實(shí)踐之中一些招商、拓展以及法務(wù)、律師在合同談判中對(duì)于雙方交流的常見(jiàn)商業(yè)術(shù)語(yǔ)并不是很了解，尤其是在合同談判過(guò)程中極易產(chǎn)生誤解和偏失。
作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
實(shí)踐之中一些招商、拓展以及法務(wù)、律師在合同談判中對(duì)于雙方交流的常見(jiàn)商業(yè)術(shù)語(yǔ)并不是很了解，尤其是在合同談判過(guò)程中極易產(chǎn)生誤解和偏失，所以為了各位能夠在交流之中有著更準(zhǔn)確的定義和溝通，我對(duì)于一些商業(yè)地產(chǎn)中常用的術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了簡(jiǎn)單羅列細(xì)化，以幫助各位有著明確的語(yǔ)境語(yǔ)義減少交流中的困擾。但由于這是我個(gè)人一家之言，且這些術(shù)語(yǔ)中有著一些正在逐漸消亡，有一些應(yīng)用程度不高，所以?xún)H供大家參考使用。
1、占地面積
占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計(jì)算一般按底層建筑面積。2、地上面積
3、地下面積
4、建筑紅線(xiàn)
也稱(chēng)“建筑控制線(xiàn)”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線(xiàn)。5、道路紅線(xiàn)
城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線(xiàn)，在紅線(xiàn)內(nèi)不允許建任何永久性建筑。6、建筑密度
7、綠地率
各類(lèi)綠地總面積除以總占地面積乘以100%。8、公攤率
公用建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）除以建筑面積乘以100%。9、框架結(jié)構(gòu)
框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)，如購(gòu)物中心等。10、磚混結(jié)構(gòu)
指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開(kāi)間進(jìn)深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對(duì)于承重墻體不能改動(dòng)，如商業(yè)街等。
11、鋼結(jié)構(gòu)
以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型之一。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜，如建材城等。12、大堂
建筑內(nèi)部寬敞開(kāi)闊的空間，不一定設(shè)立在地面一層。13、回廊
在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。14、中庭
樓與樓之間之空間用地，即天井。中庭通常通常指建筑內(nèi)部的庭院空間，其特點(diǎn)是形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，是建筑設(shè)計(jì)中營(yíng)造一種與外部空間既隔離又融合的特有形式，或者說(shuō)是建筑內(nèi)部環(huán)境分享外部自然環(huán)境的一種方法。
15、動(dòng)線(xiàn)
動(dòng)線(xiàn)是指引導(dǎo)客流、車(chē)流、貨物行進(jìn)的路線(xiàn)。通常主要?jiǎng)澐譃閮?nèi)部動(dòng)線(xiàn)和外部動(dòng)線(xiàn)，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)指引導(dǎo)顧客在場(chǎng)地內(nèi)行動(dòng)的路線(xiàn)，外部動(dòng)線(xiàn)指導(dǎo)顧客項(xiàng)目整體外部行進(jìn)的路線(xiàn)。按照使用者來(lái)劃分，還可以分為客流動(dòng)線(xiàn)、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)、貨物后勤動(dòng)線(xiàn)等。按照建筑功能來(lái)分可以分為水平動(dòng)線(xiàn)、垂直動(dòng)線(xiàn)。按照使用要求可以分為物理動(dòng)線(xiàn)、強(qiáng)制動(dòng)線(xiàn)、柔性動(dòng)線(xiàn)等。通常來(lái)說(shuō)商業(yè)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)是根據(jù)商場(chǎng)配置的位置跟陳列來(lái)設(shè)計(jì)的，目的是引導(dǎo)顧客按照設(shè)計(jì)自然走向商場(chǎng)的每一個(gè)角落，接觸到所有商品，使得商戶(hù)能夠獲得最多的展示以達(dá)成更多的交易機(jī)會(huì)。
16、水平動(dòng)線(xiàn)
