Q3.13 實(shí)物出資的操作流程、所需時間以及稅務(wù)處理有哪些應(yīng)注意事項(xiàng)？

1.實(shí)物出資

根據(jù)《公司法》第27條第1款本文的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資?！庇纱丝芍?所謂實(shí)物出資，是指股東以非貨幣財產(chǎn)作價出資的方式，完成對項(xiàng)目公司的投資的行為。

2.操作流程

（1）簽訂股東協(xié)議。出資是股東的義務(wù)，實(shí)物出資部分實(shí)質(zhì)上是股東取得股權(quán)的對價，股東欲取得公司股東的身份和資格，必以對公司的出資承諾為前提，因此各方應(yīng)就實(shí)物出資達(dá)成一致意見并簽訂書面股東協(xié)議。

（2）評估作價。根據(jù)公司法的規(guī)定，股東對作為出資的實(shí)物應(yīng)當(dāng)評估作價，核實(shí)財產(chǎn)。因此，股東以實(shí)物出資時應(yīng)當(dāng)對實(shí)物進(jìn)行評估作價。實(shí)物資產(chǎn)屬國有資產(chǎn)的，提供資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告及評估結(jié)果已得到國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)的證明。

（3）簽訂公司章程。股東各方同意實(shí)物出資的股東在將實(shí)物轉(zhuǎn)讓給公司后以評估價格取得對應(yīng)的公司股權(quán)，

（4）轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)。根據(jù)公司法規(guī)定，以實(shí)物出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。即股東應(yīng)當(dāng)在約定的出資日期將實(shí)物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給公司。對于基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)類的實(shí)物，應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，自變更登記之日起，該股東的實(shí)物出資義務(wù)視為完成。對于特許經(jīng)營權(quán)、收費(fèi)權(quán)等，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要在相關(guān)部門辦理備案或登記。

3.稅務(wù)處理

根據(jù)《公司法》第27條第1款本文的規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資?！庇纱丝芍?股東出資可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物等非貨幣財產(chǎn)作價出資，因此不動產(chǎn)持有人可以將其持有的不動產(chǎn)，以非貨幣財產(chǎn)作價出資的方式，投資到項(xiàng)目公司之中，因而達(dá)到資產(chǎn)隔離的目的。程序上不動產(chǎn)持有人須在公司章程中約定將以實(shí)物出資的方式完成股東的出資義務(wù)。有關(guān)于實(shí)物出資所涉及到的稅務(wù)處理，說明如下：

（1）非貨幣性資產(chǎn)投資的所得稅處理實(shí)務(wù)

根據(jù)《116號文》第1條規(guī)定：“居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。”由此可知，實(shí)物出資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得，不動產(chǎn)持有人可以遞延繳交所得稅。但是第4條規(guī)定：“企業(yè)在對外投資5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓上述股權(quán)或投資收回的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)或投資收回當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業(yè)所得稅；企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，可按本通知第三條第一款規(guī)定將股權(quán)的計稅基礎(chǔ)一次調(diào)整到位(第1款)。企業(yè)在對外投資5年內(nèi)注銷的，應(yīng)停止執(zhí)行遞延納稅政策，并就遞延期內(nèi)尚未確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，在注銷當(dāng)年的企業(yè)所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業(yè)所得稅(第2款)?！庇纱丝芍?，如果5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、投資回收或是注銷企業(yè)，須一次繳清企業(yè)所得稅。

（2）《116號文》與《59號文》相互競合適用的問題

實(shí)物出資從某程度看可以視為是公司與股東之間的資產(chǎn)收購，因此可能造成《116號文》與《59號文》相互競合的問題，根據(jù)《116號文》第6條的規(guī)定：“六、企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規(guī)定執(zhí)行?！庇纱丝芍?，如果發(fā)生競合的情形，可以適用《116號文》也可以適用《59號文》。

（3）其他稅務(wù)處理的問題

有關(guān)土地增值稅，根據(jù)《企業(yè)改制重組土地增值稅政策通知》第4條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”由此可知，在改制或是重組的前提下，不動產(chǎn)持有人將房地產(chǎn)以實(shí)物出資的方式投資項(xiàng)目公司，不征收土地增值稅。但是根據(jù)《企業(yè)改制重組土地增值稅政策通知》第5條的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不適用該優(yōu)惠規(guī)定。

以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)出資入股屬于增值稅的應(yīng)稅行為，按照一般性轉(zhuǎn)讓行為征收增值稅[1]。此外一般性的房屋產(chǎn)權(quán)作價投資入股，應(yīng)按照房屋買賣行為征收契稅[2]。最后，有關(guān)印花稅的問題，投資入股協(xié)議是否在印花稅處理中視為一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或購銷合同需要繳納印花稅？由于印花稅只對列舉的憑證征稅，而投資入股協(xié)議等并不在列舉范圍之內(nèi)，因此入股協(xié)議不應(yīng)繳交印花稅[3]。

