投拓狗日記 作者： 陽(yáng)新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
NO.09/11
前幾天看到群里有人@我，“芽哥，能不能搞一篇關(guān)于合作開發(fā)中退出機(jī)制的文章”。
好吧，安排！！
一般在合做開發(fā)中，無論是開發(fā)完畢還是合作過程中，都經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些不和諧的爭(zhēng)執(zhí)。為了保證項(xiàng)目的順利完畢，在合作條款中，一般都設(shè)有退出機(jī)制。
退出機(jī)制主要分為三種“優(yōu)先退出”、“同步退出”、“提前退出”。
1、優(yōu)先退出
當(dāng)達(dá)成約定的條件（常見的如銷售完成85%以上）時(shí)，一方按照約定收購(gòu)另一方的股權(quán)。
這種情況也分為兩種，一種是到達(dá)約定條件時(shí)，再確定哪一方優(yōu)先退出；一種是合作前就已經(jīng)定好由誰提前退出。此種情形通常適用于引入的一方股東為財(cái)務(wù)投資者，其參與合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目目的在于以錢生錢，故而見好就收。
我們來看一個(gè)登山哥公司的合作開發(fā)退出協(xié)議
第三十一條 項(xiàng)目銷售及回款完成超過__%，且項(xiàng)目已全部完成工程竣工備案、交付及辦出大產(chǎn)證后，在滿足會(huì)計(jì)上結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件時(shí)，雙方可終止合作。收購(gòu)一方以對(duì)價(jià)購(gòu)買對(duì)方公司的股權(quán)。
收購(gòu)步驟如下：
第一步：項(xiàng)目公司對(duì)已銷售部分所形成的利潤(rùn)進(jìn)行清算，由雙方股東按股權(quán)比例先行對(duì)已銷售部分形成的利潤(rùn)進(jìn)行利潤(rùn)分配。
第二步：利潤(rùn)分配后，就未銷售物業(yè)，雙方股東同意按照如下原則進(jìn)行股權(quán)價(jià)值的計(jì)算及股權(quán)收購(gòu)。
(1)股權(quán)價(jià)值：按收購(gòu)時(shí)本項(xiàng)目剩余物業(yè)售價(jià)的九折(車位按收購(gòu)時(shí)售價(jià)的五折)為依據(jù)，結(jié)合公司財(cái)務(wù)情況，確定股權(quán)價(jià)值。
(2)計(jì)算股權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地增值稅政策，以預(yù)征率和清算時(shí)適用的征繳率中較高的稅率為準(zhǔn)，計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅及所得稅。
(3)如一方股東提出收購(gòu)價(jià)格來收購(gòu)另外股東股權(quán)，另一方股東如不同意，則不同意的股東應(yīng)以同等價(jià)格（單價(jià)）收購(gòu)對(duì)方股權(quán)。
(4)如雙方股東均要求收購(gòu)，則雙方股東通過抽簽的方式確定收購(gòu)方，退出的股東應(yīng)在三十天內(nèi)協(xié)助收購(gòu)方辦理相關(guān)退出手續(xù)。若工程承包方或材料供應(yīng)商等承諾的質(zhì)量保修期限小于目標(biāo)公司向業(yè)主承諾的商品房保修期限，則雙方在進(jìn)行利潤(rùn)清算和 股權(quán)價(jià)值計(jì)算時(shí)應(yīng)考慮計(jì)提相應(yīng)的質(zhì)量保修費(fèi)用。具體方案由項(xiàng)目公司總經(jīng)理提出，董事會(huì)確認(rèn)。所涉及的稅費(fèi)由雙方根據(jù)法律規(guī)定各自承擔(dān)。
2、同步退出
同步退出，很顯然，就是說，各股東方在同一時(shí)間退出項(xiàng)目公司。
通常適用于合作項(xiàng)目開發(fā)完成、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)期滿。雙方在對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行清算、核算項(xiàng)目公司剩余資產(chǎn)，并按照相應(yīng)的比例進(jìn)行分配，辦理項(xiàng)目公司注銷手續(xù)，解散項(xiàng)目公司。
屆時(shí)，項(xiàng)目公司的債權(quán)債務(wù)、對(duì)外賠付、罰款、罰金、稅費(fèi)等問題均將在該時(shí)間點(diǎn)全部解決，項(xiàng)目公司最終主體資格消滅。
項(xiàng)目公司股東組成清算小組，按照公司章程的約定或《公司法》在清算期間行使職權(quán)，以確保和促使項(xiàng)目公司順利完成注銷手續(xù)。
《公司法》第十章【公司解散和清算】
公司因下列原因解散：
(一)公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn);
(二)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議解散;
公司因第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定而解散的，應(yīng)當(dāng)在解散事由出現(xiàn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，開始清算。有限責(zé)任公司的清算組由股東組成。
清算組在清算期間行使下列職權(quán)：
(一)清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單;
(二)通知、公告?zhèn)鶛?quán)人;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清繳所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。
清算組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于六十日內(nèi)在報(bào)紙上公告。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)自接到通知書之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起四十五日內(nèi)，向清算組申報(bào)其債權(quán)。
3、提前退出
我們也經(jīng)常會(huì)在一些項(xiàng)目仍處于較早期的合作中，擬定一些“提前退出的條款”。
比如地權(quán)屬尚未落實(shí)、土地尚未完成交付、項(xiàng)目公司尚未成功設(shè)立等，項(xiàng)目本身的變數(shù)非常大。為了保護(hù)我方權(quán)益，規(guī)避重大風(fēng)險(xiǎn)在合作協(xié)議中設(shè)置提前退出條款。
比如約定，發(fā)生以下情形時(shí)，我方有權(quán)選擇提前退出本次交易及項(xiàng)目公司：
（1）項(xiàng)目公司未能于規(guī)定時(shí)間辦理完畢地塊的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》；
（2）項(xiàng)目公司未能于承諾時(shí)間完成拆遷工作等。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)合作開發(fā)的【退出機(jī)制】
