作者：尋瑕小姐姐

來源：尋瑕記（ID：xunxiajun）

乍暖還寒的初春，疫情在人類命運(yùn)共同體的魔咒下蔓延，全球如夢(mèng)初醒。

大國小城，被困于蝸居中人們已經(jīng)開始熱望，一如十七年前，疫情解除的那一個(gè)盛夏。

#01

2003年開年，猝不及防的非典疫情，一度導(dǎo)致售樓中心門可羅雀，樓市成交量幾乎直線下跌歸零。

2003年2月，國土資源部發(fā)布了《緊急調(diào)控土地市場(chǎng)的通知》、《進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作方案》，土地出讓供應(yīng)顯著減少。

疫情結(jié)束后的8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,史稱18號(hào)文。第一條開宗明義：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

當(dāng)時(shí)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛剛完成深蹲，準(zhǔn)備開啟一段曠日持久的高速奔跑。

非典之后，隨著各地開始降低首付比例，最低低至2成，一輪購房熱潮在全國席卷，同樣在全國席卷的，還有以溫州人為代表的炒房團(tuán)。

溫州，杭州，上海，深圳，溫州人所到之處，房價(jià)一路狂飆。

2003年9月23日，上?！稏|方早報(bào)》刊文《溫州千億民資全國炒樓》，稱“10萬溫州人在全國各地炒樓，動(dòng)用民間資本約1000億元。

兩個(gè)月后，溫州炒房團(tuán)包三架飛機(jī)看房，深圳新龍崗商業(yè)中心二期的商鋪開售當(dāng)天，被溫州人包攬上百套?！皻g迎溫州老板”的橫幅，掛遍了全國的售樓處。

12月8日，北京國際飯店二層會(huì)議廳，北京第一次土地拍賣會(huì)。當(dāng)年叫板王石，如今叱咤風(fēng)云的孫宏斌，執(zhí)掌天津順馳以高出起拍價(jià)4.75億元，9.05億元的天價(jià)中標(biāo)，改寫了北京土地市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

中國紀(jì)錄在冊(cè)的第一個(gè)地王，就此誕生。

融創(chuàng)、融信、海亮、保利置業(yè)、榮盛發(fā)展、上實(shí)發(fā)展...那是1992年的初創(chuàng)潮之后，最后一批房企創(chuàng)立大潮。

在鼓勵(lì)存量住房入市交易的暖風(fēng)吹拂下，“二手房”概念悄然而生，到了2003年，35個(gè)大中城市的二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)全部開放，“通過賣小房，買大房；賣舊房，買新房；賣次房，買好房?！?/p>

國家統(tǒng)計(jì)局公示，2003年住宅投資達(dá)到10153.8億元，首破萬億大關(guān)，房企井噴，激增至37123家。

#02

十七年過去，房地產(chǎn)已成為一只龐然巨獸，同時(shí)背負(fù)壓艙石的重任，和夜壺的罵名。

2019年商品房銷售面積達(dá)17.2億平方米，是2003年的5.1倍，銷售金額是2003年的20倍。

與2003年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額破萬億相比，2019年開發(fā)投資額突破13萬億，行業(yè)規(guī)模見頂，調(diào)控壓力空前。

當(dāng)年的小甜甜，已成了牛夫人。

如今，處于史上最嚴(yán)厲政策周期，頂著“房住不炒”緊箍咒的房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)冰上出現(xiàn)些許裂痕。

供給端：天津、杭州、西安、無錫、上海、南昌、合肥、福州、沈陽、蘇州等多個(gè)高能級(jí)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)供給端支持政策。

供給端的舉措多帶有“紓困”色彩，包括緩繳土地出讓金、降土地保證金比例、引導(dǎo)信貸合理適度增長、預(yù)售資金監(jiān)管放松、商品房預(yù)售條件放寬等。

需求端：衡陽、駐馬店、防城港、南寧、東莞、馬鞍山、宜賓等多個(gè)低能級(jí)城市接力推出了房地產(chǎn)需求端支持政策。

需求端顯得更為“剛需友好”，包括實(shí)施購房契稅補(bǔ)貼、人才補(bǔ)貼、降低首套房公積金貸款首付比例降至20%，提升公積金貸款額度，放寬公積金異地貸款。

