地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
2021年才過去第一季度，低調(diào)的黃紅云已經(jīng)兩次出現(xiàn)在大眾視野里，兩次各具深意。
第一次是在1月29日，金科新一屆董監(jiān)高成員集體亮相臺前。
作為金科實控人黃紅云出來站臺，一方面是對過去五年金科跨越式大發(fā)展的肯定，另一方面也是向外界傳達對新管理層支持的信號。
正如他所言，“我負責把董監(jiān)高選好，選好了人，會對公司有意想不到的效果”。
薪火相傳之間，黃紅云依然從后方牢牢掌握大局。
第二次則是在4月7日，金科股份召開了2020年線上業(yè)績發(fā)布會，錯過了19年業(yè)績會的黃紅云意外地出現(xiàn)在此次業(yè)績會上，背后原因有二：
其一，2020年對黃老板以及金科來說，是至關重要的關鍵之年，在調(diào)控持續(xù)推進、融資受到嚴格監(jiān)管背景下，金科顯然經(jīng)受住了這樣的檢驗。
歷時四年的跨越式發(fā)展告一段落，收官的姿態(tài)很重要。
其二，他在會上沒有提業(yè)績數(shù)據(jù)，而反復提到戰(zhàn)略二字。
“在公司經(jīng)營管理方面具體的我基本沒怎么管，主要是從戰(zhàn)略宏觀層面做了一些工作”。
去年12月，金科制定的“四位一體 生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，未來五年直指4500億，站在新的起點，黃老板對新管理層有更高的期許。
提出4500億的5年大計，向高質(zhì)量發(fā)展轉變，金科的底氣到底在哪？
回到業(yè)績本身可以窺探一二。
根據(jù)金科2020年業(yè)績報告顯示，2020年金科實現(xiàn)營收877.04億元，同比增長29.41%，歸屬上市公司股東凈利潤為70.3億元，同比增長23.86%。實現(xiàn)凈利潤97.04億元，同比增長52.66%。
銷售額方面，金科及所投資的公司實現(xiàn)全年銷售額 2232 億元，同比增長 20%，超額完成2200億元的銷售目標；從2017年開始，連續(xù)四年年復合增長率50%以上；房地產(chǎn)銷售面積 2240 萬平方米，同比增長約 18%，進入“2000億俱樂部”，完成了其2017-2020年度規(guī)劃目標。
無論是營收還是銷售額，金科的基本面數(shù)據(jù)不需多贅述，突出兩個字——穩(wěn)健。
而在這些亮眼成績中，其中有一組數(shù)據(jù)格外吸引炸天團的注意力。
依照“三道紅線”融資新規(guī)，金科股份剔除預收款后的資產(chǎn)負債率69.85%，同比降低5個百分點；凈負債率75.07%，同比降低45個百分點；現(xiàn)金短債比1.34倍，這也意味著金科股份“三道紅線”已全部轉綠，躋身“三好學生”陣營。
這樣的成績并不常見。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報，只有不到25家房企位居“綠檔”，其他37家或多或少都踩線不達標。
當多數(shù)房企還忙于力爭2、3年內(nèi)脫“紅”之時，金科率完成了轉身，躋身“綠檔”房企行列，構筑好了財務結構，準備迎接屬于他們的沖刺窗口期。
要知道，同時實現(xiàn)高復合增長率和“三道紅線”全綠兩項指標是很難的一件事，降負債意味著要控制拿地，或通過促銷來回款，或找機會分拆業(yè)務上市，這些舉動勢必會牽連投資回報。
而金科出乎意料地做到了降檔不降速，背后的增長邏輯與其戰(zhàn)略調(diào)整密不可分。
在1月董事會換屆之時，黃紅云將前一屆董事會管理層的突出成績概括為三點，其中一點就是金科服務于2020年下半年上市，成功打造A+H雙資本運作平臺。
沒錯，物業(yè)板塊正是金科戰(zhàn)略轉型的重要一環(huán)。
作為金科多元業(yè)務增長極，上市不到5個月，資本市場給與了金科服務很高估值，截至4月8日，金科服務每股報69.05港元，總市值超過母公司金科股份，目前超451億港元。
有人會疑惑，作為物管板塊的新貴，如何撐起這么高估值？
對物企而言，營收規(guī)模與在管面積規(guī)模關系密切。
報告期內(nèi)，金科服務布局25個省市、152個城市，在管面積共計約1.56億平方米，同比增幅約29.6%，其中外拓（獨立第三方）占比48.6%；合約面積共計約2.77億平方米，同比增長約11.5%，外拓（獨立第三方）占比56.3%。
如果單從面積及同比增長數(shù)字來看，金科服務規(guī)模增長不是行業(yè)最高，若從外拓能力來剖析，其規(guī)模增長的“質(zhì)量”卻格外扎實。
廣發(fā)證券3月15日發(fā)表的一篇研報顯示，從2020年上半年末數(shù)據(jù)看，金科服務純外拓在管面積排名行業(yè)僅次于公建類龍頭保利物業(yè)，若按非公建業(yè)態(tài)外拓計算，金科服務則排名第1。
