觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 金科股份為新五年戰(zhàn)略搭建的新管理層陣容首次亮相業(yè)績會。
4月7日，金科股份舉行2020年度業(yè)績說明會，董事長周達、總裁楊程鈞、執(zhí)行副總裁兼財務負責人李華、副總裁兼董事會秘書張強為主要發(fā)言者，而實控人黃紅云亦在問答環(huán)節(jié)匆匆現(xiàn)身，以示支持新管理團隊。
回顧年初的董事?lián)Q屆，金科股份同時更換董事長與總裁，蔣思海成為名譽董事長、轉(zhuǎn)戰(zhàn)“幕后”，而喻林強回歸區(qū)域“一把手”，周達、楊程鈞等更年輕一輩的管理層上位。黃紅云在會上回應稱，作為實控人對公司具體的經(jīng)營管理基本上沒怎么管，主要是從戰(zhàn)略層面、宏觀層面做了一些工作，其中便包括構(gòu)建高管團隊。
為顯示對新五年發(fā)展規(guī)劃的重視，周達在業(yè)績會上用了比較長的篇幅介紹未來五年（2021-2025年）發(fā)展戰(zhàn)略。
這一背景之下，為切實推動改革創(chuàng)新工作，金科股份對組織機構(gòu)進行多項調(diào)整，包括成立改革委員會，主要聚焦投資、營銷、資金、工程、管理等重點領(lǐng)域。據(jù)會上透露，目前改革委員會已經(jīng)推行各類改革舉措222項，其中重點改革舉措有65項。
周達多次表示對全面達成五年戰(zhàn)略規(guī)劃各項預期目標充滿信心。金科亦重申，“到2025年，公司將實現(xiàn)銷售規(guī)模不低于4500億元，地產(chǎn)+業(yè)務銷售不低于500億元，商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模達到200億元，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模達到100億元。”
并且透露了更為細致的指引，比如在商旅康養(yǎng)方面，計劃在2021年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目不少于6個。截止目前，金科全國商業(yè)項目已達44個，總體量達到251萬平方米，同時布局城市型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)綜合體，在建、在營項目達到了8個。
銷售、土儲之間
五年目標未免過于長遠，金科股份推崇“長期主義”、希望“成為行業(yè)內(nèi)馬拉松的長跑冠軍”也無可厚非，但在市場環(huán)境變幻莫測的前提下，當下業(yè)績增長情況更是聚焦點所在。
2020年報顯示，該公司營業(yè)收入877.04億元，同比增長29.41%；實現(xiàn)凈利潤97億元，同比增長52.66%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%；每股收益1.30元，同比增長23.81%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.26%。
雖不及2019年營收、凈利60%左右的增幅，但金科至少也保證較高的增長水平。不過，把資本溢價等因素剔除，年內(nèi)歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤這一指標，僅同比增長7.86%，為61.86億元。
事實上，占公司營業(yè)收入或營業(yè)利潤 10%以上的行業(yè)，主要有房地產(chǎn)銷售、生活服務、新能源。其中，房地產(chǎn)銷售營收占總營收比93%、生活服務占比2.54%、新能源占比0.95%。
值得關(guān)注的是，上述三者毛利率表現(xiàn)不甚樂觀。房地產(chǎn)銷售毛利率從29.06%下降到23.01%，同比下降6.08個百分點，而新能源毛利率同比下降11.9個百分點至41.26%，僅生活服務毛利率同比增長7.35個百分點至33.92%。
有分析以為，金科股份房地產(chǎn)結(jié)算毛利率下降的原因除了行業(yè)因素之外，還因為前幾年擴張較快，導致項目管理、品牌都跟不太上。據(jù)統(tǒng)計，2017年-2020年，金科股份年復合增長率達到50%以上。
于2020年，金科股份實現(xiàn)銷售金額2232億元，同比增長20%；房地產(chǎn)銷售面積2240萬平方米，同比增長約18%。期內(nèi)，其在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達到41%、19%、12%、13%、7%。
