作者：觀點(diǎn)新媒體

招商積余在繼續(xù)剝離重資產(chǎn)。

在與中航善達(dá)重組后，分離輕重資產(chǎn)是招商積余的一個(gè)重心。今年1月，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)。進(jìn)度條拉快，招商積余又顯著變“輕”了些。

緊接著，招商積余有“退地”動(dòng)作。據(jù)4月14日公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司持有“津塘（掛）2007-24號(hào)”土地，擬退還給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)自局。

天津經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)資局同意收回上述地塊的土地使用權(quán)，并向天津公司支付相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)用，土地補(bǔ)償費(fèi)用按照天津公司原繳納的土地出讓金合同總額。

招商積余表示，鑒于公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，已逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，為了規(guī)避未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于目前主營(yíng)物業(yè)管理和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的招商積余來(lái)說(shuō)，重組遺留的持有性重資產(chǎn)壓著它走不動(dòng)。資產(chǎn)減值繼續(xù)對(duì)利潤(rùn)增速有所影響，招商積余重資產(chǎn)的處置備受關(guān)注。

此次退的地塊，于2007年出讓?zhuān)挥谔旖驗(yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)（現(xiàn)整合為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）的響螺灣板塊。土地面積約為 1.61萬(wàn)平方米，土地出讓年限為 40 年，出讓金為 5600 萬(wàn)元，用途為商服、公共設(shè)施用地。

體量雖小，但招商積余表示，根據(jù)項(xiàng)目地塊所處片區(qū)商業(yè)及辦公樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)期，該地塊建設(shè)進(jìn)度較慢，目前已完成地下室正負(fù)零工程，如繼續(xù)開(kāi)發(fā)將導(dǎo)致巨額虧損。

據(jù)公告，截至2021年末，上述地塊在項(xiàng)目公司——天津格蘭公司存貨中的賬面存貨原值為3.8億元，其中土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。招商積余表示，已根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該存貨計(jì)提了足額減值準(zhǔn)備。

據(jù)了解，天津響螺灣，這個(gè)原本在新區(qū)規(guī)劃中將被打造為“中國(guó)曼哈頓”的地方發(fā)展幾經(jīng)坎坷。2018年前后，仍有報(bào)道顯示，過(guò)往曾經(jīng)被列為響螺灣重點(diǎn)項(xiàng)目的多個(gè)項(xiàng)目仍處于停頓的狀態(tài)。

據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年一季度天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn),租金水平與去年同期持平，整體市場(chǎng)平均有效租金維持在79元/平方米/月。但中介平臺(tái)信息顯示，目前響螺灣片區(qū)面積300平左右寫(xiě)字樓為4500元~5500元/月租金水平，折算大約每平方米20元左右。

回溯歷史，天津格蘭公司在2013年被中航地產(chǎn)收購(gòu)，彼時(shí)標(biāo)的資產(chǎn)總額為4.2億元，凈資產(chǎn)為4.0億元。

重組后，2021年年報(bào)顯示，天津格蘭是對(duì)招商積余凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的7家公司之一。該公司分類(lèi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，與招商積余目前所進(jìn)行的物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)有所偏差。

且天津格蘭的虧損仍持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)經(jīng)審計(jì)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2020年度，該公司營(yíng)收為0，凈利潤(rùn)為-71.57萬(wàn)元。2021年度營(yíng)收為0，凈利潤(rùn)為-6980萬(wàn)元，系存貨跌價(jià)準(zhǔn)備所致。凈資產(chǎn)則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬(wàn)元。

目前已知的天津格蘭的項(xiàng)目中，還有天津九方廣場(chǎng)，2011年6月始開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)投資13.1億元，但是現(xiàn)在顯示仍在開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)遲滯。

去年7月，招商積余對(duì)投資者回應(yīng)，公司賬面存貨主要包括衡陽(yáng)中航城市花園、天津九方城市廣場(chǎng)及龍巖中航紫金云熙項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)尾盤(pán)等。該公司當(dāng)時(shí)提及，已對(duì)這部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，并將加快處置歷史遺留開(kāi)發(fā)資產(chǎn)。

