觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“2021年公司對(duì)區(qū)域融資考核不再以規(guī)模為主，以融資效率高、成本低、久期長、使用靈活、有增量為思路。”
姍姍來遲，時(shí)隔一個(gè)多月，藍(lán)光發(fā)展得以回復(fù)上交所對(duì)其2020年年度報(bào)告信息披露監(jiān)管工作函。
整個(gè)回復(fù)函分為五大項(xiàng)問題，涉及生產(chǎn)經(jīng)營情況、資金往來情況、少數(shù)股東權(quán)益、現(xiàn)金流和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及其他事項(xiàng)，共有12個(gè)具體問題。
營收與去化壓力
首先提到的是經(jīng)營業(yè)績。年報(bào)顯示，藍(lán)光發(fā)展以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)為主。2020年公司營業(yè)收入429.57億元，同比增長9.60%，相較2019年而言增速下降17.57個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤33.03億元，同比下降4.53%，前期該增速均在50%以上；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率21.06%，同比下降5.61個(gè)百分點(diǎn)。
營收增速放緩、毛利率下降為其中痛點(diǎn)。對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展方面回復(fù)，公司營收增速放緩主要是由于疫情對(duì)工程進(jìn)度的影響，如剔除該影響，公司增速將與19年增速基本持平，另選取了與公司營業(yè)收入前后5名的可比公司，根據(jù)其年報(bào)披露顯示2020年平均增幅為14.72%，較2019年增速下降18.16個(gè)百分點(diǎn)，公司增速放緩屬于行業(yè)正常波動(dòng)。
在庫存結(jié)轉(zhuǎn)方面，藍(lán)光發(fā)展在權(quán)益銷售業(yè)績下降0.67%的情況下，2020年底預(yù)收賬款862億元較2019年的682億元增幅達(dá)到26%，該情況也反映了疫情對(duì)于工程進(jìn)度的影響，使得公司原計(jì)劃在2020年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目未能如期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，造成預(yù)收賬款大幅增加。
而公司毛利率下降主要是由于近年來政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的政策調(diào)控，控房價(jià)和土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫導(dǎo)致銷售價(jià)格受限及土地成本升高?；谀壳笆袌?chǎng)環(huán)境，經(jīng)初步測(cè)算目前公司在手項(xiàng)目毛利率在20%左右，但是考慮到政府“房住不炒”的整體基調(diào)及市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，公司毛利率持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。
至于存貨去化方面，2020年末藍(lán)光發(fā)展存貨1696.32億元，同比增長31.77%；其中，已完工開發(fā)項(xiàng)目和在建開發(fā)項(xiàng)目為193.79億元和1502.13億元，分別同比增長9.73%和35.61%。
已完工開發(fā)項(xiàng)目和在建開發(fā)項(xiàng)目減值計(jì)提金額分別為13.09億元和2.80億元，計(jì)提比例分別為6.33%和0.19%。與此同時(shí)，公司多個(gè)項(xiàng)目系2015年及以前竣工，余額約24.79億元；且報(bào)告期內(nèi)，公司逾三成項(xiàng)目的已預(yù)售面積不及可供出售面積的50%。
其提到，公司年報(bào)披露的可供出售面積系2019年末項(xiàng)目剩余可售面積及2020年新增取證的總可售面積，而已售面積系2020年當(dāng)期銷售的面積，不是項(xiàng)目累計(jì)銷售面積，因此據(jù)此計(jì)算出來的去化率不是項(xiàng)目的整體去化率。
2020年新增取證的項(xiàng)目，因取證時(shí)間較短，同時(shí)受房地產(chǎn)調(diào)控政策及公司銷售政策的針對(duì)性調(diào)整，在2020年末有15個(gè)項(xiàng)目可供出售面積合計(jì)101.28萬平米，共計(jì)去化38.61萬平米，去化率不足50%。
2021年1-3月，該類項(xiàng)目共計(jì)銷售8.87萬平方米，其中6個(gè)項(xiàng)目去化率已超過50%。該類項(xiàng)目屬于正常去化階段，項(xiàng)目整體保持盈利，不存在減值風(fēng)險(xiǎn)。
2019年末結(jié)余到2020年銷售的項(xiàng)目，實(shí)際主要系尾盤銷售部分，該部分主要是去化周期較長的商業(yè)、公寓及車位部分，公司根據(jù)市場(chǎng)情況安排逐步進(jìn)行去化，不存在重大去化風(fēng)險(xiǎn)。2021年1-3月，共計(jì)去化16.26萬平方米，其中9個(gè)項(xiàng)目剩余資源去化率已超過50%。
同時(shí)，上交所也提及自持物業(yè)的情況：2020年藍(lán)光發(fā)展旗下包含北京海悅城、成都時(shí)代華章、成都制藥公司綜合大樓等在內(nèi)的多個(gè)出租物業(yè)租金收入為0。
資金往來與少數(shù)股東權(quán)益
年報(bào)顯示，2020年末藍(lán)光發(fā)展除卻應(yīng)付利息和應(yīng)付股利外，其他應(yīng)付款合計(jì)226.93億元，同比增長69.62%；其中其他往來款111.01億元，同比增長715.05%，增幅最大。
具體而言，其他往來款合計(jì)111.01億元主要構(gòu)成為合作單位往來款項(xiàng)89.44億元、代收代付款11.88億元、其他經(jīng)營性應(yīng)付6.32億元、股權(quán)投資款2.18億元、預(yù)提訴訟賠償款1.17億元。
而其他往來款中涉及資金使用費(fèi)義務(wù)的49.62億元，綜合資金占用費(fèi)年化費(fèi)率12.65%，該資金使用靈活、無實(shí)物抵押擔(dān)保，在同等條件下借款利率與外部同類型借款利率相當(dāng)。
據(jù)透露，上述資金截止目前已經(jīng)歸還22.83億元，剩余26.80億按照協(xié)議約定償付時(shí)間分別為二季度2.93億元，三季度12.49億元，2022年度11.37億元。
