作者：陳啟宗

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

駐香港，闖內(nèi)地，看世界。

陳啟宗，這位年過70的香港地產(chǎn)大佬又一次如約出現(xiàn)在了觀點舉辦的2021博鰲房地產(chǎn)論壇上。

博鰲舉辦了21屆，他出現(xiàn)了21次，可謂鐵桿的博鰲迷。

在每年的博鰲論壇上，他總會語出驚人，大聲疾呼行業(yè)的風(fēng)險，而又善心勸導(dǎo)內(nèi)地房企老板要理性，因而常被稱作是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“人間清醒派”。

猶記得，幾年前陳啟宗在博鰲論壇上講到，中國房地產(chǎn)商的瘋子太多了，并警告他們瘋子的前途大半就是兩個，一個是進(jìn)監(jiān)牢，一個是破產(chǎn)。

不過，他也非常悲觀的表示，人性是很難改變的。

時至今日，面對慘淡的行業(yè)，聽著房企不斷爆雷的聲音，我們再談陳啟宗。

他似乎是行業(yè)先知，并提前告知了今天正在發(fā)生的一切。

但更準(zhǔn)確的說他是一個見證香港地產(chǎn)60年興衰歷史的過來人，掌舵恒隆集團(tuán)30年而屹立不倒的前輩。

歷史不會倒退，但總是會重演，只是我們很少聽得進(jìn)前輩苦口婆心的警告。

在行業(yè)特別悲觀，特別浮躁的時候，“人間清醒派”的陳啟宗在今年的博鰲論壇上給內(nèi)地房企大佬們又上了清醒的一課：

01

多年前我講過一句話，中國住房房地產(chǎn)的黃金時期早就已經(jīng)過去了，要是你是參與者，你就往往不愿意面對現(xiàn)實，所以你的反應(yīng)就會晚。

當(dāng)然你意識到情況，并不表示你立刻就要采取行動，但是你必須有充分的心理準(zhǔn)備，要不然市場改變的時候，你就會被放在一個非常被動的位置上。

今天我有好消息帶給大家，也有壞消息帶給大家。

好消息是，這個行業(yè)絕對會繼續(xù)下去，不用擔(dān)心，有些行業(yè)比如說某些高科技的行業(yè)，可能一夜之間就消失了，我們這個行業(yè)是絕對不會的，恐怕還會維持幾十年、幾百年，因為住房乃是人類必須的一件事。

但是，它的持續(xù)發(fā)展并不表示你跟我能夠在其中賺到錢、謀到福祉。

需求永遠(yuǎn)存在，市場也永遠(yuǎn)存在，不會因為今天我們行業(yè)面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。

壞消息是，賺大錢的機會基本上過去了，而且是機會越來越小。

我想問這個問題，要是你不是在這個行業(yè)，你會不會在今天這個環(huán)境進(jìn)入這個行業(yè)？

比如說你剛大學(xué)畢業(yè)，你會不會想做一個住房房地產(chǎn)的開發(fā)商？如果你不愿意進(jìn)入這個行業(yè)，我們已經(jīng)在這個行業(yè)的人就會思考，我還要不要繼續(xù)留在這個行業(yè)？

我問這個問題，對我們這個行業(yè)的企業(yè)的朋友們來說，你可能給出的答案是，我沒得選擇，我一定要留在這個行業(yè)。至少你經(jīng)過了一個理性的步驟去考慮這個問題，從而得出應(yīng)該留下來的決定。

但是你要非常清楚地知道，賺大錢的機會已經(jīng)過去了。

賺大錢有兩個方法，一個是我做的不多，但是附加價值很高，邊際利潤很大。我做一點點就可以賺很多錢。

另一個就是利潤很低，所以我就要做好多好多，才能夠賺到一點錢。我想我們這個行業(yè)絕對是已經(jīng)進(jìn)到后者。

所以這就是壞消息。

我告訴行業(yè)的朋友們，騙人是絕對不好的，但是騙自己是更不好的事。所以我們在行業(yè)內(nèi)千萬不要騙人，但也請求大家理性地思考一個問題，你也不要騙自己，要不然你的將來可能會不那么理想。