不難看出，華東區(qū)域已成為金科股份在大西南之外的第二糧倉。但在營收上仍未體現(xiàn)太多優(yōu)勢，2020年華東區(qū)域營收占比僅為19.31%，而西南區(qū)域則占63.09%。
而且金科股份十分重視華東區(qū)域。今年年初，針對華東區(qū)域?qū)嵤┝藚^(qū)域型總部管控模式。周達稱，通過調(diào)整不斷激發(fā)組織活力，促進優(yōu)勢區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更高目標、發(fā)展更快。
年內(nèi)，金科股份新增土地投資148宗，土地購置金額達到892億元，計容建筑面積2364萬平方米，樓面單價3773元/平方米，同比提升超40%。周達在會上解釋，華東區(qū)域2020年所占投資金額比例為46.25%。
他強調(diào)，“華東、華中、華南等區(qū)域銷售金額包括土地儲備厚度持續(xù)增加，對于重慶和西南區(qū)域的依賴程度逐年下降?！?/p>
另一方面，金科股份近些年也在不斷調(diào)整城市能級，目前堅持以“二三線為主，一四線為輔”的城市布局。
2020年新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比近80%，其中二線（含新一線）城市占比63%；新增土地儲備按土地購置金額計算二三線（含新一線）城市占比約87%，其中二線（含新一線）城市占比74%。
截至報告期末，金科股份總可售面積超7100萬平方米，其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。
開竣工方面，截至2020年12月31日，金科股份及所投資公司在建項目421個，新開工面積約 2964 萬平方米，期末在建面積約 6852 萬平方米，竣工面積約1995萬平方米。
楊程鈞透露，雖然受到新冠疫情影響，但公司及時調(diào)整全年的經(jīng)營策略，累計實現(xiàn)供貨3600萬平方米，綜合去化率約為62%。
至于2021年的經(jīng)營計劃，楊程鈞繼而稱，計劃全年合同銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米。
在人事變動、業(yè)績增長等備受關(guān)注的要點之外，金科股份2020年三道紅線相關(guān)指標下降比較明顯的問題也在會上被提及。
截至2020年末，金科股份現(xiàn)金短債比達到1.34，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率降至69.85%，同比下降近5個百分點，凈負債率降至75.07%，同比下降45個百分點。
周達稱此主要得益于三個方面的舉措，其一，是長期以來堅持打造優(yōu)質(zhì)的平臺?！霸诖蛟靸?yōu)質(zhì)平臺上對于財務結(jié)構(gòu)提出了很明確的量化指標，就是要形成負債合理、信用等級優(yōu)良的融資平臺，目前公司國內(nèi)評級實現(xiàn)了AAA全覆蓋。”
他同時提到，去年金科股份國際評級是有希望進行提升的，但是由于疫情等各方面因素影響，沒有開展這項工作，目前正在積極準備和推動國際評級提升。
其二，是一直堅持有質(zhì)量的銷售。2020年，金科股份全口徑回款金額超過2011億元，回款率超90%。對比2019年，其銷售回款1610億元，對應回款率87%。
得益于此，期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅增加548%，達到145億元，而該數(shù)值已連續(xù)三年為正。
其三，是堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅持以銀行低成本融資為主，同時多元化融資渠道進一步豐富，融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。
根據(jù)年報顯示，金科股份的最大融資來源于銀行貸款，截至2020年底余額為518.58億元，融資成本區(qū)間3.9%-10%；非銀行金融機構(gòu)貸款余額279.18億元，融資成本7.75%-12.62%；債權(quán)類（含攤銷）余額178.88億元，融資成本5%-8.38%，融資余額共976.64億元。
據(jù)李華介紹，2020年金科股份有息負債余額977億元，其中一年內(nèi)到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%、兩年及兩年以上占比30%。