藍(lán)光發(fā)展方面也表示，該部分款項(xiàng)已納入公司年度支付計(jì)劃，將按照約定時(shí)限內(nèi)完成償付，上述款項(xiàng)公司均用于日常經(jīng)營，不存在損害上市公司利益的行為。
另一方面，年報(bào)顯示，2020年末公司其他應(yīng)收款余額178.57億元，同比增長64.10%，相較2019年56.19%的增幅進(jìn)一步上升。其中合作方往來款117.80億元，同比增長52.86%；其他往來款27.06億元，同比增長123.75%。
藍(lán)光發(fā)展述及，該款項(xiàng)形成背景為：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地確權(quán)至交付結(jié)轉(zhuǎn)、清算分配的周期一般為3-5年，公司所屬合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生盈余資金但尚未達(dá)到項(xiàng)目清算條件時(shí)，根據(jù)合作協(xié)議約定向各股東方按照持股比例調(diào)撥富余資金形成。
而本年增長幅度較大的原因主要系近三年公司將合作開發(fā)作為主要經(jīng)營模式之一，加大了合作方引入，少數(shù)股東權(quán)益由2018年末113.34億元上升至2020年末278.63億元。
合作項(xiàng)目在2018年至2020年開盤銷售形成盈余資金并向股東調(diào)撥，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目于2020年末尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤分配，造成部分合作方往來款賬齡在1-3年不等。
上述按持股比例調(diào)撥的富余資金，未超過合作方投入資金以及未來可以從項(xiàng)目公司經(jīng)營成果中按照持股比例享有的凈利潤份額，在項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)及清算時(shí)，將會(huì)以利潤分配等方式?jīng)_銷。
截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展其他應(yīng)收款余額180.57億元，其中按單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的其他應(yīng)收款余額160.05億元，公司逐筆依據(jù)上述會(huì)計(jì)政策進(jìn)行分析，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備0.15億元；剩余20.52億按組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，公司依據(jù)上述會(huì)計(jì)政策采取賬齡分析法合計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備1.84億元，計(jì)提比例達(dá)8.98%。
延續(xù)上述提到的少數(shù)股東權(quán)益問題，又談到資產(chǎn)收益率。年報(bào)顯示，2020年末藍(lán)光發(fā)展歸母所有者權(quán)益185.32億元，同比下降3.54%，少數(shù)股東權(quán)益278.64億元，同比增加39.97%。
與此同時(shí)，公司2020年度歸母凈利潤33.02億元，同比下降4.54%；少數(shù)股東損益3.74億元，同比下降46.57%。歸母ROE平均為17.82%，與少數(shù)股東ROE平均水平1.34%有較大差異。
少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，藍(lán)光發(fā)展將其歸因?yàn)樾袠I(yè)特征影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為獲取更多的土地資源，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，各房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)選擇與其他成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目合作。
但公司歸母ROE與少數(shù)股東ROE差異仍較大，其則指出，由于少數(shù)股東投入的項(xiàng)目處于不同的開發(fā)階段，對(duì)各項(xiàng)目的投資比例也不相同，其在目前大部分少數(shù)股東投入項(xiàng)目未能結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況下，少數(shù)股東損益的增加較少數(shù)股東權(quán)益增加存在滯后性。
其重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，公司目前少數(shù)股東損益較小是正常的，未來將隨著最近三年少數(shù)股東投入的項(xiàng)目逐漸結(jié)轉(zhuǎn)收入，少數(shù)股東損益將得到提升。
為此，藍(lán)光方面回應(yīng)，與少數(shù)股東共同投資的相關(guān)項(xiàng)目，均簽署了相應(yīng)的合作開發(fā)協(xié)議。部分合作開發(fā)協(xié)議約定，當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到一定比例以后，少數(shù)股東提出作價(jià)退出，公司按照項(xiàng)目公司在該時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值收購少數(shù)股東股權(quán)。
其續(xù)指出，公司與少數(shù)股東共同投資設(shè)立的項(xiàng)目公司，均是建立在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營基礎(chǔ)上，而非無實(shí)質(zhì)經(jīng)營業(yè)務(wù)的有存續(xù)期限的投資型企業(yè)，股東雙方是按持股比例享有對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營成果。
至于相關(guān)項(xiàng)目是否存在利潤非同比例分配等安排，藍(lán)光發(fā)展亦表示，公司下屬主要子公司系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司，該公司系全資子公司，在新獲取項(xiàng)目時(shí)，少數(shù)股東通常直接投資于四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司下屬的項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目公司的上層拿地殼公司，針對(duì)單一項(xiàng)目。
