PPP資產(chǎn)交易和管理平臺(tái)副主任、天津金融資產(chǎn)交易所總裁

基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展積累的巨大財(cái)富，但從金融角度來看，這些巨量資產(chǎn)也正在形成一個(gè)“堰塞湖”，亟待通過流動(dòng)性的釋放來緩釋風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)積聚成新的投資勢(shì)能。

理論上來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs既能有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率，又能拓展新的投資領(lǐng)域，使得廣大公眾投資者配置基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)成為可能，為居民提升財(cái)產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類資產(chǎn)。

從實(shí)踐來看，交易是最好的后評(píng)價(jià)機(jī)制。發(fā)得出、賣得掉等都是對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量最為有力的認(rèn)可，特別是對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)來講，具有較強(qiáng)的流通能力和變現(xiàn)能力，才有望形成穩(wěn)定的投資群體，才有望形成專業(yè)的投資市場(chǎng)，讓交易發(fā)揮出更大的價(jià)值創(chuàng)造效用。

國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)讓金融市場(chǎng)的振奮之處在于，直接融資以及多元化的資本市場(chǎng)更為可期，“交易創(chuàng)造價(jià)值”將在基建領(lǐng)域獲得破局時(shí)機(jī)。試點(diǎn)之后，就可能逐步形成一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的專屬交易市場(chǎng)，這樣可使基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的變現(xiàn)能力加強(qiáng)，建設(shè)資金可以形成良性循環(huán)，進(jìn)而更有利于在“六?！钡谋尘跋伦尰A(chǔ)設(shè)施建設(shè)更好地發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

律師 上海市建緯律師事務(wù)所

《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的印發(fā)，開啟了中國(guó)公募REITs的元年，其重要性不言而喻，既是對(duì)現(xiàn)有制度的深入創(chuàng)新，也是對(duì)未來實(shí)踐的有力探索。文件的印發(fā)給了各地政府以及PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本方看到了除了通過資產(chǎn)證券化這一債權(quán)融資外的另一條道路——偏重股權(quán)投資的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。不可否認(rèn)的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的展開，確實(shí)將極大地拓寬社會(huì)資本的投資渠道，但對(duì)于其是否真正能夠化解地方債務(wù)、提高各方參與基礎(chǔ)設(shè)施投資的積極性以及投資效率，仍應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度，基礎(chǔ)設(shè)施本身的強(qiáng)公益性導(dǎo)致很多項(xiàng)目的使用者付費(fèi)基數(shù)較小，如何為底層資產(chǎn)本身注入強(qiáng)大的收益能力，也許未來將是困擾公募REITs推行一個(gè)不小難點(diǎn)。但畢竟“千里之行，始于足下”，有理由相信隨著公募REITs制度化文件的出臺(tái)勢(shì)必將會(huì)給中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資注入新的活力，我們也期待隨著試點(diǎn)地區(qū)內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目的開展，感受到基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域的一陣新風(fēng)。

某大型商業(yè)銀行資管部

基礎(chǔ)設(shè)施REITs新規(guī)的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)內(nèi)項(xiàng)目股權(quán)融資資本市場(chǎng)建設(shè)啟動(dòng)，其深遠(yuǎn)影響等同于30年前中國(guó)企業(yè)股權(quán)融資的上交所開市，同時(shí)為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理行業(yè)提供了除信貸非標(biāo)、貨幣、債券、股票之外在另類不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要資產(chǎn)配置標(biāo)的。

本人作為長(zhǎng)期關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資從業(yè)人員，欣喜地看到今年監(jiān)管部門通過公募基金+ABS于基礎(chǔ)設(shè)施，北金所住房租賃股權(quán)交易于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的文件出臺(tái)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)政府投資和地產(chǎn)以增量為主，資金從居民手中以存款或資管的方式，通過金融機(jī)構(gòu)信用、地方政府信用、央企國(guó)企信用、地產(chǎn)公司信用，先于表內(nèi)，后于表外層層傳遞給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，但也帶來了高融資成本、高杠桿、高債務(wù)、高房?jī)r(jià)等問題?，F(xiàn)階段”六穩(wěn)“到“六保”，增量到存量盤活，從高速換擋到高質(zhì)量發(fā)展，“質(zhì)量”體現(xiàn)在居民的投資，穿透到底層資產(chǎn)，應(yīng)該是可持續(xù)盈利、可覆蓋債務(wù)成本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是層層信用收益推高融資成本、債務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)價(jià)格。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)從僅關(guān)注信用評(píng)價(jià)，開始關(guān)注實(shí)體項(xiàng)目資產(chǎn)盈利能力。

此次新規(guī)出臺(tái)鎖定經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意義在于以點(diǎn)突破，引導(dǎo)公募基金資管機(jī)構(gòu)通過與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、律師、咨詢、會(huì)計(jì)師、承銷商等機(jī)構(gòu)的合作，將高質(zhì)量資產(chǎn)的收益借助資本市場(chǎng)力量，提供給居民投資者，實(shí)現(xiàn)資金的高效循環(huán)，意義重大。對(duì)于培養(yǎng)該領(lǐng)域的專業(yè)投資力量，有幾點(diǎn)建議如下：

