觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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如果三個(gè)項(xiàng)目真的同時(shí)入市，那意味著購(gòu)房者需要在三者之間作出抉擇。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 如果要盤點(diǎn)杭州2021年里最受關(guān)注的新開熱門樓盤，被稱為是“亞運(yùn)村三兄弟”的綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城、萬(wàn)科日耀之城大概率榜上有名。
距離杭州亞運(yùn)會(huì)的開幕還剩下一年半，隨著日程將近，關(guān)于亞運(yùn)村三個(gè)項(xiàng)目何時(shí)入市的猜測(cè)甚囂塵上。
其中，“三兄弟”中由華潤(rùn)開發(fā)的亞奧城早在今年1月下旬時(shí)就已經(jīng)領(lǐng)出了兩張預(yù)售證，一張是其項(xiàng)目西區(qū)的大面積寫字樓，共計(jì)123套，另一張則是南區(qū)8幢小戶型酒店式公寓，共計(jì)1052套。
看來(lái)先一步入市的是商辦和公寓部分，其住宅部分的房源則和另外兩個(gè)項(xiàng)目一樣，仍在排隊(duì)申領(lǐng)預(yù)售證中。
有市場(chǎng)猜測(cè)稱，該三個(gè)項(xiàng)目或?qū)?huì)在3月份集中開盤。也有另一個(gè)說(shuō)法指出，可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。
情況究竟如何還有待進(jìn)一步考證。但購(gòu)房者們的熱情顯然已被“撩撥”起來(lái)，甚至有相關(guān)人士預(yù)測(cè)，這三個(gè)項(xiàng)目最終的中簽率有可能都在10%以下。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，對(duì)于這三個(gè)項(xiàng)目的入市安排，坊間多數(shù)認(rèn)為集中開盤的概率較大。而同時(shí)入市，也就意味著在亞運(yùn)村這個(gè)片區(qū)不日將上演一場(chǎng)“擂臺(tái)賽”，打擂的主角便是由綠城、萬(wàn)科和華潤(rùn)。
盡管市場(chǎng)的關(guān)注度頗高，但“不愁賣”僅是一方面，從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，除了銷售額之外，項(xiàng)目的利潤(rùn)表現(xiàn)等同樣重要。而各家項(xiàng)目類型的不同，意味著各自的收益情況也會(huì)不盡相同，熱鬧喧囂之后，誰(shuí)又會(huì)成為真正的“贏家”？
當(dāng)然，這場(chǎng)“擂臺(tái)賽”也絕不僅是企業(yè)之間的暗自比拼，對(duì)于購(gòu)房者而言，同時(shí)入市的三個(gè)新樓盤要怎么選擇，最終又是否能夠“搶到”心儀的房源，同樣存在挑戰(zhàn)。
“入住”亞運(yùn)村
2015年9月16日下午，亞奧理事會(huì)主席艾哈邁德親王在土庫(kù)曼斯坦首都，阿什哈巴德舉行的第34屆亞奧理事會(huì)代表大會(huì)上宣布：“中國(guó)杭州獲得2022年亞運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)?！?/p>
至此，杭州成為了繼北京和廣州之后，第三個(gè)舉辦亞運(yùn)會(huì)的中國(guó)城市，也引出了后續(xù)的諸多故事。
2018年2月7日，杭州市亞運(yùn)村建設(shè)指揮部發(fā)布公告，征集開發(fā)建設(shè)單位參與亞運(yùn)村建設(shè)。亞運(yùn)村具體包括三部分：運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村和媒體村。按照規(guī)劃，整個(gè)亞運(yùn)村可容納10000余名運(yùn)動(dòng)員和隨隊(duì)官員、約5000名媒體人員和近4000名裁判員。