截止2020年末，公司的少數(shù)股東主要包括其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、被收購子公司的原股東、財(cái)務(wù)投資者以及物業(yè)板塊在香港上市的戰(zhàn)略投資者等。各少數(shù)股東方與公司均不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
突出的債務(wù)問題
數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年間，公司經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額之和持續(xù)為負(fù)，分別為-48.12億元、-19.72億元、-95.49億元、-58.19億元和-109.17億元，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)對(duì)籌資能力依賴度較高。且2020年度，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額進(jìn)一步由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-61.27億元。
上交所對(duì)此存疑。藍(lán)光發(fā)展也點(diǎn)出，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模增長所產(chǎn)生的持續(xù)資金需求是公司經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)的主要原因。
其從土儲(chǔ)增長進(jìn)行說明，招拍掛、收并購獲得土地資源，形成了投資性的現(xiàn)金流出。據(jù)稱，2016年至2020年新增的土地儲(chǔ)備總建筑面積共計(jì)3,936.16萬平方米，因取得土地支付現(xiàn)金與項(xiàng)目預(yù)售貢獻(xiàn)現(xiàn)金流存在時(shí)間性差異且部分項(xiàng)目一次性支付土地款但是進(jìn)行分期開發(fā)，由此造成近幾年經(jīng)營性和投資性的現(xiàn)金流凈額之和為負(fù)。
但其仍強(qiáng)調(diào)，雖然2016年至2020年因土地儲(chǔ)備面積規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致暫時(shí)性的經(jīng)營和投資現(xiàn)金凈流出，但是對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營和持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大影響。
一方面公司各年銷售金額、銷售面積、新開工面積持續(xù)增加，經(jīng)營業(yè)績保持平穩(wěn)增長；另一方面，公司土地投資成果顯著，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2020年新增項(xiàng)目數(shù)量新一線、二線及強(qiáng)三線占比八成，華東區(qū)域占比四成。
還有資金問題便是，2020年度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金607.60億元，同比增幅較大。其稱主要系公司經(jīng)過前幾年的較快增長，土地儲(chǔ)備持續(xù)增加，當(dāng)期開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模增加使得工程建設(shè)資金需求同比增大；同時(shí)公司2020年度提前布局獲取大量優(yōu)質(zhì)土地所需土地款支付較大。
上述擴(kuò)張也導(dǎo)致藍(lán)光發(fā)展杠桿率水平有所上升。以三道紅線觀察，2020年末公司資產(chǎn)負(fù)債率82.04%，同比上升1.42個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.03%，同比亦有提升。
與此同時(shí)，2020年末公司金融負(fù)債1162.26億元，其中733.66億元預(yù)計(jì)將于一年內(nèi)到期；而貨幣資金297.43億元，其中受限資金8.50億元，包含因質(zhì)押受限的2.45億元。
對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展方面表示，受限資金8.5億元中包含因質(zhì)押受限的2.45億元，質(zhì)押受限主要系重慶芙蓉公館項(xiàng)目與民生銀行合作進(jìn)行的貨幣資金質(zhì)押，用于項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，未侵害上市公司利益。
截止2020年12月末，公司合并報(bào)表范圍有息負(fù)債規(guī)模為729.85億元，現(xiàn)金短債比1.06，凈資產(chǎn)負(fù)債率為88%，扣預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率73%。
其中也討論了永續(xù)債問題。2020年末藍(lán)光發(fā)展其他權(quán)益工具余額21.51億元，主要為發(fā)行在外的永續(xù)債，包含2018年第一期中期票據(jù)和百瑞寶盈823號(hào)/824號(hào) 集合資金信托計(jì)劃等。
藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為，公司取得的上述金融工具約定了公司可以遞延支付本金及利息，相關(guān)強(qiáng)制還本付 息的情形均都屬于公司可以控制其實(shí)施的，而不是受市場(chǎng)變化或其他因素影響而不能控制的變量條件，公司將其作為其他權(quán)益工具列報(bào)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求和行業(yè)慣例。
2021年該公司資金管理的總體策略：控負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，?，F(xiàn)金流安全，在安全的前提下穩(wěn)健發(fā)展。其預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模保持穩(wěn)中有降。
其同時(shí)強(qiáng)調(diào)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)自身運(yùn)營能力，保障快速去化，提高周轉(zhuǎn)，抓回款，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量，從而為公司提供穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流；提升資金管理能力，把握住有限的融資現(xiàn)金流，適度控制投資規(guī)模及節(jié)奏，秉持嚴(yán)格的資金管理制度，保留充足的資金預(yù)算以應(yīng)對(duì)極端情況，做好到期債務(wù)的兌付安排。
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