商品房買賣合同糾紛案件的處理往往因涉及了多重法律關(guān)系而增加了其復(fù)雜性。有些糾紛案件既涉及了買賣合同法律關(guān)系本身，例如針對買賣合同效力、合同履行和解除以及違約賠償責(zé)任的認定和處理，也涉及了與房屋相關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)物權(quán)法律關(guān)系和隱藏在房屋買賣當(dāng)中的借貸關(guān)系，例如對房屋抵押和名為買賣實為借貸擔(dān)保的調(diào)處等。每一種糾紛類型和每一處法律關(guān)系節(jié)點都需要緊扣相應(yīng)的法律、法規(guī)和結(jié)合相關(guān)的司法實踐來準(zhǔn)確把握和分析處理。

為了使商品房買賣合同糾紛的處理更加具有適法性和針對性，筆者依照法律和司法解釋規(guī)定以及主要參考本省高院適法指引，并結(jié)合自己多年的司法審判經(jīng)驗對商品房買賣合同糾紛領(lǐng)域中突出的法律問題作一些梳理和總結(jié)，以期指導(dǎo)實踐，裨益工作。

《商品房認購書》一般屬于預(yù)約合同，只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立正式買賣合同即本約的準(zhǔn)備性協(xié)議，不得因此認定本約已經(jīng)訂立。在此情況下，未取得商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)成為當(dāng)事人訂立預(yù)約合同行為的法律障礙。對此，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（粵高法【2017】191號）第三條規(guī)定：“就預(yù)售商品房簽訂的認購書、訂購書等預(yù)約合同,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的,不影響預(yù)約合同的效力?！?/p>

但是，如果《商品房認購書》因具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要條款，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款而應(yīng)被認定為商品房買賣合同的，則仍受到《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（《商品房買賣合同解釋》）關(guān)于取得商品房預(yù)售許可證明強制性前提條件的限制，存在無效的可能性。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！苯ㄔO(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二條規(guī)定：“未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效，但起訴前乙方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定有效?！?/p>

2.預(yù)售許可。房地產(chǎn)市場實行預(yù)售許可制度，未經(jīng)許可的屬于違法建設(shè)或違法銷售。比如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第（四）項及《商品房買賣合同解釋》第二條關(guān)于商品房預(yù)售許可證的規(guī)定。當(dāng)然這些行政許可事項如果在起訴前獲得許可的，則可以補正買賣合同的效力。另外，粵高法【2017】191號第六條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人簽訂商品房預(yù)售合同,但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗收合格,當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的,不予支持?！睆V東省高院該規(guī)定是以房屋竣工驗收合格取代了預(yù)售許可，從而使期房預(yù)售法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房買賣法律關(guān)系，具有普遍司法審判指引意義。

3.土地用途變更。未經(jīng)批準(zhǔn)的對土地用途的變更將導(dǎo)致合同效力受到影響，比如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地的規(guī)定，第四十四條關(guān)于合同履行中途改變用途的規(guī)定。以劃撥方式取得的土地主要用于公共利益，如果未經(jīng)批準(zhǔn)進行私下轉(zhuǎn)讓，將造成國有資產(chǎn)流失，危機社會公共利益，故依法應(yīng)認定無效。

4.被依法收回土地使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（三）項規(guī)定了被依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，此條是對房地產(chǎn)流通的禁止性規(guī)定，不具備合法土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依法無效。

1. 商品房買賣合同履行。對于合同履行中的瑕疵事項可以通過合同的解除或追究違約責(zé)任解決，無需否定合同的效力。比如《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）項的規(guī)定，第三十九條第（一）項和第四十五條第（一）、（二）、（三）項關(guān)于取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和總投資比例的規(guī)定；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條和第十八條關(guān)于竣工驗收的規(guī)定，第二十六條關(guān)于虛假宣傳廣告的規(guī)定；《商品房銷售管理辦法》第十一條關(guān)于一房二賣的規(guī)定。

