作者：黃博文

出品：地產(chǎn)黃老邪 (ID:DCHLX1)

對于企業(yè)來說，環(huán)境是把雙刃劍，危機總是使得市場環(huán)境被重新界定，也使得能夠根據(jù)環(huán)境及時變革的企業(yè)獲得發(fā)展契機。

當(dāng)今時代，沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。在市場競爭越發(fā)激烈的當(dāng)下，房企們似乎都存在著一種共識：若不積極選擇去使用新眼光、新技術(shù)、新的管理架構(gòu)去看待市場，就會在時代飛速變化中被超越、被甩下、被淘汰。

變革不是請客吃飯，而是一場戰(zhàn)役。多少企業(yè)面對挑戰(zhàn)抓住機遇實現(xiàn)加速騰飛，但是我們應(yīng)該看到，還有更多的企業(yè)被變革的車輪無情碾碎，以變革失敗作為結(jié)局。

標(biāo)桿總是閑不住 龍頭房企變革動作頻頻

按照以往歷史規(guī)律，得益于返鄉(xiāng)過節(jié)人員的強大的購買力，每年春節(jié)前后都會出現(xiàn)一波購房高峰。然而今年的“黑天鵝”疫情時間卻將這波高峰扼殺在了搖籃之中，突如其來的新冠肺炎不僅打亂了民眾的生活節(jié)奏，也打亂了諸多房企的運營節(jié)奏。受制于銷售端的停滯，再加上房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大的環(huán)境，很多房企度過了一個沒有現(xiàn)金流的一季度。

即便是行業(yè)巨頭，日子也不是那么好過。許多龍頭房企為走出困境，開始了新一輪的變革創(chuàng)新。

在區(qū)域架構(gòu)方面，“鳳廠”碧桂園最近選擇了“拆”。今年5月，碧桂園對滬蘇、安徽、湖南、湖北等規(guī)模較大的區(qū)域進行了拆分，調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由47個增至73個。

碧桂園方面表示，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終圍繞提高管理效能，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運營團隊的綜合能力水平等方面的實際情況，“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達到相對均衡的“體態(tài)。

其實早在今年三月份，碧桂園也經(jīng)歷了一場人事與組織架構(gòu)的大調(diào)整，而那次調(diào)整卻主要以“合”為主旋律。

總部將投策與設(shè)計兩個核心中心合并成投資策劃中心，將相關(guān)職能進行整合，實現(xiàn)開發(fā)項目流程上更精簡，效率更高，更好地提升對區(qū)域的綜合服務(wù)水平。而在區(qū)域?qū)用嫔?，碧桂園選擇將地理位置相鄰、業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的區(qū)域公司進行整合變革，以提高區(qū)域承責(zé)效率與綜合競爭力。

有拆有合，“鳳廠”的每次操作都看似很有道理，卻讓普通人捉摸不透。據(jù)統(tǒng)計，自2019年到最近一次調(diào)整后，碧桂園已經(jīng)前前后后實施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。

無獨有偶，自今年6月份以來，旭輝也在頻繁對組織架構(gòu)“動刀”。6月3日，旭輝合并原浙江、福建兩個區(qū)域的業(yè)務(wù)，成立了東南區(qū)域集團；6月5日，合并原廣州事業(yè)部和南寧公司，成立廣桂區(qū)域事業(yè)部。此次整合后，旭輝廣桂區(qū)域事業(yè)部將下轄廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域，區(qū)域總部設(shè)在廣州，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)旭輝在“廣桂”地區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展和經(jīng)營管理。

旭輝集團董事長林中也曾表示：“組織變革是為了助力旭輝進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的TOP8”

巨頭們的動作頻頻，但無論如何變革，降低成本、優(yōu)化管理、提升效益始終是變革的重要目的和核心思路。

從“黃金”到“后黃金” 變革已成時代所需

過去的40年，中國一直處于人口紅利的時期。足量勞動力供給轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢，巨大的房屋需求轉(zhuǎn)化為的銷售端利好，“躺著都能賺錢”的階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期。

近年來，有別于以往“一路狂奔”發(fā)展態(tài)勢，不少房企在營收、凈利潤方面開始出現(xiàn)增速放緩，地價高企與融資困難已成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的現(xiàn)實。

