作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 泛?？毓蛇€在繼續(xù)“斷舍離”。

1月5日晚間，泛海控股發(fā)布公告稱，公司控股子公司武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司擬向武漢瑞坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（買(mǎi)方）出售武漢中央商務(wù)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為“鄂（2019）武漢市江漢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008198號(hào)”宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

資料顯示，上述地塊坐落于武漢市江漢區(qū)，為商服、住宅、公共設(shè)施、公共建筑，土地使用權(quán)面積8.37萬(wàn)平方米。

上述地塊的轉(zhuǎn)讓總價(jià)為30.66億元，接盤(pán)方為綠城。經(jīng)初步測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元。

這是繼去年出售北京、上海項(xiàng)目及美國(guó)舊金山資產(chǎn)后，泛?？毓稍俣瘸鍪燮煜碌禺a(chǎn)項(xiàng)目，但在泛?？毓伞皵嗌犭x”的背后卻折射出其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐步縮小與盈利能力下降、負(fù)債壓力等難題。

過(guò)往宣示要投資千億的武漢中央商務(wù)區(qū)，是泛?？毓勺顬楹诵牡牡禺a(chǎn)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，武漢中央商務(wù)項(xiàng)目于2001年立項(xiàng)，隔年，為開(kāi)發(fā)上述項(xiàng)目，泛?？毓傻任寮移髽I(yè)組建武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司，來(lái)主導(dǎo)王家墩商務(wù)區(qū)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目至今仍未全部完工。據(jù)泛海控股2020年中報(bào)顯示，該項(xiàng)目的總建筑面積為414.29萬(wàn)平方米，截至二季度末，項(xiàng)目剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)到287.4萬(wàn)平方米，占比接近七成。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度漫長(zhǎng)、投入巨大，武漢中央商務(wù)區(qū)頻頻傳出轉(zhuǎn)讓的消息。

最近一次源于2019年，彼時(shí)，泛海控股分階段合共以79.5億元的總價(jià)受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，杭州陸金汀將不再持有武漢公司股份，后者將全部歸入泛?？毓慎庀?。

當(dāng)時(shí)，分析人士就曾提到，武漢CBD項(xiàng)目體量大、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，收回項(xiàng)目全部股權(quán)后，泛海控股能夠更便利去進(jìn)行一些融資的動(dòng)作，包括后續(xù)引入戰(zhàn)略投資者共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

如今，武漢中央商務(wù)區(qū)部分項(xiàng)目被正式擺上的貨架。

1月5日，泛?？毓赏嘎?，該公司擬出售武漢中央商務(wù)區(qū)一宗國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)，該地塊的面積8.37萬(wàn)平方米，包括機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)用地、商業(yè)用地及居住用地。

公告透露，上述地塊的使用權(quán)由泛?？毓捎?007年9月取得，截至目前，標(biāo)的地塊尚未報(bào)建，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

此次交易對(duì)手方為綠地旗下的武漢瑞坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，暫定交易價(jià)款總額為30.66億元（含增值稅，稅率5%）。根據(jù)評(píng)估，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果為29.45億元，標(biāo)的地塊的總計(jì)容建筑面積暫計(jì)17.52萬(wàn)平方米，每平米評(píng)估價(jià)格約為1.68萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，在這樁買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中，交易雙方都有各自的算盤(pán)。對(duì)于綠城而言，確實(shí)能以較低的成本拓展了武漢的優(yōu)質(zhì)土地。

從近期房企在武漢的拿地情況來(lái)看，2020年11月中旬，華潤(rùn)置地以總價(jià)65.7億元拿下武漢江岸區(qū)一宗地塊，溢價(jià)率約52%，成交樓面地價(jià)3.06萬(wàn)元/平方米。而華發(fā)則以74.69億元硚口區(qū)一宗地塊，樓面地價(jià)1.12萬(wàn)元/平方米。

對(duì)比來(lái)看，此次綠地拿下的地塊位于武漢的CBD，地理位置相對(duì)而言更優(yōu)越，1.68萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)的確并不算高。

熟悉武漢市場(chǎng)的分析人士提到，2020年，武漢江漢區(qū)的商品數(shù)均價(jià)大概在2萬(wàn)元/平方米左右，中央商務(wù)區(qū)周邊價(jià)格在3-4萬(wàn)元/平方米左右，從房?jī)r(jià)來(lái)倒推，綠城此次拿地算是撿漏了。

對(duì)于泛?？毓啥?，企業(yè)由資金需求，本次交易預(yù)計(jì)產(chǎn)生資產(chǎn)處置收益約12.51億元，能夠在一定程度上減輕泛海的債務(wù)壓力。此外，項(xiàng)目處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，此時(shí)出售無(wú)異于降低了泛?？毓稍谫Y金投入及沉淀方面的壓力。

從某種意義上來(lái)講，武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目事關(guān)泛?？毓赊D(zhuǎn)型，更與其資金、財(cái)務(wù)局面密切相關(guān)。

2014年，泛海控股分別出資32.74億元、10億元收購(gòu)民生證券約73%股權(quán)及民生信托25%股權(quán)，由此提出由單一的地產(chǎn)企業(yè)向涵蓋金融、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的綜合性公司轉(zhuǎn)型。

隨后幾年，通過(guò)一系列的增資、收購(gòu)動(dòng)作，泛海控股已擁有民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)等核心金融平臺(tái)。

轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的同時(shí)，這家企業(yè)亦不斷“去地產(chǎn)化”。

早在2018年，泛海控股擬通過(guò)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國(guó)泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方，同時(shí)將中國(guó)泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。

