作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)

“靜待時(shí)機(jī)”應(yīng)該是九龍倉(cāng)2021財(cái)年全年業(yè)績(jī)記者會(huì)所呈現(xiàn)的主要訊息。

九龍倉(cāng)自2019年起已有兩至三年時(shí)間沒(méi)有在內(nèi)地投地，但九龍倉(cāng)主席兼常務(wù)董事吳天海強(qiáng)調(diào)沒(méi)有退出內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)的意圖，只是在選擇投資項(xiàng)目時(shí)比較挑剔，有好項(xiàng)目時(shí)仍然會(huì)考慮投資。就如老虎捕獵時(shí)的情況一樣，等到有把握的時(shí)候才會(huì)出手，而之前則盡可能地保留體力。

3月9日，九龍倉(cāng)主席兼常務(wù)董事吳天海聯(lián)同董事許仲瑛及投資者關(guān)系經(jīng)理吳庭欣以線上形式舉行2021財(cái)年全年業(yè)績(jī)記者會(huì)。

在主持人介紹出席的管理層后，由吳天海發(fā)表開(kāi)場(chǎng)白，其指，最初準(zhǔn)備做這個(gè)發(fā)布會(huì)的時(shí)候，最關(guān)心的局勢(shì)就是第五波疫情，到今天來(lái)說(shuō)，仍然是一個(gè)很重要的發(fā)展。

與此同時(shí)，最近多了一個(gè)新的發(fā)展，也可能會(huì)曲線地影響到香港和國(guó)內(nèi)的情況，就是俄羅斯與烏克蘭的戰(zhàn)事，當(dāng)然歐洲距離香港很遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在世界的經(jīng)濟(jì)暫時(shí)仍然是相當(dāng)一體化的，所以那里發(fā)生的事情會(huì)如何影響香港，集團(tuán)會(huì)密切注視兩方面，其中最關(guān)心第五波疫情。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，相比九龍倉(cāng)集團(tuán)的關(guān)注點(diǎn)，較多媒體關(guān)心集團(tuán)于內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展。

九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入減少 35%至73.33億港元；營(yíng)業(yè)盈利減少 72%至17.88億港元，錄得 24%的較低利潤(rùn)。應(yīng)占已簽約銷售額達(dá)139億元（人民幣，下同），2020年為174億元；涉及3625個(gè)單位共45.2萬(wàn)平方米，主要是杭州和蘇州項(xiàng)目作出貢獻(xiàn)。及至年尾，未確認(rèn)銷售額為167億元，涉及面積50萬(wàn)平方米。集團(tuán)的土地儲(chǔ)備進(jìn)一步減少至210萬(wàn)平方米。

“很多不同的業(yè)務(wù)有周期，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有周期，周期一直在變動(dòng)。整體來(lái)說(shuō)，我們也覺(jué)得內(nèi)地市場(chǎng)比起前兩年不是很明朗，并且表現(xiàn)明顯疲弱，暫時(shí)看不到會(huì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，所以我們投資新項(xiàng)目的時(shí)候，也會(huì)特別小心選擇，但我們不是退出這個(gè)市場(chǎng)。以目前的情況來(lái)看，我們覺(jué)得今年的市道絕對(duì)不是一個(gè)輕松的情況。除非政策放寬了，或者貸款政策放寬了，可能會(huì)有改變。”

吳天海續(xù)指，今年內(nèi)地物業(yè)銷售目標(biāo)為90億元，比2021財(cái)年的銷售額明顯減少，主要由于2022財(cái)年可以出售的貨源不多，加上限價(jià)的影響，令銷售目標(biāo)比去年為低。

“我們也很多年沒(méi)有試過(guò)賣不足100億元的內(nèi)地樓，過(guò)去好幾年（也有十年八年）我們都賣超過(guò)100億元，因?yàn)槲覀兊囊?guī)模不是很大，所以每一年推售的項(xiàng)目類型，對(duì)于當(dāng)年的收入和盈利比率是影響很大的。”