限售、限購、限價、融資收緊，一輪又一輪的樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，無論是行業(yè)巨頭，還是中小開發(fā)企業(yè)都壓力山大。大家也逐漸達成了共識，那個海闊憑魚躍，行業(yè)快速擴張的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，“行業(yè)大哥”萬科甚至喊出了“活下去”的口號。

就地產(chǎn)行業(yè)目前來講，現(xiàn)在是一個最差的時代。盡管行業(yè)并未進入“真正的寒冬”，但今年受疫情影響，行業(yè)加速洗牌、中小房企生存環(huán)境艱難仍是不爭的事實，今年破產(chǎn)房企已達209家。

但如果我們從變革的角度去看，現(xiàn)在也是一個最好的時代。危難總會帶給一些勇于變革的企業(yè)彎道超車的機會，對于這些企業(yè)來說，行業(yè)儼然已經(jīng)進入了“后黃金時代”。二戰(zhàn)成就了美國、非典成就了京東，在規(guī)避風(fēng)險的同時利用變革破局發(fā)力，疫情也可以成為企業(yè)騰飛的支點。

每個房企管理者都應(yīng)該捫心自問：在“后黃金”時代，應(yīng)如何進一步增強企業(yè)效率，提升原有服務(wù)品質(zhì)及產(chǎn)品質(zhì)量，以應(yīng)對現(xiàn)有及即將到來的考驗。

面對考驗，不同企業(yè)，應(yīng)對策略不同。有畏懼并心灰意冷的收縮者，也有理性的變革者，還有智勇兼?zhèn)涞哪嫦蚧蚰嬷芷诓僮鞫鴱澋莱嚮蛞煌鶡o前者。由此，變革這把寶劍是否鋒利就至關(guān)重要了！

主動變革VS被動變革并無對錯 但有高低

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)于2018年進入了VUCA時代，也就是不穩(wěn)定、不確定、復(fù)雜、和模糊的狀態(tài)。經(jīng)濟學(xué)家也發(fā)明了兩個詞來描述那些不確定事件：“黑天鵝”與“灰犀?！保昂谔禊Z” 指非常難以預(yù)測，且不尋常的事件，通常會引起市場連鎖負(fù)面反應(yīng)甚至顛覆；“灰犀?！眲t指的是大概率且影響巨大的潛在危機。

不確定性已經(jīng)成為企業(yè)所面臨的的重大挑戰(zhàn)，這次“黑天鵝”疫情，也壓出了很多房企風(fēng)光背后的問題、風(fēng)險和瓶頸：戰(zhàn)略不清晰，布局不合理，資金使用效率低，團隊?wèi)?zhàn)斗力弱等。另外，行業(yè)格局的超級分化與微利時代的到來，也倒逼中小房企變革管理模式，否則難逃被“大魚”吞噬的境地。

無論是繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)深耕，還是走多元化發(fā)展道路，企業(yè)規(guī)模的不斷擴大必然會導(dǎo)致管理范圍、復(fù)雜度的持續(xù)增加，因此想要持續(xù)發(fā)展，企業(yè)在成長中必須經(jīng)歷多次變革。

根據(jù)變革的時機，企業(yè)變革又可分為應(yīng)變、控變和創(chuàng)變。

應(yīng)變是從企業(yè)過去入手，著眼于企業(yè)內(nèi)部，通過復(fù)盤尋找自身問題并解決，或者從外部對標(biāo)找到企業(yè)內(nèi)部短板，以此來變革。 

控變則是展望未來目標(biāo)，明確路徑，為未來發(fā)展做準(zhǔn)備； 

創(chuàng)變則是基于企業(yè)未來，并且基于外部變化，提前研判，制定方向，創(chuàng)新模式。

三種變革方式并無對錯之別，卻有高低之分。發(fā)展越好的企業(yè)，更多的則是在控變與創(chuàng)變的層次進行變革，而發(fā)展相對較差的企業(yè)，則始終為在解決當(dāng)前問題的應(yīng)變層面進行變革。