2.行政機關(guān)管理事項。房地產(chǎn)管理機關(guān)基于行政管理目的作出的規(guī)定不影響當(dāng)事人之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。比如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十條關(guān)于價格的規(guī)定，第三十一條關(guān)于提供“兩書”的規(guī)定，第三十三條關(guān)于登記的規(guī)定；《商品房銷售管理辦法》第二十八條關(guān)于溢價款收費的規(guī)定。

3．買賣合同形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十八條規(guī)定商品房銷售應(yīng)簽訂書面合同，但該規(guī)定是從合同管理和控制的角度出發(fā)，并不影響當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定。

4.售后包租。《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是，該規(guī)定應(yīng)屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。

該規(guī)定對于商品房買賣沒有排除適用，但同時并不排除其他利益相關(guān)人依法主張買賣合同無效。比如，房屋部分共有人未經(jīng)其他共有人同意擅自向知情人（非善意）出售房屋，其他共有人可以買賣雙方惡意串通損害其利益為由主張買賣合同無效。

《商品房買賣合同解釋》第二條所指的起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，實質(zhì)是指法院對合同效力作出實體判決的那次訴訟，由于當(dāng)事人撤訴導(dǎo)致法院并沒有對合同效力作出實體判決，因此再次起訴之前，該合同效力未被納入司法審查，法院只能以再次起訴時開發(fā)商有無取得預(yù)售許可證明來對合同效力作出評價。

（六）登記備案不是預(yù)售合同的生效條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同的效力

《商品房買賣合同解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?/p>

司法實踐中，對惡意串通行為的認定應(yīng)注意以下兩點：1.判斷當(dāng)事人是否具有主觀惡意和通謀，即確認行為人是否明知或應(yīng)知其行為侵害他人的合法利益，以及行為人之間對造成他人利益受損的合意和放任。比如后手買受人對前手買受人買受房屋情況的知悉程度，以及對房屋使用情況的了解程度等等；2.認定行為人明知或應(yīng)知其行為侵害他人合法利益，應(yīng)當(dāng)在全面分析合同訂立、合同內(nèi)容及合同履行情況的基礎(chǔ)上，綜合加以判斷。比如，分析審查買賣雙方的實際簽約時間及有無實際付款行為等。

粵高法【2017】191號第七條：當(dāng)事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的,不予支持:

(一)出賣人未領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(二)買賣未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(三)買賣未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的;

(四)房屋被國家機關(guān)依法采取查封等強制措施的;

(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;

(六)按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額,侵害其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的;

(七)出租人違反法律規(guī)定出售房屋,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的;

(八)違反政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,但不違反法律、行政治法規(guī)效力性強制性規(guī)定或者公序良俗的。

該規(guī)定體現(xiàn)了廣東省司法審判實踐中對效力性和管理性規(guī)定的梳理和區(qū)分。

上述規(guī)定體現(xiàn)：1.房屋連環(huán)買賣中，不能以前一手合同無效為由主張后一手合同同樣無效，除非能舉證證明該合同存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，否則后一手合同有效。2.后一手合同合法有效，并不一定意味著買受人必然能夠取得房屋所有權(quán)。前一手合同的當(dāng)事人想要追回涉案房屋可以考慮主張買受人不構(gòu)成善意取得，進而要求返還房屋。3.在房屋買賣過程中，買受人應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，簽訂合同時須謹慎調(diào)查房屋所有權(quán)歸屬及流轉(zhuǎn)記錄，在簽訂買賣合同后應(yīng)盡快按約定交付房款并完成過戶。

物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，也規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，因此商品房買賣合同無權(quán)對上述建筑和設(shè)施約定歸屬和利用。對此，粵高法【2017】191號第十一條規(guī)定：“商品房買賣合同違反規(guī)劃,約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人專用,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認定該約定無效。”