信貸端：非限購城市的首套和二套首付比例出現(xiàn)試探性下調(diào)。

2月24日，浙商銀行下發(fā)調(diào)整個(gè)人貸款通知，將非“限購”城市居民家庭購買首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%。用足了央行關(guān)于“非限購”城市，個(gè)人首套住房貸款最低首付比例可從25%下浮5%的政策空間。

2月25日，工商銀行紹興分行目前僅針對(duì)新房優(yōu)質(zhì)客戶，將非“限購”城市居民家庭購買個(gè)人住房的二套房首付貸款比例從原來的6成下調(diào)至3成。這一“新政”旋即被紹興工行辟謠“現(xiàn)有政策不變”。

融資端：開年頭兩個(gè)月，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒和債券注冊(cè)制下催生的融資窗口期，萬科、恒大、碧桂園、龍湖、金地、富力等頭部房企都發(fā)布了公司債、美元債融資計(jì)劃和受理進(jìn)度。撕開融資松動(dòng)的口子，搶占規(guī)模額度的先機(jī)。

營銷端：房企們擺出微商的流量套路，耍出花式賣房的十八般武藝?！爸鄙龣C(jī)撒幣”撩撥剛需客的心火。

“理財(cái)式購房”“全國75折”“無理由退房”、定金一路從5000降到3000，2000，1000，8.8元抵萬元，6.6元誠意金享98折。剛需們還散發(fā)著韭菜氣息，賣房的已賣出了白菜架勢(shì)。

高層的口風(fēng)依舊嚴(yán)防死守：

2月17日，央行下場(chǎng)打臉路邊社，“市場(chǎng)有關(guān)央行擬調(diào)整宏觀審慎評(píng)估（MPA)中房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)的說法不屬實(shí)。”地產(chǎn)信貸政策傾斜的預(yù)期落空。

2月20日，2月LPR報(bào)價(jià)出爐，1年期品種下調(diào)10bp，5年期以上品種下調(diào)5bp。即便疫情當(dāng)前，市場(chǎng)一片寬松之聲，央行依舊秉承定力，進(jìn)行長短期非對(duì)稱降息，期待中的地產(chǎn)邊際寬松，尚未出現(xiàn)。

2月25日，銀保監(jiān)會(huì)召開的媒體通氣會(huì)上，肖遠(yuǎn)企說，房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，仍遵循一城一策原則。

3月4日，央行再次重申房住不炒和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

#03

堅(jiān)冰之下，是一城一策、因城分化的千姿百態(tài)，地方政策從未如此扭捏搖擺。

一線城市土拍喜迎小陽春。

北京2月放出了12宗不限價(jià)的土地大禮包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺等優(yōu)質(zhì)地塊，央企國企領(lǐng)銜點(diǎn)燃開年土拍大戲，上海2月共22宗地塊出讓，徐匯濱江310億新地王誕生，潛伏已久的香港置地拔得頭籌。

二三線城市全力紓困房企，各項(xiàng)政策瘋狂試探寬松底線。

2月，共有超過60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，指向紓困房企、緩解現(xiàn)金流壓力、支撐剛需、延緩公積金月供。

廣州突破限購和最小分割面積的公寓新政經(jīng)歷了上線-下線-又上線的反復(fù)。

駐馬店率先發(fā)布公積金貸款買房首付2成政策，被省政府約談后，火速撤回了降首付等17條穩(wěn)樓市舉措。

廟堂堅(jiān)如磐石，江湖風(fēng)波告急。

從非典到新冠的17年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策已持續(xù)了10年。

夜壺仿佛還是那個(gè)夜壺，只是連開滴滴的專車司機(jī)和炒股票的上海老阿姨，都會(huì)念叨兩句“房住不炒”了。

從2003年的高速發(fā)展起步階段，到當(dāng)前規(guī)模發(fā)展的高位平臺(tái)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段變了。

從國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)到不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向變了。

