作者：老庵

來(lái)源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

一季度經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下滑，此情此景，中央今日重申“房住不炒”，如此定力，讓地方如坐針氈。一年半前所寫(xiě)文章，舊文重發(fā)，個(gè)中滋味，冷暖自知。

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2018年8月，國(guó)土局土拍大廳。

“10億第一次！”

“10億…第二次！”

“10億……第三次！” 

身材單薄的拍賣(mài)員面目有些猙獰，嘹亮的聲音中透露著些許無(wú)奈，路勁舉牌后再也沒(méi)有其他開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)。

正在進(jìn)行的是一場(chǎng)平淡無(wú)奇的土地拍賣(mài)，大廳里冷冷清清，早已不是當(dāng)年人聲鼎沸的場(chǎng)面。拍賣(mài)的土地在號(hào)稱天津第七區(qū)的海教園，參拍房企只有路勁一家。

“成交！”，拍賣(mài)落槌，路勁底價(jià)拿地，成交樓面價(jià)不到一萬(wàn)，投資經(jīng)理心里的石頭終于落地，今年的獎(jiǎng)金算是有了著落。

事實(shí)上，即便是底價(jià)拿地，這個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也很微薄。

算上綜合開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、期間費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)，可售口徑的單方成本至少兩萬(wàn)，目前天津市各區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，海教園的小高層最高限價(jià)兩萬(wàn)一，洋房最高限價(jià)兩萬(wàn)三，照此計(jì)算，整盤(pán)利潤(rùn)率在5%—10%之間。

即便如此，如果不考慮去化因素，此次拿地，已經(jīng)是近兩年來(lái)天津土地市場(chǎng)上最成功的投資案例之一，開(kāi)發(fā)商最近的日子不太好過(guò)。

時(shí)間來(lái)到16年10月，依舊是國(guó)土局土拍大廳。

那是十一長(zhǎng)假之后的第一周，開(kāi)發(fā)商的投資經(jīng)理們還沒(méi)來(lái)得及從假期的慵懶中恢復(fù)過(guò)來(lái)，就要迎來(lái)一場(chǎng)重磅土拍。

拍賣(mài)地塊在楊五莊地鐵站南側(cè)，起拍價(jià)36億，天津市數(shù)得上名的開(kāi)發(fā)商基本都來(lái)了。

中冶、中海、中糧、中鐵建、華潤(rùn)、保利、平安、恒大、萬(wàn)科、金地、天一、金隅、龍湖、禹州、正榮、中駿。

彼時(shí)，不管大央企還是中型民企，大家手里都有點(diǎn)騷錢(qián)。

據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)媒體也來(lái)了十幾家，大廳里人滿為患，一座難求，投資經(jīng)理們摩拳擦掌，躍躍欲試。

數(shù)輪拼殺之后，萬(wàn)科干掉了各路英豪，以溢價(jià)率107%、75億的代價(jià)拿了地，樓面價(jià)兩萬(wàn)二，附近的商品房售價(jià)兩萬(wàn)。

這種大體量的地塊，只能分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，高額土地出讓金卻對(duì)資金占用極大，只有足夠高的利潤(rùn)率才能滿足資本對(duì)收益率的要求。

楊五莊南地塊要想達(dá)到正常開(kāi)發(fā)的股東收益率，必須依托房?jī)r(jià)暴漲，均價(jià)賣(mài)到三萬(wàn)五甚至四萬(wàn)以上。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是自打新中國(guó)有商品房以來(lái)最火爆的時(shí)候，堪比股市6000點(diǎn)，一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)給人們一種會(huì)一直漲的幻覺(jué)，人人都想買(mǎi)房賺錢(qián)，連萬(wàn)科都信了。

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后來(lái)發(fā)生了什么，你我都知道。房住不炒，國(guó)家的調(diào)控大棒很快揮向天津，次年三月天津?qū)嵭辛讼拶?gòu)，四季度政治嗅覺(jué)敏銳的天津政府又實(shí)行了限價(jià)，萬(wàn)科傻了眼。

其實(shí)早就變天了，只是你我后知后覺(jué)。

開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代，可能再也回不去了。微薄的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，逼迫開(kāi)發(fā)商做三個(gè)選擇：死扛、下沉三四線與高周轉(zhuǎn)。

