作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 2021上半年，是樓市、地市“火熱”的半年，不少人認(rèn)為商品房銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊缴夏甑?7萬(wàn)億。

誰(shuí)也沒(méi)有想到，市場(chǎng)下半年就進(jìn)入速凍模式。

樓市調(diào)控、信貸政策、預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，疊加大中型房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的恐慌情緒，房地產(chǎn)迎來(lái)了有史以來(lái)最為艱難的一年。

作為多年行業(yè)規(guī)?！扒八摹钡谋３终?，在恒大“暴雷”后，融創(chuàng)成功在排名上再進(jìn)一位。2021全年，融創(chuàng)中國(guó)錄得合約銷售額5973.6億元，同比增長(zhǎng)4%；合約銷售面積4141.8萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)約1%。融創(chuàng)也是行業(yè)少有的，銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。

這家快速擴(kuò)張成為“四巨頭”之一的企業(yè)，在“三線四檔”、銀行“兩條紅線”等政策施行中，已主動(dòng)尋求降負(fù)債、降杠桿，并顯現(xiàn)一定效果。

這還不夠，面對(duì)下半年的極端情況，房企需要保證現(xiàn)金流的安全性，伴隨著的是不再予取予求的融資市場(chǎng)，融創(chuàng)也開始加大資產(chǎn)處置及資金籌措動(dòng)作。

2021下半年，融創(chuàng)陸續(xù)通過(guò)大股東借款、貝殼股份出售、項(xiàng)目公司、商管板塊股權(quán)出售以及配股等方式換取流動(dòng)資金。

這些，一定程度上成為了融創(chuàng)過(guò)冬的“棉襖”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)15%；當(dāng)中住宅投資54244億元，增長(zhǎng)17%；商品房銷售面積88635萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，比2019年上半年增長(zhǎng)17%；商品房銷售額92931億元，同比增長(zhǎng)38.9%；比2019年上半年增長(zhǎng)31.4%。

從土地市場(chǎng)進(jìn)行觀察，第一輪集中拍地中，廣州34家房企派出320個(gè)馬甲競(jìng)拍，重慶、無(wú)錫高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，北京1110億收官等均凸顯著土地市場(chǎng)的火熱。當(dāng)中，融創(chuàng)中國(guó)也向市場(chǎng)展現(xiàn)進(jìn)取的一面。

首輪集中拍地，融創(chuàng)接連在杭州、天津、重慶、北京、無(wú)錫等城市納儲(chǔ)：在杭州，約127億斬獲四宗地；大本營(yíng)天津，118.18億元奪得七宗地；在重慶，99億大手筆拿地；在北京，91.23落子金盞鄉(xiāng)及石景山……

從布局來(lái)看，融創(chuàng)拿地區(qū)域大多是具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)的城市，如重慶、杭州、北京等。上半年，融創(chuàng)于杭州合約銷售金額超200億元，在重慶、北京合約銷售金額均超百億元。

這并不是市場(chǎng)第一次見證融創(chuàng)的表現(xiàn)，作為一家規(guī)模擴(kuò)張最快的房地產(chǎn)企業(yè)之一，收并購(gòu)是其實(shí)現(xiàn)銷售跨越的重要手段。

2015年-2020年，融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)銷售682億元、1506.3億元、3620.1億元、4608.3億元、5562.1億元及5752.6億元，2021年，融創(chuàng)錄得合約銷售額5973.6億元，同比微增3.84%。

2021年，融創(chuàng)僅完成“廣西一哥”彰泰這一宗收購(gòu)，獲得了總貨值近700億元強(qiáng)流動(dòng)性資產(chǎn)包，實(shí)現(xiàn)在廣西的規(guī)模躍升。

彰泰主要在廣西從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，于南寧、桂林等城市合共開發(fā)57個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，包含54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，計(jì)容可售建筑面積約為1162萬(wàn)平方米。截至2020年末，計(jì)容未售建筑面積約為825萬(wàn)平方米。

這是一個(gè)體量可觀的資產(chǎn)包。其中，絕大部分項(xiàng)目位于廣西，但亦有7個(gè)項(xiàng)目例外，涵蓋城市包括武漢、南京、無(wú)錫、南昌、玉溪等。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，這將提升融創(chuàng)合約銷售增長(zhǎng)至15%，亦可提升2021-2022年盈利增長(zhǎng)2-3%。

但整體而言，融創(chuàng)2021年拿地方式出現(xiàn)了較大改變，更側(cè)重招拍掛市場(chǎng)。

改變不是沒(méi)有原因，于中期業(yè)績(jī)會(huì)上或許能夠找到線索。孫宏斌當(dāng)時(shí)坦言，負(fù)債總額的限制使并購(gòu)市場(chǎng)消失，原因是三道紅線后政策對(duì)于負(fù)債上限有所要求，但凡是出現(xiàn)問(wèn)題的公司都有大量存量債，并購(gòu)之后同樣承接了這家企業(yè)存量債，會(huì)導(dǎo)致負(fù)債規(guī)?？赡艹^(guò)指標(biāo)。

