誠(chéng)如前言所述，在大并購(gòu)時(shí)代，企業(yè)多數(shù)是以股權(quán)并購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)等方式進(jìn)行拿地，為了更好地與融資代建模式作對(duì)比，筆者在此簡(jiǎn)述一下上述兩種拿地方式的特點(diǎn)。

股權(quán)并購(gòu)：一般以直接收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)方式，目的在于通過(guò)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，控制項(xiàng)目開發(fā)全流程，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目并表和獲取利潤(rùn)。另外，出于節(jié)省稅費(fèi)考慮，也會(huì)采取增資擴(kuò)股形式進(jìn)行，合作方的溢價(jià)則采取股東借款至項(xiàng)目公司再后由項(xiàng)目公司借款或“前期配套服務(wù)費(fèi)”等方式進(jìn)行支付，后期以利潤(rùn)優(yōu)先分配方式進(jìn)行沖抵。

資產(chǎn)收購(gòu)：主要針對(duì)項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)較為復(fù)雜，土地在正常開發(fā)報(bào)建階段且開發(fā)強(qiáng)度達(dá)到25%以上的項(xiàng)目。開發(fā)商可以通過(guò)土地過(guò)戶交易直接取得土地使用權(quán)，避免承擔(dān)項(xiàng)目的“或有負(fù)債”進(jìn)而降低并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)在于稅負(fù)較高，且交割時(shí)除了交地以外還要對(duì)開發(fā)報(bào)建中已取得的各項(xiàng)證件進(jìn)行變更。

隨著大并購(gòu)時(shí)代的結(jié)束，項(xiàng)目公司債務(wù)清晰，股權(quán)、土地狀況簡(jiǎn)單的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越少，如今市場(chǎng)上的項(xiàng)目并購(gòu)發(fā)展陸續(xù)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)與特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌與分化導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，小開發(fā)商早期獲取的項(xiàng)目，其既缺乏成熟的運(yùn)營(yíng)操盤經(jīng)驗(yàn)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售的品牌溢價(jià)，相反品牌房企的運(yùn)營(yíng)能力和品牌溢價(jià)越來(lái)越強(qiáng)。

2、國(guó)家房地產(chǎn)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，房企融資越來(lái)越困難。一方面，小開發(fā)商雖然有土地但因?yàn)橘Y質(zhì)不夠無(wú)法獲得金融機(jī)構(gòu)融資；另一方面，品牌房企資質(zhì)足夠且擁有小開發(fā)商不具備的第三方融資渠道，但市場(chǎng)上滿足品牌房企收購(gòu)條件的土地越來(lái)越少。

3、品牌房企受自身融資成本的逐漸走高、負(fù)債率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性和不確定較大等因素的影響，如采用傳統(tǒng)的收并購(gòu)模式，品牌房企需承擔(dān)較大的資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。品牌房企迫切需要尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、負(fù)債出表和固定收益的穩(wěn)定投資模式。

4、經(jīng)過(guò)大并購(gòu)時(shí)代洗禮后的項(xiàng)目，或多或少存在較為復(fù)雜的問(wèn)題，例如債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，拆遷安置問(wèn)題，國(guó)有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)等改制問(wèn)題，工程糾紛、土地閑置、小業(yè)主訴訟糾紛等各種問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，甚至項(xiàng)目公司股權(quán)或土地已被查封等情形，從而導(dǎo)致品牌房企不敢直接以股權(quán)收購(gòu)或資產(chǎn)并購(gòu)方式取得項(xiàng)目。

5、項(xiàng)目長(zhǎng)期產(chǎn)生的歷史遺留問(wèn)題往往需要由業(yè)主方進(jìn)行處理，例如解決補(bǔ)繳地價(jià)金額，如解決拆遷安置問(wèn)題，解決土地閑置問(wèn)題等。另外有些項(xiàng)目土地原始有票成本過(guò)低或早期投入產(chǎn)生發(fā)票規(guī)范性不足、均需要業(yè)主方進(jìn)行稅籌處理。因此開發(fā)商往往傾向于將項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題交由業(yè)主方處理同時(shí)投入一定資金獲取利潤(rùn)后退出，而不選擇直接收項(xiàng)目。

綜上所述，品牌房企發(fā)展成熟，擁有良好的操盤能力及品牌影響力，融資資質(zhì)良好并具備第三方融資渠道也能提供增信措施，同時(shí)迫切需要尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、負(fù)債出表和穩(wěn)定的固定收益投資，而小開發(fā)商雖然擁有土地、但缺乏融資、操盤及品牌溢價(jià)的能力，且存在較多歷史遺留問(wèn)題。在這樣的背景下，能實(shí)現(xiàn)各方互利互惠的融資代建的合作模式應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新時(shí)代，融資代建更是品牌房企尋求新的業(yè)務(wù)模式和增長(zhǎng)點(diǎn)的方向之一。