Q3.14 新設(shè)分立的操作流程、所需時間以及稅務(wù)處理有哪些應(yīng)注意事項(xiàng)？

1.新設(shè)分立

根據(jù)《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅若干問題的通知》第1條第6項(xiàng)的規(guī)定；“分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。”因此，不動產(chǎn)持有人將其持有的不動產(chǎn)，通過公司分立的方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新設(shè)的項(xiàng)目公司，達(dá)到資產(chǎn)隔離的效果的資產(chǎn)重組方式。

2.操作流程

（1）董事會制定分立方案。董事會應(yīng)當(dāng)對分立的相關(guān)情況，以及分立后各公司的股東情況以及持股情況問題作出安排。

（2）股東會作出關(guān)于分立決議。公司可以根據(jù)實(shí)際情況召開股東會或股東大會，經(jīng)三分之二以上表決權(quán)股東通過后實(shí)施分立決定。也可以經(jīng)由所有股東一致同意做出決定，由股東簽字蓋章。

（3）涉及國有資產(chǎn)新設(shè)分立的，應(yīng)報有關(guān)國家主管機(jī)關(guān)審批。

（4）編制公司資產(chǎn)負(fù)債表和財產(chǎn)清單。

（5）進(jìn)行債權(quán)公告。公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司法的規(guī)定公告?zhèn)鶛?quán)人，但由于分立后的公司對分立前公司的債務(wù)需要承擔(dān)連帶責(zé)任，因此債權(quán)人的債權(quán)并不會因債務(wù)人分立而受到影響。

（6）分割資產(chǎn)和負(fù)債。資產(chǎn)和負(fù)債的分割應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，約定分立后各公司的注冊資本及股權(quán)結(jié)構(gòu)、債務(wù)的承擔(dān)主體、職工安置等內(nèi)容。分立后公司注冊資本之和、實(shí)收資本之和不得高于分立前公司的注冊資本、實(shí)收資本。

（7）發(fā)起設(shè)立新公司并交割資產(chǎn)。股東應(yīng)當(dāng)召開股東會議，并擬定公司章程，就公司的名稱進(jìn)行預(yù)核準(zhǔn)，在公司成立后雙方進(jìn)行資產(chǎn)交割。

3.稅務(wù)處理

有關(guān)于公司分立所涉及到的稅務(wù)處理，說明如下：

（1）企業(yè)所得稅的問題

根據(jù)《59號文》第6條的規(guī)定：“六、企業(yè)重組符合本通知第五條規(guī)定條件的，交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分，可以按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：…（五）企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實(shí)質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：1.分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。2.被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項(xiàng)由分立企業(yè)承繼。3.被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。4.被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱‘新股’），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱‘舊股’），‘新股’的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以放棄‘舊股’的計稅基礎(chǔ)確定。如不需放棄‘舊股’，則其取得‘新股’的計稅基礎(chǔ)可從以下兩種方法中選擇確定：直接將‘新股’的計稅基礎(chǔ)確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)減原持有的‘舊股’的計稅基礎(chǔ)，再將調(diào)減的計稅基礎(chǔ)平均分配到‘新股’上?！庇纱丝芍?，第一、被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)(項(xiàng)目公司)的股權(quán)，第二、分立企業(yè)(項(xiàng)目公司)和被分立企業(yè)均不改變原來的實(shí)質(zhì)經(jīng)營活動，第三、且被分立企業(yè)股東(不動產(chǎn)持有人)在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%；符合以上三項(xiàng)條件的可以按特殊稅務(wù)處理。

（2）其他稅務(wù)處理的問題

有關(guān)增值稅部分，根據(jù)《營改增試點(diǎn)規(guī)定》第1條第2款的規(guī)定：“（二）不征收增值稅項(xiàng)目。…5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！庇纱丝芍?，公司分立時將不動產(chǎn)及其相關(guān)債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅。

有關(guān)土地增值稅部分，根據(jù)《企業(yè)改制重組土地增值稅政策通知》第3條規(guī)定：“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！庇纱丝芍?，公司分立將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

有關(guān)契稅部分，《改制重組契稅政策的通知》第4條規(guī)定：“公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。”由此可知，公司分立投資主體相同的，分立公司所承受的不動產(chǎn)免征契稅。

最后根據(jù)《企業(yè)改制有關(guān)印花稅的通知》企業(yè)分立行為需經(jīng)過縣級以上人民政府及企業(yè)主管部的批準(zhǔn)，才有資格享受不征收印花稅的優(yōu)惠，否則應(yīng)該按照一般規(guī)定貼花完稅[4]。