又稱(chēng)平面動(dòng)線(xiàn)，是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道引導(dǎo)，解決的是客流在同一個(gè)樓層的走向，即客流如何流動(dòng)的問(wèn)題。17、垂直動(dòng)線(xiàn)
是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系，如樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯等。客流、物流、如何從低樓層到高樓層或相反方向有效流動(dòng)的問(wèn)題。18、物理動(dòng)線(xiàn)
物理動(dòng)線(xiàn)是根據(jù)人的行走、駕駛等習(xí)慣，在不受任何干擾情況下自然形成的客流、物流、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)。有時(shí)也指如何將商場(chǎng)與外部連接的通道進(jìn)行關(guān)聯(lián)，如出入口、汽車(chē)入口、地鐵接駁站、公交站進(jìn)行接駁等。
19、強(qiáng)制動(dòng)線(xiàn)
強(qiáng)制動(dòng)線(xiàn)是在物理動(dòng)線(xiàn)的基礎(chǔ)上，由于業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的需要，強(qiáng)行將動(dòng)線(xiàn)阻隔和引導(dǎo)，以達(dá)到既定目的。20、柔性動(dòng)線(xiàn)
柔性動(dòng)線(xiàn)是為達(dá)到既定目的，通過(guò)一定的引導(dǎo)方式，如人為引導(dǎo)、構(gòu)筑景觀(guān)、構(gòu)筑特色小品吸引客流、車(chē)流等。21、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)
對(duì)商業(yè)企業(yè)的客流動(dòng)線(xiàn)、物流動(dòng)線(xiàn)、車(chē)流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì)。22、開(kāi)間
23、進(jìn)深
24、面寬
商鋪的面寬多是指商鋪的門(mén)面寬度，與開(kāi)間定義容易形成混淆，商鋪面寬包括兩面邊墻體各一半的寬度，端頭位置含端頭的整個(gè)墻體寬度在內(nèi)。25、外立面
指物體和物體的外部空間直接接觸的界面，建筑外立面即是除屋頂外建筑所有外圍防護(hù)部分。26、容積率
又稱(chēng)建面毛密度，通常指一個(gè)小區(qū)的地上總建面與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。27、荷載
是建筑物承載的重量。一般分為樓板荷載、電梯荷載等。建筑物本身所承受的重量，還可以分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。死荷載指樓板，隔墻，門(mén)窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載。
28、下沉式廣場(chǎng)
是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。他是一個(gè)圍合式的開(kāi)敞公共空間，將客流往下吸引，極大提高地下商場(chǎng)的租用價(jià)值。
29、吹拔
通高空間，可以利用熱壓或者文丘里管效應(yīng)形成良好的通風(fēng)空間，是特指兩層或兩層以上通風(fēng)的高層空間。30、臨街面
31、裙樓
一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建在橫切面大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。32、層高
33、凈高
層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花板到地面的距離，也有部分區(qū)域、項(xiàng)目的定義是將設(shè)備層管道刨除后的距離。34、柱距
兩根柱子中心線(xiàn)到中心線(xiàn)的距離，由于建筑載體、工藝、材質(zhì)、形態(tài)的不同，導(dǎo)致柱距并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。35、回廊
在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的曲折環(huán)繞的回形過(guò)道。樓頂或門(mén)楣平面凸出墻體的部分，主要是為方便做屋面排水。37、上下水
上下水就是“給排水”的俗稱(chēng)，“給水”就是接自來(lái)水的管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。38、排污
排污并不是指排水，是有排除污染的管道。通常有餐飲功能或有衛(wèi)生間設(shè)置的商鋪設(shè)置有排污管道，有排污的一般也可以排水，但有排水卻不一定有排污。煙道是廢氣和煙霧排放的管狀裝置，也稱(chēng)排風(fēng)道、通風(fēng)道、排煙管道，煙道一般是餐飲功能商鋪的標(biāo)準(zhǔn)配置，也是很多餐飲行業(yè)所需的必備條件。40、增容
