投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
今天早上有朋友咨詢“芽哥，年度IRR、季度IRR、月度IRR之間的量化關(guān)系是怎么樣的？”
其實(shí)，這個(gè)問題我想大家投拓在工作中也會(huì)經(jīng)常遇到！一般來說，我們都會(huì)采用公式：
年度IRR =（1+ 季度IRR）^4-1
=（1+ 月度IRR）^12-1
但是使用這個(gè)通式一般都有一個(gè)前提假設(shè)，即計(jì)算年度IRR時(shí)若使用該公式，則必須每年度的12個(gè)月或4個(gè)季度的現(xiàn)金流必須是相等的。
舉個(gè)栗子????：
登山哥公司某地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流如下，請(qǐng)分別計(jì)算季度IRR、年度IRR。
大家可以算一下：
年度IRR=(1+12.468%)^4-1=60%
其實(shí)：大家完全可以通過IRR的計(jì)算公式，即NPV=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2+...+CFn/(1+）^n=0
去做一個(gè)推導(dǎo)。
如果，假設(shè)前提中的：每一年四個(gè)季度的現(xiàn)金流不相同，怎么辦？
舉個(gè)栗子????，假設(shè)登山哥公司地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流如下：
顯然，（1+季度IRR）^4=51%≠60%，這個(gè)時(shí)候就不能再使用上述公式。
為什么每季度現(xiàn)金流不一致的時(shí)候，年度IRR≠（1+ 季度IRR）^4-1？由于IRR的EXCEL公式中根本不需要填寫現(xiàn)金流發(fā)生時(shí)間，所以它自動(dòng)默認(rèn)資金的投入和回收時(shí)間點(diǎn)都是每一期的正中間！
這個(gè)話有點(diǎn)拗口，比如在年度IRR中，其默認(rèn)是2020年6月30日投入20億，2021年6月30日收回32億。但例2中，明顯項(xiàng)目投入時(shí)間偏早，回收時(shí)間偏晚，導(dǎo)致這個(gè)默認(rèn)不成立！
IRR是一個(gè)比較粗糙的公式，現(xiàn)在越來越多TOP房企通過引入XIRR來更加精準(zhǔn)的計(jì)算。XIRR能精確到現(xiàn)金流投入和收回具體發(fā)生在哪一天！
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原標(biāo)題： 年度IRR、月度IRR、季度IRR，是什么關(guān)系？