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)原為國有企業(yè)特殊的資產(chǎn)重組形式，是國有資產(chǎn)監(jiān)管部門將其直接控股的一家公司的資產(chǎn)（土地、實(shí)物或股權(quán)）、相關(guān)債權(quán)債務(wù)、勞動力等無償轉(zhuǎn)入到其直接控股的另一家公司名下，并辦理權(quán)屬登記的資產(chǎn)重組形式，由于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)具有行政管理的性質(zhì)，且不支付對價，不具有實(shí)質(zhì)上的經(jīng)濟(jì)行為，因此無需繳納各項(xiàng)稅收。由于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)被廣泛應(yīng)用于并購重組領(lǐng)域，因此通常而言的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)采取稅法的定義，是指：“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”的行為。

類REITs中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)均為有償劃轉(zhuǎn)，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的主體一是國有企業(yè)之間，以及受同一母公司控制的子公司之間，需要討論的問題一是國有企業(yè)資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)是否可以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式完成，二是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)處理方式。

1.國有企業(yè)資產(chǎn)的非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委財政部32號令) 第三十一條：“以下情形的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式：（一）涉及主業(yè)處于關(guān)系國家安全、國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權(quán)需要在國有及國有控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式；（二）同一國家出資企業(yè)及其各級控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式?！鄙鲜鰲l文第一款涉及的交易涉及國有和國有控股企業(yè)之間，第二款涉及的交易涉及國有企業(yè)內(nèi)部重組，由此可知,第一,國有和國有控股企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,經(jīng)國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),可以采取非公開轉(zhuǎn)讓方式,第二,國有企業(yè)因內(nèi)部重組事項(xiàng)劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的,可以采取非公開轉(zhuǎn)讓方式,但應(yīng)經(jīng)過該國家出資企業(yè)的審議決策.

2.稅務(wù)處理

底層資產(chǎn)重組如屬于國有企產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的，則有《國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)辦法》適用的問題。所謂企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的意義，根據(jù)《國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)辦法》第2條規(guī)定：“本辦法所稱企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，是指企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司之間的無償轉(zhuǎn)移(第1款)。國有獨(dú)資公司作為劃入或劃出一方的，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國公司法》的有關(guān)規(guī)定(第2款)。”由此可知，無償劃轉(zhuǎn)的行為基本上發(fā)生在國有獨(dú)資企業(yè)或公司之間。

有關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)程序與審批，包括以下幾個環(huán)節(jié)：第一、編寫可行性論證報告，做好可行性研究，第二、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)分別經(jīng)過總經(jīng)理辦公會議、董事會審議，如果涉及的職工分流安置事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被劃轉(zhuǎn)企業(yè)職工代表大會審議通過，第三、劃出方應(yīng)當(dāng)就無償劃轉(zhuǎn)事項(xiàng)通知本單位債權(quán)人，并制訂相應(yīng)的債務(wù)處置方案，第四、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)組織被劃轉(zhuǎn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定開展審計或清產(chǎn)核資，第五、劃轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后，應(yīng)當(dāng)簽訂企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議，第六、國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)所出資企業(yè)或其子企業(yè)持有的，由同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)和主管部門分別批準(zhǔn)，第七、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)批復(fù)文件及劃轉(zhuǎn)協(xié)議，進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

此外，根據(jù)《109號文》第3條規(guī)定：“對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計算折舊扣除?！庇纱丝芍?，在100%直接控制的居民企業(yè)之間,按賬面凈值無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，在符合一定條件下，可以按特殊稅務(wù)處理。

關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)是否征收土地增值稅的問題，有人認(rèn)為從《中華人民共和國土地增值稅實(shí)施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號)和財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)來看，不同企業(yè)之間房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此認(rèn)為無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不屬于不征收土地增值稅的行為[5]。

有關(guān)增值稅部分，根據(jù)《營改增試點(diǎn)規(guī)定》第1條第2款的規(guī)定：“（二）不征收增值稅項(xiàng)目?！?.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！庇纱丝芍?，公司出售資產(chǎn)時將不動產(chǎn)及其相關(guān)債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅。

有關(guān)契稅部分，根據(jù)《改制重組契稅政策的通知》第6條第2款的規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”由此可知，資產(chǎn)無償?shù)膭澽D(zhuǎn)免征契稅。

根據(jù)《59號文》第4條第4款的規(guī)定：“（四）資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合?！庇纱丝芍粍赢a(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓屬于稅法上的資產(chǎn)收購。資產(chǎn)收購如果要適用特殊稅務(wù)處理，除了要符合前述《59號文》第5條規(guī)定外，根據(jù)《59號文》第6條第3項(xiàng)以及《109號文》第2條規(guī)定：“資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：1.轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。2.受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定?！庇纱丝芍?，收購公司(即受讓企業(yè))收購的資產(chǎn)不低于標(biāo)的企業(yè)(即轉(zhuǎn)讓企業(yè))全部資產(chǎn)的50%，且收購公司的股權(quán)支付金額不低于交易總額的85%,可以適用免稅的計價基礎(chǔ)。