增容指原有電力用戶(hù)增加用電量的相關(guān)業(yè)務(wù)。有的需要新安裝配電設(shè)備及線(xiàn)路，有的只需在變電站調(diào)整配電容量。增容還通常指供電公司根據(jù)用戶(hù)分布情況，自已更新擴(kuò)大配電設(shè)施的工作。實(shí)務(wù)操作中，一些用電量大的商戶(hù)如部分餐飲、烘焙、美發(fā)等需要用電量大的行業(yè)調(diào)整功率。
41、建筑面積
建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和。42、地毯面積（使用面積）
也稱(chēng)使用面積、實(shí)用面積，地毯面積是室內(nèi)的凈使用面積（不含柱網(wǎng)），也就是墻體以?xún)?nèi)的所有可使用的面積。43、套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積包括了套內(nèi)房屋使用面積（地毯面積），套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。實(shí)踐之中不同的房屋性質(zhì)（商鋪、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、住宅、公寓、酒店等）會(huì)有不同的計(jì)算方式和表現(xiàn)形式。
44、公攤面積
商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
45、竣工面積
竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。46、公用建筑面積
公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。
47、商鋪使用率（實(shí)用率）
商鋪使用率也就是商鋪的建筑面積利用率，指商鋪的使用面積與建筑面積的比例，其中商鋪套內(nèi)使用面積是指商鋪套內(nèi)房屋使用空間面積，商鋪建筑面積指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
48、防火分區(qū)
是指在建筑中采用耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域，需要特別注意的是這是國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，必須遵守。49、防煙分區(qū)
是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。50、店面
是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。商家通過(guò)門(mén)面向消費(fèi)者呈現(xiàn)最基本的形象。51、店鋪切割
是商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)的用語(yǔ)，在平面圖上劃分若干個(gè)單元、供商戶(hù)租用。52、防火卷簾門(mén)
是指建筑物內(nèi)的一種消防設(shè)施，像門(mén)一樣自動(dòng)關(guān)閉，起到防火隔離的作用。53、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)
是指某建筑物內(nèi)設(shè)置一種滅火系統(tǒng)，各個(gè)噴淋頭經(jīng)過(guò)高溫后膨脹、爆裂、系統(tǒng)內(nèi)的水經(jīng)壓力自動(dòng)噴出，同時(shí)水流指示器發(fā)出信號(hào)并報(bào)警，達(dá)到自動(dòng)噴淋滅火的作用。54、死角
因通道交叉或其他物阻礙，無(wú)法看到的地方。
1、平效/坪效
坪是日本用來(lái)計(jì)算面積的指標(biāo)單位，后由港澳臺(tái)地區(qū)引進(jìn)至大陸。但目前我國(guó)所稱(chēng)坪效一般是以平方米（㎡）作為計(jì)算單位，也有寫(xiě)作平效。一般來(lái)說(shuō)平效的計(jì)算公式如下：
平效=銷(xiāo)售額/門(mén)店?duì)I業(yè)面積日均平效=日均銷(xiāo)售額/門(mén)店?duì)I業(yè)面積
月均平效=月均銷(xiāo)售額/門(mén)店?duì)I業(yè)面積商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益的指標(biāo)2、人效
商業(yè)地產(chǎn)中的人效是指人的效率，指單人次的銷(xiāo)售量，計(jì)算公式如下：人效=銷(xiāo)售額/人數(shù)
3、時(shí)效
商業(yè)地產(chǎn)中的時(shí)效是指在一定時(shí)間內(nèi)的產(chǎn)出銷(xiāo)售量，計(jì)算公式如下：時(shí)效=銷(xiāo)售額/時(shí)間量
4、客流量
客流量是在項(xiàng)目或店鋪門(mén)前經(jīng)記錄所得的一定時(shí)間內(nèi)客流總數(shù)。5、提袋率
指一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)某品牌商品購(gòu)買(mǎi)的顧客人數(shù)占總進(jìn)店人數(shù)的比例，但該概念正在逐步擴(kuò)大化，也有指在該項(xiàng)目?jī)?nèi)成交總數(shù)占總客流量人數(shù)的比例，計(jì)算公式如下：提袋率=成交次數(shù)/到店的總訪(fǎng)客* 100%
