投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
本篇為系列文開篇——公司分立
1. 分立流程
首先，先簡單的說明一下，分立包含兩種形式，存續(xù)分立和新設分立。（由于地產實操中，基本上都是采用存續(xù)分立，因此下文只講存續(xù)分立）
從2016年下半年以來，稅務機關對企業(yè)通過分立的方式剝離資產實現資產重組的審核態(tài)度一直保持嚴厲的審核姿態(tài)。根據“實質重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，因此企業(yè)分立應向稅務機關進行合理性解釋并獲得稅局的認可。
根據實操經驗，在當前的地產調控政策下，單獨以地產項目作為資產分立出新公司后轉讓股權涉嫌以規(guī)避稅費為目的的資產轉讓。對此，在將目標物業(yè)作資產剝離時，必須并入目標公司的一部分債務（建議比例達到10%左右），以規(guī)避惡意避稅之嫌。
存續(xù)的分立流程
目標公司通過存續(xù)分立的方式將目標物業(yè)剝離，并以該目標物業(yè)新設公司A（原股東全資持有），最后收購方通過收購A公司100%股權的方式實現對目標物業(yè)的持有。
1）企業(yè)存續(xù)分立階段：目標公司將目標物業(yè)及部分與目標物業(yè)相關的債務，剝離出來。新設分立公司A，即同步完成目標公司的工商變更以及公司A的新設；
分立的大體流程：原股東、目標公司與公司A確定分立的方案，并確定資產分割的內容、價值及各方需負擔的費用；各方確認目標公司資產負債表、資產清單以及擬分割出去的資產、負債清單，并起草分立方案（含分立目的、形式、債務分擔辦法等；目標公司委托會計師事務所對分立與被分立企業(yè)的資產、負債情況進行評估、分立適用一般性稅務處理時需明確的賬面價值、計稅基礎、所得與損失等事項；目標公司股東簽署《股東會決議》，存續(xù)與分立企業(yè)簽署《分立協議》；目標公司辦理好分立決議10日內通知債權人，并在30日內登報公告（債權人行權時間：登報后45日）；目標公司將上述相關資料一并整理好后報稅局審核確認，其中需向地稅局申請免征土地增值稅、契稅，向國稅局申請免征增值稅，企業(yè)所得稅（一般性稅務處理）與印花稅按規(guī)定繳納。
2）目標公司與分立企業(yè)共同向交易中心申請辦理土地房產變更登記。
3）股權轉讓及價款交割階段：原股東將持有的公司A的股權全部轉讓給收購方，并簽署《股權轉讓協議》，收購方向原股東支付股權轉讓價款。
4）工商變更階段：新設分立的公司A的股權變更登記至收購方名下。
2. 稅費分析
一、分立環(huán)節(jié)的稅費
1、所得稅：存續(xù)分立模式下，可區(qū)分一般性稅務處理及特殊性稅務處理兩種情形考慮。
根據《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知（財稅[2009]59號）》的規(guī)定：企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務處理，需滿足以下條件。（很嚴苛）
1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；
2）企業(yè)分立后的連續(xù)12個月內A、B公司均不得改變分立資產原來的實質性經營活動；
3）取得股權支付的原主要股東，在分立后連續(xù)12個月內，不得轉讓所取得的股權；
4）被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%（即B公司賬面所有者權益中實收資本金額不得低于所有者權益合計的85%）。
所以如果需要適用特殊性稅務處理規(guī)避企業(yè)所得稅，則應注意將持有的分立后公司A的100%的股權轉讓給收購方時，應在12個月之后進行轉讓，但可以通過先行簽署轉讓協議并鎖定價格，移交管理權，股權全部質押到交易對方名下（股權轉讓款先采用借款形式支付），12個月后再完成過戶。
2.增值稅及附加
《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）規(guī)定：“納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅?！?/p>
3.土地增值稅
