作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年結(jié)束之際，資本市場(chǎng)對(duì)綠地保留“三問”，一問戰(zhàn)投，二問債務(wù)，三問分拆業(yè)務(wù)，這三道問題也成為2021年觀察綠地的窗口。

現(xiàn)在的綠地，早已在偏離地產(chǎn)主業(yè)的道路上越走越遠(yuǎn)。作為堅(jiān)持“多元化轉(zhuǎn)型”最早，也是最徹底的開發(fā)商之一，2018年綠地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型再次升級(jí)，從“一主三大”演變?yōu)橐缘禺a(chǎn)、基建為主，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的格局。

在綠地萬億資產(chǎn)矩陣?yán)铮笾驴梢苑譃榈禺a(chǎn)、大基建集團(tuán)、貿(mào)易港集團(tuán)以及綠地金融（綠地?cái)?shù)科），另外還包括酒店、會(huì)展、能源、物業(yè)管理、海外資產(chǎn)等業(yè)態(tài)。

過去人們對(duì)于綠地的印象，只有一個(gè)想法——大。該公司系2019年總資產(chǎn)過萬億的五家房企之一，同時(shí)身上也背負(fù)著萬億的債務(wù)，宛如一個(gè)巨人，體積如此龐大，背負(fù)也如此沉重。

努力從“中國(guó)的綠地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆澜绲木G地”時(shí)，過往其發(fā)展歷史儼然是一部“巨人傳記”，很難被認(rèn)知和看清全貌。

疫情之后，綠地大基建、大消費(fèi)板塊勢(shì)頭正旺，分拆金融上市也提上議事日程。但地產(chǎn)板塊稍顯靜寂，公開市場(chǎng)拿地之外，更多以產(chǎn)業(yè)融合推進(jìn)。

接近2020年末，綠地發(fā)布消息稱，預(yù)計(jì)2020年全年房地產(chǎn)營(yíng)收占比將進(jìn)一步下降至40%；非房營(yíng)收占比則上升至60%，非房業(yè)務(wù)利潤(rùn)總額占比將超過45%。

事實(shí)上，綠地高速發(fā)展過程中逐漸積累下的債務(wù)“后遺癥”，以及資金周轉(zhuǎn)壓力、融資債務(wù)結(jié)構(gòu)等問題，日益受到關(guān)注。

與此同時(shí)，隨著“三道紅線”出臺(tái)，游戲規(guī)則逐漸發(fā)生改變，降負(fù)債這一道命題變得更加迫切。

為了提振資本市場(chǎng)信心，近期綠地以自有資金約170億元兌付了兩筆均逾80億的公司債，并提出了“三年三步走”的降負(fù)債計(jì)劃。

早在2020年初見面會(huì)上，張玉良就曾表示，綠地從2019年開始便提出分三年逐年降負(fù)債的方案。

直到現(xiàn)在，綠地的“阿喀琉斯之踵”依然是債務(wù)問題，未來仍將負(fù)重前行。

就算沒有“三道紅線”，綠地的負(fù)債問題也早已浮現(xiàn)。

若站在未來看今天，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，“高杠桿”規(guī)律不再適用，過往埋下的負(fù)債“雷”也要一一排除。

綠地將“降負(fù)債”放入公司每年的目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)之列，現(xiàn)實(shí)情況是，雖然凈負(fù)債率在逐年下調(diào)，但就降低有息負(fù)債總體規(guī)模來看，仍存在一定的壓力和挑戰(zhàn)。

很巧的是，“三道紅線”傳開前后，綠地正好召開了一場(chǎng)投資者線上中期業(yè)績(jī)交流會(huì)。一名參與會(huì)議的券商分析師援引綠地高管的原話表示，主要目的還是希望設(shè)防線，讓房企能健康良好地發(fā)展，而不是要一刀切。

“三道紅線”下，綠地降負(fù)債的進(jìn)度或會(huì)加快，但距離達(dá)標(biāo)還有一段距離。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度，綠地負(fù)債率錄得183.45%、剔除4126.51億元的合同負(fù)債和預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率錄得53.2%，現(xiàn)金短債比為0.69。

