一、司法拍賣房產(chǎn)融資貸款的概況

在司法拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)的實踐當(dāng)中，執(zhí)行法院往往要求一次性付清價款，門檻較高，可能不利于擴(kuò)大競買范圍的問題，這也是導(dǎo)致目前司法拍賣成交率較低的原因。前幾年部分地方法院例如浙江、江蘇地區(qū)的法院已經(jīng)推開在司法拍賣中開展與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的按揭合作制度，降低了競買門檻，使得更多的競買者參與司法拍賣活動中，從而順利實現(xiàn)債權(quán)，達(dá)到案結(jié)事了的效果，贏得了相當(dāng)好的法律效果、社會效果。2016年11月22日最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執(zhí)行工作中規(guī)范執(zhí)行行為切實保護(hù)各方當(dāng)事人財產(chǎn)權(quán)益的通知》第四點(diǎn)，對于司法強(qiáng)制拍賣要求一次性付清價款，門檻較高，可能不利于擴(kuò)大競買范圍的問題，可借鑒部分地方法院的成熟經(jīng)驗，在司法拍賣中開展與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的按揭合作，降低競買門檻，通過更廣范圍的競價更好地讓拍品變現(xiàn)。2017年1月1日起，全面推行優(yōu)先用網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式處置財產(chǎn)，以降低處置成本、提高成交率、溢價率，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。雖然頂層設(shè)計層面已經(jīng)默許認(rèn)可可借鑒部分地方法院的成熟經(jīng)驗，在司法拍賣中開展與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的按揭合作。但是司法拍賣房產(chǎn)融資貸款過程中會有哪些法律問題需要解決，哪些障礙需要掃清呢？筆者在淘寶網(wǎng)上考察了中山市、佛山市關(guān)于在司法拍賣中開展與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的按揭合作的模式。這種操作模式中突顯出來的法律障礙有以下幾個方面：一、這種融資貸款的性質(zhì)是什么，如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。二、從司法操作層面上，競買人是持有法院拍賣成交確認(rèn)書辦理抵押所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。按照執(zhí)行理論，不動產(chǎn)拍賣成交后，該不動產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移。實踐操作與司法理論存在沖突，該如何協(xié)調(diào)？抵押所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與一般商品房買賣的預(yù)告登記存在什么區(qū)別？三、房屋抵押預(yù)告登記手續(xù)辦理后，銀行發(fā)放貸款并支付到法院賬戶，競買人將房產(chǎn)過戶到本人名下時，后續(xù)的抵押登記手續(xù)，如果買受人疏于辦理，該有什么規(guī)則可以限制？

二、以“佛山司法拍賣房產(chǎn)融資貸款模式”為視角

（一）佛山司法拍賣房產(chǎn)融資貸款模式的市場化分析

筆者通過在淘寶網(wǎng)司法拍賣專欄中考察佛山司法拍賣房產(chǎn)融資貸款模式，發(fā)現(xiàn)以下的司法拍賣房產(chǎn)融資貸款運(yùn)轉(zhuǎn)模式的基本特點(diǎn)：（1）在拍賣公告“貸款服務(wù)”一欄，注明“銀行提供貸款服務(wù)信息”，這是比較人性化的服務(wù)。（2）存在多家銀行提供貸款服務(wù)信息，這樣競買人有自主的選擇權(quán)，有利于市場主體競爭，提高拍賣成交率。例如有中國銀行、廣發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等六家銀行提供貸款服務(wù)。（3）銀行提供融資貸款服務(wù)的特點(diǎn)，貸款期限不超過30年，商用房貸款期限不超過10年，首套住房貸款金額不高于房產(chǎn)價值的80%（注意了：不是拍賣成交價的80%，銀行貸款就低不就高）。（4）如果是可以融資貸款的房產(chǎn)，往往更能吸引更多的市場主體參與競拍，依據(jù)“水漲船高”的效應(yīng)，最終拍賣成交價往往高于本次拍賣的價格。

（二）司法拍賣房產(chǎn)融資貸款模式下的法律條文分析

司法拍賣房產(chǎn)融資貸款，從法律字面的解釋，可以分為“執(zhí)行司法拍賣法規(guī)”、“物權(quán)法”、“合同法規(guī)”、“房屋登記辦法”。下面將對相關(guān)法律進(jìn)行詳細(xì)的解讀和分析。

（1）執(zhí)行司法拍賣法規(guī)。主要涉及房屋產(chǎn)權(quán)變動的時間點(diǎn)和房屋產(chǎn)權(quán)變動的實際操作。最高人民法院關(guān)于《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第29條規(guī)定，不動產(chǎn)拍賣成交后，該動產(chǎn)自拍賣成交送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移。第25條規(guī)定，拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵押后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補(bǔ)交差價而拍賣、抵債的目的難以實現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費(fèi)用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔(dān)。人民法院可以直接從其預(yù)交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金有剩余的，應(yīng)當(dāng)退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責(zé)令原買受人補(bǔ)交；拒不補(bǔ)交的，強(qiáng)制執(zhí)行。（注意，該條款在2017年1月1日后將有新的法律規(guī)定代替，改變這個規(guī)則）?！睹袷略V訟法》第251條規(guī)定，在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。

（2）物權(quán)法。主要涉及拍賣房屋的主要涉及抵押權(quán)預(yù)告登記和抵押登記制度。《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

（3）合同法規(guī)。主要涉及競買人與銀行簽訂融資貸款合同時的相關(guān)問題。競買人與銀行之間根據(jù)意思自治、誠實信用等原則，約定有關(guān)的執(zhí)行條款。特別涉及到銀行已經(jīng)支付拍賣款給法院后，競買人逾期未辦理抵押登記手續(xù)。需要從合同約定規(guī)則上規(guī)制競買人。

