作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

華僑城A（000069，SZ)2021上半年?duì)I收穩(wěn)健增長(zhǎng)。低成本的資金優(yōu)勢(shì)、綜合的資源能力以及專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建成華僑城A的護(hù)城河，成為其應(yīng)對(duì)周期壓力的超強(qiáng)韌性。

在過(guò)去的一年多時(shí)間，隨著“三道紅線”、“房貸集中管理”、“土地兩集中”等各種政策出臺(tái)，也隨著疫情突然來(lái)襲，愈發(fā)不確定的商業(yè)環(huán)境為企業(yè)帶來(lái)極大的生存壓力。

其中，房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控影響，雖然銷售規(guī)模依舊保持增長(zhǎng)，但是毛利率普遍在下滑。而文旅產(chǎn)業(yè)受到疫情常態(tài)化的影響，遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到正常水平。

不過(guò)，有這么一部分企業(yè)，在危機(jī)面前不僅能夠從容應(yīng)對(duì)，甚至還能在危機(jī)中發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，并從中收益。背后的原因是它們搭建了獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，讓其擁有抵御不確定性的能力，在突發(fā)危機(jī)面前不會(huì)顯得不堪一擊。

這是具備“反脆弱性”的企業(yè)，它們具備了應(yīng)對(duì)混亂和壓力的超強(qiáng)韌性。華僑城A就是這樣一家企業(yè)，不管是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是在文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，其都通過(guò)不俗的業(yè)績(jī)，向外界傳達(dá)強(qiáng)烈的信心。

在2021年上半年，華僑城A通過(guò)自身成片綜合開(kāi)發(fā)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)環(huán)境整體承壓的情況下交出了亮眼的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

根據(jù)8月25日晚間公告，華僑城A于上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入230.14億元，同比增長(zhǎng)34.41%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)23.66億元，同比增長(zhǎng)15.09%。其中旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入189.22億元，同比增長(zhǎng)89.93%；公司旗下26家景區(qū)、25家酒店、6家開(kāi)放式旅游區(qū)等共接待游客2848.2萬(wàn)人次，已恢復(fù)至2019年同期的160%。

而實(shí)現(xiàn)這一成績(jī)的核心因素，也是時(shí)代變換的大背景下，華僑城A的模式有別于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)所在。它體現(xiàn)了華僑城A在規(guī)模發(fā)展的過(guò)程中，面對(duì)不管政策，疫情等不定因素的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

隨著“三道紅線”、“房貸集中管理”等一系列政策出臺(tái)，對(duì)于房企們而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金風(fēng)險(xiǎn)。擁有健康的財(cái)務(wù)狀況，就擁有最大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而在政策高壓下獲得最大的自由度。

據(jù)了解，在2020年8月，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門(mén)共同推出了“三道紅線”的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。龍頭企業(yè)將該政策點(diǎn)評(píng)為：“三道紅線”的出臺(tái)再次改寫(xiě)了行業(yè)規(guī)則，影響不亞于當(dāng)年的土地招拍掛制度。

可以看到的現(xiàn)象是，不少高杠桿企業(yè)在政策出臺(tái)后，加速資產(chǎn)出售、加快銷售節(jié)奏并且縮減了拿地力度。在已經(jīng)過(guò)去的2020年，在不少房企財(cái)務(wù)報(bào)表中，降檔成為了主旋律。

這無(wú)疑會(huì)失去不少發(fā)展的機(jī)會(huì)。但有一批企業(yè)，在“三道紅線”出臺(tái)前，便始終保持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健，在財(cái)務(wù)上保持著安全邊界，這也讓它們?cè)谡叱雠_(tái)后擁有了最大的自由度。

華僑城A正是“綠檔”企業(yè)的一員。在2020年末，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.43%、凈負(fù)債率為73.35%，現(xiàn)金短債比超2倍。而最新的2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)該公司持續(xù)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控力度，截至期末有息負(fù)債總額1380.66億元，較年初減少33.92億元，“三條紅線”穩(wěn)中趨好，持續(xù)保持“綠檔”水平。

