房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、 建設(shè)局、國(guó)土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同……

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

前置條件：

①企業(yè)或組織申領(lǐng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼）

②項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（立項(xiàng)批文）

③國(guó)有土地出讓合同（申請(qǐng)新舊章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、委托書）

相關(guān)材料：

①申請(qǐng)表

②企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（組織機(jī)構(gòu)代碼證）

③用地紅線圖（規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)）

④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

⑤國(guó)有土地出讓合同

審批部門：規(guī)劃審批處

審批時(shí)限：2個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)地、公司章程等）

②地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）

③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時(shí)原始資料進(jìn)行復(fù)核）

④項(xiàng)目立項(xiàng)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建安投資、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè) 期利息、鋪底流動(dòng)資金、項(xiàng)目資本金、銀行貸款、其他）

⑤幼兒園項(xiàng)目需要項(xiàng)目核準(zhǔn)（項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告文本、項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告文件、選址意見、用地預(yù)審意見、環(huán)保局出具的環(huán)評(píng)審批意見）

支持部門：集團(tuán)、行政、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、成本

土地證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）

前置條件：

①土地款支付（合同簽訂時(shí)間的30天內(nèi)支付第一筆， 第一筆款后2.5個(gè)月內(nèi)付清全部土地款 ）

②契稅支付（契稅3%-5%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納）

相關(guān)材料：

①申請(qǐng)表

②企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）

③土地使用權(quán)出讓合同

④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

⑤土地出讓金、契稅交付憑證

⑥成交確認(rèn)書與拍賣須知

⑦宗地測(cè)繪成果報(bào)告（宗地取號(hào)：土地款付清、提供用地批準(zhǔn)通知書、交地記錄表）

⑦宗地圖

⑧國(guó)有土地交付記錄（土地出讓金交清）

⑨建設(shè)用地批準(zhǔn)書（土地出讓金交清）  

⑩建設(shè)用地規(guī)劃許可證

?規(guī)劃用地紅線圖

部門：國(guó)土資源局

審批時(shí)限：7個(gè)工作日 

注意事項(xiàng)：

①資金審批

②宗地測(cè)繪

支持部門：集團(tuán)、財(cái)務(wù)

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

一、方案審查階段：

前置條件：規(guī)劃局已完成對(duì)設(shè)計(jì)方案文本的初步審核；

上會(huì)材料：總平圖、區(qū)位圖、鳥瞰圖、交評(píng)、日照分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

審批部門：經(jīng)規(guī)劃審查后，規(guī)委會(huì)上會(huì)討論，聯(lián)審會(huì)議。

審批時(shí)限：通過后7日內(nèi)下發(fā)會(huì)議紀(jì)要；

會(huì)議條件：

①總平圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

②鳥瞰圖

③立面效果圖（至少提供三個(gè)方案含街景、平、立、剖）

④夜視圖

⑤設(shè)計(jì)單位相關(guān)資料

⑥交通評(píng)估報(bào)告

⑦擴(kuò)初設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)說明、建筑總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊(cè)

注意事項(xiàng)：

①單體建筑平面圖外邊線標(biāo)準(zhǔn)尺寸與總平圖標(biāo)準(zhǔn)尺寸一致；

②單體建筑立面圖應(yīng)與立面報(bào)批效果一致；

③整體地下室分期建設(shè)，應(yīng)有明顯界限；

方案聯(lián)合審查涉及部門：規(guī)劃、國(guó)土、水利、環(huán)保、物管處、園林處、市政處、住建、發(fā)改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等

過程重點(diǎn)：

①設(shè)計(jì)方案文本（外立面效果規(guī)劃內(nèi)審會(huì)、市政府意見、聯(lián)合審查）

②消防設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、消防設(shè)計(jì)圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ）

③人防設(shè)計(jì)（人防設(shè)計(jì)方案總平圖、應(yīng)建人防面積核算表、 地下室戰(zhàn)時(shí)功能和防護(hù)等級(jí)確定 ）

施工圖及圖審：施工圖紙，節(jié)能評(píng)估報(bào)告與專家會(huì)審意見等資料

① 建筑設(shè)計(jì)施工（節(jié)能計(jì)算書）

②人防設(shè)計(jì)施工圖（人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換涉及方案、陰影區(qū)分人防區(qū)和非人防區(qū)戰(zhàn)時(shí)平面圖、應(yīng)建人防面積核算、人防等 級(jí)確認(rèn)）

③消防設(shè)計(jì)施工（消防設(shè)計(jì)說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇）

注：消防部門審查點(diǎn)：道路的轉(zhuǎn)彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。

二、工規(guī)證申領(lǐng)階段：

前置條件：

①建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃

②聯(lián)合審查會(huì)議紀(jì)要

③建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合核定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案

④建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求

申請(qǐng)材料：

①申請(qǐng)表

②使用土地的相關(guān)證明文件

③建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件

④建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案（經(jīng)規(guī)劃簽署確認(rèn)的設(shè)計(jì)文本）

⑤經(jīng)圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防）

⑥圖紙審查報(bào)告合格書與備案表

⑦建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（節(jié)能審查意見書）

⑧人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書）

⑨消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書)

⑩日照影響分析報(bào)告

?交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告（交警部門意見）

?企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）等

審批部門：規(guī)劃審批處

審批時(shí)限：5個(gè)工作日（公示10日）

注意事項(xiàng)：

①施工圖圖審

②房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告

注意事項(xiàng)： 

①）施工圖圖審（綠建設(shè)計(jì)表（綠建專篇）、圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)方配合） 

