觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。
一向善于在一二線城市打造高端住宅的仁恒，為何會(huì)將目光放于三線城市鹽城呢？
11月10日，江蘇鹽城東臺(tái)市成交1宗住宅用地，由仁恒聯(lián)手鹽城城投&東臺(tái)城投競(jìng)得地塊，成交價(jià)7.7億元，成交樓面價(jià)8100元/平方米。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這并非仁恒在鹽城第一次拿地，此前曾通過股權(quán)合作和公開市場(chǎng)獲得5幅地塊。
談及仁恒，大部分人都會(huì)想到“豪宅”。事實(shí)也是如此，在2020年，仁恒全口徑銷售均價(jià)高達(dá)36638元/平方米。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，這家在新加坡上市的房企，僅有2.5%的土地儲(chǔ)備位于新加坡，其余均位于中國(guó)。
其中，新一線城市土儲(chǔ)占比達(dá)52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，而三線城市占比最少，僅有6.7%。
一向善于在一二線城市打造高端住宅的仁恒，為何會(huì)將目光放于三線城市鹽城呢？在此前舉行的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層便有所提及。
彼時(shí)董事局主席鐘聲堅(jiān)表示，江蘇的經(jīng)濟(jì)活力很強(qiáng)，例如鹽城，作為地級(jí)市GDP總量堪比廣西首府南寧；其次，江蘇許多城市都呈現(xiàn)出人口流入，例如無錫、南通等；再者，仁恒置地在江蘇擁有被驗(yàn)證過的品牌知名度和認(rèn)可度。例如新盤在鹽城可以做到日光，而在南通每一次都需要搖號(hào)。
自1993年仁恒置地布局長(zhǎng)三角以來，江蘇一直是深耕的重要根據(jù)地。從地域分布來看，在2021上半年仁恒置地物業(yè)銷售中，江蘇省貢獻(xiàn)占比高達(dá)38.2%。
業(yè)績(jī)會(huì)上，鐘聲堅(jiān)進(jìn)一步指出，當(dāng)前下沉江蘇是集團(tuán)的土地戰(zhàn)略之一。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此次仁恒聯(lián)手鹽城城投&東臺(tái)城投競(jìng)得的編號(hào)20211254地塊為住宅用地，出讓面積3.8萬(wàn)平方米，容積率2.5，建筑面積9.6萬(wàn)平方米。
該地塊位于海陵路東側(cè)、華聯(lián)路北側(cè)，屬于東臺(tái)市核心板塊，周邊有東臺(tái)市中醫(yī)院、東臺(tái)市婦幼保健院、東臺(tái)市第四人民醫(yī)院、東臺(tái)市華聯(lián)路小學(xué)、東臺(tái)市實(shí)驗(yàn)小學(xué)等教育醫(yī)療資源，以及蘇中商城、大潤(rùn)發(fā)、東臺(tái)百盛國(guó)際購(gòu)物中心、東臺(tái)圓融奧特萊斯等購(gòu)物休閑配套。
有市場(chǎng)人士表示：“這幾年來，仁恒打造的南通仁恒公園世紀(jì)、鹽城仁恒濱河世紀(jì)等項(xiàng)目都紛紛成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿，所以地方政府對(duì)仁恒也是頗為歡迎，希望在企業(yè)帶動(dòng)下可以提高當(dāng)?shù)亟ㄖ焚|(zhì)。”
他認(rèn)為，此次在東臺(tái)市拿地，是仁恒首次走出市區(qū)向縣級(jí)布局，標(biāo)志其在江蘇進(jìn)一步下沉。
與此同時(shí)，近年來在一二線城市嚴(yán)格的限價(jià)政策之下，主打高端住宅物業(yè)的仁恒也面臨巨大的考驗(yàn)。
根據(jù)2021年中期報(bào)告顯示，近年來仁恒置地毛利率呈現(xiàn)明顯下滑的趨勢(shì)，該數(shù)字由2020年同期的35.9%下跌了9.2個(gè)百分點(diǎn)至26.7%，而2019年同期該數(shù)字為46.5%。
分析人士認(rèn)為，雖然仁恒下沉至地級(jí)市及強(qiáng)縣市，但所拿地塊主要集中在經(jīng)濟(jì)較好的核心區(qū)域，未來能以產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，使公司利率空間得到一定改善。
以鹽城仁恒濱河世紀(jì)為例，該項(xiàng)目銷售均價(jià)為25000元/平方米，相較于區(qū)域內(nèi)的綠城曉風(fēng)印月、綠地香港新天地高出近2000元/平方米，而比碧桂園珺尚府、中梁·首府壹號(hào)高出約8000元/平方米。
該人士還指出，相比于獨(dú)自在公開市場(chǎng)拿地，仁恒大多通過與地方國(guó)企股權(quán)合作的方式進(jìn)入這些城市，這樣使得獲取土地的成本更低，且可以減少資金投入，對(duì)仁恒降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和擴(kuò)大規(guī)模都有幫助。
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原標(biāo)題： 解局 | 仁恒置地三線攻略