良好的財(cái)務(wù)狀況，為華僑城A帶來(lái)最直觀的就是融資優(yōu)勢(shì)。

僅以華僑城A作為發(fā)債主體的融資舉例，今年4月其發(fā)行2021年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第三期）。其中，品種一發(fā)行規(guī)模為2.6億元，最終票面利率為3.55%；品種二發(fā)行規(guī)模為15億元，最終票面利率為3.95%，最終實(shí)際發(fā)行數(shù)量為17.6億元。

與之相對(duì)比的是，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行387只信用債，發(fā)行總額達(dá)3695.33億元，票面利率區(qū)間為2.54%-9.00%，平均利率為4.62%，中位數(shù)為4.25%。

換言之，華僑城A的融資成本極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平。更低的融資利率將為利潤(rùn)提供重要保障，而充足的資金也是企業(yè)規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)。

2021年上半年，華僑城A首進(jìn)蘇州，以85億元一舉斬獲姑蘇區(qū)兩宗宅地和相城區(qū)一宗商住地。姑蘇區(qū)位于蘇州城市中心，擁有成熟的城市配套，板塊價(jià)值極高。姑蘇區(qū)兩宗宅地分別位于虎丘街道和滄浪街道，均處于姑蘇區(qū)內(nèi)環(huán)的核心位置。

值得一提的是，在5月末的蘇州首次集中供地，華僑城A是當(dāng)日最大的贏家。當(dāng)日最終成交總價(jià)為192.8億元，華僑城就幾乎占據(jù)了一半。

而憑借著資金的優(yōu)勢(shì)，華僑城A僅上半年便在濟(jì)寧、鄭州、西安、肇慶、南京、寧波、蘇州、合肥等地，用資約208.06億元，奪得315.09萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備資源。

僅上述蘇州地塊，華僑城A表示，在長(zhǎng)三角一體化的背景下，華東事業(yè)部“多點(diǎn)發(fā)力、一城多點(diǎn)”的布局逐步落地，讓公司從對(duì)話無(wú)錫轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)話蘇南。從運(yùn)河灣起步，以城市為根本，以文化為導(dǎo)向，以生態(tài)為優(yōu)先，華東事業(yè)部正向著打造蘇南華僑城式生活方式的目標(biāo)加速邁進(jìn)。

2018年至今，華僑城A在華東地區(qū)重點(diǎn)聚焦蘇南區(qū)域，在無(wú)錫的運(yùn)河灣區(qū)，打造了灣區(qū)生態(tài)人居標(biāo)桿作品“運(yùn)河灣”；在無(wú)錫高新區(qū)，以合作模式，共同譜寫(xiě)了江南新中式詩(shī)意人居“和璽”篇章；在國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，以常熟沙家浜為藍(lán)本，繪就了新型城鎮(zhèn)化的示范作品“沙家浜時(shí)光小鎮(zhèn)”；在大運(yùn)河文化帶國(guó)家戰(zhàn)略下，創(chuàng)想實(shí)踐“運(yùn)河匯”文商旅項(xiàng)目，矢志創(chuàng)造無(wú)錫城市文化會(huì)客廳。

華東事業(yè)部的表現(xiàn)成為了華僑城A的縮影，即在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式下，持續(xù)深耕城鎮(zhèn)化及文旅業(yè)務(wù)，在夯實(shí)主業(yè)基礎(chǔ)上，積極探尋以主業(yè)為基礎(chǔ)的新業(yè)務(wù)拓展，從而調(diào)整利潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)源，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。

華僑城A以文化為核心，提升旅游價(jià)值和影響力，打造高價(jià)值旅游產(chǎn)品項(xiàng)目，進(jìn)而提升城鎮(zhèn)化價(jià)值；而城鎮(zhèn)化能夠帶來(lái)區(qū)域的人口和產(chǎn)業(yè)集聚，反哺文旅業(yè)務(wù)，三大板塊相輔相成，協(xié)同發(fā)展。

反映在銷售層面，除了不斷獲取的資源，客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同也讓華僑城A經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷向好。在2021年1-7月份，華僑城A便累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積

253.20萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)34%；合同銷售金額498.53億元，較上年同期增長(zhǎng)12%。