二、融資代建的操作方式

房產(chǎn)項(xiàng)目的常規(guī)盡調(diào)主要查項(xiàng)目公司與土地的狀況，即核查項(xiàng)目公司基本情況和歷史狀況、重大資產(chǎn)、重大合同、財(cái)務(wù)狀況及爭(zhēng)議糾紛，以及目標(biāo)地塊的用地權(quán)屬、歷史來(lái)源、用地規(guī)劃、目前開發(fā)建設(shè)階段等。再到工商國(guó)土調(diào)檔核查股權(quán)和土地的抵押查封狀況，如項(xiàng)目涉及舊改拆遷安置等，須到當(dāng)?shù)夭疬w辦進(jìn)行了解與訪談。而本文將著重于項(xiàng)目采用融資代建模式的角度來(lái)列舉相應(yīng)盡調(diào)關(guān)注點(diǎn)。筆者結(jié)合過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建議盡調(diào)中重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的以下問(wèn)題：

? 資金方的角度

筆者將債務(wù)分為兩種，一種是需要清理該債務(wù)后項(xiàng)目才能運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的債務(wù)，下稱之為“項(xiàng)目啟動(dòng)債務(wù)”；另一種是業(yè)主方可以延緩解決的，不影響項(xiàng)目啟動(dòng)和開發(fā)的債務(wù)，下稱“延緩債務(wù)”。

其中“項(xiàng)目啟動(dòng)債務(wù)”主要有如下類型：

（一）項(xiàng)目因控規(guī)調(diào)整等原因需補(bǔ)交土地出讓金才能辦理工規(guī)證等手續(xù)。

建議讓業(yè)主方取得國(guó)土部門補(bǔ)交土地出讓金的通知書作為付款條件。

（二）項(xiàng)目因金融機(jī)構(gòu)債務(wù)導(dǎo)致土地已被抵押或查封。

建議與金融機(jī)構(gòu)溝通達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，并辦理順位抵押（須評(píng)估土地價(jià)值能否覆蓋現(xiàn)有金融債務(wù)+借款金額，抵押率不能過(guò)高），償還金融債務(wù)后解除金融機(jī)構(gòu)抵押后順位成為首押。如有可能，資金方或代建方可以考慮與金融資產(chǎn)管理公司達(dá)成合作，由金融資產(chǎn)管理公司直接受讓業(yè)主方的金融債務(wù)并受讓抵押權(quán)，資金方或代建方提供反擔(dān)保，上述方法可以降低資金方或代建方的資金壓力同時(shí)可以較為便捷取得抵押權(quán)。

（三）項(xiàng)目涉嫌土地閑置問(wèn)題。

建議讓業(yè)主方協(xié)調(diào)取得國(guó)土部門確認(rèn)土地不存在閑置的政府文件，或因土地閑置須支付土地閑置費(fèi)、滯納金的通知或文件。

（四）因欠付工程款、總包未清退導(dǎo)致項(xiàng)目停滯的問(wèn)題。

建議由業(yè)主方解決總包/施工方清退問(wèn)題之后作為資金方付款前提條件，若業(yè)主方已無(wú)力支付，則讓總包/施工方對(duì)工程款、違約金等予以書面確認(rèn)并進(jìn)行清退。

另外，“延緩債務(wù)”主要有如下類型：

（一）民間借貸、關(guān)聯(lián)企業(yè)往來(lái)款、股東往來(lái)款等。

建議讓關(guān)聯(lián)企業(yè)、股東、民間債權(quán)人簽署債務(wù)確認(rèn)承諾函，對(duì)債務(wù)數(shù)額、本息、往來(lái)、貨款、賠償、違約金等等一攬子進(jìn)行確認(rèn)，并承諾在資金方的債權(quán)及代建方費(fèi)用獲得清償之前不得對(duì)項(xiàng)目公司主張任何債權(quán)或物權(quán)、不得追究項(xiàng)目公司違約責(zé)任等。

另外，對(duì)于部分民間借貸債務(wù)，除延緩受償外，資金方和代建方同樣需要通過(guò)收益補(bǔ)償?shù)确绞綄?duì)民間借貸債權(quán)人進(jìn)行安撫，避免民間借貸債權(quán)人干擾項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)。

作為資金方，最關(guān)注的是項(xiàng)目能否安全順利實(shí)現(xiàn)回款以收回本息，項(xiàng)目能否順利產(chǎn)生現(xiàn)金流則主要看預(yù)售證是否能順利取得，因此在盡調(diào)中須重點(diǎn)關(guān)注預(yù)售證取得是否存在障礙，除核查項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建手續(xù)是否合規(guī)外，還須關(guān)注項(xiàng)目是否存在以下兩類的情況：