（4）房屋登記辦法。主要涉及司法拍賣房屋抵押權(quán)預(yù)登記制度。《房屋登記辦法》第六十七條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：（一）預(yù)購商品房；（二）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（三）“支招”—司法拍賣房產(chǎn)融資貸款模式下的法律障礙

（1）司法拍賣房產(chǎn)融資貸款的性質(zhì)是什么，如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。筆者認(rèn)為，司法拍賣屬于公法拍賣，從理論上，司法拍賣與一般的買賣合同沒有實質(zhì)上的區(qū)別。作為執(zhí)行程序中財產(chǎn)變價的一種方式，司法拍賣制度的目的在于借助公開競價的方式最大化實現(xiàn)執(zhí)行財產(chǎn)的價值，以維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。[1]司法拍賣房產(chǎn)融資貸款的性質(zhì)，第一，這個融資貸款具有公法上的引導(dǎo)性；第二，融資貸款的主體是競買人；第三，簽訂融資貸款的雙方是平等的；第四，融資貸款合同與一般的商品房買賣合同性質(zhì)沒有實質(zhì)性的區(qū)別，雙方簽訂合同后，如出現(xiàn)違約等行為，雙方都可以訴諸法律途徑解決。如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，這種行為屬于悔拍的行為。出現(xiàn)這種行為的，執(zhí)行法院可以依照《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第25條規(guī)定，裁定重新拍賣，如果拍賣成交的價格低于原拍賣價的，可以責(zé)令原競買人補(bǔ)交，拒不補(bǔ)交的，可以強(qiáng)制執(zhí)行。如果這個行為發(fā)生在2017年1月1日后，依據(jù)新的法律規(guī)定，執(zhí)行法院還可以將原競買人已經(jīng)繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。

（2）買受人是持有法院拍賣成交確認(rèn)書辦理抵押所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。按照物權(quán)變動理論，不動產(chǎn)拍賣成交后，該不動產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移。實踐操作與司法理論存在沖突，該如何協(xié)調(diào)？抵押所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與一般商品房買賣的預(yù)告登記存在什么區(qū)別？筆者注意到，在司法實踐操作中，買受人憑成交確認(rèn)書、人民法院公函和其他相關(guān)材料，申請辦理拍賣房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。但是實際上競買的房產(chǎn)未過戶到買受人名下，退一步說，就算執(zhí)行法院已經(jīng)送達(dá)拍賣裁定給買受人，房產(chǎn)登記中心登記的仍然在被執(zhí)行人的名下。這種實際操作與法律是否存在一定的沖突。房產(chǎn)登記中心依據(jù)的是《房屋登記辦法》第67條的第一種情形的預(yù)購商品房還是第四種情形的法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。在實踐中，商品房預(yù)售買賣的房屋也是登記在房產(chǎn)商的名下，預(yù)告登記只是對物權(quán)的期待權(quán)進(jìn)行預(yù)告轉(zhuǎn)移登記。但是司法拍賣房產(chǎn)可否理解成這樣。這種實踐操作，需要修改的不僅僅是法律規(guī)定，更多的是地方房產(chǎn)登記部門的行政權(quán)力配合。因此，如果推開司法拍賣房產(chǎn)抵押貸款制度，不僅僅需要法律層面對這個問題進(jìn)行明確規(guī)定，更多的是地方房產(chǎn)部門的配合和協(xié)作。

（3）房屋抵押預(yù)告登記手續(xù)辦理后，銀行發(fā)放貸款并支付到法院賬戶，買受人人將房產(chǎn)過戶到本人名下時，后續(xù)的抵押登記手續(xù)，如果競買人疏于辦理，該有什么規(guī)則可以約束競買人。《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。也就是說如果買受人逾期三個月不辦理抵押登記手續(xù)，銀行將會失去抵押優(yōu)先受償權(quán)。這種風(fēng)險是存在的，不排除市場經(jīng)濟(jì)條件下，有這種情況的出現(xiàn)。對于抵押權(quán)預(yù)告制度不等同于抵押權(quán)登記制度，日前最高人民法院已經(jīng)有判例對這種問題進(jìn)行判決，最終銀行“自吃苦果”。銀行將采取什么規(guī)則約束買受人，將是一個法律操作問題。筆者認(rèn)為，銀行可以從合同規(guī)則上約束當(dāng)事人，同時通過公證方式對合同約定的內(nèi)容進(jìn)行公證，因為公證約定條款一旦出現(xiàn)違約，銀行可以持公證書向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。這種制度是比較快速的。同時，銀行也可以依靠執(zhí)行法院的力量，對買受人進(jìn)行必要的督促，但沒有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力，除非已經(jīng)立案執(zhí)行。

三、后語—司法拍賣融資貸款的后續(xù)問題

司法拍賣融資貸款這個出發(fā)點(diǎn)與司法拍賣的目標(biāo)是一致的，司法拍賣追加兩個目標(biāo)，一是盡快將財產(chǎn)變價，以實現(xiàn)生效法律文書確定的債權(quán)；二是實現(xiàn)拍賣財產(chǎn)價值的最大化。這兩個目標(biāo)需要兼顧，從強(qiáng)制執(zhí)行程序的目的出發(fā)，第一個目標(biāo)更為重要。[2]但是這種融資貸款是否類似“借新還舊”，是否在尋找下一個獵物來承受這個“舊貨”。筆者同時也考察了域外關(guān)于司法拍賣的制度，但能夠在司法拍賣融資貸款的，恐怕沒有其他可以借鑒的經(jīng)驗，或者說我們正在“摸著石頭過河”。          

[1]江必新、劉貴祥主編：《民訴解釋中執(zhí)行程序部分統(tǒng)一理解與適用》，第53頁。

[2]同上。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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