不過(guò)對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的收購(gòu)機(jī)會(huì)，他則比較樂(lè)觀，認(rèn)為市場(chǎng)機(jī)會(huì)比幾個(gè)月之前或一年前更有吸引力，集團(tuán)亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場(chǎng)環(huán)境，不需要著急，可能后市會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，形容集團(tuán)在留意收購(gòu)項(xiàng)目上可以更挑剔，如果是一些非常吸引的項(xiàng)目就可以投資，如果沒(méi)有特別吸引的也不妨可以等一等，集團(tuán)“絕對(duì)是不著急的”。不過(guò)目前則沒(méi)有可公布的收購(gòu)消息。

即便如此，吳天海于業(yè)績(jī)會(huì)上的表現(xiàn)明顯是對(duì)業(yè)務(wù)上的把控游刃有余，尤其是對(duì)于香港物業(yè)市場(chǎng)方面。

根據(jù)港府?dāng)?shù)據(jù)，香港2022年1月份私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)388.9點(diǎn)，較去年12月的393.4點(diǎn)再跌1.14%，連跌4個(gè)月，自去年9月份的歷史高位累跌2.31%，創(chuàng)下近11個(gè)月新低。他認(rèn)為，今年前兩個(gè)月因?yàn)榈谖宀ㄒ咔椋壳暗臉鞘匈I賣活動(dòng)減低，所以前兩個(gè)月的交投及價(jià)格未必是一個(gè)很好的指標(biāo)。

“市況對(duì)集團(tuán)的直接影響不大，目前除了啟德項(xiàng)目會(huì)于今年推出，油塘灣及九龍灣九龍貨倉(cāng)項(xiàng)目'十劃未有一撇'，目前嘗試和政府達(dá)成安排，如補(bǔ)地價(jià)等，預(yù)計(jì)推出預(yù)售最快亦要2-3年后。所以不會(huì)十分緊張今年的樓市表現(xiàn)，也不像其他的行家那么'肉緊'，集團(tuán)有時(shí)間繼續(xù)觀察市場(chǎng)。”

他又指，現(xiàn)在集團(tuán)主要銷售豪宅項(xiàng)目，而豪宅本身也是不能著急的，成交可遇不可求，整個(gè)豪宅的發(fā)展周期和資金回籠周期都是非常長(zhǎng)，因?yàn)榇蟛糠值暮勒I家都是買現(xiàn)樓為主，所以資金回籠周期較長(zhǎng)。所以即使現(xiàn)在市場(chǎng)暫時(shí)比較弱，集團(tuán)也并不是十分緊張。

另外，去年港股全年跌近3900點(diǎn)，波幅達(dá)8000點(diǎn)。跟隨市況，集團(tuán)去年上市投資的公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生41億港元虧損。吳天海指，從去年開(kāi)始看到整體投資的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)有挺大的隱憂，所以決定以出售流動(dòng)性高的投資套現(xiàn)減債。集團(tuán)的負(fù)債比去年最高峰的時(shí)候減少近300億港元，而去年年尾與年初比較則少了120-130億港元，負(fù)債比率大降至7.9%。今年年初首兩個(gè)月繼續(xù)減債的措施，金額約幾十億港元。

“事后孔明，后來(lái)發(fā)生第五波疫情和歐洲戰(zhàn)事，似乎當(dāng)時(shí)的決定是做得恰當(dāng)?shù)?。到目前的位置，我們覺(jué)得我們的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不高，手上拿著的這些長(zhǎng)期投資是進(jìn)可攻退可守，如果市場(chǎng)繼續(xù)跌，沒(méi)問(wèn)題，我就繼續(xù)持有，如果市場(chǎng)有轉(zhuǎn)機(jī)，我也可以考慮補(bǔ)一部分長(zhǎng)期投資?！?/p>

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊｜九龍倉(cāng)吳天海: 不退出內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng) 等待良好投資時(shí)機(jī)