作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

6月21日，朗詩公布了今年以來的新增項(xiàng)目情況，對(duì)于連月報(bào)都不公開的朗詩來說，這是罕見的。

根據(jù)公告，朗詩今年六個(gè)多月來在國(guó)內(nèi)新獲取13個(gè)項(xiàng)目，總貨值272億元，新增建筑面積約185萬平方米。此外，美國(guó)業(yè)務(wù)板塊也獲取了多個(gè)住宅項(xiàng)目。

對(duì)于土地儲(chǔ)備不多的朗詩來說，這無疑是利好的消息。盡管在公告中，朗詩并沒有公布權(quán)益占比，按照去年末的土地儲(chǔ)備權(quán)益占比11%計(jì)算，272億元貨值里朗詩權(quán)益占近30億元左右。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，朗詩集團(tuán)擁有的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積約為528.98萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為人民幣1043.2億元；按權(quán)益計(jì)算，集團(tuán)應(yīng)占項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可售面積約為113.93萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為211.5億元，權(quán)益比只有11%。

在拿地策略上，朗詩也一直強(qiáng)化資產(chǎn)輕型化的形式。朗詩綠色地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征在3月份業(yè)績(jī)會(huì)上表示："公司拿地方式多元，公開市場(chǎng)只是拿地手段之一，未來將繼續(xù)強(qiáng)化在資產(chǎn)輕型化方面的轉(zhuǎn)型，包括一些收并購(gòu)、小股操盤，融資代建的業(yè)務(wù)，會(huì)持續(xù)加大在這部分投融資業(yè)務(wù)的比重。"

試圖輕資產(chǎn)模式來把盤子做大的朗詩，施行小股操盤七年時(shí)間里并沒有贏得太多市場(chǎng)認(rèn)可。

在惠譽(yù)與朗詩分手前，發(fā)出的最后一份報(bào)告中提到，朗詩地產(chǎn)土地儲(chǔ)備規(guī)模有限，土儲(chǔ)年限較短，僅為1.5年，可能會(huì)阻礙銷售增長(zhǎng)和業(yè)務(wù)可持續(xù)性。

黃征表示，2021年銷售目標(biāo)是500億，目前已有1043個(gè)億可售貨值。那么簡(jiǎn)單計(jì)算，朗詩的500億銷售里，權(quán)益銷售只有55億元。

朗詩在去年末的年報(bào)中提到，2020年"朗詩出品"的簽約銷售額約為人民幣411.9億元，簽約建筑面積約為233萬平方米，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)人民幣2.5億元。

事實(shí)上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的前五月銷售榜中，朗詩銷售178億元，距離500億目標(biāo)仍有很大一段距離。

不過，黃征也提到，"由于實(shí)施了小股操盤，因此有我們的股權(quán)投資帶來的收益，還有其他的輕資產(chǎn)的收益，實(shí)現(xiàn)了收益的多樣性。"

代建，是朗詩實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的最重要形式，其在去年代建收入6.9億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，代建方面，集團(tuán)獨(dú)立第三方委托開發(fā)管理項(xiàng)目共48個(gè)，可售面積約為334.27萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值為人民幣666.8億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，朗詩在當(dāng)前下行的市場(chǎng)環(huán)境下分散投資風(fēng)險(xiǎn)、利用自身產(chǎn)品技術(shù)和開發(fā)管理能力實(shí)現(xiàn)股權(quán)收益外的額外盈利、拓展全國(guó)市場(chǎng)。

朗詩是如何用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行擴(kuò)展的呢？2014年，朗詩首次通過小股操盤的形式拿下蘇州高新區(qū)一宗土地。

據(jù)悉，此次拿地方式有別以往模式，競(jìng)地之前雙方已確定合作內(nèi)容：朗詩間接全資附屬南京朗銘占該項(xiàng)目20%股份，蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展則占該項(xiàng)目80%股份。

此外，朗詩將受該地塊項(xiàng)目公司委托，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)管理，并向該項(xiàng)目公司收取相關(guān)的開發(fā)管理費(fèi)、技術(shù)系統(tǒng)咨詢費(fèi)、品牌使用費(fèi)等。

資料顯示，此次朗詩競(jìng)得的地塊位于高新區(qū)科技城武夷山路北、富春江路西，地塊實(shí)際出讓總占地面積約為7.19萬平方米，容積率為1.01，預(yù)計(jì)總建筑面積可達(dá)7.26萬平方米，每平方土地成本約3,703元。

而朗詩僅用5400萬元撬動(dòng)了一個(gè)2.68億元項(xiàng)目。

隨后朗詩一直推崇執(zhí)行輕資產(chǎn)模式，數(shù)據(jù)顯示，2014年年底，朗詩所有的項(xiàng)目全是朗詩一個(gè)股東的，資產(chǎn)重量是100%。到了2015年，這個(gè)指標(biāo)降到了70%，到了2016年年底，這個(gè)指標(biāo)降到40%，到了2017年年底，這個(gè)指標(biāo)降到了30%，然后就一直在30%上下波動(dòng)。

在資產(chǎn)輕型化上，朗詩推崇的是美國(guó)鐵獅門模式，鐵獅門模式的要點(diǎn)是以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi)和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益分配，來分享地產(chǎn)項(xiàng)目40%以上的收益。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，朗詩輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的模式靈活多樣，既有與開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)合作的合作開發(fā)模式，又有參小股但負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤的小股操盤模式；既有負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)全過程的開發(fā)管理模式，又有僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的委托開發(fā)模式；既有滿足客戶個(gè)性化需求的定制模式，又有僅提供單項(xiàng)技術(shù)的技術(shù)服務(wù)模式。

可以說，朗詩在輕資產(chǎn)化道路上，有所得有所失。將房地產(chǎn)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化。

朗詩這七年沒有像其他房企使用杠桿快速做大規(guī)模，選擇一條輕資產(chǎn)路徑，而今在規(guī)模上卻較為吃虧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局丨朗詩272億土地貨值里的輕資產(chǎn)模型