作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

雖然杭州集中供地已過去數(shù)月，然而關(guān)于杭政儲出【2021】8號地塊的出讓風(fēng)波卻并未停歇，如今更是大有朝“羅生門”發(fā)展的趨勢。

在這封監(jiān)管函中，上交所針對宋都股份放棄前期競得的杭政儲出【2021】8號地塊，相關(guān)部門不予返還公司繳納的5000萬元保證金事宜，要求其落實核實及自查工作。

8月10日下午，宋都就上交所工作監(jiān)管函作出回復(fù)公告，將此次退地的矛頭直指杭政儲出【2021】8號的合作方祥生控股，和臨政儲出【2021】12號地塊的合作方寶龍地產(chǎn)。

宋都方面提出，由于兩家公司的行為違反誠實信用的原則，單方面突然違約，導(dǎo)致公司在極短時間內(nèi)無法達成其他商業(yè)合作機會，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力，才導(dǎo)致8號地塊退地。

另據(jù)宋都方面披露，7月26日，公司旗下控股子公司杭州長慧已正式向杭州市拱墅區(qū)人民法院提交了《起訴狀》，其中包括了訴訟請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔(dān)各項訴訟費用。此外，公司也已委托常年法律顧問單位向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過失責(zé)任。

然而，事件的另外兩方也迅速作出了回應(yīng)。祥生方面于8月11日午間發(fā)布公告稱，針對宋都的公告，祥生就蒙受的任何損害保留向宋都公司啟動法律程序的權(quán)利。

而寶龍方面雖未發(fā)布公告，但也向媒體表示，“宋都退地與浙江寶龍并無任何關(guān)系。浙江寶龍也是看到宋都股份發(fā)公告才知道此事。就此事，我們將會按照相關(guān)法律法規(guī)積極應(yīng)對處理。后續(xù)如有其他進展會告知?！?/p>

今年杭州集中供地中，作為本土房企的宋都連奪5幅地塊，總共投入45.84億，一時風(fēng)頭無兩。

然而好景不長，在拿地不久后，杭州業(yè)內(nèi)便傳出宋都要退地的消息。最終，7月20日，宋都發(fā)布公告表示，將退掉5月份杭州首次集中供地所獲取的8號地塊，同時此前繳納的5000萬元保證金由杭州市規(guī)劃和自然資源局沒收。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在此次宋都回復(fù)上交所監(jiān)管函前，外界對于退地的解讀主要集中在宋都資金鏈緊張這一方面。

對此，宋都股份在回復(fù)函的開頭便著重回應(yīng)：“截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額分別為 32.82億元、39.61億元（不含受限資金），公司流動資金整體狀況良好?！?/p>

針對此次退地的緣由，據(jù)宋都在回復(fù)函中披露，該公司在5月7日競得杭政儲出【2021】8號地塊后，便隨即與祥生控股浙北區(qū)域公司達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)，祥生相關(guān)人員也在當(dāng)晚前往公司現(xiàn)場洽談合作事宜。

5月12日晚，雙方通過微信明確，祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。不料5月13日，祥生方突然電話通知宋都相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。

對于上述說法，祥生發(fā)布公告回應(yīng)稱，在宋都公司競得運河新城地塊后，公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。杭政儲出【2021】8號地塊是由宋都公司以其全資子公司支付預(yù)約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒收人民幣5000萬元預(yù)約申請保證金。

祥生的意思頗為明確，雙方之間并未簽署實質(zhì)性協(xié)議，并不構(gòu)成法律效力。地塊由宋都單獨競得，造成的損失應(yīng)該由其自身承擔(dān)。

隨后，祥生控股董事長陳國祥在接受媒體采訪時表示，“兩家之間沒什么糾紛，是宋都自己無理取鬧?！?/p>

除了祥生之外，宋都股份在回復(fù)上交所退地原因時，還指出受到寶龍退出另一幅地塊合作的影響。

據(jù)宋都披露，公司于5月8日摘得臨政儲出【2021】12號地塊后，寶龍旗下浙江寶龍主動接洽公司希望就該地塊進行合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權(quán)比例宋都50%、寶龍50%”，以及“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬違約金”。

此后，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長慧寄出的《關(guān)于推進天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。

5月19日，在宋都多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

宋都股份認為，浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時間節(jié)點項下，公司集中資金支出金額放大。

然而，寶龍方面并不認同宋都的說法，并回應(yīng)稱，宋都股份的確與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。但后期（5月17日之后）在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達成一致。

寶龍方面認為，該合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現(xiàn)，實際細節(jié)需以合同簽訂為準。另外，此前意向合作的是臨政儲出【2021】12號地塊，該地塊已于一個月前動工開發(fā)。宋都退出的杭政儲出【2021】8號地塊與浙江寶龍并無任何關(guān)系。

退地事件逐漸演變成了“羅生門”，三家房企隔空對質(zhì)，究竟孰是孰非，恐怕只能靜待法院審判。

“沒有永恒的朋友,只有永恒的利益。”商場如戰(zhàn)場，19世紀英國政治家和作家本杰明·迪斯雷利這一警句同樣適用。

祥生、寶龍兩大房企放棄合作，究其最大原因無非就是沒有利潤。

據(jù)統(tǒng)計，杭州首批推出的57宗地塊中，有41宗達到了封頂溢價，并啟動了競爭自持，自持率最高的地塊高達40%。

同時，杭州新房市場一直有著嚴苛的限價調(diào)控，自持面積的增加，意味著可售部分利潤將受到擠壓。

此前濱江集團董事長戚金興曾對投資者表示，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強， 融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力將杭州首輪集中供地中的5塊地做到1%-2%的凈利潤水平。

作為杭州房企“一哥”的濱江尚且如此，宋都股份又如能獲得高利潤。

以杭政儲出【2021】8 號地塊為例，宋都股份以上限價17.83億元+21%自持摘得，溢價率29.90%封頂，成交樓面價20962元/平方米。

由于該地塊最高售價限價為2.95萬元/平方米，其中包含精裝標準3000元/平方米，外加21%的高自持，據(jù)市場人士測算，項目按正常銷售，可售部分利潤補貼到配建成本后至少還將虧損8000多萬，即使有較好的成本控制能力，預(yù)計虧損也將超5000萬。

此外，對于兩大放棄合作，有業(yè)內(nèi)人士表示：“要是在過去，說不定這兩家房企看在面子上愿意陪宋都扛一扛，但是今年沒有房企敢?！?/p>

他進一步指出，今年是房企償債高峰期，融資端的持續(xù)收緊讓開發(fā)商現(xiàn)金流壓力很大，一旦項目銷售回款不利，項目利潤微薄甚至虧損，稍有差池現(xiàn)金流就可能斷裂。

以寶龍為例，2021年1月份和4月份，寶龍實業(yè)分別發(fā)行了兩期公司債：1月份計劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模為10億元；4月份計劃發(fā)行上限為20億元的公司債，實際發(fā)行15億元。同月，金額為24.5億元的杭州濱江寶龍城ABS也終止了發(fā)行。

正如，此前萬科股東會上董事會主席郁亮所說，“今年以來，受雙集中、三道紅線政策影響，錢比以往更金貴、更重要?！?/p>

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原標題： 宋都、寶龍與祥生一場杭州退地的羅生門