值得斟酌的是，若使用剔除合同負(fù)債和預(yù)收款后（雙項(xiàng)扣除）的方法，綠地的資產(chǎn)負(fù)債率則為82.39%，超過規(guī)定的70%。

如此來看，綠地至少踩中兩道甚至是三道紅線，在衡量房企真實(shí)償債能力的凈負(fù)債率指標(biāo)上，綠地一直處于150%以上，遠(yuǎn)高于同類型房企的平均水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

綠地在全國(guó)和海外的擴(kuò)張?jiān)缭?015年以前便完成，地產(chǎn)項(xiàng)目迅速鋪開，在做大資產(chǎn)同時(shí)，負(fù)債也一路攀升。到2016年，凈負(fù)債率接近300%。

2016至2019年，綠地資產(chǎn)負(fù)債率基本沒有太大變化，常年處于88%-89%之間，降幅緩慢。資產(chǎn)負(fù)債率變化不大，或許可以歸因于綠地負(fù)債結(jié)構(gòu)中，占流動(dòng)負(fù)債比重較大的預(yù)收款項(xiàng)。

截至上述四個(gè)年度末期，綠地預(yù)收款分別為1688.05億元、2374.24億元、3382.3億元、3811.46億元，占總負(fù)債26%、31%、36%、38%；到2020年前三季，綠地預(yù)收款和合同負(fù)債合計(jì)為4126.51億元，占總負(fù)債比重達(dá)到40%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（*2020年綠地報(bào)表中的預(yù)售賬款執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，大部分金額轉(zhuǎn)入合同負(fù)債，故前三季數(shù)據(jù)為二者之和）

事實(shí)上，預(yù)收款項(xiàng)也有硬幣的兩面：房企預(yù)收款項(xiàng)（合同負(fù)債）一方面能為未來一至兩年?duì)I收和凈利潤(rùn)提供一定保障和具有預(yù)測(cè)作用，但深受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)較大。如果面粉、面包價(jià)格差不多，甚至當(dāng)面粉貴過面包，還存在“增收不增利”的情況。

截至2020前三季度，綠地有息負(fù)債規(guī)模突破了3000億，近三年有息負(fù)債增幅沒有出現(xiàn)大幅上漲或大幅減少的現(xiàn)象，仍維持穩(wěn)定的規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，2014至2020年前三季度，綠地有息負(fù)債從1910.95億元增長(zhǎng)至3236.71億元，僅2017年有息負(fù)債規(guī)模同比錄得減少，隨后又出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，截至去年前三季度，綠地的有息負(fù)債規(guī)模增幅仍有10.34%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（*有息負(fù)債=短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券）

當(dāng)劃下“凈負(fù)債率不得高于100%”這條紅線時(shí)，便意味著房企需要加快去化和資金回籠，減少投資布局，資金安全放在第一位。

受“三道紅線”影響，綠地提出“三年三步走”降負(fù)債計(jì)劃，力求一年降一檔，從2021年到2023年，分別實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率降至綠檔、有息負(fù)債降至2800億。

這是很重要的目標(biāo)，明確了綠地未來三年的發(fā)展基調(diào)。

降負(fù)債的措施不外乎優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)，抓回款、加快去化商辦及酒店等存量大宗資產(chǎn)，收縮海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)旗下金融、貿(mào)易港業(yè)務(wù)分拆上市等。

報(bào)表顯示的有息負(fù)債結(jié)構(gòu)看，雖然綠地去年三季度末短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)比例已調(diào)整為3比7，但短期借款依然占較大比重，貨幣現(xiàn)金增幅比不上短期債務(wù)增長(zhǎng)，現(xiàn)金短債比常年小于1，短期償債壓力較大。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2020年在疫情“黑天鵝”影響下，綠地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一度出現(xiàn)“缺口”，一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-80億元，打破了過去三年一直維持正現(xiàn)金流的記錄，9月底有所好轉(zhuǎn)，然而與上年同期相比仍需改善。

