觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
香港房價是名不虛傳的全球最貴。
“安得廣廈千萬間”，在寸土寸金的香港，新世界發(fā)展決定以半價+5%首付出售旗下的300套住宅單位，這掀起的討論不比其前年宣布捐出農(nóng)地時少。
12月7日，新世界發(fā)展成立的非營利房社企“新世界建好生活（New World Build for Good）”宣布了一項全新的住房供應建議。
新世界發(fā)展首階段將捐出一塊位于新界西的地塊作為試點，并提供資金給“新世界建好生活”發(fā)展有關(guān)資助房屋項目，可建300套實用面積在約28 至51平米（300至550平方呎）的一室至三室單位。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該計劃具有很強的創(chuàng)新性，除了以“成本價”出售外，新世界發(fā)展還提出了“漸進式貸款”來緩解年輕人的早期負擔，并表示是一個品質(zhì)堪比商業(yè)樓盤的新單位。
交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝認為，這是一個非常有創(chuàng)新意義的拐點。
這比空喊口號要來得更讓人信服，希望有越來越多的發(fā)展商可以跟隨這個態(tài)度的轉(zhuǎn)變。
“香港房價是名不虛傳的全球最貴，普遍的'上車盤'需要約800萬港元的車票，這個價格對普通工薪階層的老百姓或是剛?cè)肷鐣媱澖M成家庭的年輕人來說，基本上是一個遙不可及的夢想。”
據(jù)萊坊最新發(fā)布的Q2全球房價指數(shù)變化，在量化寬松和原材料人工成本壓力面前，全球房價正面臨不斷上漲的壓力，中國香港作為全球房價最高的城市，近半年上漲了約3.3%。
洪灝表示，這個通過政府背書，來實現(xiàn)“居者有其屋”的計劃，并不是為了打壓房價。整個項目以成本plus的方式出售并攤長還貸期限，讓年輕人“有自己的房子”這個夢想更容易實現(xiàn)。
具體來看，新世界發(fā)展提出了“漸進式供款”模式，讓買家以低至5%房價首付置業(yè)，起始只需就50%房價（即約市價25%）進行按揭，余下50%的房貸可于成交后十年內(nèi)，一次性或分階段供款。
以實用面積約28平米的單位為例，每個單位成本價約為270萬港元，若以該價格出售，售價可約等同于市場價格的五折至六折。
其次，買家可以用低至5%的房價來首付置業(yè)，并采用“漸進式供款”模式，買家可先就購買單位的50%房價（相當于市場價的25%）來計算第一階段貸款，余下的50%可于成交后10 年內(nèi)，一次性或分階段按揭供款。上述按揭的還款期限，亦跟從現(xiàn)行按揭的設(shè)定，一般最長時限為30 年。
與普遍上車盤的800萬港元商業(yè)樓盤比較，則新世界發(fā)展新界西項目計算價值僅為400萬港元（50%），同時僅需按照單位的50%也就是200萬港元進行按揭貸款，而首付僅需其中的10%也就是20萬港元。
如同國內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)房一樣，該項目房屋的退出（出售）模式受到了很大的關(guān)注。
新世界發(fā)展建議買家在成交后首3至5年內(nèi)不得出售有關(guān)單位，而買家須在進行所有按揭后，方可把單位出售。同時，買家亦可在買入單位第十年起，向政府補回地價差額后，將單位在市場上自由出售。
過去，在直接解決住房問題上，港府最為出名的就是“八萬五計劃”。但從2000年起香港樓市便進入下行通道，房價在極短時間內(nèi)跌逾50%，多方進行了激烈的討論，該計劃最終在2003年末被放棄，又回到了“老路”上。
另一方面，一直在進行的“公屋”計劃對申請者有嚴格的要求。公屋雖然保障了部分人群的住房需求，但對于香港樓市價格實際并未有影響，依然保持平穩(wěn)向上的局面。
一位香港年輕人對觀點地產(chǎn)新媒體表示，之前的公屋計劃其實對于很多處在中間階層的年輕人很不利，個人家庭的入息審查月收入為12800港元，二人家庭為19430港元，其實計劃受惠人數(shù)并沒普及到大多數(shù)打工人。
他認為，新世界發(fā)展的計劃，對于有置業(yè)壓力的他們來說是一個很好的嘗試，但是供應房屋數(shù)量很少，相信未來有機會擴大規(guī)模。
11月份，香港房委會公布截至9月底最新公屋輪候時間，一般申請者的平均輪候時間為5.9年，較6月底公布的5.8年再惡化，刷新22年新高。至于長者一人申請的平均輪候時間，亦由之前的3.7年，增至最新的3.8年。
在新世界發(fā)展項目的申請者資格審查中，除了參照現(xiàn)行居屋的申請人安排外，新世界發(fā)展建議可讓 25至45歲的年輕人或家庭優(yōu)先申請。以一人申請者為例，每月入息上限為3.3萬港元，資產(chǎn)上限為85萬港元；二人或以上家庭，月入上限則為6.6 萬港元，資產(chǎn)上限為170萬港元。
同時，現(xiàn)時居屋申請者均須為中國香港永久性居民兼首次置業(yè)人士。
新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛表示：“我們希望透過房社企，興建非牟利私人資助房屋，為社會找到新出路，更希望其他企業(yè)或機構(gòu)能夠作出類似的嘗試?！?/p>
按香港政府最新估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3000萬平方米。
香港最重要的兩個明日大峪填海計劃和北部都會新區(qū)的規(guī)劃，均是圍繞“居者有其屋”計劃實行的新增土地和住房供應，一個長久有效的土地問題解決方案。
值得注意的是，新世界發(fā)展提出的項目計劃位于新界西，十分契合香港政府的施政方針也就是北部都會區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)。
此次，新世界發(fā)展率先提出的解決方案有別于過去直接向政府捐農(nóng)地，而是一個從地到房的完整計劃。
2019年，新世界發(fā)展宣布向特區(qū)政府、社會企業(yè)或慈善團體，捐出300萬平方呎（約27.87萬平方米）的土地，用于興建公共房屋及相關(guān)設(shè)施，以回饋社會、緩解香港住房壓力。隨后，恒基、新鴻基紛紛跟進相關(guān)的支持計劃。
值得注意的是，恒基是全港擁有最多農(nóng)地的發(fā)展商，擁有約4440萬平方呎農(nóng)地，遍布新界各區(qū)。
洪灝指出，香港發(fā)展商手上存有很多農(nóng)地。他們原本希望與政府商談重新調(diào)整規(guī)劃，從農(nóng)轉(zhuǎn)住或商，但是地塊在改規(guī)劃之前是不值錢的。
“如果新世界發(fā)展做房屋供應計劃嘗試，且政府同意改規(guī)劃，發(fā)展商的地升值了，政府有收入，年輕人可以安家立業(yè)，這是一個多贏的局面。”
香港運房局局長陳帆表示，港府對任何可以幫助市民置業(yè)的措施表示歡迎，其會與私人發(fā)展商緊密溝通。
目前為止僅新世界發(fā)展有接觸政府，他歡迎其他在解決房屋問題上有興趣的發(fā)展商與其聯(lián)絡(luò)。
在新一輪博弈中，新世界發(fā)展再一次率先給出了自己的回應，而其他發(fā)展商依舊處于觀望狀態(tài)，已經(jīng)完成更新?lián)Q代的恒基、新鴻基會如同兩年前的捐地那般跟上新世界的步伐嗎？
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