接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。細(xì)數(shù)閩系,也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。
作者:陌爺
來(lái)源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
新年伊始,地產(chǎn)圈仍舊大事不斷,甚至雷聲隱隱。1、當(dāng)局對(duì)于資金監(jiān)管提出適度放松的政策導(dǎo)向,沒(méi)必要過(guò)度解讀。最多是種鼓勵(lì)。但需要看到的是資金監(jiān)管政策將會(huì)是中長(zhǎng)期調(diào)控的方向。2、1月份,央行4萬(wàn)億天量信貸投放再創(chuàng)新高,經(jīng)濟(jì)下行壓力甚至是潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),讓央媽開(kāi)始坐不住了。接下來(lái),房地產(chǎn)將會(huì)受到實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性利好,房企融資將會(huì)逐步趨穩(wěn)。3、郁亮在萬(wàn)科內(nèi)部的發(fā)言,在地產(chǎn)圈一石激起千層浪。對(duì)其傳達(dá)的“縮表”、“黑鐵時(shí)代”等負(fù)面行業(yè)情緒,切莫過(guò)度解讀。萬(wàn)科是造詞高手,也是善于傳播情緒的悲觀主義,主要緣自其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。4、萬(wàn)科是真的焦慮,但正榮確是真的崩盤(pán)了。熬到現(xiàn)在,也確實(shí)為難。崩盤(pán)原因與陽(yáng)光城如出一轍。同樣的“套路”,同樣的崩法。一面是行業(yè)大勢(shì)持續(xù)利好,融資企穩(wěn),似是黎明前的曙光。一面是行業(yè)龍頭傳遞負(fù)面情緒,昔日黑馬持續(xù)倒戈。過(guò)往依賴(lài)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企,不是在思考如何發(fā)展、如何經(jīng)營(yíng)。從這個(gè)角度來(lái)看,正榮的崩盤(pán)略顯可惜,但行業(yè)的發(fā)展是有慣性的,可惜的還在后面。
細(xì)數(shù)閩系,也唯獨(dú)旭輝還能穩(wěn)得住陣腳。作為T(mén)OP房企最后的獨(dú)苗,也著實(shí)需要足夠的耐心。
就在去年9月底,三盛老板林榮濱組局,閩系房企齊聚虹橋開(kāi)了場(chǎng)閉門(mén)會(huì)。大佬們觀點(diǎn)一致:真正的苦日子來(lái)了。與會(huì)的大佬包括旭輝林中、陽(yáng)光城林騰蛟、融信歐宗洪、泰禾黃其森等,也包括港龍呂鳴等中小房企。估計(jì)誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料,這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整最終會(huì)演變成全行業(yè)的“颶風(fēng)行動(dòng)”。現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái),這場(chǎng)閩系房企的“抱團(tuán)”局,頗具有些諷刺的意味。倒戈的從泰禾、福晟、陽(yáng)光城、三盛等也一路蔓延到正榮。再看融信,表面上雖是風(fēng)平浪靜,但實(shí)則現(xiàn)金流早已捉襟見(jiàn)肘。從21年1批次集中供地后,在土地市場(chǎng)便偃旗息鼓,甚至開(kāi)始賣(mài)賣(mài)賣(mài)的模式。而如今的閩系,興許只有旭輝還能出來(lái)站個(gè)臺(tái)面。對(duì)于旭輝的業(yè)績(jī)表現(xiàn)褒貶不一,需要站在客觀立場(chǎng)。首先是黑馬般的業(yè)績(jī)突破,依靠合作拿地模式,在業(yè)內(nèi)旭輝又有著“合作王”的名號(hào)。就像一條“貪食蛇”,凡是看得見(jiàn)的銷(xiāo)售金額都要吃進(jìn)肚子里。以2017年為例,該年新拿的78個(gè)項(xiàng)目,有64個(gè)是與其他房企合作,而且僅有20個(gè)權(quán)益達(dá)到或超過(guò)50%。2018年,旭輝拿地面積權(quán)益比重為58%。2019年有所提升達(dá)到65%,但仍然處于較低水平。觀察如今暴雷的正榮地產(chǎn),也曾面臨權(quán)益占比過(guò)低的問(wèn)題。后來(lái)在新獲取項(xiàng)目中便明確強(qiáng)調(diào)希望并表更多項(xiàng)目,以實(shí)現(xiàn)操盤(pán)。2019年新增的41塊土儲(chǔ)中,權(quán)益占比由2018年的33%大幅提升至73%。就這樣,正榮一邊在快速的提升規(guī)模,一邊在又迫切性的“擴(kuò)表”。下行周期中,當(dāng)行業(yè)龍頭開(kāi)始將“縮表”作為一場(chǎng)生死之戰(zhàn)時(shí),迫切“擴(kuò)表”的正榮卻倒在了黎明前的黑夜里。而擴(kuò)表的代價(jià)便是財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)惡化,從而只能通過(guò)表外負(fù)債來(lái)粉飾。從這點(diǎn)看來(lái),旭輝的智慧,在于謹(jǐn)慎。在政策不斷利好,房企融資面開(kāi)始企穩(wěn)的檔口,旭輝并沒(méi)有被資本拋棄。2月11日,旭輝成功注冊(cè)50億的中期票據(jù),同日注冊(cè)發(fā)行成功的是龍湖。
如果說(shuō)萬(wàn)科的焦慮來(lái)自于其過(guò)度的危機(jī)意識(shí)。正榮的崩盤(pán)緣其迷失在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中的同時(shí),又失去了單腳走路的平衡能力。那么,旭輝依舊相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控,在于其恰逢下行周期的謹(jǐn)慎。
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原標(biāo)題:
閩系,最后的獨(dú)苗