2020年三季報(bào)顯示，綠地籌資活動(dòng)現(xiàn)金流、投資活動(dòng)現(xiàn)金流及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分別錄得16.89億元、-157.99億元以及50.04億元，同比分別減少28%、16%以及45.17%。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)下滑與投資布局有關(guān)，過去這一年，綠地在拓展項(xiàng)目上的力度，并不亞于以往任何一年。

地產(chǎn)仍是綠地的主要抓手，但似乎少了往日的“激情”。

29年來，從上海市綠地開發(fā)總公司一步步走至今天，綠地注冊(cè)資本增長(zhǎng)了逾一千倍，但上市公司市值卻是TOP10房企中較低的：截至2020年末，綠地控股市值約690億元，離萬科有逾4倍的差距。

2020年因疫情，張玉良出差飛行的次數(shù)比以往少了些許，重大項(xiàng)目簽約也搬到了線上。恢復(fù)出行后，他第一個(gè)到達(dá)的城市是鄭州。

到過最多的城市是蘇州，其次是武漢和北京，還有南京、南昌、貴陽、襄陽、徐州、南寧等。當(dāng)然，他三分之一的工作時(shí)間還是在上海處理事務(wù)。

觀察2020年張玉良的出行軌跡便可發(fā)現(xiàn)，他到過的這些城市，基本是綠地這一年重點(diǎn)布局項(xiàng)目的區(qū)域，尤其大手筆拿地記錄便是8月21日以總價(jià)164.32億競(jìng)得武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)7宗打包地塊，預(yù)計(jì)投資500億。

年初時(shí)，綠地曾針對(duì)拿地戰(zhàn)略回應(yīng)，2020年依然是以產(chǎn)定銷，未來會(huì)更多以產(chǎn)業(yè)拿地為主，通過與當(dāng)?shù)卣献?，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，批量化拿地。

沿著這一思路，2020年，綠地獲取項(xiàng)目數(shù)量有所減少，但總地價(jià)與上年基本持平，投資力度沒有減弱。同時(shí)，新增土儲(chǔ)計(jì)容建面面積較上一年度錄得減少，這也從側(cè)面反映拿地均價(jià)有所上漲。

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回過頭看這些年的發(fā)展，綠地依靠政府合作確實(shí)補(bǔ)充了很大部分土儲(chǔ)，項(xiàng)目多以大體量為主。除了政府合作外，還以收購(gòu)、公開市場(chǎng)等方式獲取較為低廉的三四線城市土儲(chǔ)，拿地權(quán)益比逾90%。

對(duì)比近三年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，2020年綠地新增土儲(chǔ)所涉及的總地價(jià)達(dá)到歷史最高值接近900億，新增計(jì)容建面較上一年度減少逾1000萬平方米至2921萬平方米，粗略計(jì)算拿地均價(jià)約3000元/平方米，同比增長(zhǎng)約38%。

值得一提的是，或出于降負(fù)債和調(diào)整投資布局考量，綠地以72.6億元?jiǎng)冸x廣綠地公司予綠地香港，這一舉動(dòng)不僅回籠了不少資金，還轉(zhuǎn)出了目標(biāo)公司結(jié)欠綠地集團(tuán)約36.2億元的凈債項(xiàng)。

上述交易亦讓綠地控股和綠地香港兩家上市平臺(tái)進(jìn)一步劃分明晰，廣州綠地公司涉及資產(chǎn)含廣東省內(nèi)35項(xiàng)物業(yè)，其中29項(xiàng)物業(yè)位于大灣區(qū)，至此綠地華南區(qū)域由廣西和海南構(gòu)成，綠地香港則專注于大灣區(qū)。

從拿地銷售比來看，綠地拿地風(fēng)格算不上激進(jìn)，2017-2020年拿地占當(dāng)年銷售的比重在18%-25%之間。一方面得益于政府合作項(xiàng)目，能以較低價(jià)格勾地；另一方面，較多下沉三四線城市布局，拿地成本相對(duì)較低。

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2020年，綠地的最大遺憾或許在于房地產(chǎn)主業(yè)銷售規(guī)模依然未能站上4000階梯。而在年初1月8日交流會(huì)上，張玉良曾提出“希望超過4000億”。