資本的嗅覺(jué)總是靈敏的，此消息一出，房企們紛紛聞風(fēng)而動(dòng)。據(jù)彼時(shí)消息，在競(jìng)標(biāo)房企提交方案截止日當(dāng)天，共有十余家房企去到了現(xiàn)場(chǎng)。其中包括了萬(wàn)科、恒大、保利、融創(chuàng)、招商、中海、華潤(rùn)等外來(lái)企業(yè)，以及杭州本土的濱江、綠城等。
各家對(duì)于這一次競(jìng)標(biāo)的重視程度已經(jīng)無(wú)需贅述，當(dāng)時(shí)還有消息稱，綠城所提交的標(biāo)書加上模型，重量甚至已經(jīng)超過(guò)了一噸。
一番激烈競(jìng)爭(zhēng)后，最終成功“入駐”亞運(yùn)村的是綠城、萬(wàn)科和華潤(rùn)。在當(dāng)年9月，萬(wàn)科、綠城、華潤(rùn)分別成立了開發(fā)杭州亞運(yùn)村的項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本分別為10億元、46億元和30億元。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至今年2月底，綠城桂冠東方、華潤(rùn)亞奧城、萬(wàn)科日耀之城三個(gè)項(xiàng)目均已結(jié)頂。
從規(guī)劃上來(lái)看，華潤(rùn)亞奧城包含了住宅、酒店式公寓、商業(yè)、辦公樓等多種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總占地約13.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約74萬(wàn)方，是亞運(yùn)村中體量最大的項(xiàng)目。而萬(wàn)科開發(fā)的日耀之城，則是三個(gè)項(xiàng)目中體量最小的一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃中同樣包含了住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)。
至于綠城桂冠東方，則是三個(gè)項(xiàng)目中唯一一個(gè)純住宅項(xiàng)目。
由于同屬亞運(yùn)村版塊，所以市場(chǎng)對(duì)于這幾個(gè)項(xiàng)目的住宅部分預(yù)估均價(jià)基本一致。其中，綠城桂冠東方規(guī)劃戶型面積段約100-220平方米，預(yù)估均價(jià)約4.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)或在600-800萬(wàn)元間，還有部分住宅總價(jià)或可達(dá)到千萬(wàn)元。
萬(wàn)科日耀之城的戶型面積約為105-249平方米，其中主力戶型105平方米、125平方米和144平方米，預(yù)估均價(jià)同樣在4.7萬(wàn)元/平方米。
至于華潤(rùn)亞奧城，項(xiàng)目規(guī)劃了12幢高層住宅，面積約123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息稱，其住宅房源暫不開售，具體開盤時(shí)間待定。而已經(jīng)在售的400套公寓房源，戶型面積分別為42平方米、52平方米和82平方米，均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。
以此計(jì)算，有購(gòu)房意愿的客戶或許可以用不到150萬(wàn)元的總價(jià)拿到一張入住亞運(yùn)村的“門票”。
“三兄弟”打擂
雖然確切的入市時(shí)間還未落定，但對(duì)于這三個(gè)項(xiàng)目最終的銷售情況，坊間已經(jīng)是傾向于低中簽率的出現(xiàn)。這一點(diǎn)，或許能夠在華潤(rùn)亞奧城不久前的公寓“試水”中表現(xiàn)一二。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，華潤(rùn)亞奧城公寓部分在1月領(lǐng)出預(yù)售證后，1、4幢共400套房源已經(jīng)于3月初上線開售。據(jù)相關(guān)人士介紹，該400套公寓房源在開出線上選房后，僅1分鐘便宣告售罄。
“總價(jià)低是這批公寓房源的重要優(yōu)勢(shì)之一?！笔袌?chǎng)人士如是說(shuō)。
