各自作為開(kāi)發(fā)主體和會(huì)計(jì)主體模式。各方以各自開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的收入成本費(fèi)用為核算對(duì)象,各自核算成本費(fèi)用，各自繳納相關(guān)稅費(fèi)。對(duì)項(xiàng)目共有的土地、共用的公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)要事先約定分擔(dān)比例。這種分割屬于實(shí)現(xiàn)約定，不屬于轉(zhuǎn)讓?zhuān)簧婕稗D(zhuǎn)讓繳稅，實(shí)務(wù)中一般是辦理初始房屋產(chǎn)權(quán)證明時(shí) 將共有產(chǎn)權(quán)分開(kāi)，然后雙方或多方各賣(mài)各的，收入各入各賬，各自清算和匯算即可。