1、REITs從啟動(dòng)到推廣的路是漫長(zhǎng)地、曲折地、艱難地，政策面應(yīng)看大方向，只要是從信用向資產(chǎn)本身方向的任何積極嘗試都值得鼓勵(lì)，給予正向激勵(lì)，只有穩(wěn)定，耐心，持久的政策，才會(huì)與金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生良好的化學(xué)反應(yīng)。

2、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部要著手建立具備實(shí)體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，或者建立與外部專業(yè)團(tuán)隊(duì)的長(zhǎng)期合作機(jī)制。

3、隨著政府融資、債務(wù)、政務(wù)、項(xiàng)目數(shù)據(jù)逐步公開透明，基于數(shù)字化的科技力量會(huì)在信息披露、資產(chǎn)估值、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督等方面起到加速基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的發(fā)展作用，資管機(jī)構(gòu)要重視在該領(lǐng)域數(shù)字信息化方面的投入。

公募REITs的開啟同時(shí)將帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域私募股權(quán)基金的健康發(fā)展，未來更多的資管機(jī)構(gòu)如理財(cái)子公司、信托、保險(xiǎn)等將參與其中，多層次助力中國(guó)項(xiàng)目股權(quán)融資資本市場(chǎng)的發(fā)展。

財(cái)達(dá)證券總經(jīng)理助理兼固定收益融資總部總經(jīng)理

公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，引爆了金融從業(yè)者的朋友圈，各方專家及業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)均對(duì)未來該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展充滿了期待。兩部委發(fā)布的試點(diǎn)工作通知明確了試點(diǎn)意義，制定了基本原則，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目提出了明確要求。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資存量及相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量來看，未來公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)大有可為。

與此同時(shí)，從實(shí)操作角度看，當(dāng)前的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品也面臨著諸多亟需解決的問題。

1、試點(diǎn)明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易機(jī)構(gòu)為“公募基金+ABS+保薦”模式。公募基金作為REITs核心管理人，即承擔(dān)投行的“賣方”角色，需要對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查及資產(chǎn)管理；同時(shí)又擔(dān)任“買方”，即要求公募REITs的管理人將80%以上基金資產(chǎn)投資于與其存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制的ABS管理人設(shè)立發(fā)行的單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額，同時(shí)這也決定了一個(gè)公募REITs只對(duì)應(yīng)一個(gè)ABS項(xiàng)目。公募基金同時(shí)擔(dān)任“買方”與“賣方”角色，是否能夠“承其重”，有待驗(yàn)證。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，未來《證券法》的修訂，有望把公募基金從“賣方”角色中解脫出來。

2、公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)估值難等問題。從當(dāng)前公募基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量來看，大量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為國(guó)有企業(yè)，而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的操作涉及資產(chǎn)評(píng)估及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。若資產(chǎn)估值過低，則可能涉及國(guó)有資產(chǎn)流失問題，若資產(chǎn)估值過高，則涉及最終產(chǎn)品收益率偏低問題。同時(shí)，在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易流程中，目前仍未出臺(tái)明確的免稅政策，因此所得稅依然是不可避免的產(chǎn)品隱性成本。當(dāng)然，后續(xù)各地稅務(wù)、土地管理、國(guó)資等主管部門的協(xié)商與支持，有望解決以上問題。

最后，從券商開展業(yè)務(wù)的角度來說，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出無疑為券商參與各地平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型及為上市公司收并購(gòu)等服務(wù)提供了強(qiáng)有效的工具。期待中國(guó)公募REITs為中國(guó)金融業(yè)帶來的新機(jī)遇，同時(shí)也期待中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司副總經(jīng)濟(jì)師  投資發(fā)展中心總經(jīng)理  

4月30日，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，證監(jiān)會(huì)同時(shí)對(duì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》征求意見，公募REITs即將橫空出世，將對(duì)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。

對(duì)公眾來說，公募REITs的推出，使老百姓增加了新的投資品種和領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施投資回報(bào)具有收益穩(wěn)定、安全性高的特點(diǎn)，對(duì)穩(wěn)健型投資者提供了更多的選擇。

對(duì)地方政府來說，地方政府擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來可通過REITs實(shí)現(xiàn)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活。通過將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)真實(shí)出售給社會(huì)基金，實(shí)現(xiàn)前期投資資金回流，這在當(dāng)前嚴(yán)控地方政府債務(wù)的背景下意義重大。尤其是，在抗擊疫情后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中，REITs將會(huì)為傳統(tǒng)基建和新基建的有效投資提供助力。

