作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “君子居必?fù)襦?，游必就士，擇居所以求士，求士所以辟患也?！?/p>

于房企而言，在什么地方設(shè)立總部，意味著身邊將聚集什么層次的政策、人才、金融、信息等資源，北上廣深也就成為了許多房企的首選目的地。

尤其是上海，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)城市，這里有著最好的資源。近年來(lái)，越來(lái)越多房企選擇把總部遷至上?；?qū)嵭须p總部，而大虹橋又是他們?cè)谏虾５氖走x地。

以大虹橋?yàn)榭偛?，不僅能夠?qū)ν庹宫F(xiàn)出自身全國(guó)化乃至國(guó)際化發(fā)展路線(xiàn)的決心；也能站在信息高地，助力企業(yè)轉(zhuǎn)變長(zhǎng)期偏安一隅形成的固化思維；還能吸引具有戰(zhàn)略目光的各類(lèi)高端人才，幫助企業(yè)解決當(dāng)下發(fā)展階段存在的問(wèn)題。

過(guò)往搬遷到上海的房企中，有不少成功案例。

比如陽(yáng)光城，2012年遷至上海，當(dāng)年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)73億元，2018年便達(dá)標(biāo)千億，2020年以2185億元的成績(jī)，位列房企銷(xiāo)售榜單第19名。

新城控股、世茂房地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、中南置地等，規(guī)模的快速發(fā)展都是在總部遷址上海后實(shí)現(xiàn)的，并且規(guī)模發(fā)展速度領(lǐng)先于行業(yè)。

甚至有總部搬遷至上海的房企董事長(zhǎng)笑稱(chēng)，若沒(méi)有將總部搬遷至上海，如今入職的明星經(jīng)理人也不可能前往協(xié)助。言外之意，在上海這個(gè)平臺(tái)，讓企業(yè)完成了人才補(bǔ)優(yōu)，而只有在這個(gè)平臺(tái)，這種補(bǔ)優(yōu)的機(jī)會(huì)才存在。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2000年以來(lái)，已有42家房企“遷都”，其中，有31家遷往上海，2019年則是房企搬遷總部的高峰期。

正是這一年，藍(lán)光發(fā)展在上海設(shè)立總部，開(kāi)始實(shí)行“上海+成都”雙總部戰(zhàn)略。

藍(lán)光選擇上海的目的與大多數(shù)房企一樣，這里有更優(yōu)秀的信息平臺(tái)、金融平臺(tái)、人才平臺(tái)。

此后，藍(lán)光引入了遲峰，這位曾經(jīng)是華潤(rùn)置地華東市場(chǎng)的掌舵者。其上任之后，便將藍(lán)光經(jīng)營(yíng)風(fēng)格進(jìn)行了大刀闊斧的改革。一切動(dòng)作背后，是藍(lán)光面對(duì)叩開(kāi)千億大門(mén)之后，如何再進(jìn)一步的考慮。

新裝上路的藍(lán)光，2020年似乎也經(jīng)歷了磨合期。

上任后第一次面對(duì)外界發(fā)聲，遲峰便為藍(lán)光的2020年定下了基調(diào)，以“精準(zhǔn)投資、卓越運(yùn)營(yíng)、資本突破、變革創(chuàng)新”為年度戰(zhàn)略主題。

不過(guò)，遲峰也認(rèn)識(shí)到，轉(zhuǎn)型路上還是要經(jīng)歷陣痛期：“2020年總規(guī)模要穩(wěn)定在TOP30以?xún)?nèi)，2021年-2022年則要上臺(tái)階，每年增長(zhǎng)最少要在20%以上，把規(guī)模做起來(lái)。”

維持在TOP30，是藍(lán)光2020年不算太高的期望，但困難似乎超出了意料。

2020年全年，藍(lán)光完成銷(xiāo)售金額1035億元，同比微增1.93%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單顯示，藍(lán)光位列第39名。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

通過(guò)最后一個(gè)季度的沖刺，藍(lán)光成功再次實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售。

數(shù)據(jù)顯示，在2020年，藍(lán)光單季銷(xiāo)售額分別為108.45億元、272.13億元、281.55億元以及374.17億元；2019年同期，分別是188.62億元、276.68億元、249.89億元以及300.18億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