數(shù)據(jù)披露，報告期末，金科貨幣資金余額約435億元，同比增長20.86%，一年內(nèi)到期有息負債總額為325億元?！皬姆植伎矗患径鹊狡?1億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元?！崩钊A稱無集中兌付風險。
周達表示，制定2021—2025年總體戰(zhàn)略規(guī)劃時，是把三道紅線要求作為考量戰(zhàn)略是否科學、能否能實施一個非常重要的因素。
隱藏在資產(chǎn)負債表當中，金科股份永續(xù)債從8億元增至21.4億元，該類無期債券放置于權(quán)益類而非負債類，或許也是其讓資產(chǎn)負債率降低的影響因素之一。
再者，年內(nèi)金科股份分拆物業(yè)子公司金科服務上市，募資凈額達67.17億港元，也由此增厚凈資產(chǎn)，對降負債亦有益處。
按照周達的說法，接下來金科股份要重點抓投資、鞏固回款優(yōu)勢、持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。
首先在投資方面，要嚴守投資原則，量力而出，堅定實施效益優(yōu)先的發(fā)展原則。過程中，嚴格控制公司投銷比，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位。他提出，不再單純地追求規(guī)?？焖僭鲩L，或者是高速增長。
另外要加大地產(chǎn)+業(yè)務，通過城市更新、一二級聯(lián)動等方式去獲取相對低成本、大規(guī)模項目，在降低現(xiàn)金需求同時確保能夠獲取優(yōu)質(zhì)土地和實現(xiàn)公司土儲充裕。據(jù)悉，針對地產(chǎn)+業(yè)務的開展，實際上金科股份早在幾年前就已經(jīng)開始布局。
具體而言，科技產(chǎn)業(yè)布局是從2014年開始，發(fā)展至今，金科產(chǎn)業(yè)已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13個省份22個城市，累計開發(fā)運營管理項目25個，面積超1100萬平方米。
而于2020年成立商管公司，搭建起商業(yè)股權(quán)的核心架構(gòu)，去年上半年收購了重慶、昆明、寧波三個愛琴海的商業(yè)綜合體項目股權(quán)。
其余兩個重點工作亦提出目標。比如回款率方面，力爭今年回款率能夠在去年基礎(chǔ)之上能夠再有兩到三個百分點的提升；融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，銀行融資、債券和其他融資力爭實現(xiàn)5：3：2的結(jié)構(gòu)，融資期限上，短中長期融資占比要做到3：5：2的比例。
以下為金科股份2020年度業(yè)績說明會問答實錄：
現(xiàn)場提問：公司2020年總體推貨情況和去化情況如何，2021年有何計劃？
楊程鈞：2020年實際銷售完成規(guī)模2232億元，完成開工2996萬平方米，完成竣工1995萬平方米，期末在建約6852萬平方米。雖然受到新冠疫情影響，但公司及時調(diào)整全年經(jīng)營策略，累計實現(xiàn)供貨3600萬平方米，綜合去化率約62%。
2021年的經(jīng)營計劃方面，結(jié)合市場環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，并進一步拓展土地資源儲備。
針對生產(chǎn)經(jīng)營的改革，將是公司2021年的重點工作之一，重點介紹兩個方面。金石計劃方面，2020年聯(lián)合IBM和SAP等投資1億元推動金石計劃落地，推動科技與產(chǎn)品、生產(chǎn)、管理、營銷深度融合，打造數(shù)字化金科，賦能發(fā)展和管理。目前該計劃一期藍圖已經(jīng)完成，預計今年建成并投入使用。
PMO管理體系的改革方面，公司將塑造基于PMO交圈穿透機制的經(jīng)營管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實施PMO大運營管控機制，目前已基本完成管控體系的搭建、制度授權(quán)的編制、組織模式的調(diào)整和關(guān)鍵管理人員的落位，二季度將在一線公司項目全面推行。
現(xiàn)場提問：公司如何評估土地集中供應的政策影響？對此有何應對措施？