按照3.5萬(wàn)元/平方米來(lái)計(jì)算，該批房源的總價(jià)最低僅為147萬(wàn)元左右。相關(guān)人士指出，在杭州公寓市場(chǎng)，這個(gè)價(jià)位是比較符合投資者心理預(yù)期的。加上亞運(yùn)村版塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，和該項(xiàng)目是亞運(yùn)村項(xiàng)目中唯一一個(gè)TOD項(xiàng)目，市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)的租金回報(bào)是整體看漲的。
不過(guò)，雖然華潤(rùn)亞奧城的項(xiàng)目總體量最大，但如果單看住宅部分的話，由綠城打造的綠城桂冠東方數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)更多。
按照規(guī)劃，綠城桂冠東方的住宅房源套數(shù)是“三兄弟”中最多的。數(shù)據(jù)顯示，桂冠東方規(guī)劃建造2700多套純住宅房源，其次，華潤(rùn)亞奧城計(jì)劃打造942套住宅房源，最少的是萬(wàn)科日耀之城，只有約744套住宅房源。
由于住宅體量較大，綠城桂冠東方擬分三期推盤，預(yù)計(jì)一期推出約900多套房源，而華潤(rùn)亞奧城和萬(wàn)科日耀之城則是一次性推出全部住宅房源。
從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，住宅項(xiàng)目的變現(xiàn)周期是遠(yuǎn)快于商辦項(xiàng)目的，如果站在企業(yè)開發(fā)和回款的角度看，綠城無(wú)疑要比華潤(rùn)和萬(wàn)科“省事”得多，這意味著綠城或許是最早從亞運(yùn)村項(xiàng)目“脫身”出來(lái)的人。
短期而言，綠城桂冠東方或許將成為三個(gè)項(xiàng)目中“反哺”公司最有力的一個(gè)。但反過(guò)來(lái)看，華潤(rùn)和萬(wàn)科的項(xiàng)目由于有商場(chǎng)和寫字樓，后續(xù)將能夠源源不斷地為公司帶來(lái)租金收入，這是綠城桂冠東方所沒(méi)有的。
有消息指出，華潤(rùn)亞奧城將在項(xiàng)目中引入萬(wàn)象天地。體量最小的萬(wàn)科日耀之城，則是規(guī)劃打造1幢超甲級(jí)寫字樓、4幢獨(dú)立辦公樓以及一個(gè)濱水商業(yè)街區(qū)。
相比之下，萬(wàn)科日耀之城住宅部分的體量比另外兩個(gè)項(xiàng)目要小，但根據(jù)亞運(yùn)會(huì)賽時(shí)的位置安排來(lái)看，萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目主要是提供餐飲等服務(wù)功能，住宅部分無(wú)人居住，而其余兩個(gè)項(xiàng)目在亞運(yùn)會(huì)期間都需要承擔(dān)相應(yīng)參會(huì)人員的居住功能。
這也就意味著，萬(wàn)科日耀之城的住宅部分省去了相當(dāng)一部分裝修改造的時(shí)間。據(jù)估計(jì)，該項(xiàng)目將會(huì)是“亞運(yùn)村三兄弟”中交付時(shí)間最早的一個(gè)，具體交付時(shí)間預(yù)計(jì)在2023年初。值得一提的是，該項(xiàng)目也是三個(gè)項(xiàng)目中唯一一個(gè)濱水項(xiàng)目，其南面便是亞運(yùn)河。
總而言之，如果三個(gè)項(xiàng)目真的同時(shí)入市，那意味著購(gòu)房者需要在三者之間作出抉擇?？纯們r(jià)、看商業(yè)配套還是看交付速度？于購(gòu)房者而言，這道選擇題并不好做。目前，三個(gè)項(xiàng)目的售樓部均已開出，據(jù)相關(guān)人士介紹，三家售樓處每日人流量都不小，停車位常會(huì)出現(xiàn)爆滿的情況。
于綠城、萬(wàn)科和華潤(rùn)，亞運(yùn)村項(xiàng)目無(wú)疑均是其內(nèi)部的重頭項(xiàng)目之一，銷售上似乎已經(jīng)不需要過(guò)多擔(dān)心，至于最終能為公司提供多少利潤(rùn)，還需靜待項(xiàng)目開盤后才能給出答案。
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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查|綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)“打擂”亞運(yùn)村