不動產(chǎn)持有人在REITs交易結(jié)構(gòu)中會搭建基金、信托計劃或是被吸并公司等資產(chǎn)收購主體，通過搭建股債結(jié)構(gòu)的方式收購項(xiàng)目公司的股權(quán)或(和)債權(quán)，這些資產(chǎn)收購主體在收購項(xiàng)目公司股權(quán)的時候，基本上會全部收購取得對項(xiàng)目公司完全的控制權(quán)，但是有的時候基于某原因，收購主體只收購了項(xiàng)目公司部分的股權(quán)，這時候REITs項(xiàng)目會有哪些風(fēng)險緩釋措施呢？第一、雖然收購主體沒有收購全部的股權(quán)，但是也會收購絕大部分的股權(quán)，以取得項(xiàng)目公司絕對的控制權(quán)，第二、由少數(shù)股東委托收購主體代為行使股東權(quán)利，以取得少數(shù)股東的權(quán)利，第三、專項(xiàng)計劃會通過監(jiān)管銀行監(jiān)管項(xiàng)目公司的賬戶，使項(xiàng)目公司進(jìn)出的每一筆錢都在專項(xiàng)計劃的控制之中。

底層資產(chǎn)中的不動產(chǎn)，除了可以區(qū)分為基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)外，還可以區(qū)分為入池資產(chǎn)以及不入池資產(chǎn)，所謂入池資產(chǎn)是指資產(chǎn)的現(xiàn)金流流入資金池或是專項(xiàng)計劃，而非入池資產(chǎn)是指資產(chǎn)的現(xiàn)金流不流入資金池或是專項(xiàng)計劃。

一般而言，為了防止現(xiàn)金流混同，或是基于破產(chǎn)隔離的考慮，會將入池資產(chǎn)單獨(dú)裝入項(xiàng)目公司，比較不會將入池以及非入池資產(chǎn)同時都放入項(xiàng)目公司之中。但是實(shí)踐中有少數(shù)項(xiàng)目為了減少資產(chǎn)變動可能產(chǎn)生的繁雜手續(xù)，或是將非入池資產(chǎn)作為增信手段，而將入池以及非入池資產(chǎn)同時裝入項(xiàng)目公司之中，當(dāng)然也會有相應(yīng)的風(fēng)險緩釋措施，常見的有：第一、入池資產(chǎn)與非入池資產(chǎn)要分流進(jìn)入不同的賬戶，第二、要求不動產(chǎn)的持有人對于非入池資產(chǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險要進(jìn)行擔(dān)保，第三、未來如果入池資產(chǎn)不夠分配時，非入池資產(chǎn)要進(jìn)入分配程序中。

Q3.19有關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)程序與審批，包括哪些環(huán)節(jié)？

第一、編寫可行性論證報告，做好可行性研究。

第二、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)分別經(jīng)過總經(jīng)理辦公會議、董事會審議，如果涉及的職工分流安置事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)被劃轉(zhuǎn)企業(yè)職工代表大會審議通過。

第三、劃出方應(yīng)當(dāng)就無償劃轉(zhuǎn)事項(xiàng)通知本單位債權(quán)人，并制訂相應(yīng)的債務(wù)處置方案。

第四、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)組織被劃轉(zhuǎn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定開展審計或清產(chǎn)核資。

第五、劃轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致后，應(yīng)當(dāng)簽訂企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議。

第六、劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)批復(fù)文件及劃轉(zhuǎn)協(xié)議，進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

注：

[1]徐賀，《資本交易稅收實(shí)務(wù)》，中國稅務(wù)出版社，2019年2月第1版，第36頁。 ↑

[2]徐賀，《資本交易稅收實(shí)務(wù)》，中國稅務(wù)出版社，2019年2月第1版，第44頁。 ↑

[3]徐賀，《資本交易稅收實(shí)務(wù)》，中國稅務(wù)出版社，2019年2月第1版，第47頁。 ↑

[4]徐賀，《資本交易稅收實(shí)務(wù)》，中國稅務(wù)出版社，2019年2月第1版，第371頁。 ↑

[5]劉小瑋、張?zhí)m田，《資本業(yè)務(wù)稅法指南》，法律出版社，2018年7月第 1版，第85頁。 ↑

[6]徐崢、查燕云、趙團(tuán)結(jié)，《企業(yè)并購稅收》，立信會計出版社，2020年6月第1版，第45頁。 ↑