6、剝離率
剝離率是與客流量和銷(xiāo)售額相關(guān)的比率，反映商場(chǎng)的客流量和實(shí)際有效客戶(hù)，計(jì)算公式如下：剝離率=到店的總訪(fǎng)客/經(jīng)過(guò)通道的總?cè)藬?shù)*100%
7、客單量
商場(chǎng)或店鋪平均每個(gè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)貨品的數(shù)量，是店鋪運(yùn)營(yíng)的重要衡量指標(biāo)（這個(gè)數(shù)據(jù)是在規(guī)定時(shí)間內(nèi)有效，超過(guò)這個(gè)時(shí)間則沒(méi)有任何意義），其計(jì)算公式如下：客單量=貨品出售數(shù)量/成交筆數(shù)
8、超外
超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租用給小商戶(hù)，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，主要是用于超市分?jǐn)傋饨?，營(yíng)造氛圍。9、商品描述
指各商品詳細(xì)的名稱(chēng)，規(guī)格，產(chǎn)地，生產(chǎn)日期，保質(zhì)期及條形碼。10、拉排面
商品沒(méi)有擺滿(mǎn)貨架的時(shí)候，利用先進(jìn)先出的原則，將商品向前排列，使排面充盈豐滿(mǎn)。11、拾零、理貨、碼貨
撿回遺棄在各角落的零星商品，把凌亂的商品清理整齊，整齊地堆放商品。12、端架
貨架兩端的位置，也是顧客在商場(chǎng)回游經(jīng)過(guò)頻率最高的地方。13、先進(jìn)先出
14、堆頭
印“促銷(xiāo)區(qū)”通常用棟板，鐵筐或周轉(zhuǎn)箱堆積而成。15、均價(jià)卡
也稱(chēng)價(jià)簽，用于標(biāo)示商品售價(jià)并作定位合理的標(biāo)牌。16、均價(jià)牌
17、橈板
18、清貨
降價(jià)處理活動(dòng)，多為滯銷(xiāo)品或近期貨（快到保質(zhì)年限的商品）19、過(guò)磅
需進(jìn)行第二次加工包裝為商品的稱(chēng)重。20、稽核
為防止顧客遺漏商品，在其離開(kāi)時(shí)對(duì)其所購(gòu)商品的核對(duì)。21、貨不對(duì)板
指實(shí)物和標(biāo)示上的商品描述有差別的現(xiàn)象，22、滯銷(xiāo)
指商品出售效果不明顯或很難售出的現(xiàn)象。23、上架
24、促銷(xiāo)試品
用來(lái)促進(jìn)出售用的試用（吃）商品。25、基本構(gòu)件
均價(jià)卡，掌上型終端機(jī)，數(shù)據(jù)機(jī)。26、POP
指商場(chǎng)、百貨、超市中能促進(jìn)出售的廣告，也稱(chēng)作出售時(shí)的廣告。在零售店內(nèi)將促銷(xiāo)訊息，以美工繪制或印刷方法，張貼或懸掛在商品附近或顯著。27、DM單
是英文Direct mail 的縮寫(xiě)，意為快訊商品廣告，通常由8開(kāi)或16開(kāi)廣告紙正反面彩色印刷而成，通常采取郵寄、定點(diǎn)派發(fā)、選擇性派送到消費(fèi)者住處等方式廣為宣傳。28、DM商品
29、產(chǎn)品生命周期
指任何一項(xiàng)產(chǎn)品均有其壽命，從其上市起，一般可分為導(dǎo)入期，成長(zhǎng)期，成熟期，衰退期，各期期間長(zhǎng)短及消費(fèi)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)之影響。30、商品臺(tái)賬
商品目錄，將每項(xiàng)商品基本材料（如品名，名號(hào)，規(guī)格，單位，成本，售價(jià)，供應(yīng)商等）詳細(xì)整理成名單。31、并連陳列
也稱(chēng)關(guān)連陳列，指據(jù)某項(xiàng)目標(biāo)，而將相關(guān)連之商品陳列在同一地區(qū)或附近。32、棚板
泛指在貨架內(nèi)或冷藏（凍柜內(nèi)，放置商品之橫隔板）33、均價(jià)帶
指在商店內(nèi)出售同一項(xiàng)的產(chǎn)品，其賣(mài)價(jià)從上限到下限之間的數(shù)據(jù)。34、集中收銀
由商場(chǎng)設(shè)置統(tǒng)一收銀端點(diǎn)進(jìn)行收銀結(jié)算，后與商戶(hù)或供貨商進(jìn)行結(jié)算，一般15天或30天結(jié)算一次。35、借照聯(lián)營(yíng)
商戶(hù)自身不辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以出租方名義進(jìn)行銷(xiāo)售，由出租方集中收銀后再按照一定扣率與商戶(hù)或供貨方結(jié)算。36、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)
北方區(qū)域少見(jiàn)，即承租方向出租方交付特定費(fèi)用以獲得承租資格。在超市或百貨業(yè)態(tài)中的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)則需要根據(jù)供貨品類(lèi)，品牌數(shù)決定。37、商場(chǎng)花費(fèi)
