作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

 有公開報道統(tǒng)計過一組數據，2021年全年百強房企集團層面高管人事變動接近800人，這一數據同比2020年增加兩成。

這意味著，每家房企在2021年平均發(fā)生了8起高管層面的人事變動。

雖然“變”已成常態(tài)，但在人事劇變中仍有一些房企獨善其身，保持了團隊穩(wěn)定。

1月31日午間，大發(fā)地產發(fā)布公告稱，其首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事廖魯江因個人原因離職，大發(fā)地產原首席運營官兼高級副總裁冷俊峰接任。

如果不是這則人事變動，業(yè)內甚至以為這是一家國企。因為翻閱過去幾年的資料發(fā)現，大發(fā)地產高管團隊似乎就沒發(fā)生過變動。

在高管頻繁變動的當下，大發(fā)地產如何保持管理層穩(wěn)定？

炸天團分析，或許有兩大原因：公司核心價值能夠吸引并留住職業(yè)經理人；公司穩(wěn)定向上的業(yè)績給了職業(yè)經理人留任的信心。

人與人之間相處講究志同道合，實際上，人與企業(yè)之間亦是如此。若企業(yè)的核心價值觀念與高管的價值觀念相契合，則二者才能走的長遠。

作為發(fā)跡于溫州的企業(yè)，大發(fā)地產的核心價值中也隱約體現出溫商精神——誠信，合作，共贏，互助，始終關注股東價值、員工價值和客戶價值。

關注股東價值是守好企業(yè)發(fā)展的根本。作為一家上市房企，在大變革的2021年，大發(fā)地產嚴控債務規(guī)模、優(yōu)化債務結構，為后續(xù)經營發(fā)展提供充足的現金流支撐，保障了企業(yè)安全經營，對股東負責。

實現客戶價值顯示出大發(fā)地產回歸企業(yè)經營的初心。例如2021年大發(fā)地產發(fā)布“悅Ai生活”全生命周期服務主張，旨在通過關于產品和服務的動作傳達，打造好產品，樹立好口碑。

而關注員工、成就員工價值則是大發(fā)地產團隊能夠穩(wěn)定且發(fā)展壯大的源泉。

出于對這三大核心價值的認可，大發(fā)地產的管理團隊才能穩(wěn)如松。比如廖魯江在大發(fā)一待就是四年，其間還榮獲“2021中國地產年度CEO30強”，而其接替者冷俊峰也在大發(fā)待了快四年。

公開資料顯示，冷俊峰不僅擁有吉林建筑大學暖通專業(yè)學士學位和法國國立科學技術大學管理學碩士學位，同時還擁有皇家特許建造師職業(yè)資格（CIOB）。

冷俊峰于2018年3月加入大發(fā)地產集團，其在公司管理方面的經驗已超20年。

冷俊峰的職業(yè)履歷也較為亮眼，在加盟大發(fā)地產之前，其曾于2015年2月至2017年1月在世茂集團擔任華北區(qū)副總裁；2013年10月至2015年2月于中海地產沈陽工程公司擔任總經理；2011年1月至2013年10月于中建地產武漢公司擔任總經理。

不難發(fā)現，冷俊峰的職業(yè)生涯中，在大發(fā)地產的任職時間最久。此次從首席運營官升任首席執(zhí)行官，未來大發(fā)地產也會給其更大的發(fā)揮空間。

團隊穩(wěn)定有利于公司凝心聚力，最直接的表現就是業(yè)績。

在2018年行業(yè)發(fā)展如火如荼時，大發(fā)地產也順勢而為，于當年在港股成功上市，此后銷售業(yè)績穩(wěn)步提升：2019年銷售額210.17億元，2020年銷售額303.2億元，2021年375億元。 

尤其是2021年，在行業(yè)增速整體放緩的背景下，大發(fā)地產依然實現了23.9%的同比增長。在中指院發(fā)布的一份數據中，大發(fā)地產是32家標桿房企中少數幾家完成年度目標的企業(yè)，目標完成率達到104%，對比克而瑞統(tǒng)計的百強房企平均不足90%的目標完成率，大發(fā)地產已超行業(yè)均值。

銷售業(yè)績逆勢增長，背后與其前瞻的布局戰(zhàn)略和針對性的營銷策略相關。 

長期以來，大發(fā)地產踐行”1+1+X“戰(zhàn)略，深耕長三角城市群、成渝都市圈，布局國家黃金城市群。由于所布局的均是經濟基礎較強的地區(qū)，所以在市場下行周期，其銷售業(yè)績受影響相對較小。

除了大的戰(zhàn)略方向保持正確，在具體的營銷舉措上，大發(fā)地產也抓住了關鍵節(jié)點，尤其是2021年市場上下半年風向驟變，大發(fā)地產在提前預判市場變化的基礎上將營銷策略針對性進行調整，即上半年加快推貨節(jié)奏，側重推新，搶占市場；下半年側重存貨去化，與競品搶客源，通過掘金計劃、搶收行動加快去滯重庫存、甩尾貨，輕裝上陣。

據了解，大發(fā)地產2020年獲取的剩余項目中，超半數項目均搶在市場較好的上半年首開，為實現全年業(yè)績搶占先機。

不止于此，大發(fā)地產還有一項引傲全行業(yè)的指標：即全年銷售回款率。

2020年下半年以來，在“三道紅線”以及集中供地政策的高壓下，現金為王已成為行業(yè)共識。因此，越是在行業(yè)困難時，房地產企業(yè)越發(fā)加快銷售加速回款，這也導致越來越多房企將考核標準從簽約金額改為回款金額。

克而瑞曾做過一項研究，2017年時僅有9家房企公布全年銷售回款數據，而到2020年公布銷售回款率的房企數量已經達到了37家。2020年，這些公布回款數據的房企回款率中位數為88%，平均值為87%。

而大發(fā)地產銷售回款率達到90%以上，遠超同行。那么，大發(fā)地產為什么能有這么高回款？

一方面，在央行貸款集中度“兩條紅線”及地方政府限簽雙重管控下，大發(fā)地產重點關注首付比、網備效率、結頂效率及放款效率等多個指標。

在此基礎上，針對不同情況，大發(fā)地產制定了多維度分類回款管理原則，即區(qū)分存量與新增；區(qū)分按揭與非按揭；明確付款方式；要求按賬齡管控等。

此外，大發(fā)地產還積極打造“1+5+5+1”工程管控體系。

每個項目組建用戶調研專案組，導入用戶數據庫，進行算法創(chuàng)新研發(fā)，根據“一地一策”設計原則，制定項目全景計劃、項目各階段任務達成節(jié)點時間，合理的工期安排、有序的流水穿插，促進項目高效平穩(wěn)運行。

當前，房地產行業(yè)迎來轉折。在新的周期形勢下，每一家企業(yè)都在努力求存，尋找適合自身的發(fā)展模式。

對于像大發(fā)地產這樣規(guī)模不大的企業(yè)而言，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長、回款率保持高位、工程管控和運營效率不斷提升就是保證其平穩(wěn)跨越周期的最大安全墊。

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原標題： 1/800！房企高管變動中的“少數派”