02

要研究房地產(chǎn)如何改變，首先要看一看我們是怎么走到這一步，為什么我們會走到這一步？

老實說十幾年前甚至于20年前，我們就應(yīng)該知道住房房地產(chǎn)這個商業(yè)的模式是不可持續(xù)的，當(dāng)然我也理解，人在江湖、身不由己。

你進(jìn)到這個行業(yè)里，也不能否認(rèn)在以往的20多年是很多賺大錢的機會，你既然選擇了這條路，你就只能繼續(xù)玩這個游戲。

但是你玩這個游戲的同時，必須頭腦冷靜，知道這個模式是不可以持續(xù)的，總有一天會完結(jié)的，你就每天都要活在恐懼里面。

我常常講一句話，凡是做生意的人，對市場要有相當(dāng)?shù)木次?，活在危機感里面，知道有一天這個游戲會結(jié)束。要是你這樣的話，最少你的心理上、管理上都能有充分的預(yù)備。

為什么我說它是不可持續(xù)的呢？

當(dāng)然遠(yuǎn)古的不要講，二三十年前，這個行業(yè)是非常不規(guī)范的，怎么拿地、怎么貸款、怎么賣房子，當(dāng)時都非常不規(guī)范，所以十幾年前我就寫過一篇文章，為什么香港的大房地產(chǎn)企業(yè)沒有一個能在中國內(nèi)地住房房地產(chǎn)領(lǐng)域賺到好多錢。

因為這個市場太不規(guī)范。以往這20年來，也不能否認(rèn)這個市場是越來越規(guī)范化，這是大勢所趨，是一個市場慢慢成熟的表現(xiàn)。

對于我們行業(yè)，對于整個經(jīng)濟體，對于社會都是大好事。

但是在規(guī)范化的過程中，你就不能光是靠從前那些不規(guī)范的手法去賺錢，由一個不規(guī)范的競爭到一個比較規(guī)范的競爭，這里又出了另外一個問題，越規(guī)范化賺錢就越難。

所以我們這個行業(yè)就變成一個完全是量的較量，你拿地一年能拿多少，一年該完成多少、銷售多少，完全是靠數(shù)量為主的行業(yè)，這也是我多年前就講過的。

不止是量的較量，還是一個速度的較量，你要比別人快，所以你蓋樓的標(biāo)準(zhǔn)很容易就會下降，因為是個速度的較量。

然后還是一個貸款的較量，你神通廣大，能夠找到錢或者找到比較便宜的錢，你就有優(yōu)勢，因為這樣量的較量、速度的較量，貸款來源的較量，就產(chǎn)生了一幫成功者，但是這些成功者絕對是暫時的成功者，不可能是永遠(yuǎn)的成功者。

這邊是膽子大，在過去20多年，這個行業(yè)膽小鬼賺不了錢，所以這個量的較量、速度的較量就變成膽子的較量。我也在這里說過一句很白的話，以往是看你“發(fā)瘋”程度的較量。

這個行業(yè)現(xiàn)在正在發(fā)生的事大家都知道，我見到有幾位朋友非常理性地去看這個行業(yè)，他們都是行內(nèi)人，他們就非常懊惱，因為他們理性，所以不能跟那些“瘋子”去較勁，膽子也沒他們大，但是那些人能做得長，其他人早晚會消失。

好多年前我就聽說好多房地產(chǎn)商開始去做別的行業(yè)了，比如去做鋼鐵、水、電動汽車等等。那些大房地產(chǎn)企業(yè)做這些事的時候，就是你退出這個行業(yè)的時候。