除進(jìn)場(chǎng)費(fèi)外，承租方或供貨商還需繳納堆頭費(fèi)（每月每個(gè)×元）、端雜費(fèi)（每月每個(gè)×元）、廣告位使用費(fèi)（根據(jù)位置不同，征收）、開(kāi)業(yè)贊助費(fèi)等，常見(jiàn)于超市與百貨業(yè)態(tài)，目前在網(wǎng)絡(luò)電商中也比較常見(jiàn)。
38、平均買(mǎi)賣(mài)客單價(jià)
通常指商場(chǎng)或超市每一個(gè)顧客平均購(gòu)置商品的數(shù)額，也即是平均買(mǎi)賣(mài)數(shù)額，其計(jì)算公式如下：客單價(jià)=出售總額÷顧客總數(shù)
39、柜臺(tái)
柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀(guān)挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。40、零售業(yè)態(tài)
零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的不同經(jīng)營(yíng)形式。41、連鎖經(jīng)營(yíng)
企業(yè)經(jīng)營(yíng)若干同行業(yè)或同業(yè)態(tài)的店鋪，以同一商號(hào)、統(tǒng)一管理或授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)方式組織起來(lái)，共享規(guī)模效益的一種經(jīng)營(yíng)組織形式。42、直營(yíng)連鎖(正規(guī)連鎖)
連鎖的門(mén)店由連鎖公司全資或控股開(kāi)設(shè)，在總部的直接控制下，開(kāi)展統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。43、自由連鎖(自愿連鎖)
若干個(gè)門(mén)店或企業(yè)自愿組合起來(lái)，在不改變各自資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的情況下，以共同進(jìn)貨為紐帶開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)。44、特許連鎖(合同連鎖、加盟連鎖)
加盟連鎖店的門(mén)店同總部簽訂合同，取得使用總部商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營(yíng)技術(shù)及銷(xiāo)售總部開(kāi)發(fā)商品的特許權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)集中于總部。加盟連鎖店的門(mén)店均為獨(dú)立法人。45、自有品牌
零售業(yè)為建立商品差異化形象而選定某些合適商品，委托制造商加工，并冠以零售企業(yè)自身的品牌之稱(chēng)。
1、扣點(diǎn)租金
也稱(chēng)抽成扣率租金，即按照一定總銷(xiāo)售額的比例來(lái)計(jì)算商場(chǎng)的抽成租金，主要分為兩類(lèi)：一是基礎(chǔ)扣點(diǎn)，這是在簽訂合約的時(shí)候就在合約中列明的，二是臨時(shí)活動(dòng)（如臨促、中庭促銷(xiāo)等）的扣點(diǎn)。
2、兩者取其高模式
指商場(chǎng)為保障自身盈收，要求商戶(hù)在簽訂有保障性的固定租金數(shù)額下，如銷(xiāo)售額達(dá)到一定數(shù)值時(shí)，則按照約定的扣點(diǎn)租金數(shù)額來(lái)繳納租金。3、商鋪回報(bào)率
一般出租商鋪回報(bào)率：投資回報(bào)率=年租金/總房款x100%
一般售出商鋪回報(bào)率：投資回報(bào)率=（售出價(jià)-購(gòu)入價(jià)）/購(gòu)入價(jià)x100%5、租金遞增
指租金的依次增加，實(shí)務(wù)操作的表現(xiàn)就是遞增是在前一年的基礎(chǔ)上的租金增加，一般表述為百分比。6、轉(zhuǎn)讓費(fèi)
商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指租戶(hù)在商鋪?zhàn)馄趦?nèi)（未到期）征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶(hù)的裝修、原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備、經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目（貨物、加盟許可費(fèi)、其它無(wú)形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶(hù)，其向下一個(gè)租戶(hù)收取的超過(guò)應(yīng)收取房租的費(fèi)用為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
7、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)
商鋪進(jìn)場(chǎng)費(fèi)是從超市進(jìn)場(chǎng)費(fèi)演化而來(lái)，在商鋪實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，是因?yàn)樯啼伬闷鋬?yōu)勢(shì)的市場(chǎng)稀缺性和很優(yōu)勢(shì)的地理位置由房東直接向租客收取的費(fèi)用，常見(jiàn)于華南地區(qū)，也稱(chēng)“茶位費(fèi)”、“茶水費(fèi)”。