（一）項(xiàng)目因拆遷安置、回遷問(wèn)題未解決進(jìn)而影響預(yù)售證辦理。

建議與業(yè)主方共同到拆遷辦/征收辦等進(jìn)行核查與訪談，了解項(xiàng)目辦理預(yù)售證的具體條件，如是否需要2/3以上被拆遷人達(dá)成協(xié)議后才能銷售確權(quán)，是否必須預(yù)留一定比例回遷物業(yè)面積后才能辦理預(yù)售等等，并將了解到的條件作為資金方放款或某一期款項(xiàng)支付的前提條件。

（二）因城更項(xiàng)目中復(fù)建地塊未建好，影響融資地塊預(yù)售證的辦理。

在城市更新項(xiàng)目中，以廣州市某區(qū)現(xiàn)行政策為例，除正常商品房預(yù)售資金受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管外，融資地塊銷售和抵押等均需征得區(qū)政府、區(qū)城更局甚至當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)社書面同意，同意的前提往往是復(fù)建安置地塊建成完畢。

項(xiàng)目公司的征信較差的，則需與財(cái)務(wù)等提前到當(dāng)?shù)劂y行了解其按揭業(yè)務(wù)合作條件，若不提前了解，項(xiàng)目后期即便是取得預(yù)售證，也不排除銀行會(huì)因?yàn)楣菊餍刨Y質(zhì)較差而拒絕與項(xiàng)目公司進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)合作，屆時(shí)會(huì)因無(wú)法辦理按揭導(dǎo)致項(xiàng)目銷售回款存在重大困難。如出現(xiàn)上述情形，可能需要資金方或代建方為按揭貸款提供擔(dān)保。

在代建項(xiàng)目中，往往已建成一定的工程量，代建方須進(jìn)后續(xù)施工和設(shè)計(jì)改造，已建工程需關(guān)注三方面問(wèn)題：第一，已建工程的設(shè)計(jì)與工程施工標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，例如已建工程的設(shè)計(jì)、消防等標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行法規(guī)和驗(yàn)收要求，避免后續(xù)出現(xiàn)規(guī)劃驗(yàn)收不通過(guò)的情形。第二，工程質(zhì)量是否合格，是否存在安全隱患問(wèn)題，若不提前解決將會(huì)對(duì)后續(xù)開發(fā)報(bào)建及交付質(zhì)量產(chǎn)生影響。第三，是否存在違建的問(wèn)題，若存在違建則有可能影響項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收乃至確權(quán)，進(jìn)而延誤交付和辦證引發(fā)群訴產(chǎn)生。因此，對(duì)于已建好部分工程的項(xiàng)目，需要工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等各專業(yè)部門人員共同進(jìn)行項(xiàng)目盡調(diào)，提前了解上述問(wèn)題。

品牌使用須明確約定品牌使用的范圍及使用期限，嚴(yán)禁業(yè)主方超出約定的范圍及期限使用品牌，另外代建方往往約定在出現(xiàn)重大品牌危機(jī)時(shí)，有權(quán)自行退出合作，停止項(xiàng)目使用己方品牌。比如，出現(xiàn)集體重大維權(quán)事件，大股東或者實(shí)際控制人被列入失信人名單等。

然而實(shí)際銷售中，品牌使用風(fēng)險(xiǎn)并不能僅靠協(xié)議約定進(jìn)行排除，既然項(xiàng)目打著代建方的品牌進(jìn)行銷售，即便項(xiàng)目公司法理上切割了風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者也會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目使用代建方品牌而找代建方進(jìn)行維權(quán)和群訴（如訴諸媒體）。即使后期依據(jù)協(xié)議追究業(yè)主方的相關(guān)責(zé)任，代建方的品牌已經(jīng)遭受了實(shí)質(zhì)性的損害。因此，前期不僅要做好項(xiàng)目工程開發(fā)方面的盡調(diào)，避免出現(xiàn)因工程開發(fā)問(wèn)題導(dǎo)致逾期交付或逾期辦證，同時(shí)也要練好內(nèi)功，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)群訴，才是對(duì)品牌最好的保護(hù)。

融資代建模式在當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，能將項(xiàng)目、資金方、代建房企等串聯(lián)起來(lái)，既能實(shí)現(xiàn)資本利用最大化，也對(duì)項(xiàng)目盤活、融資、開發(fā)、銷售等產(chǎn)生相得益彰的效果。與此同時(shí)，也需要做好項(xiàng)目盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)控制以避免出現(xiàn)資金和品牌風(fēng)險(xiǎn)，才能在保障項(xiàng)目順利開發(fā)同時(shí)實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面。