《關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知（財稅[2015]5號）》規(guī)定：“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅……五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè)?！?/p>
在實務中，很多開發(fā)商會基于稅費的考慮，在企業(yè)分立的過程中圍繞著目標公司本身的主營來操作（大部分都為實業(yè)公司），由此達到免征土地增值稅的效果。當然，從稅務征管的角度而言，該類操作可能存在一定的瑕疵。（未來再申請房產開發(fā)資質，并更經營范圍）
4.契稅
《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：“截止到2011年12月31日，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。
二、股轉階段的稅費
1.企業(yè)所得稅
一般性稅務處理情況下作平轉；特殊性稅務處理情況下需就溢價繳納企業(yè)所得稅。
2.增值稅及附加——無
3.土地增值稅——無
4.契稅——無
5.印花稅——有
值得注意的是，企業(yè)分立在適用特殊性稅務處理的情況下，分立滿一年后將分立后企業(yè)（公司A）的股權轉讓給收購方時，因新分立企業(yè)（公司A）以原剝離資產的歷史成本作為計稅基礎，因此股權轉讓時依舊會產生較高的溢價，根據實踐的經驗，該種情況下將分立企業(yè)（公司A）的股權轉讓至原股東在稅收優(yōu)惠地設立的載體后再次轉讓股權將能起到明顯的節(jié)稅效果。
3. 分立承責
正好這個問題星球有人問過，這里舉一個小栗子：
例：登山哥公司通過企業(yè)分立方式，將該公司名下的土地剝離到新設B公司，按照法律規(guī)定，在企業(yè)分立時也進行了公告等程序。長跑哥公司將B公司整體收購。請問，長跑哥公司整體收購B公司后，對企業(yè)分立之前原公司債務是否仍然承擔連帶責任？
《民法通則》第四十四條第二款規(guī)定，企業(yè)法人分立、合并，它的權利和義務由變更后的法人享有和承擔?！逗贤ā返诰攀畻l規(guī)定，當事人分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務?！豆痉ā返谝话倨呤鶙l規(guī)定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任。但是，公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協議另有約定的除外。最高法院《關于審理與企業(yè)改制相關民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定：“債權人向分立后的企業(yè)主張債權，企業(yè)分立時對原企業(yè)的債務承擔有約定，并經債權人認可的，按照當事人的約定處理；企業(yè)分立時對原企業(yè)債務承擔沒有約定或者約定不明，或者雖然有約定但債權人不予認可的，分立后的企業(yè)應當承擔連帶責任?！痹撍痉ń忉尩囊?guī)定更加明確。
綜上所述，公司分立后的債權債務并不會隨著主體的消滅而消滅，而是由分立后的公司概括承擔。分立后的兩個或者兩個以上公司對原公司的債權債務承擔連帶責任。
4. 總結
總結，以企業(yè)分立的操作為核心的地產并購手法依托于企業(yè)分立之合理商業(yè)目的的設定，在此基礎上，除企業(yè)所得稅和印花稅外，其他稅費基本都可以通過該種并購方式的靈活運用得以有效規(guī)避；
但該方式的缺陷在于不能有效隔離目標公司的或有風險，因為分立后的公司對分離前目標公司的債務承擔連帶責任。
在新芽看來，不能為了稅務籌劃而籌劃。稅務不是唯一因素，也不是最重要因素。雖然從稅法規(guī)定來看，采用特殊性稅務重組的方式下可以少交稅，但在實操中存在以下幾個常見問題導致分立必須謹慎對待：
1.辦理分立手續(xù)較為啰嗦，需全體債權人同意，如有銀行貸款則可能會需要先歸還；
2.被分立公司的股權一年內不得轉讓，對于買賣雙方存在法律上的不確定性，雖可以將標的公司股權質押給買方，但信用風險仍然較大，如何解決？
3.一般賣方希望盡快拿到資金，如一年內才能轉讓，雖然買方可以先行將資金借予賣方，但這肯定不是最佳方案。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 嗨，就房地產の公司分立！