楊程鈞：公司對政府的調(diào)控政策態(tài)度是擁護和適應，調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)中長期穩(wěn)健發(fā)展，土地集中供應和三道紅線、銀行融資兩集中政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革機制。在應對措施方面，投資端上，一是應對針對22城做好研究，一城一策；二是進一步加大收并購地產(chǎn)+業(yè)務，勾地，城市更新，代建等拿地比例；三是繼續(xù)堅持合作拿地。
資金端上，一是提高存貨的去化速度，提升銷售回款率，加快回籠資金；二是加大對海外直接融資拓展力度；三是提高融資對投資的保障，提高融資上賬效率。
銷售端上，一是做好客源定位，做好產(chǎn)品，跑贏市場；二是圍繞以客戶為中心的原則，差異化，高水平的研究創(chuàng)新型產(chǎn)品；三是加大加強線上營銷。
現(xiàn)場提問：本次董事會換屆已經(jīng)有一段時間了，近期公司改革是否有具體的措施出臺，請介紹相關(guān)措施。
周達：本屆董事會是在1月29日換屆，到目前為止管理層人員到位情況非常齊全。從公司2021—2025年總體發(fā)展戰(zhàn)略上，要實現(xiàn)“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，總體發(fā)展思路就是兩轉(zhuǎn)變、兩提升。兩轉(zhuǎn)變當中明確有一條，就是公司發(fā)展要從常規(guī)發(fā)展向創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展進行轉(zhuǎn)變，所以說金科歷來是不缺乏創(chuàng)新基因，歷來是不缺乏改革的勇氣和決心。實際上今年1月以來，公司在改革上邊還是有許多動作。
第一個是在組織機構(gòu)的保障上，在集團層面成立改革委員會，主導公司創(chuàng)新和改革工作。同時在全集團調(diào)集了業(yè)務能力強、管理水平高的精兵強將，在這個委員會中專職、階段性地進行改革創(chuàng)新的工作。重點是圍繞工程成本、營銷管理、資金財務、綜合管理、設(shè)計管理幾個領(lǐng)域開展，目前整體改革工作正在按照預定計劃穩(wěn)步推進。三個月左右，已經(jīng)陸續(xù)確定了222項改革的措施，其中重點的改革舉措有65項，這些舉措和措施部分已經(jīng)在公司各級機構(gòu)中進行落地實施。
比如今年年初建立了以事業(yè)合伙人機制為代表的長效激勵機制，是對之前激勵機制的一個重大變革。3月份，對華東區(qū)域公司實施了區(qū)域型總部管控模式，通過差異化授權(quán)，進一步激活組織的活力，讓優(yōu)勢區(qū)域能夠完成更高的目標，發(fā)展速度能夠更快，發(fā)展質(zhì)量能夠更好。
現(xiàn)場提問：公司五年戰(zhàn)略中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的理念，請問公司如何思考地產(chǎn)+業(yè)務的發(fā)展邏輯和中長期規(guī)劃，是不是下定決心在這個領(lǐng)域開展大比例投資？
周達：實際上對于地產(chǎn)+業(yè)務主要是基于公司對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢所做出的方向性的選擇。公司對于未來行業(yè)趨勢性的判斷包括作為頭部企業(yè)在發(fā)展模式上將更加注重持有經(jīng)營的業(yè)務。頭部房企由開發(fā)銷售模式向持有經(jīng)營模式進行轉(zhuǎn)型，這是目前很多企業(yè)所做的一個選擇，包括對于資本市場的展望，對于持有經(jīng)營型企業(yè)的估值水平預計比銷售開發(fā)型的企業(yè)會高一些。
從更長遠的周期來看，企業(yè)要不斷拓展多元化產(chǎn)品的組合、拓展創(chuàng)新業(yè)務的領(lǐng)域，才能夠獲得穿越市場周期的能力，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營，這是考慮的第二點。
第三點涉及到業(yè)務選擇上，對人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活要提供更優(yōu)質(zhì)更多元產(chǎn)品與服務，這是企業(yè)未來發(fā)展的必然選擇，所以同時形成傳統(tǒng)地產(chǎn)與地產(chǎn)+業(yè)務的雙向發(fā)展與賦能，呈現(xiàn)齊頭并進的發(fā)展格局，是希望未來能夠看到，這是選擇地產(chǎn)+業(yè)務核心的邏輯。