2020年，藍(lán)光銷(xiāo)售的復(fù)蘇，在規(guī)模房企中應(yīng)該是較慢的一批。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100榜單，TOP100房企全口徑總銷(xiāo)售金額在7月便已經(jīng)實(shí)現(xiàn)同比增幅首次轉(zhuǎn)正。而藍(lán)光在第三季度末，也就是前9月累計(jì)銷(xiāo)售依然處于同比減少7.42%。

可以參考的是，排名與藍(lán)光相近、銷(xiāo)售額1049.7億元的禹洲，4月份便實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售同比正增長(zhǎng)；銷(xiāo)售額1062.1億元的建業(yè)地產(chǎn)則在3月份便實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正；銷(xiāo)售額1080.7億元的中駿，5月份實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)。

疫情受控以后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售端恢復(fù)情況遠(yuǎn)好于預(yù)期，但藍(lán)光似乎撞上了一道坎。按照遲峰年初透露，想要更進(jìn)一步，就要解決區(qū)域發(fā)展不均衡等問(wèn)題。正是區(qū)域發(fā)展不均的問(wèn)題，導(dǎo)致藍(lán)光2020年發(fā)展有所停滯。

具體來(lái)看，2020年第三季度，藍(lán)光在成都、滇渝、華中、華東、華北、華南區(qū)域分別完成銷(xiāo)售金額104.01億元、79.16億元、144.67億元、203.96億元、69.38億元、60.95億元，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比分別為15.71%、11.96%、21.85%、30.8%、10.48%、9.21%。

其中，銷(xiāo)售金額同比增速率先轉(zhuǎn)正地區(qū)為滇渝，同比增長(zhǎng)24.7%；華東，同比增長(zhǎng)2.2%，這兩個(gè)區(qū)域也是過(guò)去藍(lán)光布局最重點(diǎn)的兩個(gè)區(qū)域。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，按新增土地儲(chǔ)備按建筑面積計(jì)算，藍(lán)光2019年新增土地儲(chǔ)備中，滇渝占比27%、華東25%、華中15%、華北14%、成都13%、華南6%。具體城市看，則是重慶（14.0%）、成都（10.9%）、天津（9.7%）、寶雞（8.3%）、昆明（7.6%）等城市新增土儲(chǔ)占比較高，以中西部核心城市為主。

滇渝的體量顯然沒(méi)有辦法和華東相媲美，2019年土地儲(chǔ)備布局集中在中西部的“后遺癥”在2020年開(kāi)始顯現(xiàn)，也讓藍(lán)光在銷(xiāo)售排行上未能保住TOP30的位置，跌至39名。與排名第40的卓越，差距僅0.1億元。

遲峰履新的第一年，藍(lán)光開(kāi)始轉(zhuǎn)變方向，布局重心明顯往東遷移。2020年前三季度，藍(lán)光新增房地產(chǎn)項(xiàng)目47個(gè)，新增建筑面積774.78萬(wàn)平方米，按區(qū)域來(lái)看，華中37%，華東30%，華北13%，滇渝9%，華南8%，成都4%。

只是土地是有“鈍感”的，從投資端到銷(xiāo)售端，需要一定時(shí)間才能兌現(xiàn)。2020對(duì)于藍(lán)光而言，雖然已經(jīng)對(duì)接上了華東的資源，但遷都也是有陣痛期的。

陣痛期主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)層面。

遲峰在2020年2月24日“龍?zhí)ь^”之時(shí)，為藍(lán)光開(kāi)出了四劑藥方——精準(zhǔn)投資、卓越運(yùn)營(yíng)、資本突破、變革創(chuàng)新。

其中，精準(zhǔn)投資，要求在既有投資戰(zhàn)略指引下，長(zhǎng)短期結(jié)合、快慢結(jié)合，抓住窗口期，調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏；卓越運(yùn)營(yíng)，要求藍(lán)光發(fā)展堅(jiān)持項(xiàng)目的生意邏輯，以現(xiàn)金流為核心，以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向，以利潤(rùn)為目標(biāo)，全面提升運(yùn)營(yíng)及盈利能力；資本突破，持續(xù)提升信用評(píng)級(jí),緊扣政策爭(zhēng)取全流通、實(shí)現(xiàn)A+H雙資本平臺(tái)聯(lián)動(dòng),拓展融資平臺(tái)和能力；變革創(chuàng)新，則是進(jìn)一步“強(qiáng)區(qū)域、精總部”，實(shí)現(xiàn)總部與區(qū)域運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理，縱向貫通。

