地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：楊凱
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID: thefutureX)
文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)近幾年在一二線城市成為城市更新的新亮點。核心原因無外乎兩點，一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往是城市核心區(qū)的城市更新項目，從區(qū)位上具備天然的經(jīng)營優(yōu)勢；一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園兼容了零售商業(yè)、產(chǎn)業(yè)導入和商業(yè)辦公多業(yè)態(tài)的融合發(fā)展，在投資回報率上具有吸引力。
而根據(jù)賽迪顧問此前統(tǒng)計的中國工業(yè)遺存數(shù)據(jù)顯示，迄今為止我國工業(yè)遺存建筑面積約為30億平方米。其中，在北京、上海、天津、重慶等重要核心城市均存有大量工業(yè)遺存建筑，待改善提升使用效率。因此，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有著廣闊的市場空間。
本文通過對德必集團與錦和商業(yè)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營模式進行比較分析，重點探討兩家企業(yè)的業(yè)務模式、收入構成、營收增長、資產(chǎn)負債等情況，以期為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展提供借鑒性思路。
模式：受托運營毛利率遠超承租運營
德必集團與錦和商業(yè)都是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商，兩者也都可以算是國內(nèi)文（化）科（技）創(chuàng)（意）產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商“第一股”，前者是第一家在主板上市的運營商，后者是第一家在創(chuàng)業(yè)板登陸的運營商。
錦和商業(yè)是上海錦和集團旗下的四大板塊業(yè)務之一，2020年錦和商業(yè)A股成功上市，大客戶包括太平洋保險、法派集團、美兆喆源、隆寶酒店、雅高酒店等。
德必集團于2006年開始投資運營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2021年成功在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，主要客戶為樂居、滴滴打車、虎撲體育等新經(jīng)濟公司，旗下有“易園系列”、“WE"系列”、“運動LOFT系列”產(chǎn)品。
兩家公司的經(jīng)營模式主要包括“承租運營”、“參股運營”和“受托運營”三種模式。截至2021年上半年，德必集團三種模式下的經(jīng)營項目分別為43個、6個、2個，錦和商業(yè)分別為43個、3個、22個。
表1：德必集團與錦和商業(yè)的項目數(shù)量和面積
數(shù)據(jù)來源：德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)季報
承租運營即“二房東”模式，是目前兩家企業(yè)最主要的業(yè)務模式，該模式下企業(yè)通過與出租方簽訂長期租賃協(xié)議提前鎖定成本，并在將物業(yè)產(chǎn)權改造翻新后對外出租，賺取租金差價，盈利可預期性強。
受托運營即“輕資產(chǎn)”模式，經(jīng)營方式雖與承租運營相似，但收入不來源于租戶，而是來自于物業(yè)業(yè)主支付的運營管理費，受托運營模式下毛利率水平較高。
德必集團的總營收構成中的其他服務對應的受托運營模式，毛利率水平高于承租運營模式對應的租賃服務和會員服務收入毛利率水平。而錦和商業(yè)2016年至2019年，受托運營模式下的毛利率水平達到了的60%以上，也遠高于承租運營模式下毛利率水平。
參股運營與受托運營的唯一區(qū)別則為，參股公司不是由運營企業(yè)控股，項目收益體現(xiàn)于投資收益中。
表2： 德必集團毛利率水平
數(shù)據(jù)來源：德必集團招股說明書、企業(yè)年報整理
表3： 錦和商業(yè)三種經(jīng)營模式下毛利率水平
數(shù)據(jù)來源：錦和商業(yè)招股說明書、企業(yè)年報整理
業(yè)務收入：上海地區(qū)占比較高
根據(jù)2020年兩家企業(yè)年報，德必集團的租賃服務收入比例高達81%，會員及其他服務為19%，其中，租賃服務收入及會員服務均來自于承租運營模式。錦和商業(yè)租賃服務收入為73%，物業(yè)及其他服務為37%。
圖1 ：2020年德必集團業(yè)務收入構成
數(shù)據(jù)來源：2020年德必集團企業(yè)年報
圖2 2020年錦和商業(yè)業(yè)務收入構成
數(shù)據(jù)來源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報
因此，從以上數(shù)據(jù)來看，近兩年熱度較高的“輕資產(chǎn)”模式都尚未成為兩家企業(yè)的主要經(jīng)營模式。營收結構中，租賃服務也依然是兩家企業(yè)的主要收入模式。
但是德必集團會員服務及其他收入中，會員服務收入占其營收主要部分，說明德必集團受托運營模式所帶來的業(yè)務收入占比遠少于錦和商業(yè)。
從不同區(qū)域營收構成情況來看，兩家企業(yè)均深耕于上海，以上海作為大本營，布局長三角區(qū)域。
德必集團除上述區(qū)域外，也對成都、深圳、廣州、武漢、北京等地做了深遠布局。2020年，德必集團上海地區(qū)的收入占比達70%，北京、杭州、成都、南京分別占比17.6%、5.7%、3.4%及1.6%。
錦和商業(yè)除上述區(qū)域外，也通過收并購項目布局北京市場，目前錦和商業(yè)上海地區(qū)的收入占比已超過90%。
圖3 2020年德必集團不同區(qū)域業(yè)務收入占比
