昨晚，中央出臺(tái)重磅文件，其中“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”一句，再度掀起了市場(chǎng)對(duì)“房地產(chǎn)稅”的討論。

這不是有關(guān)部門(mén)第一次提“房地產(chǎn)稅”，自2009年兩會(huì)首次提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”以來(lái)，2012年、2014年、2018年和2019年，兩會(huì)均對(duì)“房地產(chǎn)稅”做出表態(tài)。

這次再提“房地產(chǎn)稅”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也頗為微妙。一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著回暖，數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中共有50個(gè)城市的新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，較3月增加12個(gè)。而這是可以理解的。結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市越是高漲之時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)稅的呼聲就越高，來(lái)自官方的表態(tài)就越密集；若樓市橫盤(pán)或存在下行風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)聲音就越少。

二來(lái)，當(dāng)前正值兩會(huì)前夕，每年兩會(huì)前夕，社會(huì)都很關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展。那么，今年兩會(huì)上是否會(huì)提出草案、進(jìn)行審議呢？

今年審議可能性小，最快2025年才可能推出

從有關(guān)部門(mén)歷次說(shuō)法來(lái)看，盡管表述不同，但實(shí)際含義區(qū)別不大：房地產(chǎn)稅的工作正在推進(jìn)中，但短時(shí)間內(nèi)不具備出臺(tái)的基礎(chǔ)。尤其是相比2019年提出的“穩(wěn)步推進(jìn)”，“穩(wěn)妥”更加謹(jǐn)慎。

中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文指出，房地產(chǎn)稅的具體進(jìn)展要看全國(guó)人大常委會(huì)立法工作計(jì)劃安排，但“疫情當(dāng)前房地產(chǎn)稅上會(huì)審議對(duì)外公開(kāi)草案的可能性比較小”。不少人對(duì)此持有相同觀點(diǎn)。

面對(duì)財(cái)視中國(guó)記者關(guān)于實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的疑問(wèn)，東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇指出：“中國(guó)老百姓的大部分資產(chǎn)都放在房產(chǎn)上，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民負(fù)債表和銀行資產(chǎn)質(zhì)量都有明顯影響。房地產(chǎn)稅是一個(gè)較大的存量稅種，一定要在充分調(diào)研、大部分民眾有了充分心理準(zhǔn)備、也做好充分立法準(zhǔn)備的前提下，才會(huì)有明確推進(jìn)，這個(gè)過(guò)程要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)多次提及房地產(chǎn)稅，就是希望通過(guò)輿論動(dòng)員讓大家做好心理準(zhǔn)備，第二步是立法準(zhǔn)備，加上初稿出來(lái)后還需要多次討論，所以至少幾年才可能有更為實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?！?/p>

一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，參照此前《物權(quán)法》的審議過(guò)程，房地產(chǎn)稅在3-4年內(nèi)落地實(shí)施的概率不大，最樂(lè)觀的預(yù)計(jì)也需在2025年左右出臺(tái)。澳新銀行中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢兆鵬告訴財(cái)視中國(guó)，房地產(chǎn)稅本屆政府任內(nèi)應(yīng)該不會(huì)推進(jìn)。

房地產(chǎn)稅≠降房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)稅的出臺(tái)只是時(shí)間早晚問(wèn)題，一旦開(kāi)征，炒房客、背負(fù)高杠桿的投資者和租房者將受到較大影響。不過(guò)，若是指望房地產(chǎn)稅推出后打壓房?jī)r(jià)，那么財(cái)視中國(guó)在此提醒，還是打消這種想法吧！國(guó)外很多城市和香港、臺(tái)灣地區(qū)早已開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，但當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)并沒(méi)有下跌（比如香港，房?jī)r(jià)始終高企），因此房地產(chǎn)稅即便對(duì)房?jī)r(jià)有影響也只是短期，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅的實(shí)施并不能降房?jī)r(jià)。