最明顯的變化是，將總部原有19個(gè)部門(mén)調(diào)整為8大中心，整合為投資、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、綜合管理、風(fēng)控五大職能；對(duì)原區(qū)域公司進(jìn)行整合，如江蘇區(qū)域合并安徽區(qū)域、河南區(qū)域合并兩湖區(qū)域（湖南、湖北）、華南區(qū)域合并粵港澳區(qū)域。背后核心的目的，就是提高經(jīng)營(yíng)效率。

近期，遲峰對(duì)外表示，藍(lán)光在年底會(huì)將區(qū)域合并到10個(gè)，未來(lái)讓每個(gè)區(qū)域都成為一個(gè)集團(tuán)，總部平臺(tái)化，區(qū)域公司化，自負(fù)盈虧，簡(jiǎn)化區(qū)域與總部的關(guān)系。未來(lái)還有可能進(jìn)一步精簡(jiǎn)聚焦到8個(gè)，8個(gè)大的集團(tuán)公司支撐總部。

區(qū)域調(diào)整之余，還有人事調(diào)整。2020年，見(jiàn)證了藍(lán)光從小到大、從重組上市到突破千億全部歷程的余馳，辭任常務(wù)副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官；服務(wù)公司14年的張巧龍辭任副董事長(zhǎng)、董事；王萬(wàn)峰辭任副總裁；人力“一把手”孟宏偉也提出離職申請(qǐng)。

目的很明確，新發(fā)展模式需要新的思維，過(guò)去跨越千億的模式、慣性，仍不足以讓藍(lán)光走得更遠(yuǎn)，最終是為了讓公司經(jīng)營(yíng)效率更高。

但是區(qū)域整合、人事調(diào)整都需要重新適應(yīng)、重新磨，就如汽車(chē)一樣，如若傳動(dòng)系統(tǒng)配合不到位，再怎么加油門(mén)，車(chē)也開(kāi)不快。換而言之，藍(lán)光原本計(jì)劃在2020年就加快步伐、加速周轉(zhuǎn)，實(shí)際情況卻有所偏差。

財(cái)務(wù)上明顯的變化是，2020年已經(jīng)公布財(cái)報(bào)中，藍(lán)光存貨周轉(zhuǎn)率或營(yíng)業(yè)周期都有所變慢。

數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，藍(lán)光存貨周轉(zhuǎn)率和營(yíng)業(yè)周期分別為0.03次、0.08次、0.17次及3235.23天、2212.23天、1656.62天，較2019年同期有所降低。2019年同期，上述數(shù)據(jù)分別為0.04次、0.1次、0.2次及2122.07天、1797.05天、1399.52天。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

存貨周轉(zhuǎn)率反映了存貨周轉(zhuǎn)速度，營(yíng)業(yè)周期反映了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度。簡(jiǎn)而言之，2020年，藍(lán)光不僅存貨周轉(zhuǎn)速度慢了下來(lái)，資金周轉(zhuǎn)速度也相應(yīng)有所降低。

顯然這不是藍(lán)光想要的效果，遲峰指出，藍(lán)光將打造營(yíng)銷(xiāo)為核心的大運(yùn)營(yíng)體系，做到融資、投資、營(yíng)銷(xiāo)、供貨節(jié)奏均衡協(xié)同，將堅(jiān)持高品質(zhì)下的快速開(kāi)發(fā)，提高區(qū)域均好性。最近更是強(qiáng)調(diào)六句話(huà)，投資準(zhǔn)、融資優(yōu)、建得好、賣(mài)得快、成本優(yōu)、品牌好。

搬去上海后，藍(lán)光能拿出來(lái)說(shuō)道說(shuō)道的是融資成本有所改善。據(jù)興業(yè)證券，2020年藍(lán)光評(píng)級(jí)上調(diào)為AAA，融資成本有所改善。前三季度，公開(kāi)發(fā)行債券、票據(jù)規(guī)模52.5億元，評(píng)級(jí)融資成本6.97%，較2019年下降50bp。

加上受益于2020年上半年融資環(huán)境寬松，藍(lán)光發(fā)展1-9月美元債、公司債、中票、短融、供應(yīng)鏈ABS平均發(fā)行利率為10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%，相比2019年回落166.7BP、32.5BP、40.0BP、90.0BP、0.00BP。

