作者：債市小白菜

來源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）

碎碎念：這兩天難得又“熱鬧”起來，“地產(chǎn)圈”、“城投圈”都炸開了鍋，一則財政部通知引發(fā)市場熱議，小白菜也學(xué)習(xí)了下多位大佬大咖的意見，多有分歧：有人說這是一次劃時代改革，也有人說只是虛驚一場，過度解讀大可不必……試點將推進(jìn)，子彈仍在飛，未來發(fā)生多少實質(zhì)影響，后續(xù)有待觀察。小白菜姑且寫個備忘錄，以作記錄學(xué)習(xí)！

6月4日，財政部發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》，將由自然資源部門負(fù)責(zé)征收的國有土地使用權(quán)出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

雖然政策提到了四項政府非稅收入，但市場貌似主要關(guān)心土地出讓金這點，畢竟可能關(guān)系地產(chǎn)、城投的未來……

政策背景

簡單扯兩句政策的背景，這個要從18年說起：

2018年3月，中共中央印發(fā)《深化黨和國家機構(gòu)改革方案》，提出由稅務(wù)部門“承擔(dān)所轄區(qū)域內(nèi)各項稅收、非稅收入征管等職責(zé)”。                         

2018年7月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳同年印發(fā)《國稅地稅征管體制改革方案》，提出“按照便民、高效的原則，合理確定非稅收入征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)到稅務(wù)部門的范圍，對依法保留、適宜劃轉(zhuǎn)的非稅收入項目成熟一批劃轉(zhuǎn)一批，逐步推進(jìn)”。

也就是說，隨著非稅收入劃轉(zhuǎn)征收逐步推進(jìn)，本次土地出讓金劃轉(zhuǎn)，就類似于此前的社保轉(zhuǎn)為稅務(wù)部門征收，差不多是一個道理。 

而這個統(tǒng)一到稅務(wù)部門征收，本質(zhì)就是為了提高效率，統(tǒng)一進(jìn)行“出納”，有利于監(jiān)管。  

為什么反響這么大？

《通知》剛出來的時候，小白菜的胖友圈、交（hua）流（shui）群討論的飛起，也許解讀過了度，但是更應(yīng)該引起我們思考的是，為什么市場這么關(guān)注？被延伸了解讀的“點”是不是正是市場一直有一根神經(jīng)繃著的、極其脆弱敏感、擔(dān)心有朝一日政策出手的一顆“暗雷”呢？

（1）城投層面：土地財政遠(yuǎn)去？ 

我國財政收入“四本賬”：一般公共預(yù)算收入、政府性基金收入、社會保險基金收入、國有資本本經(jīng)營收入。其中一般公共預(yù)算（第一本賬）規(guī)模最大，20年占比52%，主要為稅收貢獻(xiàn)，占比84%；政府性基金收入（第二本賬）規(guī)模次之，占比27%，主要來自土地出讓金（占比90%以上）及發(fā)行專項債。 

20年，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入為8.41萬億（地方一般公共預(yù)算收入10.01萬億），同比增長15.9%。今年前4個月，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入2.14萬億，同比增長35%。 

94年分稅制改革至今，土地出讓金這塊大蛋糕居然已經(jīng)如此之大，其所有權(quán)和分配權(quán)基本由地方政府來章掌控，可見土地出讓收入作為地方政府財源的重要性。 

在這個背景下，有一種解讀就是此次改革，這塊蛋糕要被收回，土地財政結(jié)束，劃時代！

但是冷靜下來想想，如此突兀收掉這個小金庫，怕是整個市場都涼涼，驚天地泣鬼神的那種！這不是頂層設(shè)計所想看到的，任何政策改革的背后都離不開一個“穩(wěn)”字……

但是仔細(xì)看下，政策明確提到：除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 

也就是說，只是征收機構(gòu)變了，從自然資源部征收轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收，并未改變土地出讓金的歸屬權(quán)，地方利益并沒有受損到“土地財政沒了”的地步……（至少目前，未來也許吧，至少政府會逐漸引導(dǎo)其擺脫對土地財政的依賴） 

在以前，土地出讓金征收：國土部門與受讓人簽合同，國土部門開繳款通知書（明確面積、土地禿然高收入總額、繳納方式等），受讓人繳納款項入地方國庫。 

而現(xiàn)在，流程如下： 

（2）地產(chǎn)層面：房地產(chǎn)稅來臨？

2021年5月，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。 

時間一前一后，前腳剛出的推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的消息，后腳又來個《通知》，難免讓人想入非非…… 