邵宇解釋：“房地產(chǎn)稅的主要目的并不是為了降房?jī)r(jià)，而是為厘清土地房地產(chǎn)稅費(fèi)體系、為地方政府開(kāi)辟新稅源，更重要的是通過(guò)倡導(dǎo)房地產(chǎn)稅，逐漸消解在中國(guó)居民的心中形成長(zhǎng)期的剛性財(cái)富效應(yīng)?！?/p>

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲還是有一定效用的。在大成律所合伙人劉唯翔看來(lái)，征收房地產(chǎn)稅相當(dāng)于直接增加了交易或持有環(huán)節(jié)的成本：“成本越高，會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的獲益下降，進(jìn)而導(dǎo)致越來(lái)越多的人不愿投資房地產(chǎn)。這樣是相當(dāng)于通過(guò)降低流動(dòng)性來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但如果推出配套政策，比如鼓勵(lì)更多專業(yè)機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)、適當(dāng)增加土地供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制效果應(yīng)該會(huì)更好。”

還有市場(chǎng)人士談到，若房地產(chǎn)稅繳納期間的支出遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)漲幅帶來(lái)的收益，即房子越多越吃虧，那么就會(huì)促使房子多的人拋售房產(chǎn)，進(jìn)而增加市場(chǎng)上的住房供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲：美國(guó)的房地產(chǎn)稅稅率在1%-3%之間，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，德國(guó)等地達(dá)到3%-4%水平，就對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的平衡作用。

至于我國(guó)房地產(chǎn)稅的稅率，劉律師對(duì)財(cái)視中國(guó)記者說(shuō)道：“一般而言，稅收越高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍度會(huì)相應(yīng)降低。當(dāng)前我國(guó)的總體稅率不算低，在此基礎(chǔ)上增加新的稅種，稅率希望能夠維持在較低水平?！?/p>

邵宇表示，房地產(chǎn)稅有可能試行累進(jìn)制度：“房地產(chǎn)稅只是在邊際上提高更多持有房產(chǎn)面積帶來(lái)的成本，所以可能會(huì)采取類似階梯的累進(jìn)制度，具體的累進(jìn)程度取決于房子供應(yīng)邊際的壓力大小。”

另有資深人士指出，房地產(chǎn)稅的具體稅率從科學(xué)角度而言，建議因城施策，而且落地時(shí)會(huì)先選擇部分省份/城市試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后進(jìn)一步調(diào)整完善，然后全面推廣。

房地產(chǎn)稅是作用在地產(chǎn)領(lǐng)域。在這方面，前些時(shí)候，有關(guān)部門(mén)表示我國(guó)的公募REITs即將開(kāi)始試點(diǎn)，而REITs本身是很適合在商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)應(yīng)用的，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公募REITs三年內(nèi)也必然拓展至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

雖然同在地產(chǎn)領(lǐng)域，但相關(guān)人士對(duì)財(cái)視中國(guó)記者表示，REITs與類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，此類項(xiàng)目在目前經(jīng)營(yíng)中會(huì)按照從價(jià)或從租為基數(shù)繳納房產(chǎn)稅，因此應(yīng)該不會(huì)受到此次房地產(chǎn)稅新政的顯著直接影響。

劉律師也覺(jué)得，房地產(chǎn)稅在成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域可能不會(huì)有太大沖擊：“商業(yè)地產(chǎn)本身就要繳納地產(chǎn)稅。而目前的住宅是免征房地產(chǎn)稅的，開(kāi)征房地產(chǎn)稅所產(chǎn)生的影響我們可以拭目以待。不過(guò)，房地產(chǎn)稅落實(shí)將增加持有房地產(chǎn)的成本，這可能會(huì)倒逼市場(chǎng)將住宅、商業(yè)地產(chǎn)交給更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)管理，從而創(chuàng)造出更高的價(jià)值。這可能也是專業(yè)的房地產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)的一個(gè)機(jī)會(huì)。如果能夠通過(guò)增加持有階段的房地產(chǎn)稅，同時(shí)降低房地產(chǎn)交易階段的稅負(fù)，那倒是能夠促進(jìn)公募REITs的發(fā)展的?！?/p>