觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
繼業(yè)務重組之后，凱德又對外披露了一筆重大交易。
6月28日，凱德集團公告稱，向中國平安人壽保險出售位于中國的6個來福士資產(chǎn)組合的部分股權，資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價值為467億元人民幣，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過330億元。
交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%，并繼續(xù)負責項目的運營及資產(chǎn)管理。
“未來幾年，我們計劃在中國將旗下新經(jīng)濟資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。”凱德集團（中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)。
無論是展開與國內(nèi)投資者的深度合作，還是發(fā)展在岸基金融資，凱德與中國的發(fā)展更加緊密了。
引入平安人壽，一筆雙贏的生意
正如凱德集團首席執(zhí)行官李志勤所言，與國內(nèi)優(yōu)質(zhì)伙伴強強聯(lián)手，是凱德深入推行本地化運作的關鍵一步，也是對集團成熟的國際資本平臺的重要延伸和有效補充。我們希望與志同道合的國內(nèi)伙伴更多合作，讓凱德的投資者基礎進一步多元化。
這符合凱德“地產(chǎn)+基金”的運作模式。業(yè)內(nèi)稱道的“凱德模式”，就是在發(fā)展基金儲備開發(fā)項目，通過私募基金收購進行項目前期的開發(fā)、收購以及培育，再通過物業(yè)成熟產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過集團旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實現(xiàn)退出，形成投融管退的完整價值閉環(huán)。
在釋放成熟資產(chǎn)價值的同時，將所得資金用于再投資，不斷擴大管理資產(chǎn)規(guī)模。對凱德而言，這已經(jīng)是一個非常成熟、穩(wěn)定的商業(yè)模式。
從長遠看，也與凱德的戰(zhàn)略方向一致。今年4月凱德宣布業(yè)務重組，加速集團轉(zhuǎn)型。定位于輕資產(chǎn)、資本高效企業(yè)，凱德致力于成為一家以亞洲為中心的全球性房地產(chǎn)投資管理公司。截至今年一季度末，凱德集團的基金管理規(guī)模增長到了792億新元。
此類成熟資產(chǎn)對于平安人壽等險資來說同樣具備吸引力。
基于現(xiàn)實要求，保險資金需要具備安全性、收益性以及流動性的特點。不動產(chǎn)投資具備可獲取穩(wěn)定投資回報的特性，在某種程度與險資對長期、穩(wěn)定性的要求正好匹配，近年來險資亦投資一線城市商圈成熟、出租率穩(wěn)定的商辦物業(yè)。
此次交易涉及的上海來福士場等6個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目均屬于凱德集團“來福士”產(chǎn)品線，已建成并運營成熟穩(wěn)定，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
相關資料顯示，此次交易的資產(chǎn)組合交付以來，物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)步提升，2019年全年出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項目達到95%以上。2020年疫情期間絕大部分項目出租率仍穩(wěn)定在90%以上，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
平安人壽相關負責人表示，本次交易標的六個來福士資產(chǎn)，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則，可以優(yōu)化險資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報，實現(xiàn)保險資金的保值增值。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后，是運營能力保障和良好的投資回報。凱德在商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢是不言而喻的，特別是資管能力，在項目長期運營過程中不斷地調(diào)改、進行資產(chǎn)提升。在凱德的商業(yè)中，以每平米為計量單位，計算每平方米的成本、管理效應、租金、產(chǎn)出是甚至是交易量。
在李志勤看來，“凱德的‘核心資產(chǎn)’是人，是專業(yè)團隊，是長期積淀的項目管理與基金管理方法論，是國際國內(nèi)市場積累的口碑。正是這些極寶貴的軟實力和無形資產(chǎn)，讓我們能夠通過專業(yè)運營，讓資產(chǎn)不斷增值，為投資伙伴帶來長期穩(wěn)定回報，實現(xiàn)多方共贏?！?/p>
現(xiàn)在，凱德已經(jīng)成為中國最大的外資房企之一，也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。
在這27年中，凱德在加大在華投資步伐的同時，不斷對旗下資產(chǎn)進行調(diào)整優(yōu)化，并在不同階段對自身組織架構(gòu)和業(yè)務組合進行調(diào)整升級。
從住宅到商業(yè)地產(chǎn)，大力推行綜合體戰(zhàn)略，同時優(yōu)化資產(chǎn)配置，出售部分非核心城市購物中心，將業(yè)務布局聚焦五大核心城市群，以最大化規(guī)模優(yōu)勢和管理效率。
近幾年，凱德先后斥資35億收購了廣州樂峰廣場，57億收購了重慶兩江春城項目，27.52億元收購了上海浦發(fā)大廈約70%面積，200億收購上海星外灘項目，并且通過收購星橋騰飛的全部股份，將資產(chǎn)類別擴充至產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟領域。
投資版圖的進階，印證了凱德一直看好中國市場，并且將繼續(xù)加大投資。
李志勤稱，中國一直是凱德集團最大、最重要的核心市場。凱德將繼續(xù)在中國市場深耕，在既有的商業(yè)、住宅和城鎮(zhèn)開發(fā)、服務公寓等核心業(yè)務基礎上，將加大對新經(jīng)濟資產(chǎn)類別的投資，投資重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等。
其實，從今年為數(shù)不多的資產(chǎn)收購中，已經(jīng)能夠覺察到凱德這一側(cè)重方向。4月28日，凱德集團就斥資36.6億元收購一個位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這也是凱德集團在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目。
與此同時，凱德在新加坡、歐洲等市場也在同步發(fā)力。凱德集團曾表示，將依托自身在數(shù)據(jù)中心設計、開發(fā)和運營方面的能力，加快新經(jīng)濟資產(chǎn)領域的拓展步伐，將數(shù)據(jù)中心發(fā)展為一項全球業(yè)務。
目前，除了中國，凱德還在新加坡?lián)碛?個數(shù)據(jù)中心，在歐洲擁有11個數(shù)據(jù)中心，同時也是韓國一個數(shù)據(jù)中心開發(fā)項目的基金和資產(chǎn)管理方。
眼光長遠、與時俱進是凱德集團的基因。顯然，凱德已經(jīng)很敏銳地覺察到，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)具備巨大的發(fā)展前景和空間。
相關數(shù)據(jù)顯示，預計到2024年，亞太地區(qū)數(shù)據(jù)中心行業(yè)將以兩位數(shù)的年復合增長率快速發(fā)展。在云服務提供商和新興批發(fā)客戶的需求支持下，中國數(shù)據(jù)中心市場的年復合增長率預計將達到30%。
另一方面，數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)也具備和資本市場對接的通道。近期，首發(fā)的9只基礎設施公募REITs分別在滬深交易所上市，項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等主流基礎設施類型，受到投資者認可。
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