不是所有開(kāi)發(fā)商都有選擇死扛的資本。

選擇死扛，就放棄了規(guī)模，城市化日益飽和的一二線，拿地機(jī)會(huì)就那么多，放棄規(guī)模，意味著放棄行業(yè)排名。沒(méi)有行業(yè)排名，銀行不會(huì)吊你。

選擇死扛，意味著在一二線城市繼續(xù)搏殺，高價(jià)拿地高價(jià)賣(mài)房，趕鴨子上架，甭管市場(chǎng)接不接受，就是干。當(dāng)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，干到最后發(fā)現(xiàn)賣(mài)不動(dòng)，那就挺著，因?yàn)槔献硬徊铄X(qián)。

個(gè)中滋味，誰(shuí)有錢(qián)，誰(shuí)知道。

下沉三四線，則是個(gè)技術(shù)活，需要審時(shí)度勢(shì)，如履薄冰，如臨深淵。 

一二線城市只有30個(gè)，閉著眼挨個(gè)進(jìn)，三四線城市有160個(gè)，如果算上縣級(jí)城市，有1400個(gè)，which one？這是個(gè)問(wèn)題。所以一二線城市開(kāi)發(fā)商扎堆，三四線城市諸侯割據(jù)一方。

早年國(guó)開(kāi)行大肆放水，加之一二線城市行業(yè)調(diào)控，貨幣之水如滾滾洪流洶涌而下，三四線城市一片歌舞升平，好不快活。只是再過(guò)三年，國(guó)開(kāi)行收了水，改善需求釋放完畢，投資需求回歸一二線，不知市場(chǎng)又是什么模樣。

按照杜邦原理，如果想博取更高的股東收益率，無(wú)外乎從三方面下功夫：利潤(rùn)率、杠桿水平、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

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下沉三四線，其實(shí)是追求高利潤(rùn)率，在一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，相對(duì)壟斷可以提高利潤(rùn)水平；而杠桿水平不是誰(shuí)能可以加，必須規(guī)模足夠大，資質(zhì)足夠好，目前國(guó)家主張去杠桿，這個(gè)時(shí)點(diǎn)增加債務(wù)規(guī)?？陀^難度較大。

而高周轉(zhuǎn)，不需要什么資本，也不需要有進(jìn)三四線的膽識(shí)，只需要設(shè)計(jì)好制度，然后push員工，性價(jià)比極高。

所以，幾乎所有房企都在追求高周轉(zhuǎn)。

設(shè)計(jì)方案全力沖刺，報(bào)批報(bào)建逐層壓縮，開(kāi)工周期越縮越短，開(kāi)盤(pán)時(shí)間一再提前，冰冷的數(shù)字背后是所有地產(chǎn)人緊繃的神經(jīng)，無(wú)數(shù)熬夜加班，只為了高周轉(zhuǎn)三個(gè)字。

天地不仁，以萬(wàn)物為芻狗。資本無(wú)情，只是行業(yè)形勢(shì)變幻莫測(cè)，畢竟你我只是時(shí)代洪流下的小人物，能走多遠(yuǎn)，全看浪有多大。

英國(guó)小說(shuō)家威廉·薩默賽特·毛姆在《月亮和六便士》里描述了一個(gè)讓人羨慕的場(chǎng)景：一個(gè)原本平凡的倫敦證券經(jīng)紀(jì)人思特里克蘭德，突然著了藝術(shù)的魔，絕棄了旁人看來(lái)優(yōu)裕美滿的生活，奔赴南太平洋的塔希提島，用筆譜寫(xiě)出自己光輝燦爛的生命，把生命的價(jià)值全部注入絢爛的畫(huà)布。

也許，很多地產(chǎn)人同樣有一些內(nèi)心的詩(shī)和遠(yuǎn)方。無(wú)奈時(shí)代奔流，面對(duì)浪潮，向上不易，向下更難。

前途迷茫，不知何去何從？先來(lái)兩塊錢(qián)兒的高周轉(zhuǎn)吧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 生活不止茍且，還有高周轉(zhuǎn)