對于地產(chǎn)+業(yè)務的規(guī)劃也做了周密安排，到2025年，公司總銷售規(guī)模當中，地產(chǎn)+業(yè)務的銷售規(guī)模要達到500億元以上，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)要得到大幅度提升，規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模要達到300億元—500億元的規(guī)模。如果進一步進行拆分，希望優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達到200億元，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有的規(guī)模能夠達到100億元。過程中，對到2025年優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)每年所形成的經(jīng)營性收入和利潤都有明確安排。
實際上公司早在幾年之前就已經(jīng)開始布局地產(chǎn)+業(yè)務，科技產(chǎn)業(yè)的布局是從2014年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)有接近七年的時間，也有25個項目，整體規(guī)模達到了1100萬平方米。于2019年初和四川置信合作成立了金科置信，布局成熟產(chǎn)城項目進行運營。在2020年成立商管公司，搭建起商業(yè)股權(quán)的核心架構(gòu)。去年上半年收購了重慶、昆明、寧波三個愛琴海的商業(yè)物業(yè)，通過這些方式都能夠更快切入商業(yè)地產(chǎn)投資運營過程中，有利于公司打造系統(tǒng)性商業(yè)管理體系。
另外，在人員匹配上，1月份公司董事會換屆選舉后，迅速對地產(chǎn)+業(yè)務的領(lǐng)軍人才上進行了安排，聘任了王偉擔任公司聯(lián)席總裁，全面負責和主導公司地產(chǎn)+業(yè)務，另外在組織架構(gòu)和管控上對地產(chǎn)+業(yè)務進行了傾斜。對內(nèi)成立了產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和商業(yè)三個事業(yè)部，以集團對各個區(qū)域公司能夠進行全系統(tǒng)的業(yè)務賦能。在各個區(qū)域公司設(shè)立了地產(chǎn)+投資部門，負責地產(chǎn)+業(yè)務在各地的落地和對接。
現(xiàn)場提問：公司目前可售項目所處的市場景氣度如何，尤其是公司重點布局的中西部和三四線城市？同時公司對今年全年房地產(chǎn)銷售趨勢如何判斷？
楊程鈞：公司在城市布局方面的思路和邏輯仍然是堅持三圈一帶、八大城市群的綜合布局，并且堅持城市清單的管理原則，順應周期，輪動投資。
對于2021年市場變化的觀點，雖然存在政策高頻調(diào)控的風險，但整體依舊向好。預判今年全年量價小幅上漲，其中一線城市量價齊漲，沿海城市也是熱點輪動、保持溫熱，內(nèi)陸重點城市預判也是走出低谷、量升價穩(wěn)。
全國各大區(qū)域的橫向比較，中西部市場表現(xiàn)的火熱程度應該說是一般，分化也比較明顯，因為從省會城市來看，包括成都、西安、長沙表現(xiàn)最優(yōu)，其次南昌、貴陽。中西部地區(qū)的大部分三四線城市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，部分市場有回暖比較明顯。從季節(jié)上來看，今年一季度也延續(xù)了去年四季度以來良好的市場行情，這跟各地經(jīng)濟復蘇帶來的購房者回暖情緒也有關(guān)，從東部地區(qū)向中西部重點城市一些外溢的趨勢。
因此公司對全年房地產(chǎn)市場形勢判斷仍然呈中性樂觀的態(tài)度，對全年銷售目標的完成也是充滿信心的。
現(xiàn)場提問：面對貝殼、房車寶等房地產(chǎn)中介機構(gòu)紛紛入局銷售領(lǐng)域，是否對公司銷售帶來沖擊，公司對數(shù)字化營銷時代的到來是否有相應措施？
楊程鈞：公司從2019年底就開始啟動了關(guān)于數(shù)字化營銷的產(chǎn)品升級研究，特別是在去年疫情的影響下也催化了線上營銷普及。2020年也推出了面向客戶的金科美好家，營銷內(nèi)部也推廣包括金科顧問家、分享家、名片家等工具，并且取得了階段性的成果。去年在線上營銷整體占比約為10%左右，通過這種數(shù)字化營銷也降低了營銷費用的支出。