融創(chuàng)不可能這樣直接承受大規(guī)模并購(gòu)帶來(lái)的債務(wù)壓力。

下半年，中國(guó)房地產(chǎn)步入“凜冽寒冬”。

土地市場(chǎng)上，各城市第二輪集中拍地房企多數(shù)“躺平”，第三輪中參與度較高的也以國(guó)企央企及城投公司為主。

孫宏斌罕見在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年融資市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)壓力較大：“一方面是部分企業(yè)因?yàn)閴毫^大的降價(jià)造成，另一方面是政策堅(jiān)決遏制大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，加上經(jīng)濟(jì)壓力對(duì)購(gòu)買力的影響?！?/p>

充裕的土地儲(chǔ)備是融創(chuàng)過(guò)冬的“糧草”之一。

截至六月末，融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備2.78億平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.64億平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為2萬(wàn)億，當(dāng)中西部核心城市占比27%達(dá)到5457億元，環(huán)渤海占比25%達(dá)到4982億元，長(zhǎng)三角占比25%達(dá)到4968億元。

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下半年，融創(chuàng)總可售資源超6600億元，當(dāng)中29%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%位于中部核心城市地區(qū)及13%位于華南地區(qū)。而且，融創(chuàng)幾乎停止了在公開市場(chǎng)拿地。

從銷售端看，進(jìn)入下半年，多數(shù)房企銷售開始出現(xiàn)下滑，并于八月后進(jìn)入“冰點(diǎn)”，并持續(xù)保持低位。

觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，全年前100房企實(shí)現(xiàn)全口徑總銷售金額12.8萬(wàn)億元，同比減少2.4%，年內(nèi)累計(jì)銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。

具體到融創(chuàng)，于1-12月，分別錄得合約銷售351.7億元、332.5億元、478.6億元、547.3億元、708.1億元、789.4億元、493.5億元、450.6億元、466.5億元、509.8億元、367.4億元及478.2億元。

當(dāng)中前6月均維持銷售正增長(zhǎng)，而7-11月同比降幅分別達(dá)到5.55%、29.85%、32.33%、27.6%、47.02%，12月降幅則收窄至12.75%。

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隨著按揭房貸收緊，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，在這種情況下，融創(chuàng)全年仍然錄得合約銷售5973.6億元，照此計(jì)算，融創(chuàng)2021年度目標(biāo)完成度為93.3%。

銷售回款一直是房企現(xiàn)金流重要來(lái)源，在房貸額度緊缺，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，這一路徑受到阻礙。此時(shí)，資產(chǎn)出售成了一個(gè)快速回流現(xiàn)金的優(yōu)先選項(xiàng)。

為了御寒，融創(chuàng)開始加大力度處置資產(chǎn)及配股融資，以保證流動(dòng)性安全。至目前，融創(chuàng)通過(guò)出售貝殼股權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、商管板塊股權(quán)、配股融資、大股東借款等措施回流資金約300億元。

其中，作為大股東之一，融創(chuàng)將財(cái)務(wù)投資的貝殼股權(quán)擺上貨架。據(jù)近兩次披露的信息，于紐約時(shí)間2021年6月1日至2021年12月7日期間，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)出售約4535.2萬(wàn)股貝殼美國(guó)存托股票，合計(jì)代價(jià)約為10.84億美元。兩次減持過(guò)后，融創(chuàng)持有貝殼股票已所剩無(wú)幾，約873萬(wàn)股占總股本的0.1%。

融創(chuàng)談及出售原因時(shí)稱：“出售事項(xiàng)乃按計(jì)劃收回財(cái)務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！?/p>

從出售貝殼股票開始，融創(chuàng)積極開展資產(chǎn)處置。

11月1日，以16.73億元出售杭州兩項(xiàng)目股權(quán)予濱江；11月8日，將商管公司18億元出售予服務(wù)集團(tuán)，并要求交割日后5個(gè)工作日內(nèi)一次性支付全部收購(gòu)款；12月下旬，再以26.8億元再出售上海虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項(xiàng)目。

另一邊廂，融創(chuàng)也通過(guò)在資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資，為自己儲(chǔ)備流動(dòng)性。11月，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告配售融創(chuàng)中國(guó)股票及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股票，合計(jì)所得款項(xiàng)總額約為9.52億美元。當(dāng)中，融創(chuàng)中國(guó)以15.18港元每股配售3.35億股，募資6.53億美元；融創(chuàng)服務(wù)則以每股14.75港元配售1.58億股，募資2.99億美元。

