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算賬拿地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2021-01-12 10:53 3303 0 0
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化,土地端的競(jìng)爭(zhēng)也是十分激烈,快周轉(zhuǎn)思路導(dǎo)向下,在某種程度上,房地產(chǎn)已經(jīng)成為了“制造業(yè)”。

作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

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隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化,土地端的競(jìng)爭(zhēng)也是十分激烈,快周轉(zhuǎn)思路導(dǎo)向下,在某種程度上,房地產(chǎn)已經(jīng)成為了“制造業(yè)”

十年前,房地產(chǎn)黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的的說(shuō)法成為行業(yè)議論的話題焦點(diǎn),而現(xiàn)在房地產(chǎn)也已談不上白銀

01

拿地拼的是背后的“投資標(biāo)準(zhǔn)”

近些年,身邊的投資人員顯得格外焦慮,拿地成為了強(qiáng)KPI,但是卻越來(lái)越難

拿地獎(jiǎng)金跟項(xiàng)目效益掛鉤,可是在拿地前就知道明顯不會(huì)達(dá)標(biāo),拿不拿地、拿什么地已經(jīng)不是投資部甚至是城市公司可以決定的了

以浙江為例,杭州土拍20家+房企參拍已經(jīng)成為標(biāo)配,金華21年首拍27家房企競(jìng)爭(zhēng)、臺(tái)州首拍32家房企,單純招拍掛市場(chǎng)已經(jīng)不再適合利潤(rùn)導(dǎo)向、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司了

5年前行業(yè)默認(rèn)的投資標(biāo)準(zhǔn)還是凈利率10%左右,彼時(shí)拼的是產(chǎn)品和溢價(jià)

而近些年,房企能不能拿到地拼的是對(duì)利潤(rùn)率的要求

不同房企一方面對(duì)規(guī)模和發(fā)展的訴求不同,另一方面也是對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)知差異

在一部分的房企的趨勢(shì)判斷中,如果未來(lái)3%-5%的利潤(rùn)率將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),那何不現(xiàn)在就主動(dòng)地降低投資標(biāo)準(zhǔn),起碼規(guī)模上不會(huì)落隊(duì)

由此,在拍拍掛市場(chǎng),一線投資人員很明顯地感受在于,拿不拿地拼的真不是算賬,而是集團(tuán)背后地投資標(biāo)準(zhǔn)

02

單純靠拼的房企將難以為繼

產(chǎn)品、營(yíng)銷、成本控制能力等固然會(huì)對(duì)拿地有很大的影響,但這都僅僅是后端的操盤(pán)能力上的體現(xiàn)

加強(qiáng)內(nèi)功修煉僅僅是能力上的體現(xiàn)

真正決定房企投資發(fā)展能力的指標(biāo)還是在于拿地模式上,以及房企是否有拿地的“抓手”

所謂“抓手”是指在土地市場(chǎng)上房企有擁有的區(qū)別于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的核心競(jìng)爭(zhēng)力,說(shuō)白了就是適合自身發(fā)展路徑的吃飯的家伙

簡(jiǎn)單舉三個(gè)類型:

一、比如寶龍、新城、萬(wàn)達(dá)房企

商住勾地模式是其能在土地市場(chǎng)上獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的關(guān)鍵,而核心還是在于強(qiáng)大的商業(yè)處理解決方案

二、比如復(fù)地、金地等房企

產(chǎn)業(yè)+住宅勾地模式是其發(fā)展的關(guān)鍵,同樣的,該模式成立的關(guān)鍵在于背后產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及資源整合的能力

房企需要改變一個(gè)觀念,通過(guò)忽悠政府,所謂的產(chǎn)業(yè)勾地將難以為繼,政府對(duì)該類項(xiàng)目的識(shí)別能力也越來(lái)也強(qiáng)

真正需要解決和加強(qiáng)的是自身產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和資源整合的能力

三、比如華夏幸福、中鐵建、金茂等房企

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獨(dú)特的發(fā)展模式將會(huì)在后期的土地市場(chǎng)越來(lái)越具有競(jìng)爭(zhēng)力

首先一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的參與門(mén)檻高,為防止國(guó)有資產(chǎn)流失,一般要求國(guó)有企業(yè)才能夠參與,即便參與進(jìn)去,如何實(shí)現(xiàn)收益實(shí)現(xiàn)的路徑閉環(huán)也至關(guān)重要

中間的每一個(gè)環(huán)節(jié)不僅需要不斷地去試錯(cuò)和實(shí)踐,對(duì)于也需要政策的配套

所以對(duì)于房企而言,一方面提高自身操盤(pán)能力和水平,做到軟實(shí)力上的提升

另一方面,在拿地端打造自身核心競(jìng)爭(zhēng)力,以及跟發(fā)展模式相匹配的“抓手”等硬實(shí)力

而后者現(xiàn)在變得越來(lái)越重要!

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 算賬拿地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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