作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “三條紅線”落地后，有些房企為降債“著急”,有些房企卻還在規(guī)模賽道“憂愁”，電建地產(chǎn)則屬于后者。

12月7日上午，電建地產(chǎn)一張艷紅色的海報(bào)流傳微信朋友圈，內(nèi)容大致為：央企電建成功摘牌雄安新區(qū)容東片區(qū)1號(hào)地。資料顯示，該宗地塊位于容東片區(qū)金湖公園北側(cè)，總占地面積60.5公頃，地上建筑面積123.6萬(wàn)平方米，保證金7.22億元。

兩個(gè)星期前，電建地產(chǎn)的身影先后出現(xiàn)在了深圳、北京土拍市場(chǎng)中，并且分別收攬一宗宅地和一宗商業(yè)用地，總建筑面積123.6萬(wàn)平方米，合計(jì)成交價(jià)81.49億元。近期接連的擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作，與上半年的“沉寂”形成了鮮明對(duì)比，而這種拿地節(jié)奏變化的“分割線”，或許是重組合并南國(guó)置業(yè)方案獲國(guó)資委原則上同意。

實(shí)際上，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二者合并的意圖是電建地產(chǎn)欲借助南國(guó)置業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的整體上市，擴(kuò)寬融資渠道，提高電建地產(chǎn)在集團(tuán)的收入和規(guī)模占比。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示：“如能成功實(shí)現(xiàn)，未來(lái)電建地產(chǎn)在資本市場(chǎng)將更具優(yōu)勢(shì)，尤其是在資金獲取等方面，將會(huì)有助于其沖刺千億之路?！?/p>

所以，電建地產(chǎn)更本質(zhì)、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是“千億發(fā)展計(jì)劃”以及“央企前5強(qiáng)”。

實(shí)際上，早于2017年南國(guó)置業(yè)年度股東會(huì)上，電建地產(chǎn)董事長(zhǎng)夏進(jìn)就透露，電建集團(tuán)將全面參與到雄安新區(qū)建設(shè)，電建地產(chǎn)有意與南國(guó)置業(yè)一道參與到雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。其中，南國(guó)置業(yè)前期已參與了部分科技、文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

彼時(shí)，正值河北雄安新區(qū)設(shè)立熱潮之時(shí)，中央多次召開(kāi)會(huì)議研究部署并作出重要指示，指明雄安新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)方向。隨后中央正式批復(fù)《雄安新區(qū)總體規(guī)劃》和頒布《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》。

在政策的推動(dòng)下，房企開(kāi)始積極“搶占”雄安新區(qū)，包括萬(wàn)科、中海、招商系、綠地中交系、華潤(rùn)置地、華夏幸福、華僑城等紛紛參與新區(qū)建設(shè)工作。以電建地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的規(guī)模，與上述房企爭(zhēng)搶并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，而其依靠著電建集團(tuán)在水電業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)力拿到了“入場(chǎng)券”。

而另一家浙江民企濱江集團(tuán)也通過(guò)與電建地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，“曲線”獲得入場(chǎng)資格。2017年4月份，雄安新區(qū)戰(zhàn)略公布后，電建地產(chǎn)邀請(qǐng)濱江集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)雄安新區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱資料獲悉，這里的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，并非傳統(tǒng)意義上的文旅項(xiàng)目，而是一種集合綠色生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科學(xué)合理空間布局、發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)以及優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)等要求的概念。根據(jù)規(guī)劃，雄安新區(qū)北部小城鎮(zhèn)主要以高端服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)智能、軍民融合等產(chǎn)業(yè)為特色；南部小城鎮(zhèn)主要以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)保、生物科技、科技金融、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)為特色。

回到雄安新區(qū)容東片區(qū)1號(hào)地塊上，于今年9月末，雄安新區(qū)公共資源交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布了地塊出讓預(yù)申請(qǐng)公告，地塊內(nèi)分成14宗子地塊，編號(hào)為XARD-0036至XARD-0049，用途為旅館用地、商務(wù)金融用地、零售商業(yè)用地及其他商服用地。

于今年11月6日，該宗地正式掛牌出讓，并確定了出讓方式、時(shí)間等原則。其中，該宗地采用價(jià)高者得的方式出讓，當(dāng)只有一個(gè)競(jìng)買人時(shí)，其報(bào)價(jià)不低于底價(jià)、且不高于最高限價(jià)的，確定其為競(jìng)得人；掛牌時(shí)間為2020年11月27日至12月7日。

最終，中國(guó)電建以成交價(jià)36.08億元競(jìng)得雄安新區(qū)容東片區(qū)1號(hào)地塊。

不過(guò)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱中國(guó)電建近三年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，早于2017年，其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，積極探索“智慧社區(qū)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+海外地產(chǎn)”的商業(yè)模式，完成雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)初步概念方案；2018年報(bào)表則顯示為“雄安持有型物業(yè)”。