令市場(chǎng)積極的是，孫宏斌自掏腰包，向融創(chuàng)提供4.5億美元無(wú)息借款，以彰顯對(duì)公司的長(zhǎng)期信心。

標(biāo)普近期指，融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)金余額和現(xiàn)金流主要來(lái)自項(xiàng)目層面的監(jiān)管賬戶以及在途按揭貸款；將需要更多依靠?jī)?nèi)部資源管理債務(wù)到期問(wèn)題，必要時(shí)可出售更多資產(chǎn)。

過(guò)去幾年，融創(chuàng)畫下了漂亮的規(guī)模增速曲線，但在“三道紅線”等政策出臺(tái)后，開始加快了降負(fù)債步伐。

能夠看出，融創(chuàng)2020年凈負(fù)債率出現(xiàn)大幅下降。于2015年-2020年，融創(chuàng)凈負(fù)債率呈現(xiàn)爬坡-高點(diǎn)-下滑趨勢(shì)。最高為2017年的202%，當(dāng)年融創(chuàng)斥資超400億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目，2019年因泛海、成都會(huì)展等收購(gòu)，凈負(fù)債率出現(xiàn)小幅抬頭，隨后便出現(xiàn)較大幅度下降。

至2021年中期，融創(chuàng)凈負(fù)債率約為86.6%，非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76%。

2020年，融創(chuàng)凈負(fù)債率降至約96%，較2019年末172%大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)，非受限現(xiàn)金短債比達(dá)約1.08，較2019年末大幅提升約0.51，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至約78.3%，較2019末下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，從“紅檔”迅速降為“黃檔”企業(yè)。

降負(fù)債無(wú)法一蹴而就，但從數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)負(fù)債情況在2020年得到大幅改善，無(wú)論是有息負(fù)債或是短期債務(wù)均出現(xiàn)大幅下降。

值得注意的是，2020年融創(chuàng)正值大量即期債務(wù)需要兌付，短期有息負(fù)債較2019年末下降441.3億元（當(dāng)中浮息減少80.5億元、定息減少360.8億元），長(zhǎng)期有息負(fù)債僅增加253億元，因此有息債務(wù)整體下降188.3億元。

而在2021年中期，無(wú)論是短期或長(zhǎng)期有息負(fù)債，變動(dòng)數(shù)額均不大。

復(fù)盤融創(chuàng)上半年主要融資動(dòng)作，美元債是主要融資來(lái)源，接連發(fā)行4筆優(yōu)先票據(jù)，總金額16.52億美元，利率5.95-6.5%，年期均在3年以上；發(fā)行公司債券35.8億元，均為4年期，利率最高7%；非公開發(fā)行境內(nèi)公司債6億元，期限4年，利率7%。

下半年，融創(chuàng)于7月發(fā)行2024年到期4億美元6.8%優(yōu)先票據(jù)，及額外發(fā)行2026年到期的1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。

僅從公開數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)并無(wú)太大債務(wù)償還壓力，2022年6月前無(wú)公開債務(wù)壓力，除銀行貸款及票據(jù)，國(guó)內(nèi)最早到期公開債16融創(chuàng)05，到期時(shí)間2022年6月13日，金額14億元；最早到期美元債N20220614，到期時(shí)間2022年6月14日，余額6億美元。

據(jù)悉，融創(chuàng)于12月末已全額償還一筆總計(jì)6.2億美元私募債。融創(chuàng)近日已如期償還兩筆合計(jì)約42.5億元債務(wù)，包括一筆33.15億元境內(nèi)可回售私募債和一筆9.36億元境內(nèi)ABS。

商票方面，融創(chuàng)管理層于交流會(huì)透露，融創(chuàng)商票數(shù)額為300多億，2021年要求不增加，2022年之后考慮每年縮減30%商票數(shù)額。

截至2021年中期，融創(chuàng)集團(tuán)現(xiàn)金余額(包括受限制現(xiàn)金)由2020年末1326.5億元減少至1231.9億元，其中非受限制現(xiàn)金由2020年末的987.1億元增加至1011.0億元，足以覆蓋短期有息負(fù)債。

好消息是，從11月開始陸續(xù)傳來(lái)融資松動(dòng)消息，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易協(xié)會(huì)還明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券，用于收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企的住宅建設(shè)項(xiàng)目。央企之外，龍湖、碧桂園、龍光等民營(yíng)房企也陸續(xù)啟動(dòng)債券發(fā)行工作。

一位作者曾說(shuō)過(guò)，一個(gè)充滿幻覺(jué)的浮華時(shí)代，必須有三個(gè)前提：一片亟待燃燒的大荒原，燒不完的熱錢，以及燃不盡熱情的年輕人。有人燒出了新天地，有人則即將與烈火同焚。

時(shí)來(lái)天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。房地產(chǎn)的浮華時(shí)代，或許將一去不返，迎來(lái)的，是一段時(shí)期的調(diào)整及陣痛。

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原標(biāo)題： 冬天法則 | 融創(chuàng)取暖