2021年年報(bào)中，重組承諾部分顯示，天津格蘭云天置業(yè)有限公司的股權(quán)托管給招商蛇口。上述股權(quán)托管協(xié)議生效之日起 5 年內(nèi)完成天津九方城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)或處置工作。

持有的投資性房地產(chǎn)對(duì)招商積余盈利增速影響是可見(jiàn)的。

2021年招商積余總營(yíng)收約106億元，較上年同期增長(zhǎng)22.42%。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收約99億元，較上年同期增長(zhǎng)23.31%，占比93.56%，主要系原有物業(yè)管理項(xiàng)目增長(zhǎng)以及新拓展市場(chǎng)化物業(yè)管理項(xiàng)目增加。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約5.6億元，較上年同期增長(zhǎng)23.70%，占比5.25%；但其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1.3億元，較上年同期下降24.12%，占比1.19%。公司整體毛利率為13.76%，歸母凈利率4.84%，低于行業(yè)平均水平。

回顧過(guò)去幾年的數(shù)據(jù)，2016年至2020年招商積余整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重組開(kāi)始，下降態(tài)勢(shì)愈加明顯，資產(chǎn)減值持續(xù)影響利潤(rùn)增速。

但招商積余對(duì)于持有型房地產(chǎn)處置較為迅速明確。對(duì)凈利潤(rùn)影響最大的7家項(xiàng)目公司，3家主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司中，衡陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司（60%的股權(quán)）、天津格蘭云天置業(yè)有限公司（100%的股權(quán)）所對(duì)應(yīng)的除所有權(quán)、股權(quán)處置權(quán)、收益權(quán)、要求解散公司權(quán)、清算權(quán)以外的其他股東權(quán)利全部委托給招商蛇口行使。

2019年末的消息指，龍巖中航紫金云熙項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)完成，處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。

兩家持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)的公司，昆山和贛州均在今年年初以總價(jià)7.78億元轉(zhuǎn)讓給招商蛇口的交易之列。

數(shù)據(jù)來(lái)源：招商積余2021年年報(bào)

截至2021年末，招商積余的投資性房地產(chǎn)情況表中列了20個(gè)項(xiàng)目，其中長(zhǎng)沙波波天下城7套房轉(zhuǎn)自用，昆山中航酒店持續(xù)在建，依云華苑項(xiàng)目?jī)?chǔ)藏室已銷(xiāo)售完畢，深圳航苑大廈東座固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)出租。

招商積余在2021年業(yè)績(jī)會(huì)中提到，按照“先易后難、重點(diǎn)突破、爭(zhēng)取有利條件、宜快則快”原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)重資產(chǎn)剝離。

海通證券認(rèn)為，招商積余重資產(chǎn)剝離工作邁出實(shí)質(zhì)性一步。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，將有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高整體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。

據(jù)悉，招商積余的流動(dòng)負(fù)債在2018-2021年分別為34.47億元、41.39億元、59.53億元、46.05億元。在前兩年，流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)逐漸加快，目前有所收窄。

招商積余指，將進(jìn)一步推進(jìn)后續(xù)重資產(chǎn)分離，盡快發(fā)揮上市公司的平臺(tái)價(jià)值，為釋放上市公司融資功能，開(kāi)放股權(quán)激勵(lì)創(chuàng)造有利條件，最大程度發(fā)揮招商積余作為輕資產(chǎn)平臺(tái)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)由重向輕轉(zhuǎn)變。母公司招商蛇口將全力支持招商積余加快推進(jìn)輕重分離，推動(dòng)招商積余輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的建設(shè)。

其還表示，將繼續(xù)鞏固在傳統(tǒng)市場(chǎng)的拓展優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮擴(kuò)大非住領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，加大在城市服務(wù)、醫(yī)院、住宅、高校等重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)的拓展力度。

觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，近期招商積余先后中標(biāo)清華大學(xué)紫荊國(guó)際學(xué)生公寓項(xiàng)目，以及中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）、華南師范大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)項(xiàng)目。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 拿地15年終退還 招商積余重資產(chǎn)剝離進(jìn)行時(shí)