因為房地產(chǎn)應(yīng)該是一個相對來說能賺錢的行業(yè)，那些老大們都去做別的事了，去賣水了，去種菜了，去搞電動汽車了，去煉鋼了，這就證明他們心里非常清楚，他們從事的住房房地產(chǎn)行業(yè)不再是一個好賺錢的行業(yè)，要是仍然好賺錢，為什么要搞別的東西？

那些行業(yè)跟房地產(chǎn)行業(yè)完全沒關(guān)系。所以你聽到有些老大們?nèi)ジ氵@個事的時候，就是你退出江湖的時候，最少是你要小心行事的時候。

03

我再說一件事，是你們很多人不喜歡聽的，好多年前有一些詞匯我沒聽過，比如說文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，一大堆這樣的新名詞，我一聽我就說，不好。

為什么？

那些都是相對于住宅房地產(chǎn)很小的市場，也就是說好的市場、大的市場已經(jīng)沒有什么機會了。所以有些人就去搞一些不值得我們花工夫去做的很小的領(lǐng)域。

不是說不可以賺錢，但是是很小的市場，多點人進(jìn)去它就飽和了，所以你聽到別人講文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，你心里要非常清楚，這是非常不好的時候。

所以從這方面來說，住房房地產(chǎn)已經(jīng)到了賺大錢的尾聲，或者是這個時代已經(jīng)過去。

當(dāng)然，這里面還有兩方面的復(fù)雜情況，第一是因為住房是民生所需，如果政府不干預(yù)、不規(guī)范，那就是不負(fù)責(zé)任的政府，如果來干預(yù)的政府是負(fù)責(zé)任的政府，所以他們的干預(yù)是應(yīng)該的。

行業(yè)里不少人也真的是做得太過了，所以也不要埋怨政府，當(dāng)然他們的手法怎么樣，他們的方法怎么樣，你可能不喜歡，你不喜歡是你的事，他們要負(fù)責(zé)市場的規(guī)范化、老百姓的福祉，所以他們要做他們就做了。

我也奉勸我的同行們，不要太多的埋怨政府，他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產(chǎn)需要有準(zhǔn)備的一些事情。

這個行業(yè)早年實在是賺了不少錢，所以那些參與者、老板們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很嚴(yán)重的地步。

錢跟名，或者說名跟利，對我們?nèi)魏稳藖碚f都是極其危險的一件事，對你的健康不好，當(dāng)然沒有這些東西也不好，所以你要如何地在贏得名跟利的同時，你的心里要平衡，要不然你很容易做出不理性的決定。

你做出不理性的決定，絕大部分過了一段時期之后，你回過頭看都是錯誤的決定，你會有一種不是因為企業(yè)長遠(yuǎn)不好而做出一些短期為了滿足自己的自我感覺良好而做出的決定，這是屢見不鮮的事，在不同行業(yè)都有，但是特別是在房地產(chǎn)行業(yè)比較突出。

作為一個行業(yè)的參與者，作為一個在行業(yè)參與幾十年的人，也是觀察各地實踐的人，都有同樣的難處。

自我膨脹，因為名和利，大家不再冷靜，不能再理性地思考企業(yè)的發(fā)展，結(jié)果你的企業(yè)就變得非常的不穩(wěn)健。

但要是一個行業(yè)里過多這樣的不理性的人，過多這樣不穩(wěn)健的企業(yè)，整個行業(yè)就會變得不理性、不穩(wěn)健。

這正是我們這個行業(yè)以往二三十年來的一個寫照。

當(dāng)然，我知道我的不少朋友是這個行業(yè)里理性的一幫人，以往這二三十年一方面在賺錢，但是另一方面也基本上是日子不好過的，因為他們不可能像那些“瘋子”們那樣去做一些發(fā)瘋的事，所以他們賺的錢在以往幾十年一直比別人少，但是他們絕對是比較理性、比較穩(wěn)健的。