對(duì)社會(huì)資本來說，一是使真實(shí)、出表的資本金融資成為可能。資本金融資是社會(huì)資本方的痛點(diǎn)，前幾年社會(huì)資本通過PPP模式投資了大量的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，一方面手握PPP項(xiàng)目資產(chǎn)難以退出，另一方面真正的資本金融資極其困難，導(dǎo)致社會(huì)資本投資能力下降?；A(chǔ)設(shè)施REITs的推出，有利于社會(huì)資本盤活存量，增強(qiáng)投資的可持續(xù)能力。二是要求社會(huì)資本更加注重基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目的質(zhì)量。項(xiàng)目合法合規(guī)只是底線，要想獲得公眾的青睞，項(xiàng)目的質(zhì)地要更加優(yōu)良。

建銀咨詢公司

本人曾經(jīng)做過商用物業(yè)貸款和準(zhǔn)REITs理財(cái)產(chǎn)品，翻譯了《REITs分析與投資指南》，個(gè)人感覺國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)在資金端和資產(chǎn)端產(chǎn)品單調(diào)、簡(jiǎn)單，缺乏多樣化、市場(chǎng)化和標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品來滿足居民財(cái)富保值增值的需要，基建領(lǐng)域尚未培育起真正的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，國(guó)內(nèi)金融創(chuàng)新迫切需要來自基礎(chǔ)設(shè)施投融資需求的活水，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出適逢其時(shí)。

推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs需要商業(yè)銀行積極參與。首先公募基礎(chǔ)設(shè)施投資基金的募集需要銀行代銷端做好宣傳，在利率下行期基金募集的難度小一些，但對(duì)于REITs這種復(fù)雜的產(chǎn)品，銀行要協(xié)助做好投資者培育，精準(zhǔn)營(yíng)銷那些接受基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)偏好和長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的客戶。其次商業(yè)銀行作為公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益，保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理人日常投資運(yùn)作。再次，權(quán)益型REITs要取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的股權(quán)、收益權(quán)及其他任何權(quán)益不能設(shè)置抵押、質(zhì)押，而一些項(xiàng)目的收費(fèi)權(quán)質(zhì)押在貸款銀行，這也需要原始權(quán)益人與貸款銀行做好溝通，做好相關(guān)償債安排、解除抵質(zhì)押。第四，商業(yè)銀行投行部門要積極研究權(quán)益型REITs，總結(jié)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金類REITs產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，為承銷公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品創(chuàng)造條件。第五，探索象給上市公司貸款一樣對(duì)REITs給予資金支持。

上海交通大學(xué)PPP研究中心咨詢部主任

基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一種創(chuàng)新型投融資模式推廣和應(yīng)用，能有效盤活國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的海量存量資產(chǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，符合我國(guó)在新冠疫情后快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際

其一，它倒逼傳統(tǒng)企業(yè)由重資產(chǎn)投資模式向重運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換；同時(shí)也為居民從現(xiàn)在單一的商品房投資轉(zhuǎn)向范圍更廣的基建領(lǐng)域投資提供了機(jī)會(huì)，拓展了民間資本的投資渠道。

其二，在公共服務(wù)領(lǐng)域，PPP項(xiàng)目的再融資一直是困擾社會(huì)資本方的痛點(diǎn)問題，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的出現(xiàn)也為PPP項(xiàng)目的再融資提供了一個(gè)新的渠道，雖然兩者之間要完全匹配還要一段路要走，但二者的融合發(fā)展，未來可期！

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司政府業(yè)務(wù)首席專家

新中國(guó)成立70年來，我們經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。黨的十八大以來，城市建設(shè)和發(fā)展步入了新的階段，城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高，城市發(fā)展質(zhì)量明顯改善，同時(shí)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，比如政府性債務(wù)高企、城市基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)屬不清、重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管運(yùn)效率低下等。

此時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施公募Reits的推出對(duì)于這些舊的發(fā)展階段形成的歷史問題解決有一定的促進(jìn)作用，通過權(quán)益性架構(gòu)設(shè)計(jì)降低業(yè)主方的資產(chǎn)負(fù)債率，通過優(yōu)選項(xiàng)目和確權(quán)過程明晰基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬，通過對(duì)于管理人施加管理上的信義義務(wù)加快培育我國(guó)專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，并通過資本市場(chǎng)的有效反應(yīng)反作用于基礎(chǔ)設(shè)施的科學(xué)決策過程，因此對(duì)于我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段具有重要意義，當(dāng)然“局中人”要面臨的轉(zhuǎn)變和調(diào)適也會(huì)是深刻而痛苦的。

目前試點(diǎn)項(xiàng)目的挑選遵循了比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，在配套制度文件和架構(gòu)設(shè)計(jì)上還存在著不少需要努力的地方，這正符合了新事物的正常發(fā)展規(guī)律。發(fā)展要以發(fā)育為前提，不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同機(jī)構(gòu)、不同用戶的發(fā)育程度不同，必然會(huì)呈現(xiàn)不同的發(fā)展樣態(tài)，但是向前向上的態(tài)勢(shì)是一致的，我們應(yīng)直面挑戰(zhàn)、躬身入局，去迎接一個(gè)新的時(shí)代。