自2017年跨過3000億后，綠地便一直努力向4000億之上攀登，但近三年銷售增幅呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2020年甚至出現(xiàn)倒退，2017至2020年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.35%。

2020年全年，綠地銷售額3584億元，同比減少7.7%，銷售面積2909萬平方米，同比減少10.7%，在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單中下滑至第七名。

中海以3607億超過綠地位居第六，而排名第八的世茂與綠地也只有500億左右差距。

綠地房地產(chǎn)主業(yè)銷售出現(xiàn)下滑，除了外部因素，也與新增土儲(chǔ)面積減少、拿地均價(jià)上漲不無關(guān)系，或許還與多元化發(fā)展，將一部分精力投入到基建、貿(mào)易港、金融等有關(guān)。

許多年以后，當(dāng)綠地成為“世界的綠地”時(shí)，張玉良一定會(huì)想起他經(jīng)過無數(shù)次思考之后，調(diào)整綠地發(fā)展戰(zhàn)略、堅(jiān)定走多元化道路的那些瞬間。

當(dāng)然，也可能會(huì)有不愿想起的時(shí)刻。

顯然，綠地的多元化布局已經(jīng)有了轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上，2017年-2019年，房地產(chǎn)營(yíng)收占比從53%下降到46%。2020年前三季度實(shí)現(xiàn)的3417億元營(yíng)收中，房地產(chǎn)、基建和消費(fèi)等其他產(chǎn)業(yè)分別占43%、39%及18%。

在張玉良的規(guī)劃里，預(yù)計(jì)2020年綠地房地產(chǎn)營(yíng)收占比將進(jìn)一步下降至40%；非房業(yè)務(wù)營(yíng)收占比則將上升至60%，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)總額占比將超過45%。

不久前，綠地發(fā)布2020年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2020年?duì)I收4813億元，同比增長(zhǎng)12%，其中地產(chǎn)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入2171億元，同比增長(zhǎng)12%，地產(chǎn)營(yíng)收占比為43.66%。

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對(duì)比綠地各大板塊營(yíng)收增幅，大消費(fèi)板塊在近三年表現(xiàn)強(qiáng)勁。2019年，綠地地產(chǎn)、基建及消費(fèi)三大板塊增長(zhǎng)情況分別為20%、27%及55%，其中消費(fèi)板塊營(yíng)收近三年復(fù)合增長(zhǎng)率為53%，地產(chǎn)營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率為14%。

這就不得不提到綠地貿(mào)易港集團(tuán)，除了過往受關(guān)注比較多的基建、金融板塊外，貿(mào)易港集團(tuán)作為2020年大消費(fèi)板塊的C位，亦得到了大量資源傾斜。

貿(mào)易港集團(tuán)前身是“上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司”，2018年10月重組更名為“綠地商貿(mào)集團(tuán)”，并于2020年1月正式更名為“綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)”。

資料顯示，綠地貿(mào)易港集團(tuán)業(yè)務(wù)構(gòu)成有五個(gè)部分，包括貿(mào)易港、消費(fèi)零售、國(guó)際貿(mào)易、商貿(mào)物流以及商業(yè)地產(chǎn)。

2020年以來，綠地在打造貿(mào)易港項(xiàng)目上尤為上心?；蛟S是疫情及國(guó)內(nèi)大環(huán)境發(fā)生變化，更強(qiáng)調(diào)以內(nèi)循環(huán)為主、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)互動(dòng)的格局，趁著這股政策和需求利好的東風(fēng)，綠地表示要全面打造貿(mào)易港集團(tuán)，成為公司未來發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

此前，綠地曾表示，商貿(mào)集團(tuán)（貿(mào)易港集團(tuán)前身）在2021年?duì)I業(yè)收入達(dá)500億元、利潤(rùn)總額10億元。就2020年中業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，貿(mào)易港業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收45億元，同比增長(zhǎng)52%，國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收27億元。