另外，貝殼、易居等線上分銷，也是行業(yè)的發(fā)展趨勢。當然公司積極擁抱這種變化，但是更要建設(shè)自身能力。因為金科作為中國TOP20大型房企，也要與中介機構(gòu)進行合作。對于分銷渠道的使用，公司一直堅持四個原則，按照目標管理、過程管理、風險管控、結(jié)果管理四大原則進行管理。
在應對分銷的發(fā)展的具體措施上，第一是數(shù)字化營銷持續(xù)的推廣，第二是加強自身渠道的建設(shè)，第三是進一步促進自身銷售力提升，第四是促進自身產(chǎn)品力的提升和加強。
對于未來，也會持續(xù)加大對于數(shù)字化營銷投入，今年也專門成立數(shù)字營銷部，力爭在未來三年實現(xiàn)線上營銷占比能夠提高至30%。
現(xiàn)場提問：公司三道紅線的指標下降比較明顯，相關(guān)的指標是如何實現(xiàn)大幅下降，未來公司是否有能力繼續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管要求，現(xiàn)階段如何平衡杠桿和增長？
周達：關(guān)于三道紅線，公司認為市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，某種意義上是有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抵抗風險的能力。對于整個行業(yè)來講，也是有利于促進行業(yè)長期穩(wěn)健的運行。
在過去大半年，公司三道紅線指標下降明顯，主要是得益于三個方面的舉措，其一是公司長期以來堅持打造優(yōu)質(zhì)的平臺，對于財務結(jié)構(gòu)提出了很明確的量化指標，就是要形成負債合理、信用等級優(yōu)良的融資平臺，目前公司國內(nèi)評級實現(xiàn)了AAA全覆蓋。去年公司國際評級實際上有希望進行提升的，但由于疫情等各方面因素影響，去年沒有開展這項工作，目前也正在積極準備和推動國際評級提升。
其二是公司一直堅持有質(zhì)量的銷售，回款一直是公司非常重視的一項工作。2020年，全口徑回款金額超過了2000億元，回款率超90%。年末貨幣資金余額435億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額145億元，這同比增長5.5倍。其三是公司堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅持以銀行低成本融資為主，同時進一步豐富多元化融資渠道，優(yōu)化期限結(jié)構(gòu)。
制定2021—2025年總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時候，實際上把三道紅線的要求作為考量戰(zhàn)略是否科學，能否實施一個非常重要的因素。在利潤、規(guī)模、負債這幾者之間的關(guān)系都做了嚴格測試，公司是有信心持續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管機構(gòu)的要求。
還要重點抓好幾個方面的事，在投資方面，就是要嚴守投資原則，量力而出，堅定實施效益優(yōu)先的發(fā)展原則。不再單純的追求規(guī)模的快速增長，或者是高速度增長。在這個過程當中，嚴格控制公司投銷比，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位；其次，是要加大地產(chǎn)+業(yè)務，包括通過城市更新、一二級聯(lián)動等方式去獲取相對低成本，大規(guī)模項目的力度，在降低現(xiàn)金需求同時確保獲取到優(yōu)質(zhì)土地和實現(xiàn)公司土儲充裕；最后，嚴守投資標準的問題，現(xiàn)在公司嚴格執(zhí)行達不到投資標準的項目堅決不拿。
另外，要持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅持經(jīng)營驅(qū)動型發(fā)展。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，銀行融資、債券和其他融資力爭實現(xiàn)5：3：2的結(jié)構(gòu)，融資期限上，短中長期融資占比要做到3：5：2的比例。
現(xiàn)場提問：面對當前資金環(huán)境，公司2021年有息負債到期余額是多少，能否分季度進行說明，公司到期續(xù)做是否有難度，公司是否有償債的壓力？
李華：融資管理方面堅持兩條路，第一是堅持集團資金強力管控原則。擔保額度上，從融資政策和融資標準上進行管控，對項目資源和金融資源管控，銀行開戶也是由集團管控，資金調(diào)撥方面集團進行管控。整個資金管控方面，堅持了三收三支的原則，以收定支，收大于支的規(guī)范，強化銀行管控，確保資金流動性安全。
