觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
看似火熱的地市，實則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
徐州被譽為“史上最嚴厲”樓市新政實施之前推出的地塊快要賣完了，之后該市要實行“集中供地”以及土拍均設有最高溢價率的限制，也許房企們都想抓住這個新政前的地市“尾巴”。
出讓結果顯示，當天江蘇徐州泉山區(qū)、沛縣的2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬平方米，總建筑面積52.98萬平方米，總成交金額37.5億元。
其中，融創(chuàng)摘得泉山區(qū)淮海壹號南地塊，溢價80.8%；榮盛摘得泉山區(qū)臥牛A-8-1地塊，溢價77.14%；碧桂園競得2宗沛縣地塊，溢價率也分別達到85.72%、74.49%。
事實上，徐州市土拍溢價率似乎都不低，因為在4月19日出讓的4宗涉宅地，溢價率也介乎76.25%-89.79%；融創(chuàng)4月12日摘得的銅山區(qū)住宅用地，溢價率達到90.62%。
徐州地市持續(xù)高熱，除了“史上最嚴厲”樓市新政的推出，或許還有其他因素。
4月23日，江蘇徐州泉山區(qū)、沛縣2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬平方米，總建筑面積52.98萬平方米，最終總成交金額37.5億元，且每宗地塊都獲得了不少輪次報價，溢價率不低。
其中，位于泉山區(qū)淮海壹號南地塊的商住用地，經過551輪競價后，由融創(chuàng)以17.61億元競得，溢價率80.8%，成交樓面價11328元/平方米。地塊出讓面積7.46萬平方米，容積率2.08，建筑面積15.5萬平方米，商業(yè)占比6.7%。
另一宗泉山區(qū)臥牛A-8-1地塊同樣為商住用地，經過212輪競價后，由榮盛以11.78億元競得，溢價率77.14%，成交樓面價9994元/平方米。地塊出讓面積5.45萬平方米，容積率2.16，建筑面積11.79萬平方米。
位于沛縣的2宗住宅用地均由碧桂園競得，包括經過196輪競價以5.35億元競得的沛縣正陽大道東側、張良路北側地塊，成交樓面價3214元/平方米，溢價85.72%，出讓面積6.4萬平方米，容積率2.6，建筑面積16.65萬平方米；經過98輪競價，以2.72億元競得的沛縣漢惠路東側、張良路北側地塊，成交樓面價3020元/平方米，溢價74.49%，出讓面積3.46萬平方米，容積率2.6，建筑面積9萬平方米。
4宗地塊溢價率介乎74.49%至85.72%之間。
有業(yè)內人士認為，這或許和徐州市近期頒布的樓市新政有關，畢竟新政頒布前推出的地塊將要賣完了，以后進入“集中供地”階段，而且土拍還設置了50%溢價率的“熔斷機制”，房企想抓住機會多拿地也無可厚非。
上述人士補充表示：“除了賈汪區(qū)還有3宗地未出讓外，其余在新政前掛出的地塊都已經賣完了?！?/p>
據觀點地產新媒體了解，4月9日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局、市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局等七部門聯(lián)合下發(fā)《進一步促進市區(qū)房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，由于涉及土拍、建設、購房各個環(huán)節(jié)，也被譽為徐州“史上最嚴厲”樓市新政。
該新政的第一項內容是“三項平穩(wěn)機制”，當中的頭兩條就涉及土地出讓與競拍原則——實行土地供應“兩集中”：集中發(fā)布公告，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數量和區(qū)位要相對均衡；集中組織出讓活動，掛牌公示結束后，交易時間不超過1個工作日。
建立土拍熔斷機制，土地招標拍賣過程中，當溢價率達50%或超過設置的最高限價時，中止網上競價，采取搖號方式確定競得人。
嚴格價格備案管理，實施同區(qū)域價格管控，根據土地供應情況，制定區(qū)域年度商品住房最高限價。
——不過，另有了解徐州市場的人士卻指出，新政和“集中供地”雖然備受關注，但是徐州市的土地一直受到房企的爭搶，“溢價率高的有不少”。
觀點地產新媒體近期報道的幾次徐州土拍就顯示，“高溢價”并不在少數。
4月19日，徐州公開出讓4宗涉宅地，總起價約29.4億元。最終，4地塊均成功出讓，總成交價為52.77億元，銀城、美的、中奧等均有所獲。
包括銀城&澤信以10.61億元競得銅山區(qū)XT2021-3住宅用地，溢價率76.25%；美的以35.52億元競得彭祖大道北、徐賈快速路西地塊，溢價率78.67%；中奧以3.41億元、3.23億元分別競得新戴西路南、上海路東地塊一與地塊三，溢價率分別達到85.38%、89.79%。
4月12日，徐州銅山區(qū)出讓一宗住宅用地。經過377輪競價，由融創(chuàng)以10.16億元競得，樓面價11839元/平方米，溢價率達90.62%。
