從第三季度以來，地產(chǎn)圈就沒傳出過好消息。

房企違約不斷，土地流拍頻現(xiàn)，地產(chǎn)銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉(zhuǎn)負，30多家房企信用評級下調(diào)，地產(chǎn)融資的閘門被徹底焊死......

一日行業(yè)不觸底，就多了一日煎熬，幾乎所有地產(chǎn)人都在等一個政策見底。

等了快半年，地產(chǎn)寒冬迎來了第一股暖流，在融資端的松綁雖遲但到！

01

11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，央行點名要求金融機構(gòu)對“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進行微調(diào)，松綁偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境。

央媽話音未落，像打了一劑強心針，銀行等機構(gòu)投資者立馬放開閘門為房企“輸血”，市場瞬間活躍起來。

11月12日，招商蛇口一天內(nèi)就公布了兩筆總計60億元的債券。

11月19日，又有綠城房地產(chǎn)集團、首開股份向銀行間市場交易商協(xié)會分別注冊發(fā)行20億元、62.5億元中期票據(jù)。

11月22日，中海集團宣布將發(fā)行總額不超過人民幣50億元的境內(nèi)人民幣債券。

11月22日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過98億元公司債券。

算上11月前兩次成功發(fā)行的中期票據(jù)，保利發(fā)展一個月之內(nèi)將籌資143億元。

這次發(fā)債好生熱鬧，不僅有保利、中海、招商、上海建工等實力雄厚的央企國企，更有北京城投、棲霞建設、廈門象嶼等地方性城投公司參與進來。

發(fā)債的房企數(shù)量更是多達42家，全國各地多點開花，大有解凍之勢。

值得一提的是，此次發(fā)債金額規(guī)模也很出人意料。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止11月26日，當月發(fā)行債務的面值總額達421.88億元，較10月全月增加188.06億元，提升約80%。

如果放在下半年整個維度來看，7月至10月的規(guī)模分別為746.28億元、557.62億元、444.98億元和233.82億元。

11月的421.88億元，真的有觸底反彈那味了。

02

之所以央行選擇這個節(jié)骨眼突然松綁，讓銀行放水給各地國企央企、城投，炸天團認為背后有三個方面的考量：

其一、從房住不炒到三道紅線、從銀行兩道紅線到土地兩個集中管理，這一年下來，基本上政策調(diào)控的牌已經(jīng)快打完了，過緊過密的政策反而讓行業(yè)失去了活力。

比如如今行業(yè)低迷，買房人都在持幣觀望，不敢買在房價高位，導致房企銷售去化難，這其實和上面“拉動消費”的意志是相悖的。

在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)取得了階段性成果后，上面也知道要適當給與一些甜頭，一松一緊的調(diào)控才是未來圈子的主基調(diào)。

比如及時松綁融資，這樣有利于房企補充流動資金、以及項目建設，也間接給行業(yè)信心，促進整個經(jīng)濟消費回暖，對房企、買房人都是利好消息。

其二、這次發(fā)債的42家企業(yè)，有40家都是央企國企或城投。

這說明央行一時半會不會把融資口子一下子開得很大，只有信用資質(zhì)好、或可以靠國家背書的企業(yè)才有資格獲得發(fā)債權。

總的來看，國有企業(yè)擁有政府背書，有這樣的擔保背景，基本不存在違約風險。

對于踩著三道紅線、經(jīng)營狀況不佳、負債優(yōu)化不好的這類民企，在融資鄙視鏈中依然位于最低端，想獲得負債性融資估計還很遙遠。

03 

第三點原因，也是最容易被忽視的一點：再不放水，土拍市場就沒玩家入場了。

大家都知道今年前兩輪土拍并不是很樂觀，特別是第二次，很多房企都望而卻步，只能靠國企自身消化。

如今11月底，馬上12月份，全國第三輪土地集中出讓已經(jīng)開始，再不松開融資，土拍流失就會更加難看。

為了讓央企國企提前‘儲糧’，在低溢價率窗口期拿地，這次放水勢在必行。

果不其然，成功發(fā)行債券后，一些央企國企立馬大舉進攻土拍市場。

比如前文提到的中海，其在今年的二批次拿地中，以權益拿地總價530.96億元、27宗地塊名列榜首，奪得二批次獲地之冠。

又比如前文提到的一個月籌資了143億元的央企——保利發(fā)展，在鄭州第三次集中招拍掛的12宗地中，鄭州保利獨占4塊！

此外在南京土拍市場，保利經(jīng)過25輪競價觸頂最高限價20.3億元，以總價20.4億拿下建鄴區(qū)一塊寶地，樓面價33113元/㎡，溢價率高達14.61%！

在這個現(xiàn)金流告急的年代，像保利這種一邊頂著高溢價率拿地，一邊多個存量項目降價銷售，其實也在向外傳遞信息——“不缺錢”。

這些大型央企，不再為“活下去”發(fā)愁，他們更關注的是，如何在危機中實現(xiàn)反超。

04

那這次的融資松綁是不是意味著至暗時期已過呢？ 

炸天團覺得還為時尚早。

當前，還有不少房企的流動性問題發(fā)酵未見底，隨著房企美元債即將進入付息到期高峰期，有多少表外債的財務泡沫會被戳破呢，一切都不得而知。

在市場持續(xù)降溫的大背景下，房企的銷售也難言樂觀。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-10月百強房企操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，增速明顯放緩。

銷售難、融資難這兩座壓在房企身上的大山不倒，行業(yè)頹勢就不會消散。

在寒夜未亮之前，唯有優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)、降負債的房企方能行穩(wěn)致遠。

最后有一點值得說一說，現(xiàn)在“代建模式”越來越流行，拿到融資的央企國企大概率會選擇拿出所競得地塊尋求外部合作，特別是找那些操盤能力強、產(chǎn)品力過硬的民企。

所以融資困難的民企們，別放棄，你們還有機會。