外拓能力強，不僅意味著對母公司的依賴度低、獨立生長能力強，也意味著面對全部新房和存量房廣闊的市場空間時，有能力用最低的成本獲取到更多的市場規(guī)模份額。
此外，領先的智慧科技服務，是金科服務的另一張王牌。
無論是住宅還是非住宅，基于金科天啟大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，金科服務都提供了用科技服務賦能的社區(qū)解決方案。
年報數(shù)據(jù)顯示，在金科服務2020年的收入構成中，智慧科技服務實現(xiàn)收入4772.8萬元，同比增加77.8%。雖然收入占比不高，但是增幅很高，增長潛力不可小覷。
估值高，業(yè)績好，以“服務+科技”走差異化競爭，足夠的成長性支撐其PE，同時對母公司業(yè)務有反哺作用。
在3月的投資者會上，金科服務高管非常自信地提出了“5年10倍收入增長的發(fā)展目標”，這一切都得益其未來可期的價值。
聊戰(zhàn)略，肯定繞不開土地儲備。
在土儲優(yōu)化上，金科的打法和其他房企完全不同，其他龍頭房企沉迷高舉高打的拿地策略，以高溢價率來換取一線城市未來土地的價值，金科則形成“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國化均衡布局。
在金科的邏輯里，一線城市的城鎮(zhèn)化率已相對高企，土地供應有限，市場容量有限，且處于調(diào)控的風口浪尖；四線城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場穩(wěn)定性差。
而金科重倉的二三線城市，正處于快速發(fā)展階段，人才吸引力度不斷提升，市場容量大且有上升空間，這才是適合高速發(fā)展房企深耕的沃土。
據(jù)業(yè)績報告顯示，2020年金科新增土地儲備計容建筑面積2364萬平方米，其中二三線（含新一線）城市占比近80%，尤其是二線（含新一線）城市占比達到了63%。
總可售面積超7100萬平方米，二線及以上城市占比5756%，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。
均衡，才更容易立于不敗之地。
此外，金科股份也在通過收并購、一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)拿地等多種方式，進一步充實自身土地儲備，并優(yōu)化項目結構。
如2020年該公司在建項目中，便包含了純“產(chǎn)業(yè)”類型的長沙科技新城項目、山西智慧科技城，以及“產(chǎn)業(yè)+住宅”重慶兩江健康科技城項目。
2020年，公司科技產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)運營面積260萬平米，快速推進武漢新洲健康科技小鎮(zhèn)、濟寧生命健康科技城多個創(chuàng)新項目。投資撬動效應較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。
據(jù)介紹，截至目前，金科全國的商業(yè)項目個數(shù)已經(jīng)達到了44個，總體量達到251萬平米，同時城市型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)綜合體的布局，在建和在營的項目達到了8個。
用科技賦能，多元化發(fā)展，走出傳統(tǒng)房企的藩籬，金科押寶“地產(chǎn)+”的決心前所未有。
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除了異軍突起的物業(yè)板塊、多元發(fā)展的土地思維以及ALL IN科技賦能的決心，金科想繼續(xù)在這個行業(yè)中跑得又快又穩(wěn)，還需要做到一點：
找到更合適的人帶領企業(yè)穿越周期。
縱觀金科整個人才任用策略上，你會發(fā)現(xiàn)，這個公司多年來積累的管理紅利正在釋放。
新一屆董事會成員，以70、80后為主力軍。其中，新任董事長周達40歲，新任總裁楊程鈞也僅44歲，雖然年齡不大，但都是超過15年的老金科人。
內(nèi)部培養(yǎng)，更懂金科。
此外，2020年金科共計引進行業(yè)精英近千名，其中9級以上中高級管理干部21名，標桿房企“卓越2.0”管培生中級管理人員80余名，保障人才前瞻儲備、無時差供給。
值得一提的是，在如今房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應加大的情況下，中小房企越來越少，人才在市場上選擇的機會也越來越少，而在此契機下，金科逆市吸納人才正是良機。
房地產(chǎn)三大要素：錢、土地、人才。
目前，金科成功打造了A+H股境內(nèi)境外雙資本運作平臺，融資渠道十分豐富，土地、人才上的配合也為未來做足了準備。
市場很難，但如黃紅云所言，金科正在成為一個能跑馬拉松的公司，穿越周期，逆勢而上。
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