出借人向借款人出借款項時不簽訂書面借款協(xié)議，而是通過簽訂商品房買賣合同的方式作為履約擔(dān)保，同時也約定了在一定條件下的房屋回購條件，以達到借貸和擔(dān)保的目的。當(dāng)事人采取這種做法真實的意思表示是借貸款項而非商品房買賣。按照《民法總則》第一百四十六條的規(guī)定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！碑?dāng)事人的借貸行為是隱藏在虛假的商品房買賣行為之后的，因此所簽訂的商品房買賣合同應(yīng)屬無效。至于隱藏的借貸行為則應(yīng)根據(jù)具體情況并依照法律規(guī)定處理。

出借人向借款人出借款項時既簽訂了商品房買賣合同又簽訂了借款協(xié)議，并約定如到期償還債務(wù)則解除商品房買賣合同；如到期未能償還則履行商品房買賣合同。實際上，雙方當(dāng)事人對于履行商品房買賣合同還是借款協(xié)議是具有選擇性的，即無論是清償債務(wù)，還是履行商品房買賣合同，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，因此商品房買賣合同和借款協(xié)議均是合法有效的民事法律行為。至于最終的履約內(nèi)容和合同解除則要依據(jù)當(dāng)事人的選擇而定，如選擇履行商品房買賣合同則須解除借款協(xié)議無須償還款項。

二、關(guān)于合同履行問題

合同法第八條規(guī)定依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。合同在相對人之間發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環(huán)買賣，雖然針對同一標(biāo)的物，且交易彼此連續(xù)，但仍屬于不同的主體和不同的法律關(guān)系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權(quán)利，除非符合合同法第七十三條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。另外，如果允許第三人直接向出賣人主張過戶，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

《買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定：“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！鄙唐贩抠I賣合同作為特殊買賣合同可以參照該規(guī)定處理一房數(shù)賣問題，具體處理方式如下：

1.數(shù)份合同均為有效合同。依照合同法規(guī)定，只要不存在合同無效或者可撤銷的法定情形，雙方當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商而自愿簽訂的合同都是有效合同。

2.數(shù)份合同均未履行的情況下，應(yīng)堅持簽訂在先的原則。先簽訂合同的買受人有權(quán)取得標(biāo)的物所有權(quán)，后簽訂合同的買受人由于不能取得標(biāo)的為所有權(quán)，有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

3.一方買受人已經(jīng)取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅持物權(quán)優(yōu)先的原則。

4.買受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅持占有在先的原則。

5.一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同的，應(yīng)堅持履行在先原則。

建設(shè)部《房屋登記辦法》第六十七條第（二）項規(guī)定以預(yù)購商品房設(shè)定抵押可以申請預(yù)告登記。物權(quán)法第二十條第（二）款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！斗课莸怯涋k法》第六十八條第（二）款做了相同的規(guī)定。從該規(guī)定看，預(yù)抵押登記權(quán)利人享有的僅是請求辦理抵押權(quán)正式登記的權(quán)利，并不享有現(xiàn)實的抵押權(quán)。因此，在該情況下貸款人主張對預(yù)抵押房屋行使抵押權(quán)的，不應(yīng)支持。

通常認為該條并非效力強制性法律規(guī)定，故抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同效力。但在約定的履行期限屆滿時仍未消滅抵押權(quán)導(dǎo)致買受人無法辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)要求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。若買受人要求履行合同的，法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，堅持不變更的，駁回訴訟請求，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號)第十一條的規(guī)定,交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。實踐中，以開發(fā)商取得房屋竣工驗收備案表為法定交付標(biāo)準(zhǔn)。

上述房屋交付條件是法律法規(guī)規(guī)定必須達到的標(biāo)準(zhǔn)，除此之外，當(dāng)事人可以另行約定交付條件。合同約定的交付條件（如具備永久用水、用電、通郵等）高于前款標(biāo)準(zhǔn)的,以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的,按前款規(guī)定認定。

（六）買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的可拒絕收樓，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任

粵高法【2017】191號第三十一規(guī)定：“出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收,并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,不予支持,但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承擔(dān)保修義務(wù)。商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房,買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的,視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付?！?/p>