截至2020年底，綠地貿(mào)易港項(xiàng)目已在天津、西安、濟(jì)南、哈爾濱、寧波、貴陽、成都、昆明、武漢等10余座城市落地。此外，杭州灣貿(mào)易港于2020年正式開業(yè)、甘肅貿(mào)易港開工建設(shè)，寧波、南昌、鄭州貿(mào)易港項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

以“大”取勝似乎是綠地奉行的法則，貿(mào)易港集團(tuán)在過去這一年迎來飛速發(fā)展，并加速推動(dòng)“貿(mào)易港模式”在全國(guó)布局拓展。依靠這一模式，綠地購(gòu)置了很大一部分土儲(chǔ)，甚至改變了以往偏好超高層拿地的模式。

綠地管理層亦道出了這當(dāng)中的邏輯：超高層是過去式的拓展模式，現(xiàn)在能不做超高層就盡量不做超高層，地方政府需求已經(jīng)不是超高層標(biāo)志性建筑，而是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)內(nèi)核，所以現(xiàn)在的核心是圍繞地方政府所需要的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。

說到底，綠地依然是最懂政府的企業(yè)。

同時(shí)，綠地還將會(huì)展列為重要的戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)。截至目前，綠地建成及在建會(huì)展綜合體項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積超過470萬平方米。

地產(chǎn)行業(yè)已不是綠地的唯一選擇，但不管如何，地產(chǎn)毛利率始終高于其他板塊，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。

2015-2019年，綠地房地產(chǎn)行業(yè)毛利率在20%以上，但基建和消費(fèi)板塊的毛利率情況不盡如人意。

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值得一提的是，盡管在綠地內(nèi)部房地產(chǎn)毛利率始終處于優(yōu)勢(shì)地位，但橫向?qū)Ρ華股上市房企還略顯遜色，2015-2019年毛利率均低于A股上市房企平均水平。

所以地產(chǎn)之外，貿(mào)易港集團(tuán)正朝著規(guī)?；l(fā)展的方向逐漸做大，給資本市場(chǎng)留下了想象空間。

貿(mào)易港集團(tuán)在綠地的分拆計(jì)劃中，但分拆籌碼遠(yuǎn)不止這一個(gè)。

當(dāng)巨人變得足夠大的時(shí)候，“瘦身”或優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)組合，更能使綠地聚焦主業(yè)，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的效益。

綠地每一年的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，分拆業(yè)務(wù)上市也總是會(huì)被大家提起。近兩年，物管企業(yè)分拆上市熱潮盛行，這是否會(huì)給綠地帶來機(jī)會(huì)？

2021年初，張玉良就分拆業(yè)務(wù)上市一事表示，大基建上市還沒有提到議事日程上，現(xiàn)在正在把核心公司做上市，正在推進(jìn)當(dāng)中。

或許金融會(huì)是綠地最快完成分拆上市的板塊，他也立下目標(biāo)，綠地?cái)?shù)科最久三年內(nèi)完成上市，至于上市地點(diǎn)還尚未確定。

另外，綠地管理層在年中交流會(huì)上還對(duì)物業(yè)和商業(yè)情況做了進(jìn)一步解釋，商管公司以后也有可能走資本市場(chǎng)道路，正在做相關(guān)培育和規(guī)劃。

目前物管公司規(guī)模仍較小，商業(yè)方面，綠地控股持有自營(yíng)商業(yè)物業(yè)為386萬平方米，核心商業(yè)資產(chǎn)主要由綠地控股自主經(jīng)營(yíng)，非核心、不夠優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)則采取先平抑、后銷售策略。

不管是“三道紅線”還是近期對(duì)銀行房貸的“五檔分類”管控，融資環(huán)境進(jìn)一步收緊已成大勢(shì)，對(duì)資金的監(jiān)管更加趨嚴(yán)。

像綠地這樣資產(chǎn)體量大、業(yè)務(wù)多元化、負(fù)債較高的企業(yè)，分拆旗下盈利能力強(qiáng)、處在成長(zhǎng)期的子公司，顯然利大于弊。

張玉良手握的籌碼中，綠地金融或是關(guān)鍵。

2019年末及2020年4月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《上市公司分拆所屬子公司境內(nèi)上市試點(diǎn)若干規(guī)定》，意味著A股市場(chǎng)分拆上市破冰，這讓綠地看到了一絲希望。