04

最后允許我講講我們這個行業(yè)里企業(yè)的三個選擇：

第一是仍然留在本行。

因為反正這個行業(yè)不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但是你的風(fēng)險比他們還要大，因為你要去買地。所以留在本行還可以賺錢，但是賺的不是大錢，而且你要比從前小心很多，因為你的盈利率會下降，你一不小心就會虧本。

第二，轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)。

這一塊也是要非常小心的事情，商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當(dāng)類似之處，但是也有相當(dāng)不同之處。

乒乓球和網(wǎng)球，你能打一個并不表示你就能打另外一個，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。比如說你做商業(yè)房地產(chǎn)你所需要的長線的資金是大頭，而且你可能是不容易套現(xiàn)的，因為商業(yè)房地產(chǎn)，以往因為市場的需要，很多人蓋了就賣。從行業(yè)的角度來看，從社會的角度來看，從經(jīng)濟的角度來看都不是好事。

你這個中低檔的商場太多了，所以你要在中低檔行業(yè)賺錢不容易，供應(yīng)太多利潤就減少。你說往高端去走，做高端的商業(yè)，就像恒隆這種少數(shù)的企業(yè)，能在高檔的做商場的企業(yè)里面算是成功的，但是我提醒大家一句話，到今天為止，在高檔的商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成功的主要是香港的企業(yè)，內(nèi)地的也有，但都不是民企，都是跟政府掛鉤的企業(yè)。民企在這方面成功的幾乎沒有。

你說不做商場，去做寫字樓。寫字樓更離譜，我從來沒有見過一個市場全是建高樓的，那個寫字樓的空置率是很高的，在中國內(nèi)地的一二線大城市都很高的空置率，寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多，你憑什么本事能在那樣的市場里賺錢？

還有一些是做酒店，我從來不喜歡酒店，酒店是個很不好的行業(yè)，所謂不好是賺錢不好的意思，它有社會的需求，但是要賺錢，我在別的地方賺了錢，我可以住任何的酒店，你讓我擁有酒店，我是被逼的，我做個五六十萬平米的項目，里面必須有一家酒店，但是那個絕對不是賺錢的主要方面。

所以轉(zhuǎn)型做商業(yè)房地產(chǎn)不容易。

第三，退出房地產(chǎn)。

我不是鼓勵你退出，我不過是提出來供大家參考。正如我剛才說的，要是你從來沒有進(jìn)這個行業(yè)，你還進(jìn)不進(jìn)？要是你不進(jìn)這個行業(yè)，為什么一定要留在這個行業(yè)？

當(dāng)然我知道代價是很高的，但是卻又是值得我們思考的一個問題。不是說沒有這個市場，但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產(chǎn)也是一個選項。

2017年的時候在博鰲房地產(chǎn)論壇上大家討論內(nèi)地的大房地產(chǎn)商會在香港取代香港的房地產(chǎn)商嗎，當(dāng)年在臺上所有人都認(rèn)為5年之內(nèi)會取代香港，我是當(dāng)年唯一一個說不可能發(fā)生的，不到一年就證明我是對的，不是因為我比別人聰明，可能是因為我在行業(yè)里久一點，而且我參與度不如你們，所以可能冷靜一點、理性一點，也希望我的小公司穩(wěn)健一點。

結(jié)尾

聽完陳啟宗今年在博鰲房地產(chǎn)發(fā)自肺腑的真知灼見，想必給旭輝林中、上坤朱靜等在座的內(nèi)地房企老板們帶來了非常多的啟示。

正如我們開頭所講的那樣，陳啟宗是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“人間清醒派”，而非悲觀派。

他認(rèn)為從今以后，商品房的風(fēng)險會相當(dāng)程度上的降低。因為你的利潤也會相對的降低，所以從這個角度來說，對有些人是好事，對有些人是不好的事。

最后一句話，看未來一年、五年、十年，未來一年比較難過，未來五年不一定，未來十年才可以穩(wěn)健。

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原標(biāo)題： 來自香港地產(chǎn)大佬的警告