作者：老庵

來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

一季度經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下滑，此情此景，中央今日重申“房住不炒”，如此定力，讓地方如坐針氈。一年半前所寫文章，舊文重發(fā)，個中滋味，冷暖自知。

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2018年8月，國土局土拍大廳。

“10億第一次！”

“10億…第二次！”

“10億……第三次！” 

身材單薄的拍賣員面目有些猙獰，嘹亮的聲音中透露著些許無奈，路勁舉牌后再也沒有其他開發(fā)商報價。

正在進(jìn)行的是一場平淡無奇的土地拍賣，大廳里冷冷清清，早已不是當(dāng)年人聲鼎沸的場面。拍賣的土地在號稱天津第七區(qū)的海教園，參拍房企只有路勁一家。

“成交！”，拍賣落槌，路勁底價拿地，成交樓面價不到一萬，投資經(jīng)理心里的石頭終于落地，今年的獎金算是有了著落。

事實(shí)上，即便是底價拿地，這個地塊的開發(fā)利潤也很微薄。

算上綜合開發(fā)成本、財務(wù)費(fèi)用、期間費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)，可售口徑的單方成本至少兩萬，目前天津市各區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行限價政策，海教園的小高層最高限價兩萬一，洋房最高限價兩萬三，照此計算，整盤利潤率在5%—10%之間。

即便如此，如果不考慮去化因素，此次拿地，已經(jīng)是近兩年來天津土地市場上最成功的投資案例之一，開發(fā)商最近的日子不太好過。

時間來到16年10月，依舊是國土局土拍大廳。

那是十一長假之后的第一周，開發(fā)商的投資經(jīng)理們還沒來得及從假期的慵懶中恢復(fù)過來，就要迎來一場重磅土拍。

拍賣地塊在楊五莊地鐵站南側(cè)，起拍價36億，天津市數(shù)得上名的開發(fā)商基本都來了。

中冶、中海、中糧、中鐵建、華潤、保利、平安、恒大、萬科、金地、天一、金隅、龍湖、禹州、正榮、中駿。

彼時，不管大央企還是中型民企，大家手里都有點(diǎn)騷錢。

據(jù)說當(dāng)時媒體也來了十幾家，大廳里人滿為患，一座難求，投資經(jīng)理們摩拳擦掌，躍躍欲試。

數(shù)輪拼殺之后，萬科干掉了各路英豪，以溢價率107%、75億的代價拿了地，樓面價兩萬二，附近的商品房售價兩萬。

這種大體量的地塊，只能分期滾動開發(fā)，高額土地出讓金卻對資金占用極大，只有足夠高的利潤率才能滿足資本對收益率的要求。

楊五莊南地塊要想達(dá)到正常開發(fā)的股東收益率，必須依托房價暴漲，均價賣到三萬五甚至四萬以上。

當(dāng)時的市場是自打新中國有商品房以來最火爆的時候，堪比股市6000點(diǎn)，一路上揚(yáng)的房價給人們一種會一直漲的幻覺，人人都想買房賺錢，連萬科都信了。

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后來發(fā)生了什么，你我都知道。房住不炒，國家的調(diào)控大棒很快揮向天津，次年三月天津?qū)嵭辛讼拶?，四季度政治嗅覺敏銳的天津政府又實(shí)行了限價，萬科傻了眼。

其實(shí)早就變天了，只是你我后知后覺。

開發(fā)商的暴利時代，可能再也回不去了。微薄的開發(fā)利潤，逼迫開發(fā)商做三個選擇：死扛、下沉三四線與高周轉(zhuǎn)。

不是所有開發(fā)商都有選擇死扛的資本。

選擇死扛，就放棄了規(guī)模，城市化日益飽和的一二線，拿地機(jī)會就那么多，放棄規(guī)模，意味著放棄行業(yè)排名。沒有行業(yè)排名，銀行不會吊你。

選擇死扛，意味著在一二線城市繼續(xù)搏殺，高價拿地高價賣房，趕鴨子上架，甭管市場接不接受，就是干。當(dāng)市場觀望情緒濃厚，干到最后發(fā)現(xiàn)賣不動，那就挺著，因?yàn)槔献硬徊铄X。

個中滋味，誰有錢，誰知道。

下沉三四線，則是個技術(shù)活，需要審時度勢，如履薄冰，如臨深淵。 

一二線城市只有30個，閉著眼挨個進(jìn)，三四線城市有160個，如果算上縣級城市，有1400個，which one？這是個問題。所以一二線城市開發(fā)商扎堆，三四線城市諸侯割據(jù)一方。

早年國開行大肆放水，加之一二線城市行業(yè)調(diào)控，貨幣之水如滾滾洪流洶涌而下，三四線城市一片歌舞升平，好不快活。只是再過三年，國開行收了水，改善需求釋放完畢，投資需求回歸一二線，不知市場又是什么模樣。

按照杜邦原理，如果想博取更高的股東收益率，無外乎從三方面下功夫：利潤率、杠桿水平、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

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下沉三四線，其實(shí)是追求高利潤率，在一個非完全競爭的市場，相對壟斷可以提高利潤水平；而杠桿水平不是誰能可以加，必須規(guī)模足夠大，資質(zhì)足夠好，目前國家主張去杠桿，這個時點(diǎn)增加債務(wù)規(guī)模客觀難度較大。

而高周轉(zhuǎn)，不需要什么資本，也不需要有進(jìn)三四線的膽識，只需要設(shè)計好制度，然后push員工，性價比極高。

所以，幾乎所有房企都在追求高周轉(zhuǎn)。

設(shè)計方案全力沖刺，報批報建逐層壓縮，開工周期越縮越短，開盤時間一再提前，冰冷的數(shù)字背后是所有地產(chǎn)人緊繃的神經(jīng)，無數(shù)熬夜加班，只為了高周轉(zhuǎn)三個字。

天地不仁，以萬物為芻狗。資本無情，只是行業(yè)形勢變幻莫測，畢竟你我只是時代洪流下的小人物，能走多遠(yuǎn)，全看浪有多大。

英國小說家威廉·薩默賽特·毛姆在《月亮和六便士》里描述了一個讓人羨慕的場景：一個原本平凡的倫敦證券經(jīng)紀(jì)人思特里克蘭德，突然著了藝術(shù)的魔，絕棄了旁人看來優(yōu)裕美滿的生活，奔赴南太平洋的塔希提島，用筆譜寫出自己光輝燦爛的生命，把生命的價值全部注入絢爛的畫布。

也許，很多地產(chǎn)人同樣有一些內(nèi)心的詩和遠(yuǎn)方。無奈時代奔流，面對浪潮，向上不易，向下更難。

前途迷茫，不知何去何從？先來兩塊錢兒的高周轉(zhuǎn)吧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 生活不止茍且，還有高周轉(zhuǎn)