作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

時(shí)隔一年后，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，潘石屹選擇和黑石再續(xù)前緣。

于6月15日，SOHO中國宣布股票短暫停牌，市場中不斷傳出其將私有化的猜測。6月16日，這一消息正式官宣。

公告顯示，黑石發(fā)出全面收購要約投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權(quán)，要約價(jià)格為每股股份5港元，要約的最高現(xiàn)金代價(jià)約為236.58億港元（約合30.48億美元）。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。

值得關(guān)注到的是，與一年前私有化退市不同，此次要約收購后，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市，這意味著，SOHO中國需要確保足夠的公眾持股量。

公告中指出：“在要約截止后，股份的公眾持股量可能不足，因此股份的交易可能會暫停，直至達(dá)到足夠的公眾持股水平。要約方和SOHO中國均將向聯(lián)交所承諾將采取適當(dāng)措施，以確保要約截止后股份存在足夠的公眾持股量?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)分析，這意味著黑石集團(tuán)要約收購最多持股75%，要約價(jià)格為每股股份5港元，截止日前買夠了75%，就終止回購了。

幾天坊間猜測之后，6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告官宣，黑石集團(tuán)擬以要約的最高現(xiàn)金代價(jià)236.58億港元全數(shù)接納(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外)，要約代價(jià)為每股5港元。

其中，潘石屹夫婦將合計(jì)出售2,856,142,000股股份，占SOHO中國總股本54.93% ；將合計(jì)保留9%股權(quán)，合共467,958,000股股份。

要約價(jià)格自然是關(guān)注的重點(diǎn)，每股5港元的要約價(jià)格較于最后交易日在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股股份3.8港元溢價(jià)約31.6%；截至最后交易日(包括該日)止之五個(gè)連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報(bào)平均收市價(jià)每股股份約3.17港元溢價(jià)約57.6%；截至最后交易日(包括該日)止之30個(gè)連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報(bào)平均收市價(jià)每股股份約2.51港元溢價(jià)約99.5%。

另外，基于2020年12月31日股東應(yīng)占的每股股份經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約8.37港元折讓約40.3%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，停牌之前，SOHO中國股價(jià)已連續(xù)9個(gè)交易日上漲，創(chuàng)下了近一年來的股價(jià)新高，收盤報(bào)3.8港元/股。

即便要約價(jià)格較當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)不少，但與一年前的價(jià)格相比，卻有所折讓。

2020年3月，黑石集團(tuán)就曾與SOHO中國進(jìn)行私有化談判，價(jià)格定為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元，同時(shí)將接管SOHO中國的債務(wù)。

當(dāng)時(shí)，SOHO中國在港交所公告中表示，公司正在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性，但尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。

最終，在談判進(jìn)行5個(gè)月后，這一交易因疫情原因及債券市場動(dòng)蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

潘石屹仍不斷為SOHO中國尋找買家，2020年11月，有市場傳聞稱高瓴資本接觸SOHO中國私有化，這一消息也很快被雙方辟謠。

最終，潘石屹還是選擇將SOHO中國售予黑石。

兩次要約收購中，首先要約價(jià)格有所下調(diào)，由6港元/股折讓17%至5港元/股；其次，與之前私有化不同，此次全面要約收購之后，SOHO中國還將以上市公司身份存在。

SOHO中國在公告中表示，黑石集團(tuán)計(jì)劃維持SOHO中國現(xiàn)有的主營業(yè)務(wù)和管理層，并計(jì)劃在適當(dāng)?shù)那闆r下利用公司的資源在中國進(jìn)行擴(kuò)張。

要約完成后，黑石集團(tuán)計(jì)劃對公司進(jìn)行詳細(xì)的戰(zhàn)略審查，以制定公司未來業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)計(jì)劃和戰(zhàn)略，并確定為優(yōu)化和合理化公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)和資產(chǎn)組合而采取的適當(dāng)或可取的措施。

實(shí)際上，2014年開始，潘石屹就已經(jīng)開始資產(chǎn)出售，陸續(xù)將位于上海核心區(qū)域的靜安SOHO、海倫廣場、上海凌空SOHO、上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權(quán)益、虹口SOHO等資產(chǎn)出售。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去幾年，SOHO中國通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元，卻未買過任何一個(gè)項(xiàng)目或土地，在SOHO中國大舉兜售商業(yè)物業(yè)的幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當(dāng)一部分流向潘石屹夫婦設(shè)立在開曼群島的家族信托。

數(shù)據(jù)顯示，最近6個(gè)財(cái)年內(nèi)，SOHO中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)135億元凈利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。

幾次資產(chǎn)處置后，SOHO中國手中最核心資產(chǎn)僅剩下北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項(xiàng)物業(yè)，也就是此次要約收購的主要資產(chǎn)。

那么這幾個(gè)物業(yè)質(zhì)素如何？從位置來看，這九個(gè)物業(yè)位于北京、上海核心位置，受到疫情影響，2020年，物業(yè)出租率下滑幅度較大。

數(shù)據(jù)來源：SOHO中國年報(bào)

于2019年，北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO出租率分別為95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO物業(yè)出租率分別為95%、78%、97%、67%。

而在更早的2018年，SOHO絕大多數(shù)物業(yè)均保持95%以上的出租率。

潘石屹曾多次對外表示生意難做，北京、上海的租金回報(bào)率甚至跑不贏融資成本。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于2020年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約21.92億元，同比增長約19%，歸母凈利卻僅為5.36億元，同比下降約59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37億元。

而在該年度內(nèi)，SOHO中國投資物業(yè)評估增值約為11億元，照此看，實(shí)際物業(yè)出租管理的實(shí)際利潤為負(fù)。而這幾乎源于較高的利息成本，期內(nèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)9.47億元，平均融資成本為4.7%。

由此，SOHO中國在資本市場并未得到一個(gè)合理的估值。停牌之前，SOHO中國的最新市值約為197.58億港元，但截至2020年，SOHO中國投資物業(yè)價(jià)值就超過633億元。

這也意味著，黑石集團(tuán)以一個(gè)劃算的價(jià)格獲得一線城市的多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且在美元超發(fā)背景下，資產(chǎn)購買更為合算。

有分析指出，北京上海寫字樓市場較為穩(wěn)定，一直是外資青睞的目標(biāo)，黑石資金成本比國內(nèi)低很多，這次收購表明其看好中國經(jīng)濟(jì)的中長期韌性。

黑石集團(tuán)表示，中國是其亞洲業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵市場，黑石對中國的長期潛力和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇充滿信心，特別是在北京和上海的寫字樓市場，并期待與公司創(chuàng)始人和管理層合作，優(yōu)化這些標(biāo)志性資產(chǎn)。

而就在最近，黑石亦頻繁投資于物流市場。

今年6月，黑石以13億美元（83億人民幣）的價(jià)格收購泛海旗下的美國國際數(shù)據(jù)集團(tuán)（IDG），并在更早前收購富力物流園區(qū)70%的股權(quán)，擴(kuò)大在中國的物流投資組合。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，黑石集團(tuán)是全世界最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，是美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，是全球最大的私募股權(quán)投資公司，涉及私募股權(quán)、房地產(chǎn)、對沖基金和信貸。

根據(jù)其2021財(cái)年第一季度的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，目前黑石集團(tuán)管理的總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規(guī)模達(dá)到1108億美元，過去30多年平均投資回報(bào)率超過30%以上。

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原標(biāo)題： SOHO中國被折價(jià)出售黑石30.48億美元要約收購里的潘石屹退意