觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
相比起房地產開發(fā)商們在集中供地下“1-2%”的凈利潤，代建商們的日子無疑要好上不少。
中原建業(yè)計劃將于5月31日正式于香港聯交所掛牌交易，倘若一切順利，其將成為繼綠城管理后，港交所內上市的第二家代建股，更將成為胡葆森麾下的第四個上市平臺。
中原建業(yè)計劃利用此次募集資金總額的40%用于擴展“大中原”地區(qū)的新市場并豐富服務種類；約36%用于潛在收購房地產代建價值鏈的其他產業(yè)參與者；約14%用于進一步提升信息技術系統(tǒng)及基礎設施；約10%用于一般公司及營運資金用途。
中原建業(yè)吸引了祥來有限公司作為基石投資者，其將認購以總額600萬美元可購買的發(fā)售股份數目。其同時也是去年“代建第一股”綠城管理的基石投資者。
以綠城管理在去年七月份時的招股情況為例，其在認購階段錄得了超額認購，公開發(fā)售獲認購約11.2倍，國際配售獲認購約5倍。
與開發(fā)商們的艱難困境不同，代建第一股綠城管理近來走出了極為好看的股價走勢，一舉突破了新高，截止5月18日收盤，報5.24港元，已經是招股價2.5港元的兩倍有余，市值再次突破100億港元。
綠城管理、中原建業(yè)作為行業(yè)內的前兩強，其與雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地等代建商共同發(fā)起成立了輕資產聯盟籌備會。
相比起房地產開發(fā)商們在集中供地下“1-2%”的凈利潤，代建商們的日子無疑要好上不少。
中原建業(yè)的收入由2018年的6.76億元增加至2019年的10.29億元及進一步增加至2020年的11.52億元，主要由于在管項目數量及總合約建筑面積增加所致。
值得注意的是，中原建業(yè)在2018-2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%，凈利潤由2018年的4.04億元增至2019年的6.41億元并進一步增至2020年的6.82億元。
在2018年、2019年及2020年，中原建業(yè)的平均管理服務費水平為在管項目總合約銷售的約3.6%、3.5%及3.4%，與同行處在同一水平。
2018年、2019年及2020年，中原建業(yè)的新簽合約建筑面積分別為460萬平方米、830萬平方米及860萬平方米，分別較年初在管總建筑面積增加39.9%、55.3%及40.6%。
對于一些代建公司比較常見的小股操盤模式，中原建業(yè)則接觸的較少，其表示一般并不會參與，于公司在管超過兩百個項目中，僅持有一個項目的少數股權。
中原建業(yè)解釋稱，若干項目擁有人有時邀請公司為項目提供股權融資（通常為20%或以下），以促進與項目擁有人保持更密切的合作關系，旨在令雙方利益一致。有關情況極為少見。我們希望今后減少參與此類少數股權投資。
截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米，其中河南193個，其他省份僅為13個。
從2021年初至今，中原建業(yè)新增29個項目，新增在管面積323.7萬平方米。
自2015年獲得首份房地產代建合約，建業(yè)地產從此開啟房地產代建業(yè)務，并憑借代建首次走出河南市場。
在往績記錄期間，中原建業(yè)自提供房地產代建服務產生收入及收取管理服務費，其主要由河南省所管理的項目所貢獻，分別占相關期間收入的100.0%、99.4%及96.6%。
河南是建業(yè)集團的根據地，胡葆森給公司定下的目標是圍繞這個點逐漸向外擴散，而中原建業(yè)就是打開這扇大門的鑰匙。
從銷售端或許更能說明輕資產代建業(yè)務對整個集團的重要性，2018年至2020年，建業(yè)地產輕資產銷售額占比分別達到25.83%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的態(tài)勢。
中原建業(yè)在2018-2020年銷售金額，分別為186.91億，293.49億，343.03億元，而平均銷售價格也從5200元每平方米，上升至6000元每平米。
在招股書中，中原建業(yè)就明確表示“進一步加深我們在河南省的滲透并擴展至“大中原”地區(qū)，以保持公司在區(qū)域內的領導地位?！?/p>
不過，中原建業(yè)的業(yè)務情況卻并不依賴建業(yè)地產，由獨立第三方客戶及公司關聯方貢獻的管理服務費占比于2018年分別為85.3%及14.7%，于2019年分別為87.0%及13.0%，及于2020年分別為89.2%及10.8%。
此次招股計劃中，中原建業(yè)總股份數約為32.82億股，其中約29.54億股將按持股比例分配給原建業(yè)地產的股東，后者同時宣布將會派發(fā)中期特別股息，用于安撫投資者。
不過，建業(yè)地產在短暫停牌后還是迎來了暴跌，在一個交易日內從4港元驟降至1.5港元，公司也緊急回應稱：“股價下跌的主要原因是今日為就建業(yè)地產分拆中原建業(yè)有限公司事宜按除權基準買賣建業(yè)地產股份的首日，而股份價格下跌為除權后的市場重新定價行為?！?/p>
5月18日，胡葆森623萬港元回購公司股份，并拋出了一份后續(xù)增持計劃，該計劃在接下來6個月內花費至少8000萬港元，最多1億港元的增持股份，總算穩(wěn)住了市場，單日上漲5%。
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