按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，上述重組完成后，上市公司將不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)受讓控股股東的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)以進(jìn)一步完成轉(zhuǎn)型。但不久之后，重組計(jì)劃因資產(chǎn)規(guī)模大、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜等原因遭到終止。

重組計(jì)劃未果，泛?？毓捎ㄟ^(guò)出售地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年1月，泛?？毓梢?25.53億元的價(jià)格出售旗下北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益予融創(chuàng)中國(guó)；隨后2020年3月，泛海控股再度轉(zhuǎn)讓美國(guó)舊金山First Street和Mission Street的相關(guān)境外資產(chǎn)，交易金額12億美元。

2020年，經(jīng)過(guò)六年時(shí)間的調(diào)整，泛?？毓傻霓D(zhuǎn)型效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，年初，經(jīng)監(jiān)管層批準(zhǔn)，泛?？毓伤幍男袠I(yè)分類正式由“房地產(chǎn)”行業(yè)變成了“金融業(yè)”。

與此同時(shí)，作為泛海控股的“傳統(tǒng)主業(yè)”，該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入逐年下滑，2020 年上半年，泛?？毓傻慕鹑诎鍓K實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 51.60 億元，同比增長(zhǎng) 25.55%，在公司營(yíng)業(yè)收入中的比重接近 95%，同期，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營(yíng)收的比例僅為5.33%。

在分析人士看來(lái)，與前幾次類似，泛?？毓纱舜无D(zhuǎn)讓武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目部分地塊同樣是為了轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，出售項(xiàng)目是企業(yè)回籠資金最便捷的一種方式，這種買(mǎi)與賣(mài)的操作也是企業(yè)優(yōu)化投資組合、換倉(cāng)布局更好的資產(chǎn)與項(xiàng)目方式。

此外，財(cái)報(bào)透露，泛?？毓蛇^(guò)去五年無(wú)新增土地儲(chǔ)備，此次出售武漢項(xiàng)目部分地塊后，公司目前的總土地儲(chǔ)備主要為武漢、北京、沈陽(yáng)，以及境外美國(guó)、索諾馬地區(qū)的存量土儲(chǔ)，合計(jì)的總占地面積488.59萬(wàn)平方米。

“不排除泛海控股后續(xù)會(huì)繼續(xù)出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目”，分析人士預(yù)計(jì)。

小船怕風(fēng)浪，大船轉(zhuǎn)彎難。

武漢中央商務(wù)區(qū)是泛?？毓傻暮诵牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然項(xiàng)目拿地之初地價(jià)及其便宜，但泛?？毓傻摹耙欢?jí)聯(lián)動(dòng)”開(kāi)發(fā)模式、耗資巨大的基建工程、體量超大綜合體項(xiàng)目，均導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀過(guò)多、項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，從而為泛海帶來(lái)的極大的極大的資金壓力。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)展緩慢，新業(yè)務(wù)亦發(fā)展的不溫不火。

據(jù)悉，在泛?？毓纱罅D(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的那些年，正值中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊之時(shí)，受房地產(chǎn)政策影響，泛?？毓傻牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收入大幅下降，而公司持續(xù)加碼的金融業(yè)務(wù)卻沒(méi)能及時(shí)為泛海控股“造血”，泛?？毓晌ㄓ型ㄟ^(guò)發(fā)債、融資來(lái)緩解其財(cái)務(wù)壓力。

資本雪球越滾越大，泛?？毓山K究遇上了杠桿高企的難題，而出售項(xiàng)目成為泛?？毓杉偫У闹匾绞?。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年，資產(chǎn)出售為泛?？毓傻膫鶆?wù)帶來(lái)的直觀的改變，期末，泛?？毓傻挠邢⒇?fù)債合計(jì)為738.83億元，同比減少約33%，資產(chǎn)負(fù)債率亦從2018年底的86.60%降至81.39%。泛?？毓稍谀陥?bào)中也透露，資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債規(guī)模的大幅下降源于年內(nèi)出售北京、上海資產(chǎn)。

期內(nèi)，泛?？毓射浀枚唐诮杩?66.67億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債261.74億元、短期應(yīng)付賬款為53.47億元，短期債項(xiàng)合計(jì)481.88億元，而該公司期末的貨幣資金僅為183.75億元。

也就是說(shuō)，盡管通過(guò)出售資金回籠了一部分資金，但泛海控股期末的在手現(xiàn)金仍不足以覆蓋其短期負(fù)債。

2020年上半年，受新冠疫情影響，泛?？毓傻姆康禺a(chǎn)銷(xiāo)售額大幅下滑，與此同時(shí)，因美國(guó)部門(mén)項(xiàng)目出售計(jì)提減值，該公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入 54.62 億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-4.08 億元，較上年同期大幅下降123.50%。

期內(nèi)，泛?？毓傻亩唐诮杩顬?59億元，?應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款為52.83億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為323.4億元，而公司的貨幣資金僅為204.6億元，按此計(jì)算，截至2020年中期，泛?？毓傻呢泿刨Y金與短期債項(xiàng)，存在330.63億元的缺口。

此次出售武漢中央商務(wù)區(qū)的部分地塊，或許能夠短暫的舒緩泛?？毓傻膫鶆?wù)難題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果泛海控股無(wú)法提振業(yè)績(jī)、改善其債務(wù)結(jié)構(gòu)，或許整個(gè)武漢CBD項(xiàng)目都將易主。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|30.66億轉(zhuǎn)售武漢中央商務(wù)區(qū)地塊與泛?！暗禺a(chǎn)”紓困