從2003年城鎮(zhèn)化率40.53%到2019年的60.6%，人口紅利幾近消失，城鎮(zhèn)化節(jié)奏變了。

從緊湊的小戶型剛需，到plus+++的客廳空間和家宅小院的向往，居住的需求變了。

對(duì)于開發(fā)商而言，從增量到存量的模式切換，過去十年搭乘電梯飛升上天的幻覺都可能破滅，未來十年所有的生意都值得重新做一遍。

挑戰(zhàn)是，銷售停擺，融資受阻，現(xiàn)金流就是血液和命脈。高層咬定銀根不放松，償債和業(yè)績的雙重壓力之下，降杠桿，調(diào)結(jié)構(gòu)，抓回款勢(shì)在必行。

機(jī)遇是，疫情只是暫時(shí)延后了購房需求，但不會(huì)消滅購房需求，而且還暴露了“租住不一定同權(quán)”的現(xiàn)實(shí)，催生了住房改善的剛需，詩和遠(yuǎn)方固然美好，風(fēng)雨中的屋檐更加重要。對(duì)社區(qū)服務(wù)的耕耘、對(duì)住宅功能的升級(jí)，對(duì)產(chǎn)品定位的進(jìn)階，持久戰(zhàn)在所難免。

對(duì)于地方政府而言，供給端扶持政策的著眼點(diǎn)，更多的是幫助疫情下的企業(yè)渡過經(jīng)營難關(guān)，通過允許延遲繳納土地出讓金等方式，緩解地方房企的經(jīng)營困難尤其是短期流動(dòng)性緊張。需求端扶持政策的重點(diǎn)，則更多在于鼓勵(lì)剛需上車，三四五線城市棚改舊改造城運(yùn)動(dòng)之后留下的天量庫存，返鄉(xiāng)置業(yè)潮和小陽春的接連落空，牽一發(fā)而動(dòng)全身的是地方財(cái)政、就業(yè)、稅收的大局。

對(duì)于高層而言，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)字當(dāng)頭。限購、限貸、限售、限價(jià)“四限”政策鎖定交易流動(dòng)性，讓虛妄的泡沫無法迅速變現(xiàn)，房價(jià)無法大漲也不能大跌，只能在高位盤亙。地方救市可以，松綁刺激不行；剛需上車可以，投機(jī)炒作不行。

#04

最近十年，全球最堅(jiān)硬的兩大資產(chǎn)泡沫，一個(gè)是中國樓市，一個(gè)是美國股市。一路高歌猛進(jìn)中，打爆了無數(shù)空頭，做空美股的墳頭長草，看空樓市的無處落腳。

中房美股，皆是夜壺。

如今，美聯(lián)儲(chǔ)緊急盤中降息，美債收益率跌破1%，全球大寬松呼之欲出，坊間戲稱鮑威爾的職業(yè)生涯還有100bp。

這邊廂，新基建的大旗獵獵飛舞，但是大部分房價(jià)泡沫化的城市并不具備科技制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人才儲(chǔ)備，7省份推25萬億重點(diǎn)基建項(xiàng)目，地方債務(wù)一波未平一波又起，鐵公基的水漫金山，最后難免流進(jìn)夜壺的沉疴里。

喜提夜壺，痛快放水的老路太好走了，好走得讓人心生畏懼，怕前方萬丈深淵。

如果土地財(cái)政依然是地方經(jīng)濟(jì)的錢袋子，如果沒有新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)取代房地產(chǎn)的支柱地位，如果房地產(chǎn)依然是承接天量資金的蓄水池，房價(jià)的漲跌就依然在大小周期里一次次輪回，在長短期政策博弈中左右搖擺。

剛需客輾轉(zhuǎn)反側(cè)，投機(jī)者躍躍欲試，想買房的和想賣房的幾乎同步陷入的糾結(jié)，縈繞多年的“上不上車？”有了更鮮活誘人的表達(dá)：

“一直抱怨錯(cuò)過了上車機(jī)會(huì)，現(xiàn)在車停下來接你了，你敢上嗎？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)調(diào)控松綁：口嫌體正直？