實(shí)際案例上，藍(lán)光7月和9月分別發(fā)行了8億元3年期一般公司債和10億元2年期一般中期票據(jù)，利率均為7%。而3月和5月分別發(fā)行了7.5億元3年期一般公司債和5億元3年期一般中期票據(jù)，利率分別為7.15%和7.20%。

另外，于7月份，招商財(cái)富-華泰-虹橋世界中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券成功設(shè)立，總規(guī)模10.65億元。這是藍(lán)光發(fā)展以自持物業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行的辦公物業(yè)類(lèi)REITs資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

融資成為了藍(lán)光2020年平衡現(xiàn)金流的主要手段。

數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，藍(lán)光籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為45.15億元、101.77億元、128.99億元，同比分別增長(zhǎng)103.81%、99.90%、68.20%。

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事實(shí)上，藍(lán)光2020年需要具體做的幾件事情中，比較重要的就是現(xiàn)金流必須做強(qiáng)，但其中特別強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

2020年前三季度，藍(lán)光經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為凈流出狀態(tài)，分別為39.32億元、83.77億元、98.50億元。2019年同期，則為流出28.83億元、流入2.42億元以及流出20.04億元。

之所以造成經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額流出，一方面是土地投資有所增加，另一方面是購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金上，藍(lán)光三個(gè)季度分別支出95.20億元、270.16億元、385.31億元，同比分別減少4.69%、增長(zhǎng)25.79%、增長(zhǎng)30.74%。

實(shí)際土地支出上，2020年上半年，藍(lán)光拿地強(qiáng)度（當(dāng)期全口徑拿地金額/當(dāng)期全口徑銷(xiāo)售金額）上升至66.6%；1-9月份依然有47.5%，較2019年上升12.7個(gè)百分點(diǎn)。而在2017年至2019年，藍(lán)光拿地強(qiáng)度從未超過(guò)40%。

另一方面，藍(lán)光銷(xiāo)售回款率保持在50%到60%的區(qū)間。2020年三季度，其銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為360.29億元，銷(xiāo)售回款率54.41%。

也就是說(shuō)，藍(lán)光在區(qū)域轉(zhuǎn)移過(guò)程中，首先需要購(gòu)買(mǎi)資源，支出大筆資金，但是銷(xiāo)售回款暫時(shí)跟不上節(jié)奏。所以在前三季度，藍(lán)光借助來(lái)到上海后能直接接觸金融總部的優(yōu)勢(shì)，推高融資額，從而平衡整體現(xiàn)金流。

2020年第三季度，藍(lán)光通過(guò)借款收到的現(xiàn)金達(dá)到474.52億元，創(chuàng)下歷史新高，較2019年同期大幅增長(zhǎng)42.62%，凈額增長(zhǎng)141.81億元。

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在過(guò)往，這種動(dòng)態(tài)平衡是企業(yè)做大規(guī)模的必經(jīng)之路，但與其他房企一樣，藍(lán)光也需要面對(duì)來(lái)自監(jiān)管層的“三道紅線(xiàn)”政策，即剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%、凈負(fù)債率不超100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍。

前三季度大手筆拿地推高了藍(lán)光凈負(fù)債率指標(biāo)，幾乎超過(guò)監(jiān)管紅線(xiàn)，且現(xiàn)金短債比也低于監(jiān)管要求。

據(jù)了解，2020年三季度，藍(lán)光剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為48.23%，凈負(fù)債率為97.64%，現(xiàn)金短債比0.81。值得注意的是，在2019年末，藍(lán)光凈負(fù)債率還是79.07%，最新披露的數(shù)據(jù)按年增長(zhǎng)18.57個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

若按照第三季度指標(biāo)，目前藍(lán)光有息負(fù)債規(guī)模增速將被限制在10%，如果凈負(fù)債率再踩線(xiàn)，有息負(fù)債規(guī)模增速將被限制在5%。換而言之，以2020年藍(lán)光對(duì)于融資端資金的需求，這樣的有息負(fù)債規(guī)模增速是不能接受的。

正如“孟母三遷”，藍(lán)光設(shè)立上?？偛靠梢愿玫亟咏鹑?、信息、人才等資源，但是變化不會(huì)馬上顯現(xiàn)。不管是公司自身架構(gòu)、土地資源儲(chǔ)備，還是三道紅線(xiàn)政策，藍(lán)光都需要抓緊適應(yīng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線(xiàn)|藍(lán)光擇鄰