另在新政頒布之前，2月3日，徐州市區(qū)公開出讓2宗涉宅地塊，奧園以3.01億元競得北京路西側、連霍高速南側地塊，溢價率僅0.67%；但萬科以28.85億元競得的昆侖大道北、故黃河西地塊，則經過401輪報價，成交樓面價16109元/平方米，溢價率高達136.09%。
2月1日，徐州市經開區(qū)生態(tài)樓山東側C地塊，經過141輪競價，由弘陽以51870萬元競得，樓面價8816元/平方米，溢價率也達到135.02%。
如此看來，徐州地市持續(xù)高熱，還有其他因素。
統(tǒng)計數據指出，2020年江浙滬土地出讓中，徐州涉宅用地出讓規(guī)模最大，地塊達330幅，面積超3270萬平方米，較滬杭等一二線城市還多一倍。
單從土地出讓規(guī)模看，徐州無疑是該地區(qū)極受房企歡迎的城市之一，而且不少地塊均超過100%的溢價率。
如去年8月7日，經476輪競價后，徐州銅山區(qū)XT2020-36住宅用地成功出讓，由徐州祥恒置業(yè)有限公司（中梁）以24.86億元、溢價率190.33%競得，成交樓面價7919元/平方米。
6月2日，中南以5.52億元競得徐州銅山區(qū)鳳凰山集聚區(qū)8號地塊，樓面價6548元/平方米，溢價率138.96%。
6月4日，德信旗下徐州錦煜企業(yè)管理有限公司以7.252億元摘得徐州市鼓樓區(qū)一宗住宅用地，樓面價7469元/平方米，溢價率135.39%。
6月15日，徐州銅山區(qū)XT2020-34號住宅地塊入市，最終經過5個多小時、796輪競價，鎮(zhèn)江盈盛房地產開發(fā)有限公司（招商）以總價24.11億元競得該地塊，成交樓面價6579元/平方米，溢價率138.45%。
這樣的高溢價拿地例子，去年在徐州還有很多例。
對于徐州的“受歡迎”，有分析指出，城市快速發(fā)展是吸引房企的原因之一。
據徐州市住建局4月21日發(fā)布的《徐州市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025）》（征求意見稿）披露，“十三五”期間，該市每年常住人口增加約5萬人，近年來中高端人才凈流入率居于全國城市前列。
為此，徐州預計“十四五”時期主城區(qū)新增人口住房需求約15萬套，其中購買住房需求約10萬套，每年約2萬套；租賃住房需求約5萬套，每年約1萬套。
“規(guī)劃期間，預計徐州主城區(qū)住房總需求約30萬套，其中，新建商品住房需求約20萬套，保障性住房需求約5萬套，租賃住房需求約5萬套?！?/p>
該《規(guī)劃》還指出，“十三五”時期，該市房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，已經成為全市經濟的重要產業(yè)之一。
主城區(qū)（包括鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、經開區(qū)，以下同）累計銷售商品住房總面積從“十二五”時期的1854.18萬平方米增長到“十三五”時期的2785.06萬平方米，銷售套數從218748套增長到291595套；二手房成交總面積從“十二五”時期的497.25萬平方米增長到“十三五”時期的999.19萬平方米，成交套數從60471套增長至114255套，有力改善了城市居民的住房條件。
2015-2020 年徐州市商品住房銷售套數及面積
2015-2020 年徐州市二手住房銷售套數及面積
來源：徐州市住建局
《規(guī)劃》還指出，“十三五”時期，徐州全市地區(qū)生產總值連續(xù)邁上6000億元、7000億元，按可比價計算，較2015年年均增長5.9%左右。到2025年，地區(qū)生產總值突破1萬億元，人均地區(qū)生產總值達到11萬元。
“居民生活水平將得到繼續(xù)改善，住房改善性需求潛力亦將進一步釋放。綜合新建商品住房和二手商品住房市場發(fā)展、存量住房結構狀況、住房小康水平目標以及住房需求調查等分析，預計‘十四五’時期主城區(qū)存量人口改善性購房需求共計10萬套?！?/p>
有業(yè)內人士還表示，自2019年起徐州陸續(xù)實施了“蘇北5市通遷”“淮海7市公積金互認互貸”等政策，降低了周邊城市入徐置業(yè)的門檻難度并提高了其購買力。
如此多數據為徐州未來的樓市提供支撐，土拍受到房企爭搶也就不足為奇了。
不過也有聲音指出，目前徐州熱門板塊供地極為稀缺，看似火熱的地市，實則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
該人士介紹，2020年成交的330幅地塊中，位于市本級五區(qū)且非安置用途的涉宅用地為74幅，占比僅22%。且其中供地較多的是賈汪區(qū)，市場熱門區(qū)域泉山區(qū)、云龍區(qū)則只成交10幅涉宅地，僅占徐州市土拍的3%。
“這也造成雖然徐州年供地規(guī)模大，但是熱點板塊供應卻較少。這次兩宗泉山區(qū)地塊剛好是供地少的熱門區(qū)。
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