因此，另一個解讀就是：土地財政的小金庫被沒收，地方財政失衡，那怎么辦呢，就想辦法利用房地產(chǎn)稅來彌補，改革的這一錘子，就是為房地產(chǎn)稅落地開路…… 

同上所述，等小金庫真的被動了，再來YY這個吧……（至少目前來看，與房地產(chǎn)稅沒啥子關(guān)系） 

不過說到這個房地產(chǎn)稅，倒是可以多說兩句，未來房地產(chǎn)稅改革勢在必行！ 

目前我國的房地產(chǎn)稅，呈現(xiàn)“輕持有、重交易”的特征，相關(guān)稅種主要是開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)相對較低。中長期，在地方依賴土地財政難以為繼（不管政策層面、還是房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時代來看，都難以支撐）的大背景下，訴諸于房地產(chǎn)稅或許更為可行，龐大的存量房地產(chǎn)稅收潛在貢獻(xiàn)大，而且與國外相比，我國的房地產(chǎn)稅在全國稅收中占比確實偏低。隨著改革推進(jìn)，……,（還是先立法吧，短期還看不到呢）  

（3）為什么是這些地區(qū)試點？ 

看到市場不少在YY這個，說什么“選擇試點城市，中央的考慮范圍不只是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)熱度和對土地財政的依賴程度，還會考量城市的特殊性，即當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力是否高效，政策落地后能否產(chǎn)生快速的市場反響等” 

有沒有這么復(fù)雜，小白菜不曉得（上頭怎么想，我等白菜如何窺知），但是看著這些揣測還是有道理的！??！  

政策影響幾何？ 

（1）一般公共預(yù)算變“胖”？ 

土地出讓金進(jìn)入一般公共預(yù)算，賬本變了。（有幾位大佬指出并未變化，請忽視本條） 

（2）更好“監(jiān)管”土地出讓金 

中央層面，能夠相對實時掌控地方政府土地出讓金收入和支出情況。用大白話來說，就是錢中央不拿走，但是地方?jīng)]法隨心所欲花錢了，可操作空間變小。 

（3）有助于城鄉(xiāng)一體化建設(shè) 

2020年9月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍有限支持鄉(xiāng)村振興的意見》，要求十四五期間，以?。▍^(qū)、市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。

改革一定程度上會降低地方政府的自由裁量空間，未來迫于“監(jiān)管”可能會逐步落實。 

（4）提高土地出讓金征管效率

稅務(wù)部門畢竟強制性還是更勝一籌的！

（5）地產(chǎn)層面

主要還是更規(guī)范帶來的影響，不規(guī)范多的企業(yè)當(dāng)然會有所影響：比如房企拿地后，繳納土地出讓金，此前可能時間上有彈性空間，后面可能這種空間變小，而這對于房企來說會影響到其資金壓力，總體上就是操作空間被壓縮。

此外，勾地方面可能也會有所影響，難度可能加大。

城市更新（舊改）層面是否利好的前提是小金庫被動了，搞土拍沒動力了，開發(fā)商通過城市更新增加地方社會效益自然會受到熱捧，不過前幾天上海成立最大城市更新基金倒是對城市更新行業(yè)有比較大的實實在在影響。 

整體而言，對地產(chǎn)影響有限，核心還是供需關(guān)系，而這背后又因為中央與地方的矛盾：中央想“三穩(wěn)”，但地方對于土地市場或者說房地產(chǎn)市場，是想著去推動，而不是打壓，畢竟市場好了，土地出讓金上升，財政收入增加，何樂而不為呢？ 

（6）城投層面 

對于城投公司，拿地主要有三種方式：1）土地一級整理；2）土地注入；3）招拍掛。一級整體影響倒還好，土地注入本來也有限制了，招拍掛環(huán)節(jié)，對于比如地方政府先征后返還企業(yè)等行為會有所打擊，城投在一級市場拿地，增加政府性基金收入，但政府返還給城投，資金在政府空轉(zhuǎn)，并未形成有效財力。（這個打擊也是好事） 

本文結(jié)束語 

長期而言，政策對于整體發(fā)展還是有一定的整個面意義的！ 

值得期待！ 

但是，有一點小白菜覺得還是要關(guān)注：后期分配機制！如果分配機制機制發(fā)生變化，即中央和地方對于土地出讓金按照比例來分配，那么…… 

政策全文如下：

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原標(biāo)題： 【筆記】“土地出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收”備忘錄