值得注意的是，華僑城A的旅游綜合業(yè)務(wù)收入依舊在穩(wěn)步提升。上半年公司旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入189.22億元，同比增長(zhǎng)89.93%，持續(xù)快速增長(zhǎng)背后既有市場(chǎng)穩(wěn)步回升的因素，也離不開(kāi)華僑城A在文旅項(xiàng)目上長(zhǎng)期深耕的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)中國(guó)旅游研究院（文化和旅游部數(shù)據(jù)中心）數(shù)據(jù)，春節(jié)假期，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和收入分別恢復(fù)至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分別恢復(fù)至疫前同期的94.5%和56.7%，五一勞動(dòng)節(jié)分別恢復(fù)至疫前同期的103.2%和77.0%，節(jié)假日國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)已恢復(fù)至疫前同期水平，收入已恢復(fù)至疫前同期八成左右。同時(shí)，預(yù)計(jì)上半年國(guó)內(nèi)旅游人次和旅游收入將分別達(dá)到23.55億人次和1.95萬(wàn)億元，分別恢復(fù)至2019年同期的77%和70%。

疫情防控常態(tài)化條件下，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)穩(wěn)步回升。但無(wú)需贅言，疫情確實(shí)對(duì)旅游市場(chǎng)造成了不小沖擊。在這樣的大背景下，華僑城A通過(guò)自身在旅游產(chǎn)品的多樣性，高品質(zhì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)等，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的快速恢復(fù)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，6月19日，以“繽紛歡樂(lè)游，就來(lái)華僑城”為主題的2021華僑城文化旅游節(jié)正式啟幕，超百項(xiàng)主題活動(dòng)和文化旅游產(chǎn)品搭建起繽紛的文旅“廊道”，將以高品質(zhì)、多元化的文旅體驗(yàn)陪伴國(guó)民從盛夏走過(guò)金秋。

僅華僑城A，在7月份旗下深圳歡樂(lè)谷以“8大狂歡，激活盛夏”為主題舉行2021盛夏狂歡季活動(dòng)。緊隨而來(lái)的8月，深圳歡樂(lè)谷持續(xù)以飆水狂歡、樂(lè)游狂歡、夜游狂歡、美食狂歡為活動(dòng)亮點(diǎn)打造 2021盛夏狂歡季活動(dòng)；北京歡樂(lè)谷第七屆水槍泡泡節(jié)清涼持續(xù)在線，并于七夕與京東旅行合作，美妝品牌聯(lián)袂入駐；成都?xì)g樂(lè)谷清涼水世界繼續(xù)燃炸夏日，且七夕將推出雙人套票，打造浪漫情人節(jié)，中國(guó)醫(yī)師節(jié)推出醫(yī)護(hù)免費(fèi)家屬半價(jià)活動(dòng)；上海歡樂(lè)谷持續(xù)打造EV電音節(jié)主題活動(dòng)及水公園潑水電音派對(duì)……

實(shí)際上，幾乎每個(gè)月，華僑城A旗下各項(xiàng)目都有舉辦應(yīng)節(jié)活動(dòng)，在疫情穩(wěn)定之后快速應(yīng)對(duì)，通過(guò)多年的實(shí)際經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，于適當(dāng)?shù)臅r(shí)間推出各種品牌活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)增收創(chuàng)效的舉措。

數(shù)據(jù)顯示，華僑城A旗下歡樂(lè)谷項(xiàng)目，在2021年上半年全國(guó)9家歡樂(lè)谷接待游客、營(yíng)業(yè)收入以及二次消費(fèi)收入等各項(xiàng)指標(biāo)均較2019年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。從歡樂(lè)谷的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，可管窺華僑城A文旅板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的恢復(fù)能力，遠(yuǎn)超同業(yè)平均水平。

總體而言，低成本的資金優(yōu)勢(shì)、綜合的資源能力以及專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)建成華僑城A的護(hù)城河，成為其應(yīng)對(duì)周期壓力的超強(qiáng)韌性。

從另一方面來(lái)說(shuō)，這也是投資華僑城A的最大價(jià)值所在。如今的華僑城A，最近12個(gè)月的市盈率僅4.56倍，市凈率不及1倍，股息率高達(dá)5.64%，處于明顯的估值底部，而隨著經(jīng)營(yíng)韌性的激發(fā)，價(jià)值終將有所釋放。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 華僑城A凸顯文旅與地產(chǎn)協(xié)同韌性