公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，融資結(jié)構(gòu)和融資渠道還是比較暢通。銀行項目貸款占整個貸款余額只占了60%，銀行授信超過了2000億元，實際用了不到700億元，剩下的額度空間比較大。從信用評級來講，包括債券發(fā)行能力來講，整個在國內(nèi)的主流信用評級三個全覆蓋，投資機構(gòu)認可度比較高，即使在今年融資環(huán)境相對比較差的情況下，公司債券發(fā)行依然比較充分。今年一季度在交易商協(xié)會和交易所累計發(fā)行大概44.5億元的債券，額度還是比較高。
2020年融資到期情況，整體有息負債余額977億元，同比2019年末有所下降的，其中一年內(nèi)到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%，兩年及兩年以上占比30%，整體分布比較均勻的，沒有集中兌付風險。截至報告期末，一年內(nèi)到期有息負債總額為325億元，分季度來看，2021年一季度到期51億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元。
現(xiàn)場提問：近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局出現(xiàn)巨大的變化，行業(yè)總量趨于穩(wěn)定，但是監(jiān)管機制趨于常態(tài)化，行業(yè)分化日趨明顯，公司如何看待未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的走勢，在這個變化中如何構(gòu)建和實施公司下一個五年戰(zhàn)略？
黃紅云：還是非?？春梅康禺a(chǎn)未來的發(fā)展，看好這個行業(yè)。我的判斷，房地產(chǎn)未來總量是穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢。按照國際慣例，城鎮(zhèn)化率達到75%以上，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)飽和，現(xiàn)在有些專家新的理論說城市化率要達到80%或者85%，房地產(chǎn)市場才會飽和。但我仍然還是按照前些年大家的判斷，按照國際慣例，城市化率75%市場才會達到飽和，保守一點。
未來15年仍然保持中高速運行，預計2021—2025年在銷售面積上保持高位振蕩，銷售金額每年保持持續(xù)增長，特別是去年，去年疫情影響下銷售金額仍然保持，整個房地產(chǎn)市場仍然保持接近10%增長。到2025年后，銷售面積逐漸下降，但是銷售金額仍然保持平穩(wěn)持續(xù)的上升。預計到2030年，整個行業(yè)仍然要超過20萬億市場規(guī)模。
其次，分化進一步加劇，受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨立，城市群之間分化，南北之間分化，東部與西部分化，以城市性價比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)層面也將進一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化，傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化?，F(xiàn)代化房企的標志是要擁抱數(shù)字科技，公司是這么判斷的。
第三，行業(yè)集中度進一步提升，未來房地產(chǎn)企業(yè)將由規(guī)?；偁庍M入差異化競爭階段，比拼增速時代已經(jīng)結(jié)束，預計今后那些頭部房企的銷售速度整體上會放緩至5—15%，但是強者恒強，市場的集中度將進一步大幅提升。
現(xiàn)場提問：本次董事會換屆后實控人是否更多參與到公司業(yè)務經(jīng)營？
黃紅云：作為實際控制人基本上沒怎么管公司具體的經(jīng)營管理方面，主要是從戰(zhàn)略層面、宏觀層面做了一些工作，包括五個方面：一是對公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展策略、發(fā)展模式進行了深度謀劃；二是對公司重大風險的防控；三是對高管團隊的構(gòu)建；四是對重大資源的整合；五是對新產(chǎn)業(yè)進行一些謀劃。
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