觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在一次次浪潮下，華遠地產(chǎn)歷經(jīng)潮起潮落，由“吃螃蟹的人”發(fā)展到行業(yè)頭部，后又下滑為小房企。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 華遠地產(chǎn)上一次公告動態(tài)還是在春節(jié)前的1月份，當(dāng)時內(nèi)容包括選舉王樂斌為公司新任董事長、完成發(fā)行15億元公司債。隨后一個多月的時間里，其再次“淡出”公眾視野，回歸沉默。
到了3月9日，華遠地產(chǎn)再次披露了多則公告，主要內(nèi)容涉及控股股東華遠集團為公司提供最多70億元的融資擔(dān)保以及將提供最多50億元的資金周轉(zhuǎn)額度。無疑，在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資、土地等各個方面收緊趨勢下，這筆融資擔(dān)保和資金周轉(zhuǎn)額度能夠給華遠地產(chǎn)緊張的流動性壓力帶來一些寬松的空間。
不過需要依靠控股股東提供資金周轉(zhuǎn)，或許也意味著華遠地產(chǎn)的戰(zhàn)略導(dǎo)向存在偏差，即行業(yè)寬松收緊時期采取逆勢快速發(fā)展的戰(zhàn)略。如今，行業(yè)利好已盡，華遠地產(chǎn)面臨的形勢更加不樂觀。
這是 一家擁有將近40年發(fā)展歷史的開發(fā)商，華遠地產(chǎn)經(jīng)歷了國內(nèi)住房商品化的起點、黃金十年的“高增長、高回報”、白銀十年的“信貸收緊、利潤下滑”，以及現(xiàn)在的“去杠桿、去庫存”階段。
在一次次浪潮下，華遠地產(chǎn)歷經(jīng)潮起潮落，由“吃螃蟹的人”發(fā)展到行業(yè)頭部，后又下滑為小房企。
股東扶持
公告中顯示，為了支持華遠地產(chǎn)的發(fā)展，2021年度，華遠集團將為華遠地產(chǎn)及其子公司提供融資擔(dān)保（包括銀行貸款擔(dān)保和其他對外融資擔(dān)保）總額不超過70億元，擔(dān)保費用為不高于0.8%。
以此來看，擔(dān)保費屬于低位數(shù)水平，僅高于市場最低值0.3個百分點。目前，市場上擔(dān)保費收費標(biāo)準為0.5%-5%。
關(guān)于擔(dān)保費用，一位財務(wù)相關(guān)人士向我們分析道：“雖然兩者是關(guān)聯(lián)實體，但又是獨立進行活動的經(jīng)濟體，只是存在股權(quán)上的關(guān)系，收取擔(dān)保費用是一種正常經(jīng)濟行為。不過，擔(dān)保是一項很賺錢的業(yè)務(wù)，銀行也提供類似服務(wù)。風(fēng)險大自然費用會高，因為擔(dān)保方可能會有連帶責(zé)任?！?/p>
于2021年度同期，華遠集團也將在華遠地產(chǎn)及其下屬公司需要之時，提供相應(yīng)的周轉(zhuǎn)資金，最高額度為50億元。華遠地產(chǎn)在公告中表示，資金使用成本由實際使用資金的公司的控股子公司向華遠集團支付，資金使用成本將不會超過同期市場利率。
觀點地產(chǎn)新媒體翻閱近幾年公告，初步了解到，華遠地產(chǎn)已是第二次需要依靠控股股東提供資金進行周轉(zhuǎn)。早于去年4月25日，華遠集團為華遠地產(chǎn)及其控股子公司提供不超過50億元的資金周轉(zhuǎn)額度，資金使用成本同樣將不超過市場同期利率。
市場初步斷定，華遠地產(chǎn)這次需要母公司提供資金周轉(zhuǎn)，與受疫情的沖擊密切相關(guān)。2020年中期，華遠地產(chǎn)完成銷售簽約額50.77億元，同比下降16.77%；完成銷售簽約面積38.55萬平方米，同比下降20.68%；完成銷售回款50.21億元，同比增加0.22%。
盡管銷售回款錄得小幅度提升，但是華遠地產(chǎn)短期債務(wù)增長速度更快，同時加上同期持有的貨幣資金，仍不能覆蓋短期債務(wù)。上述同期，其一年內(nèi)到期非流動負債為178.88億元，同比增長34.04%，持有貨幣資金為76.89億元。
其中，華遠地產(chǎn)短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款合計117.24億元，含浮動利率借款70.16億元；按此基數(shù)，如銀行貸款基準利率每上升0.25個百分點，將導(dǎo)致其利息支出增加1750萬元。
因此，華遠地產(chǎn)通過控股股東渠道獲取資金周轉(zhuǎn)，需要代價則相對較低，并且可以讓自身在緊張的流動性下保有一定的自由空間，顯然也是一個不錯的選擇。
華遠困局
造成華遠地產(chǎn)如今困擾的源頭或許歸于2018年開啟的規(guī)模擴張策略。彼時，杜鳳超接任華遠地產(chǎn)董事長，隨后提出規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，撕掉“我們不是貪大求洋、貪規(guī)?！钡臉?biāo)簽，開始沖刺規(guī)模。
在這樣的策略下，華遠地產(chǎn)2018年完成銷售簽約額120.45億元，同比增長56.02%；2019年完成銷售簽約額150.77億元，同比增長25.17%。
規(guī)模的增長需要更多土儲支撐。2018年，華遠地產(chǎn)新增土地儲備269萬平方米，同比增長58%，總貨值達到201.1億元；2019年，其新增土地儲備239.59萬平方米，同比下降10.93%，總貨值超過300億元。
加大土地投資使得華遠地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，年報顯示，其2017年現(xiàn)金流為6.84億元，2018年暴跌553.48%至負31.02億元，2019年進一步擴大到負42.55億元。同時，華遠地產(chǎn)亦有采取加大杠桿的策略，2017年籌資活動現(xiàn)金流僅為9.04億元，2018年暴漲553.86%至59.09億元，2019年則為20.17億元。
反應(yīng)在短期負債上，華遠地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負債由2017年的32.05億元增長176.81%至88.71億元，2019年為81.83億元。
到了2020年初，新冠疫情的爆發(fā)，讓采用“高杠桿”模式的華遠地產(chǎn)“猝不及防”，在緊張的流動性面前，其需要寬松的資金進行支撐。同時，其也開始收縮投資規(guī)模，重新求穩(wěn)。
以2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)測算，華遠地產(chǎn)踩中三條紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為81%，凈負債率為233.23%，現(xiàn)金短債比僅0.43。
在新冠疫情、“三道紅線”、銀行限貸等多種因素下，華遠地產(chǎn)在過去的一年時間里，開始主動收縮對外投資，減少提供貨幣資金。觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2020年全年，華遠地產(chǎn)僅新增一個綜合體項目和收購一個項目，即10.03億元摘得長沙市長沙縣三塊地塊、西安浐灞金茂六路項目商服用地。
期間，華遠地產(chǎn)亦有收回對外投資，使得投資活動現(xiàn)金流由2019年的負8.95億元轉(zhuǎn)為7.66億元，2020年三季度繼續(xù)收回投資，增長至7.81億元。同期，經(jīng)營活動現(xiàn)金流亦開始回正，2020年中期為13.8億元，三季度增長至19.47億元。
此番“收縮”動作無疑對華遠地產(chǎn)沖規(guī)模之路造成不少的影響。不過，在市場多變的環(huán)境下，華遠地產(chǎn)的調(diào)整或許不失為一種保全的方式。
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原標(biāo)題： 解局|母公司120億資金支持下的華遠焦慮