8、優(yōu)先續(xù)租權(quán)
指承租方在合同到期前，在同等條件下有權(quán)優(yōu)先續(xù)約。9、續(xù)約
原有租賃期限到期前，客戶(hù)可以向發(fā)展商爭(zhēng)取再延長(zhǎng)2或3年租賃期限，重新簽署租賃協(xié)議。10、免租期
對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目，出租方承諾客戶(hù)在租賃期限內(nèi)前期若干月內(nèi)免收租金（亦有延展在整個(gè)合同期內(nèi)的），用于客戶(hù)裝修。11、交付條件
一般是指出租方提供的交房標(biāo)準(zhǔn)，也有部分承租方商戶(hù)是在合同簽署前會(huì)要向出租方發(fā)送具體的交付標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)糾紛源自交付標(biāo)準(zhǔn)的不明確。12、甲級(jí)寫(xiě)字樓
甲級(jí)寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里無(wú)定性標(biāo)準(zhǔn)。但行業(yè)內(nèi)有幾項(xiàng)自定義指標(biāo)，如LEED認(rèn)證或24小時(shí)寫(xiě)字樓、空間的舒適性和數(shù)字化等。
根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。
14、樓層定位
根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。15、集客
指商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的而針對(duì)消費(fèi)者生活需求，充份利用商業(yè)設(shè)施，最大限度的吸引消費(fèi)者，使他們有計(jì)劃的在此消費(fèi)金錢(qián)及時(shí)間。16、首次商業(yè)裝修
指商場(chǎng)為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供最基礎(chǔ)的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行裝修，達(dá)到良好的硬件環(huán)境。主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷(xiāo)設(shè)施等方面。
17、二次商裝
指以首次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及裝修。
18、商品展示空間
從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀(guān)賞到可觸摸、可試聽(tīng)、可試用，創(chuàng)造出視覺(jué)焦點(diǎn)。19、服務(wù)空間
是商品銷(xiāo)售的輔助空間，如：試衣間、聽(tīng)音室、咨詢(xún)臺(tái)、寄存處等。20、空置率
購(gòu)物中心內(nèi)尚未有廠(chǎng)商進(jìn)駐的賣(mài)場(chǎng)空間，即使租約已簽或租金已收，只要廠(chǎng)商仍未進(jìn)駐，便納入空店范圍?？盏曷手?jì)算是根據(jù)各商店種類(lèi)，將空出的賣(mài)場(chǎng)面積除以已開(kāi)店的賣(mài)場(chǎng)面積而得一百分比。
21、專(zhuān)業(yè)店
經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品屬于專(zhuān)業(yè)導(dǎo)向，如運(yùn)動(dòng)用品商店、家具店、花店、書(shū)店等。22、專(zhuān)賣(mài)店
以專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或被授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)。23、毛利率
商品銷(xiāo)售收入減去商品原進(jìn)價(jià)后的余額。凈利的對(duì)稱(chēng)，又稱(chēng)商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)。因其尚未減去商品流通費(fèi)和稅金，還不是凈利，故稱(chēng)毛利。24、轉(zhuǎn)租商鋪
商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。25、分租商鋪
商鋪承租人將部分面積分租給第三方，但仍然以自身名義向出租方交付全部租金。26、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。27、市場(chǎng)類(lèi)商鋪
在這里特指在各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇中的店鋪位。28、社區(qū)商鋪
指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。29、住宅底層商鋪