買受人對于房屋瑕疵交付的情況知情且同意接收的，視為對其放棄追究出賣人因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的逾期交房違約責(zé)任，但不影響買受人逾期繼續(xù)履行和賠償損失的權(quán)利。

房屋初始登記（大確權(quán)）是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（小確權(quán)）的履行前提。

房屋被依法查封并不導(dǎo)致買賣合同無效，但是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移在法律上和事實上不能履行，此種情況下，買受人須另循法律途徑解決。

司法解釋雖然肯定了出賣人無權(quán)處分房產(chǎn)的合同效力，但是如果該無權(quán)處分行為得不到權(quán)利人的追認或同意，那么房屋過戶就存在法律上的障礙，合同不能履行?；浉叻ā?017】191號第二十二條規(guī)定：“出賣人無權(quán)處分不影響房屋買賣合同的效力，但買賣合同屬于合同法第一百一十條第一項規(guī)定的法律上不能履行的情形，買受人請求出賣人繼續(xù)履行合同的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失?！?/p>

借名購房協(xié)議屬于普通債權(quán)協(xié)議范疇，且不屬于《物權(quán)法》第二十八條至三十條規(guī)定的可直接設(shè)立物權(quán)的法律行為，因此借名購房人不能直接請求確認房屋歸屬，只能在符合法律規(guī)定的情況下請求履行協(xié)議。

以房屋擔(dān)保貸款作為付款方式，一般需要出賣人配合辦理相關(guān)手續(xù)，在出賣人拒絕配合的情況下，買受人符合下列條件之一的，仍然可以請求出賣人繼續(xù)履行合同：（1）已經(jīng)依約付清購房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（2）同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán)，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（3）已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。

三、關(guān)于合同解除問題

可見，在遲延履行的情況下，催告是當(dāng)事人行使解除權(quán)的前提。雖然《商品房買賣合同解釋》第十五條內(nèi)容只涉及出賣人遲延交付房屋及買受人遲延支付購房款的行為，但是在司法實踐中可催告的情形也包括了出賣人遲延辦證的違約行為，該做法也是符合《合同法》規(guī)定的。

此條規(guī)定了通知為當(dāng)事人主張解除合同的前提，但是上述《商品房買賣合同解釋》第十五條第一款也規(guī)定了經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同的，可見，對于符合該條規(guī)定的違約行為，守約方可直接訴請法院或仲裁機構(gòu)解除合同。另外從司法實踐的角度看，當(dāng)事人訴請法院或仲裁機構(gòu)解除合同，法院或仲裁機構(gòu)會依法向?qū)Ψ剿瓦_起訴狀副本，此時可視為合同解除權(quán)人履行了通知義務(wù)。若對方對合同解除有異議可在訴訟或仲裁階段以答辯或反訴提出，由法院或仲裁機構(gòu)一并審查并作出裁判即可。

雖然《合同法》沒有規(guī)定當(dāng)事人針對合同解除提異議的期間，但是《合同法解釋（二）》第二十四條予以了明確：“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！睂Υ?，當(dāng)事人提異議須嚴格按照法律規(guī)定實行。

對于提異議的方式，《合同法》第九十六條規(guī)定了收到通知解除的當(dāng)事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。若當(dāng)事人以其他形式提出異議的，基于合同解除權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，解除權(quán)人的意思表示到達相對人處，即可發(fā)生合同解除的效力。

該款規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題，但是并非解除權(quán)行使期限屆滿或者當(dāng)事人放棄解除權(quán)后就不存在合同解除問題。對此，《合同法》第九十七條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的幾種情況，包括了因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形。所以，在符合上述法定條件的情況下，守約方仍然可以請求解除合同。

《商品房買賣合同解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。實踐中，存在以下情形一般可以認定為嚴重影響正常居住使用：（1）水電和煤氣設(shè)備設(shè)施無法實際投入和正常使用；（2）出賣人擅自改變房屋朝向、布局、戶型等；（3）房屋層高明顯與合同約定不符；（4）房屋存在嚴重滲漏等異常情況，原因不明或經(jīng)出賣人維修后仍無法消除影響的；（5）房屋存在違反善良風(fēng)俗情形，買受人不知情的；（6）其他嚴重影響正常居住使用情況。

