觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
走至中期這個節(jié)點，保利交出的銷售成績似乎還匹配不上它的雄心。
觀點地產網(wǎng) 相比往日，保利這份半年銷售成績單發(fā)得快了一些。
2021年1-6月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實現(xiàn)簽約面積1671.29萬平方米，同比增加12%；
其中在6月單月，2021年6月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額502.87億元，同比減少26.96%；實現(xiàn)簽約面積232.92萬平方米，同比減少47.12%。
同時，保利披露了6月獲取房地產項目的情況。觀點地產新媒體了解，其在6月同樣拿出了131.5億元的權益支付價在土地市場上收割。
盡管保利去年的業(yè)績面臨著營收、凈利大幅放緩的處境，但今年以來，這家央企在集中供地浪潮中開啟的土地收割模式，還是讓外界對其未來發(fā)展有了不少期待與想象。
不過走至中期這個節(jié)點，保利交出的銷售成績似乎還匹配不上它的雄心。
6月“折戟”
從上半年的累計銷售來看，保利攬金2851.85億元，同比增加27.01%。
這樣的增速放在頭部房企里面，基本處于中等偏上的水平，如碧桂園、萬科、恒大的上半年增速均都沒有超過15%。
不過將之與接近同等量級的融創(chuàng)相比，在后者上半年累計增速達到64%的情況下，其已被甩開將近400億的銷售差距。
若觀察過去幾年保利與融創(chuàng)的銷售曲線，保利往往在上半年發(fā)力，守住第四，但在下半年自身趨于平緩、且融創(chuàng)銷售鋪排高峰期時，則又被退回第五。
事實上，因去年疫情影響基數(shù)小，今年上半年保利的單月銷售成績同比并不低，尤其在1-3月，單月銷售增速整體達到60%-80%的高增速；累計同比來看截至5月也有超50%的增幅。
因此也可直觀發(fā)現(xiàn)，保利6月份的銷售拖累其上半年的整體表現(xiàn)。
據(jù)悉，保利于2021年6月僅錄簽約金額502.87億元，同比減少26.96%；實現(xiàn)簽約面積232.92萬平方米，同比減少47.12%。
不管是簽約金額亦或同比數(shù)據(jù)，幾乎都是近幾年來的最低點——如2019、2020年，保利都在6月份錄得了全年最高單月數(shù)據(jù)，攬金接近700億元。
究其背后原因，一方面可能與保利的區(qū)域布局有關。
作為重倉地，大灣區(qū)是保利銷售分布中最高的區(qū)域。而在過去的5、6月，廣州、佛山、東莞都是這一波疫情中受影響比較大的城市，部分高風險區(qū)域有長達一個月的封閉期。
觀點地產新媒體了解，保利在廣佛區(qū)域處于絕對“霸主”地位，常年占領銷售榜首；而在東莞，雖然進入較晚不敵深耕多時的萬科、碧桂園，但也通過積極的拿地銷售躍進到了前四的位置。
另一方面，則可能是對于上半年銷售增速較快的調節(jié)，將部分銷售業(yè)績放在較為弱勢的下半年。
不過值得關注的是，相較以往看，保利6月的銷售單價錄得約2.16萬元/平方米，相比以往1.4萬-1.7萬浮動的均價來看有大幅上升。
此外保利還公布了單月拿地數(shù)據(jù)。
據(jù)悉，保利披露其于近期新增加房地產項目共15個，分別位于佛山、茂名、合肥、重慶、洛陽、長沙、長春、三亞、寧德等城市。
依據(jù)公告，6月保利在獲得房地產項目共支付價款約131.49億元。按此統(tǒng)計，保利上半年在拿地上支付的權益土地價款達679.12億元。
因一些交割手續(xù)等，保利在過去六月集中供地中所攬下的一些大體量地塊還未見諸公告中，如105.13億競得靜安區(qū)靈石社區(qū)打包地塊，以及49.7億摘得的廈門海滄地塊等等。
盡管如此，僅就目前錄得的數(shù)據(jù)看，相比去年同期披露的拿地權益價仍有21.1%的漲幅。
從去年至今，保利在公開市場拿地上就呈現(xiàn)出積極態(tài)勢，如2020年整年拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%；按此計算該年拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。