該份文件對(duì)擬實(shí)施分拆上市公司的要求，基本延續(xù)了2004年分拆至境外上市、2010年分拆至創(chuàng)業(yè)板上市的規(guī)定，并在此前基礎(chǔ)上增加了對(duì)母公司上市年限、盈利規(guī)模、凈資產(chǎn)年限、持股比例等7點(diǎn)限制。

值得一提的是，該份文件還明確表示，所屬子公司主要從事金融業(yè)務(wù)的，上市公司不得分拆該子公司上市。

這或許就能解釋，2020年綠地金融更名為“綠地?cái)?shù)科”的原因所在，或許是希望披上“科技”的外衣，改變以金融業(yè)務(wù)為主的單一屬性。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2020年11月23日，綠地集團(tuán)注冊(cè)設(shè)立綠地?cái)?shù)字科技集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地?cái)?shù)科”），注冊(cè)資本199億元，并以此為平臺(tái)完成對(duì)綠地金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)并購(gòu)及重組，預(yù)計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模將超過1000億元。

綠地還表示，金融產(chǎn)業(yè)將立足于“投資+投行”總體思路，依托自身品牌及資源優(yōu)勢(shì)，在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)前提下，逐步形成債權(quán)業(yè)務(wù)、股權(quán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作齊頭并進(jìn)的業(yè)務(wù)格局。

綠地金融董事長(zhǎng)耿靖在半年總結(jié)時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，公司有上市的規(guī)劃，2020年利潤(rùn)總額目標(biāo)為35億元，同時(shí)要完成兩個(gè)突破，即完成引戰(zhàn)關(guān)鍵工作，做好登陸資本市場(chǎng)前的重要突破，以及努力獲取金融核心牌照。

綠地金融的上市路徑，開始逐漸清晰化。

隨后于2020年三季度工作總結(jié)會(huì)上，耿靖稱已初步完成引戰(zhàn)工作，并為保證上市進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。無疑，綠地?cái)?shù)科將作為未來綠地金融上市的主體。

該輪Pre-IPO引戰(zhàn)稀釋股比約為15%-20%，計(jì)劃引入四類機(jī)構(gòu)，包括地方政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)、海外知名PE基金、國(guó)內(nèi)頭部投資和金融機(jī)構(gòu)。

路透援引市場(chǎng)消息，綠地金融在首次公開發(fā)售(IPO)前一輪融資至多60億元，計(jì)劃2021年底前赴港上市，集資超過91億元，上市前估值超過500億元，但I(xiàn)PO地點(diǎn)和估值仍尚未得到確認(rèn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年綠地金融實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30.6億元，近五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約130億元，納稅總額近21億元，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到400.54億元，管理資產(chǎn)規(guī)模過千億。

還有一個(gè)更宏大的愿景：綠地?cái)?shù)科將利用大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、人工智能及云服務(wù)等科技手段，對(duì)綠地千萬級(jí)高凈值客群、千億級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈及萬億級(jí)場(chǎng)景資源進(jìn)行全面的數(shù)據(jù)化、標(biāo)準(zhǔn)化及云端化，建設(shè)中國(guó)第一家具備地產(chǎn)行業(yè)萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)資源的數(shù)據(jù)科技基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商(IDC)。

成為“巨人”的綠地，不僅僅是地產(chǎn)開發(fā)商的角色，引戰(zhàn)投、分拆業(yè)務(wù)上市、降負(fù)債這些元素圍繞著綠地過去這一年，甚至影響著2021年的走向。

基建、金融、貿(mào)易港等都是綠地的籌碼，如何打好手上這副牌，讓多元化業(yè)務(wù)在未來釋放更強(qiáng)勁的利潤(rùn)增長(zhǎng)和發(fā)展紅利，這是要解決的主要矛盾。

就好像張玉良在2021新春寄語中所說，29年風(fēng)雨兼程，綠地改革發(fā)展的步伐已走過千山萬水，但仍需披荊斬棘。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|綠地之踵