數(shù)據(jù)來源：2020年德必集團企業(yè)年報
圖4 ：2020年錦和商業(yè)不同區(qū)域業(yè)務收入占比
數(shù)據(jù)來源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報
營業(yè)收入：德必集團營收反超錦和商業(yè)
從總體營業(yè)收入情況來看，2020年，德必集團的營業(yè)收入為8.33億元，錦和商業(yè)為7.39億元，2021年第三季度德必集團營業(yè)收入為6.93億元，錦和商業(yè)為6.67億元。德必集團營業(yè)收入的增長率高于錦和商業(yè)。
圖5：2017-2021Q3德必與錦和整體營業(yè)收入
數(shù)據(jù)來源：德必集團、錦和商業(yè)企業(yè)年報
從以上數(shù)據(jù)來看，除2020年受疫情影響，兩家營收均有所下降外，整體營業(yè)收入還是呈逐年上漲趨勢，德必集團在2019年正式反超錦和商業(yè)，可能是因為德必集團新增投入運營的園區(qū)，從招商階段轉入成熟運營階段數(shù)量較多。
資產(chǎn)負債：持續(xù)向輕資產(chǎn)邁進
本質(zhì)上來說，德必集團和錦和商業(yè)目前仍是“二房東”的中資產(chǎn)模式。從資產(chǎn)負債情況來看，2017年到2020年，德必集團與錦和商業(yè)的資產(chǎn)負債率均較低，維持在60%以下，且一直處于下降狀態(tài)。
而2021年新會計準則的實施，使得企業(yè)期初資產(chǎn)和期初負債增加，導致資產(chǎn)負債率顯著提升。在剔除新準則影響后，2021年第3季度德必集團資產(chǎn)負債率僅為19%。因此文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營企業(yè)正在逐漸變“輕”。
圖6 ：2017-2021Q3德必與錦和資產(chǎn)負債率
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報
數(shù)智化：經(jīng)營提升新方向
根據(jù)兩家企業(yè)的招股說明書顯示，德必集團和錦和商業(yè)都在探索對公司現(xiàn)有園區(qū)的智慧化升級。德必有5460.96萬元將用于研發(fā)中心建設項目，錦和有5917.8萬元將用于智慧園區(qū)信息服務平臺建設項目，兩家的研發(fā)金額約占募集資金總額的10%上下。德必文化研發(fā)中心建設項目的建設期為2年，而錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務平臺建設項目的建設期為3年。
德必文化研發(fā)中心建設項目以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)的建設為核心，結合現(xiàn)有的研發(fā)技術和產(chǎn)品，重點圍繞智慧園區(qū)運營管理系列平臺及配套硬件設備進行研發(fā)，具體包括智慧園區(qū)信息服務平臺、基于AI算法大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)設備管理云平臺、物聯(lián)網(wǎng)出入控制設備產(chǎn)品，以及工位傳感器與簽到設備等課題的技術研發(fā)和產(chǎn)品改進。
德必集團CIO范陽此前在第六屆不動產(chǎn)資管峰會上，介紹了該公司自研的ICS智慧管理系統(tǒng)可以將項目租控信息進行數(shù)字化、可視化展示，再通過對多維度數(shù)據(jù)的分析，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、調(diào)整招商策略提供指導性意見，幫助園區(qū)更好的形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務平臺建設項目的目標，則包括建設園區(qū)運營管理平臺以及園區(qū)智能監(jiān)控平臺等。
智慧園區(qū)是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園未來的發(fā)展方向，其通過應用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新興技術，使文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備迅捷信息采集、智能事務處理等服務能力，大大提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)的運營能力，從而提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)競爭力，從而加強產(chǎn)業(yè)聚集效應。
結語
從上述兩家企業(yè)的運營模式、營收結構、資產(chǎn)負債等情況來看，可以清晰的發(fā)現(xiàn)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)有從“中資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”發(fā)展的趨勢。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營商通過存量資產(chǎn)的改造，為園區(qū)內(nèi)集聚的企業(yè)提供配套設施和專業(yè)化服務，充分發(fā)揮了其產(chǎn)業(yè)集聚的核心競爭力優(yōu)勢。
因此，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)只有利用各種方式保持和提升自己的核心競爭力，才能使運營企業(yè)能夠更好地輸出管理模式，向輕資產(chǎn)化邁進，以更少的資金體量、更小的風險持續(xù)快速發(fā)展。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 從德必&錦和模式對比中探尋文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路徑依賴 | 讀企業(yè)（一）