如今在集中供地下，資金較為充裕的房企在拿地上則更為迅猛。
據(jù)觀點地產新媒體了解，在近期召開的年度股東會上，總經理劉平披露，2021年保利發(fā)展計劃房地產及相關產業(yè)直接投資總額3950億元——相較去年上調后的金額同比增長17.9%。
多元業(yè)務
在開發(fā)業(yè)務的銷售業(yè)績外，在近半年可以看到保利也在一些多元業(yè)務上悄然有些動作。
保利的多元化謀劃從2002年就有軌跡可循，此后經歷多次調整戰(zhàn)略，與2018年9月份保利地產宣布更名為保利發(fā)展時，歸納了保利建筑、保利物業(yè)、保利經紀、保利商業(yè)、保利養(yǎng)老等十一個板塊，也將同時升級為與地產開發(fā)平臺平行的業(yè)務單元。
可以窺見的是，目前保利多元業(yè)務中發(fā)展最迅速的是保利物業(yè)，后者在2019年末搭上物業(yè)股上市快班車。
不過隨著上市物業(yè)股增多，資本的逐漸冷靜與估值回調，今年以來物業(yè)股的行情并沒有往昔那么高漲。如在近日，保利物業(yè)的收盤價連續(xù)多日下降，股價已下探至50港元以下，而其高峰期時曾突破90港元。
而這其背后也反映保利物業(yè)在多板塊毛利下降，增長放緩等的業(yè)績難題。
整體而言，上市還是為保利物業(yè)插上了翅膀，其營收與凈利均呈現(xiàn)正向增長；籌措了更多發(fā)展資金等。因此，對于保利其他多元板塊顯然投資者有更多期望。
如去年的年度股東會，就有股東提及保利的文旅業(yè)務是否受疫情影響；而今年6月底剛舉行的年度股東會上，股東同樣希望保利在兩翼業(yè)務方面能有更多作為，激發(fā)提升活力，如保利物業(yè)便是以上市公司為載體實施混改。
而據(jù)劉平現(xiàn)場披露，去年保利的兩翼業(yè)務即多元業(yè)務收入154億元，同比增長36.49%，核心業(yè)務已逐漸成熟。
針對2021年兩翼業(yè)務的發(fā)展，劉平于股東會提出將推動兩翼市場化發(fā)展落地，細化各板塊發(fā)展模式，引入外部優(yōu)質資源，促進戰(zhàn)略落地。
“公司希望在兩翼業(yè)務這一塊，混改的混改、參股的參股，機制上采用更加市場化的模式，緊密貼近行業(yè)的發(fā)展?！眲⑵浆F(xiàn)場表態(tài)。
事實上近半年來也可窺見，除了物業(yè)管理，保利在養(yǎng)老、公寓、文旅、酒店、投資方面均有動態(tài)。
其中，保利公寓是保利多元板塊中同樣發(fā)展較迅速的一個板塊。據(jù)悉保利公寓自2018年面世以來，項目已布局上海、廣州、杭州、南京、成都、西安等二十余個一二線城市。據(jù)悉其曾在板塊獨立發(fā)展之初喊出2020年管理規(guī)模達到30萬間的口號，但目前僅獲得的2019年數(shù)據(jù)看，其在當年在營房源10000間，儲備房源15000間，管理資產總值累計200億。
在6月底，保利公寓旗下長租公寓品牌還正式推出公寓新產品線NPUB聯(lián)合社區(qū)，首個項目落地杭州錢江新城。
據(jù)觀點地產新媒體了解，位于杭州的首項目實則為保利濱江上品的自持部分。保利濱江上品為保利和濱江聯(lián)合打造的高端住宅產品，于2018年11月30日首次面市。
而在一主兩翼戰(zhàn)略中同樣占比較大的養(yǎng)老業(yè)務，從2012年推出首個養(yǎng)老產品至今，官網(wǎng)披露目前已在全國七大片區(qū)完成超過50家養(yǎng)老項目的布局。
6月24日，保利地產間接附屬子公司保利養(yǎng)老產業(yè)投資管理有限公司以300萬元價格中標廣州市天河區(qū)龍洞街道綜合養(yǎng)老服務中心即頤康中心采購項目，在養(yǎng)老項目中又下一子。
除此外，其他板塊也在上半年來陸續(xù)有進展，如文旅板塊，在2019年保利設立了諸如保利旅游產業(yè)發(fā)展有限公司、湖北保利文旅發(fā)展有限公司等文旅公司后，今年保利文旅相繼簽約廣東中山東區(qū)預落地保利文化藝術空間項目；以及在廣東汕頭濠江區(qū)簽約南山灣文旅綜合體項目，項目計劃總投資額約200億元。
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