此條規(guī)定可以解除商品房擔(dān)保貸款合同的當(dāng)事人應(yīng)包括房屋買賣雙方。從合同主體相對性來說，貸款合同的當(dāng)事人為買受人和銀行，出賣人不屬于合同當(dāng)事人，無權(quán)提出解除貸款合同的請求。但可能導(dǎo)致的后果就是買賣合同解除而貸款合同未能解除，所涉房屋仍被設(shè)定了預(yù)告抵押，影響了出賣人繼續(xù)出售房屋。因此，在因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)的情況下，應(yīng)對該條規(guī)定的當(dāng)事人擴張解釋為具有連帶關(guān)系的合同當(dāng)事人，從而允許出賣人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。

出賣人在與買受人簽訂商品房買賣合同的同時指定買受人與其另行簽訂了裝修合同，并分別約定了房價款和裝修款，但其實雙方的意思表示是將商品房和裝修部分作為一個整體的標(biāo)的物進行交易，兩份合同共同構(gòu)成了完整的商品房買賣合同，因此，在因裝修質(zhì)量嚴重影響居住使用的情況下，買受人有權(quán)一并請求解除商品房買賣合同和裝修合同。

四、關(guān)于合同違約責(zé)任問題

商品房買賣合同中明確約定逾期交房、逾期辦證和逾期付款違約金的，一般應(yīng)按照約定履行，不輕易否定和變更該約定。當(dāng)事人主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或過低要求調(diào)整的，必須對此承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)具體適用《商品房買賣合同解釋》第十六條的規(guī)定，即當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。另外，約定違約金的上限應(yīng)參照民間借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，最高不得超過已付購房款的24%。

商品房買賣合同沒有明確約定違約金的，按照《商品房買賣合同解釋》第十七條的規(guī)定，應(yīng)參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。上述標(biāo)準(zhǔn)中由于逾期貸款利息已由《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)所更改，所以可按同期貸款利率水平上加收30%-50%標(biāo)準(zhǔn)計算。另外，對于逾期辦證違約金，司法實踐中可以已付購房款總額為基礎(chǔ)，按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

《商品房買賣合同解釋》第八條的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。該條是針對出賣人先賣后抵、一方數(shù)賣的嚴重違約行為的懲罰性賠償規(guī)定。審判實踐中，若出賣人惡意違約，則應(yīng)判決較高的賠償金額至買受人已付房款的一倍；若出賣人因買受人或第三人的過錯而過失違約，則可酌情減輕出賣人的賠償責(zé)任。

按套內(nèi)建筑面積計價房屋的面積誤差一般按照《商品房買賣合同解釋》第十四條規(guī)定處理。按單位建筑面積計價房屋的面積誤差，一般存在三種情形，第一種是建筑面積符合約定，但套內(nèi)面積增加，公攤面積減少；第二種是建筑面積符合約定，但套內(nèi)面積減少，公攤面積增加；第三種是建筑面積、套內(nèi)面積均減少或增加。實踐中，應(yīng)以房屋面積誤差是提高或降低了房屋實際使用率來認定房屋面積誤差比值的提高或降低，以適用本條解釋的規(guī)定。例如交付的房屋雖然建筑面積符合合同約定，但套內(nèi)面積降低了必然有損買受人對房屋的實際使用利益，買受人仍然有權(quán)要求賠償損失。

房地產(chǎn)調(diào)控政策對于買賣雙方而言雖屬于不可預(yù)見和避免的客觀因素，也會對合同履行造成一定的影響，但是就具體情況來看，調(diào)控政策對買賣雙方履行合同的影響主要體現(xiàn)在政策發(fā)生的時間節(jié)點上，即簽約前或簽約后。而具體違約責(zé)任仍須根據(jù)當(dāng)事人合同約定來處理。