同時(shí)，早于摘牌前，電建地產(chǎn)官網(wǎng)就公布了自身持有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目情況，其中包括雄安容東1號(hào)地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目將打造集辦公、商業(yè)、公寓、酒店為一體的數(shù)字城市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

從時(shí)間線上看，在摘牌前，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號(hào)地塊就已歸屬于電建系。

作為國(guó)務(wù)院確定的首批16家主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)之一，成立15年的電建地產(chǎn)目前與中交地產(chǎn)、葛洲壩地產(chǎn)等一樣陷入規(guī)模的煩惱。

在中國(guó)水利電力建設(shè)集團(tuán)與中國(guó)水電顧問(wèn)集團(tuán)和電網(wǎng)公司兩家單位完成了整合后，電建地產(chǎn)成為了電建集團(tuán)旗下唯一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，并于2014年9月正式完成更名。

新生平臺(tái)誕生后，電建地產(chǎn)就開(kāi)始懷揣著大夢(mèng)想。成立次年，其在公司10周年慶典提出了未來(lái)的目標(biāo)，“2020年銷售額進(jìn)入行業(yè)30強(qiáng)，央企地產(chǎn)前5強(qiáng)”；而中交地產(chǎn)的目標(biāo)則是“央企前三”。

不過(guò)，電建地產(chǎn)在這五年發(fā)展中，卻始終沒(méi)有做大規(guī)模，仍然離當(dāng)初制定的目標(biāo)十分遙遠(yuǎn)。2019年，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額329.16億元，2020年上半年銷售為135億元，對(duì)應(yīng)研究機(jī)構(gòu)的銷售排名榜，其均完成TOP30門檻銷售額的三分之一左右。

結(jié)果雖不盡人意，但在沖擊“前30強(qiáng)、央企前5強(qiáng)”目標(biāo)上，電建地產(chǎn)也曾努力過(guò)。

2016年，電建地產(chǎn)及其兄弟公司上海電建與上實(shí)城開(kāi)簽署三方合作協(xié)議，借助兄弟公司的存量土儲(chǔ)資源以及上實(shí)城開(kāi)本土開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備在以上海為主的華東區(qū)域拓展市場(chǎng)。彼時(shí)，電建地產(chǎn)稱，華東區(qū)域是公司重要戰(zhàn)略投資區(qū)域，三方合作將助推公司在上海的深耕發(fā)展。

2017年期間，電建地產(chǎn)在與中國(guó)誠(chéng)通達(dá)成戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出了要約收購(gòu)后者的動(dòng)作。其擬以認(rèn)購(gòu)股份的方式向中國(guó)誠(chéng)通控股所持的中儲(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、天津中儲(chǔ)恒盛置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格合計(jì)24.59億元。

雄安新區(qū)的誕生則讓電建地產(chǎn)看到另一個(gè)沖擊目標(biāo)的機(jī)會(huì)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2017年，電建地產(chǎn)開(kāi)始探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，于次年，進(jìn)一步提出了產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，并成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，同時(shí)提出簽約合同額沖擊“千億”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)想中，電建地產(chǎn)確定了水環(huán)境治理產(chǎn)業(yè)園、電競(jìng)小鎮(zhèn)、再生資源產(chǎn)業(yè)園、雄安持有型物業(yè)以及超低能耗產(chǎn)業(yè)園等五個(gè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向。其中，雄安新區(qū)容東片區(qū)1號(hào)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也成為了落實(shí)千億發(fā)展目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。

另外兩個(gè)部分包括南京興智中心產(chǎn)城融合項(xiàng)目、鄭州國(guó)際汽車產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地分別為約6225畝、245.21畝。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一片向好的背后，電建地產(chǎn)卻錯(cuò)過(guò)了金融紅利期的“末班車”，一直沒(méi)有通過(guò)加杠桿的方式?jīng)_擊規(guī)模。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱中國(guó)電建歷年財(cái)務(wù)報(bào)表獲悉，2017年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建筑面積為398.9萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)建面212.33萬(wàn)平方米；隨后兩年都是新獲取13個(gè)項(xiàng)目，其中2019年新增土儲(chǔ)建面積321.96萬(wàn)平方米。

顯然，以這樣的新增土儲(chǔ)規(guī)模自然無(wú)法與保利發(fā)展、華潤(rùn)置業(yè)、中國(guó)金茂等靠前的央企進(jìn)行抗衡，三者于2019年新增土儲(chǔ)面積分別為2680萬(wàn)平方米、2020萬(wàn)平方米以及1390萬(wàn)平方米。

而此時(shí)重組合并南國(guó)置業(yè)，無(wú)疑透露了電建地產(chǎn)由產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“重返”回房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信號(hào)。但房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)如何找到擴(kuò)大規(guī)模的“鑰匙”，仍然是電建地產(chǎn)所面臨的命題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 重組合并后電建地產(chǎn)接連擴(kuò)儲(chǔ)與“重返”房地產(chǎn)