指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。30、交通設(shè)施商鋪
指諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。31、奧特萊斯
在零售商業(yè)中專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱(chēng)為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”或“品牌折扣店”。32、招商
指權(quán)屬擁有者將擁有的產(chǎn)品或者服務(wù)面向一定范圍內(nèi)進(jìn)行發(fā)布，招募商戶(hù)共同發(fā)展。33、業(yè)態(tài)
指經(jīng)營(yíng)者向確定的客戶(hù)群體提供確定的商品或者服務(wù)的形式，強(qiáng)調(diào)“怎么賣(mài)”。34、業(yè)種
主要指零售商業(yè)的行業(yè)種類(lèi)，按所經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)進(jìn)行劃分，強(qiáng)調(diào)“賣(mài)什么”。35、業(yè)種規(guī)劃
特指購(gòu)物中心依據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)引入項(xiàng)目?jī)?nèi)的業(yè)種按照一定的配比進(jìn)行合理的分配，更好的滿(mǎn)足項(xiàng)目發(fā)展的需求。36、品牌規(guī)劃
特指購(gòu)物中心對(duì)希望引入項(xiàng)目?jī)?nèi)的品牌商家按照業(yè)種或者檔次等各個(gè)維度進(jìn)行合理的分配。37、主力店
特指購(gòu)物中心中承租面積較大（不是必備條件），且對(duì)客流帶動(dòng)、收入貢獻(xiàn)、品牌引領(lǐng)以及項(xiàng)目的安全起核心引領(lǐng)作用的大型品牌租戶(hù)。38、次主力店
特指購(gòu)物中心中對(duì)客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)方面起到主要影響作用的品牌租戶(hù)。39、租約
確定租賃關(guān)系的契約，泛指租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議。40、進(jìn)場(chǎng)
指已簽訂租賃合同的商戶(hù)進(jìn)駐項(xiàng)目的行為。41、退場(chǎng)
指租賃合同終止或者解除后，租戶(hù)退出項(xiàng)目的行為。42、清場(chǎng)
指租賃合同發(fā)生終止或者解除情形時(shí)，出租方對(duì)于商鋪進(jìn)行強(qiáng)行清理的行為。43、預(yù)付費(fèi)卡
一般是指商戶(hù)向顧客進(jìn)行預(yù)收費(fèi)的情形，但由于發(fā)行主體的不同和經(jīng)營(yíng)模型的不同，分別適用于商務(wù)部對(duì)于預(yù)付費(fèi)卡的管理辦法或中國(guó)人民銀行要求的第三方預(yù)付費(fèi)卡管理辦法。
44、排他條款
一般是指禁止出租方在與承租方在場(chǎng)地租賃后再進(jìn)行招徠與承租方商戶(hù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)相同或近似的品牌戰(zhàn)略性保護(hù)條款。45、商業(yè)業(yè)態(tài)定位
根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。46、樓層定位
根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。47、意向書(shū)
意向書(shū)是國(guó)家、單位、企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)實(shí)體與個(gè)人之間，對(duì)某項(xiàng)事務(wù)在正式簽訂條約、達(dá)成協(xié)議之前，由一方向另一方表明基本態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的應(yīng)用文書(shū)。
48、定金
定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。49、違約金
違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。50、SKU
51、POS系統(tǒng)
是零售方的時(shí)點(diǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。52、 POP廣告
53、DM廣告
DM通常是指零售方在店外散發(fā)的廣告單頁(yè)或優(yōu)惠券。
注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題：
152條商業(yè)地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)
商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 