應(yīng)變屬于被動變革，而控變與創(chuàng)變則屬于主動變革。據(jù)相關(guān)研究表明，企業(yè)變革的成功率總體上是偏低的，只有30%的企業(yè)的變革能獲得成功，但如果是主動變革，成功率可以提升到50%，與被動變革相比，主動變革具有更高的成功率。

但是很多中小房企經(jīng)常會存在這樣一個誤區(qū)：當(dāng)問題火燒眉毛時才開始考慮變革創(chuàng)新，其實這已經(jīng)類似于危機處理了。即使企業(yè)當(dāng)下不存在突出問題，但并不代表未來不會有，在處于被動地位之前主動變革，才能在激烈的市場競爭中先勝一籌。

前期準(zhǔn)備與變革方法一個都不能少

學(xué)習(xí)型組織之父，當(dāng)代最杰出的新管理大師之一彼得·圣吉曾說：“人們抗拒的不是變革而是被變革”。變革難，難于上青天，但是變革也是有方法可尋的，無論是應(yīng)變、控變還是創(chuàng)變。首先需要做的，就是需要理清企業(yè)戰(zhàn)略變革的前提條件，以此來作為戰(zhàn)略變革的出發(fā)點。

研究行業(yè)大環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)市場前景如何?企業(yè)面臨著什么樣的挑戰(zhàn)與機遇?都需要我們?nèi)ゼ?xì)細(xì)斟酌研究。戰(zhàn)略變革前，應(yīng)通過研究環(huán)境，去識別、把握未來整個房地產(chǎn)行業(yè)波動的趨勢和節(jié)奏。

復(fù)盤尋找自身問題。在項目竣工交付后進行項目評估、復(fù)盤等總結(jié)和反思，對大多數(shù)規(guī)范化管理的房企而言是一個基本的例行動作。通過對以往項目復(fù)盤，能準(zhǔn)確識別企業(yè)過往所存在的問題與瓶頸，為變革打好基礎(chǔ)。

對標(biāo)尋找自身差距。對標(biāo)不是簡單地對標(biāo)桿房企的經(jīng)營模式進行模仿和抄襲，而是通過對標(biāo)，學(xué)習(xí)標(biāo)桿房企的成功經(jīng)驗，找到自身差距，以變革來提升。

分析對手明白自身劣勢。知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，運用競爭分析工具，與競爭對手對比，認(rèn)清企業(yè)自身劣勢與短板并加以改進，才能不斷進步。

分析客戶需求找到自身不足。根據(jù)客戶需求做出變化，從產(chǎn)品的角度做出調(diào)整與優(yōu)化，都需要以完備的客戶需求分析為前提。通過需求分析方法，分析客戶需求、購房習(xí)慣、敏感點的變化，以方便在變革中做出精準(zhǔn)調(diào)整。

清楚企業(yè)自身風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源驅(qū)動的類金融行業(yè)，不發(fā)展就是一個很大的風(fēng)險。另外，變革前也一定要站企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制角度，進一步理順自身經(jīng)營的經(jīng)營風(fēng)險。

只有以以上六點作為戰(zhàn)略變革的出發(fā)點，才能為整個變革打好基礎(chǔ)。另外，無論是應(yīng)變、控變、創(chuàng)變，都可以依照以下幾個步驟推動進行，貫穿始終。

1.前期準(zhǔn)備：很多企業(yè)的變革失敗是因為沒有做好變革準(zhǔn)備。有價值的變革必定會觸及到某些人的利益、工作習(xí)慣與工作風(fēng)格，以及公司內(nèi)固有體系，否則變革是沒有價值的。因此變革的前期準(zhǔn)備非常重要，一定讓大家有緊迫感、危機感、在變革上達成一致。

以上變革步驟缺一不可，尤其是最重要的“前期準(zhǔn)備”與“策劃啟動”，需要在老板的堅定推動下進行，否則會使導(dǎo)致整個變革的失敗或者不了了之。

綜上所述，變革能否成功的關(guān)鍵可總結(jié)為以下七句話：

領(lǐng)導(dǎo)參與，自我突破

堅定決心，上下同心

以終為始，戰(zhàn)略導(dǎo)向

強化研究，預(yù)判前置

充分準(zhǔn)備，策劃為先

自我為主，外力驅(qū)動

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原標(biāo)題： 房企變革不是請客吃飯