②房屋預(yù)測(cè)繪成果 

③物業(yè)用房確認(rèn)單（明確位置、面積，布置合理性）

④提供綠地率審核單（綠地率達(dá)到30%） 

⑤消防、人防審查意見（應(yīng)建防空地下室民用建筑項(xiàng)目報(bào)批審批表、消防設(shè)計(jì)審核意見或消防設(shè)計(jì)備案）

⑥環(huán)評(píng)批復(fù)

⑦水土保持報(bào)告批復(fù)（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報(bào)告書 ） 

⑧規(guī)費(fèi)繳納憑證（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)住宅6元/m2，商業(yè)110元/m2，辦公及地下80元/m2）  

⑨提供土地款支付憑證 

支持部門：集團(tuán)、 設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)、物業(yè)

建筑工程施工許可證

前置條件：

①經(jīng)圖審后的施工圖紙

②監(jiān)理備案合同

③施工備案合同

④取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

⑤免招標(biāo)流程審批（中標(biāo)通知書、如有國(guó)有資產(chǎn)，需按招投標(biāo)程序）

申請(qǐng)材料：

①申請(qǐng)表

②《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或《土地證》、《用地批準(zhǔn)通知書》

③建設(shè)工程規(guī)劃許可證

④中標(biāo)通知書或直接發(fā)包的批準(zhǔn)手續(xù)

⑤備案的施工合同、監(jiān)理合同

⑥施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格報(bào)告（含消防、人防核準(zhǔn)）

⑦質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)（含施工組織設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案、農(nóng)名工資保障金、工傷保險(xiǎn)等

⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔(dān)保函或擔(dān)保公司擔(dān)保無工程款拖欠承諾書

審批部門：住建審批處

審批時(shí)限：2個(gè)工作日 

注意事項(xiàng)：

①施工圖圖審

②房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告

③未批先建項(xiàng)目，工程負(fù)責(zé)落實(shí)安全文明施工措施，土方外運(yùn)進(jìn)出車輛覆蓋，場(chǎng)地沖洗、做好圍擋、控

塵、排污口沉漿避免直排等

支持部門：集團(tuán)、工程、成本、設(shè)計(jì)

商品房預(yù)售證

前置條件：

①工程形象到達(dá)預(yù)售條件

②監(jiān)管協(xié)議簽訂

③物業(yè)維修資金預(yù)付款繳納

④預(yù)售價(jià)格意向確定

申請(qǐng)材料：

（1）預(yù)售方案

①預(yù)售價(jià)格

②項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費(fèi)用、其他）

③預(yù)售的投資造價(jià)

④住宅質(zhì)量保證書、產(chǎn)品說明書

⑤商品房買賣合同備案（物價(jià)局）

⑥工程形象進(jìn)度（投資額達(dá)25%以上監(jiān)理證明、全年工程形象進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度滿足）

⑦前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約（物業(yè)備案合同）

⑧物業(yè)用房確認(rèn)情況聯(lián)系單（申報(bào)資料、總平圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、物業(yè)用房所在層圖、預(yù)測(cè)繪成果、規(guī)劃許可證、規(guī)劃審 批表，土地出讓金交清單據(jù)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金預(yù)繳10%）

⑨施工總進(jìn)度計(jì)劃表

⑩總平圖

?現(xiàn)場(chǎng)勘察情況審核表

?擔(dān)保函、公積金承諾書

（2）預(yù)售定價(jià)

①銷售意向定價(jià)

②政府調(diào)控區(qū)間

③樓面價(jià)、建安成本、配套等成本分析

（3）預(yù)售申請(qǐng)

①商品房預(yù)售方案、

②商品房預(yù)售申請(qǐng)表（項(xiàng)目基本信息、總投資額、工 程投資額、預(yù)售類別、套數(shù)等）

審批部門：住建局（房管處、審批處）

審批時(shí)限：2個(gè)工作日

注意事項(xiàng)：

①預(yù)售方案編制（預(yù)售進(jìn)度）

②預(yù)售價(jià)格溝通

③開盤方案及開盤價(jià)格

④預(yù)售證申領(lǐng)10日內(nèi)開盤

⑤預(yù)售房源價(jià)格基本按照方案價(jià)格表預(yù)售，預(yù)售申報(bào)價(jià)格一年內(nèi)不調(diào)整，且商品住宅實(shí)際銷售價(jià)格不高于、或低于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的10%。商鋪實(shí)際銷售價(jià)格不高于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的20%，低于預(yù)售申請(qǐng)備案價(jià)格無下限要求。

⑥開發(fā)資質(zhì)為暫定級(jí)資質(zhì)，集團(tuán)做擔(dān)保若破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體的擔(dān)保

⑦公積金承諾公示（現(xiàn)場(chǎng)公示：限絕、阻擾、拒絕申請(qǐng)公積金貸款）

支持部門：集團(tuán)、工程、成本、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、物業(yè)

結(jié)束語：房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，以上所述的五證為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的前段的主干線，過程中還涉及臨水、臨電、 臨時(shí)占道等等一系列審批就此不一一展開。前期工作從土地獲取、項(xiàng)目施工、銷售、竣工驗(yàn)收及房屋交付，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，配合及協(xié)助著項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)度推進(jìn)、整個(gè)樓盤如期交付。