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雅居樂的神操作,用杠桿降杠桿!

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2021-08-31 09:39 3789 0 0
8月18日,雅居樂作為最早一批公布2021年上半年報(bào)的房企,試圖向市場(chǎng)傳遞信息:主業(yè)穩(wěn)健推進(jìn),多元化業(yè)務(wù)全面開花結(jié)果。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

8月18日,雅居樂作為最早一批公布2021年上半年報(bào)的房企,試圖向市場(chǎng)傳遞信息:主業(yè)穩(wěn)健推進(jìn),多元化業(yè)務(wù)全面開花結(jié)果。

整個(gè)報(bào)表可圈可點(diǎn),卻又是飽受爭(zhēng)議,從資本市場(chǎng)的反應(yīng)來看,主流機(jī)構(gòu)卻選擇用腳投票。

首先來看下,雅居樂在上半年的核心財(cái)報(bào)數(shù)據(jù):

一、盈利能力:

上半年,雅居樂實(shí)現(xiàn)銷售額753.3億元,同比增長(zhǎng)36.7%,年初雅居樂作為少數(shù)喊出規(guī)模業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企,定在全面銷售目標(biāo)1500億,完成全年銷售目標(biāo)的50.2%。

營(yíng)業(yè)收入385.88億元,同比增長(zhǎng)了15.1%。

毛利潤(rùn)為108.49億元,同比下降5.80%。

凈利潤(rùn)為64.71億元,同比增長(zhǎng)2.1%。

二、償債能力:

另一方面,從三道紅線以及雅居樂的債務(wù)償還能力的角度來看,實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”的全面達(dá)標(biāo)綠檔:

剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%,較2020年底下降3.5個(gè)百分點(diǎn);

凈負(fù)債率較2020年底再度大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%;

現(xiàn)金短債比為1.18倍;

從大的指標(biāo)維度來看,營(yíng)業(yè)收入同比15.1%增長(zhǎng),凈利潤(rùn)達(dá)64.71億,最為亮眼的要數(shù)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠。

然而,通過表面數(shù)據(jù)透視真實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)核,雅居樂真實(shí)的盈利表現(xiàn)與債務(wù)表現(xiàn)并沒有如此樂觀。

首先是明顯的增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn),其次是賣子求生換利潤(rùn)的隱憂,最后就是債務(wù)情況的失真。

01

增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn)

房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道,從各大房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看,增收不增利已經(jīng)成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

17-19年,高價(jià)地紛紛結(jié)轉(zhuǎn),導(dǎo)致營(yíng)收增加,但毛利卻不能同頻同軌式的增加。

從雅居樂的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看:

2021年上半年,營(yíng)業(yè)收入同比增加15.1%,毛利率卻同比下降5.80%,首次跌至30%以內(nèi)(毛利率:28.10%)。

圖片來源:子彈財(cái)經(jīng)

不得不承認(rèn)的是,營(yíng)收增速七倍于凈利潤(rùn)增速,五倍于歸母凈利潤(rùn)增速,意味著雅居樂的經(jīng)營(yíng)效率明顯下降。

從2021年的投資端來看:

上半年合計(jì)新增22個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)多集中在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域,新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬(wàn)平方米,總土地金額為216.35億元。

市場(chǎng)表現(xiàn)得并不冒失且偏保守,未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)還是主要依賴于土儲(chǔ)和鎖定的部分舊改項(xiàng)目。

此外,從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看,大灣區(qū)占比26.2%,長(zhǎng)三角占比13.1%,而這兩大城市群都是政策調(diào)控最為嚴(yán)格的區(qū)域,未來均有很大的不確定性。

客觀說,在雅居樂的規(guī)?;M(jìn)程中,海南是一塊“福地”,但隨著外部形勢(shì)的變化,重倉(cāng)海南也在一定程度上拖累了今天的雅居樂。

雅居樂對(duì)于拿地也開始變得十分謹(jǐn)慎。

02

“賣子求生”換利潤(rùn)的隱憂

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)看,雅居樂在半年度的凈利潤(rùn)為64.71億元,凈利率16.77%,同比增長(zhǎng)2.1%。

從絕對(duì)數(shù)值上來看,在同規(guī)模房企中位居前列。

但從利潤(rùn)結(jié)構(gòu)來看,主營(yíng)業(yè)務(wù)部分利潤(rùn)占比實(shí)則下滑趨勢(shì)明顯。

非主營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)主要來自于以下部分:

財(cái)務(wù)報(bào)表中其他收益凈額項(xiàng)目高達(dá)42.53億元,而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

這是繼去年平安還入股雅居樂位于海南、中山等地的7個(gè)住宅和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目(以此換來了超70億元資金)之后。

再一次“斷臂求生”。

03

放大的多元化

早在2015年,雅居樂就提出了“多元化”戰(zhàn)略布局。

在2017年,雅居樂主席陳卓林更是提出“非地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)要占到整個(gè)雅居樂集團(tuán)業(yè)績(jī)的一半”的目標(biāo)

然而從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看,雅居樂的多元化發(fā)力不足。

以2020年終報(bào)表數(shù)據(jù)為例,總營(yíng)收為802.45億元,其中,地產(chǎn)開發(fā)和銷售收入高達(dá)695.47億元,占比86.67%。

而21年半年報(bào)中,環(huán)保板塊錄得營(yíng)業(yè)額僅為12.19億元,商業(yè)板塊也僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.85億,發(fā)力及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)均表現(xiàn)平平。

而核心原因在于,多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展在培育期會(huì)在某種程度上會(huì)拖累主業(yè)的發(fā)展。

而雅居樂近些年來在主業(yè)上得表現(xiàn)并非十分出色,支撐力度有限。

從報(bào)表數(shù)據(jù)上看,雖三條紅線轉(zhuǎn)綠,但財(cái)務(wù)手段較為明顯,實(shí)則償債上仍然承壓。

首先是“名股實(shí)債”:

圖片來源:一號(hào)地產(chǎn)

2017年到今年上半年,雅居樂的少數(shù)股東權(quán)益一路飆增,分別達(dá)到23.1億、54.1億、73.0億、125.2億、218.83億。

而少數(shù)股東權(quán)益占比,也從10%一路漲到接近30%。但對(duì)應(yīng)的少數(shù)股東凈利潤(rùn)占比,卻止步不前,最高也只有10.4%。

其次是“永續(xù)債”:

雅居樂在融資上擅長(zhǎng)使用永續(xù)債,在房地產(chǎn)領(lǐng)域,雅居樂一直都有“永續(xù)債之王”的稱謂。

2019年,雅居樂的永續(xù)債達(dá)到135.67億元,2021年中期,繼續(xù)維持在130億元的高位。

身背大量永續(xù)債的雅居樂來說,同樣的資產(chǎn)負(fù)債率,雅居樂的真實(shí)債務(wù)壓力,可能要比其他房企高得多。

雖然年報(bào)上的負(fù)債率得到了極大程度的優(yōu)化,但其真實(shí)負(fù)債水平卻被掩蓋了。

原因在于,雅居樂的債務(wù)構(gòu)成中,有大量不計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表的永續(xù)債。

可見端倪的“明股實(shí)債”、持續(xù)高位的永續(xù)債、疊加自20年下半年“斷臂求生”式得換取現(xiàn)金流。

雖然報(bào)表層面,三條紅線轉(zhuǎn)綠,但債務(wù)問題仍然承壓。

此外,盈利問題也呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì),雖年中報(bào)表錄得64.71億,但卻難以為繼。

除此之余,雅居樂近期關(guān)于裁員風(fēng)波也是甚囂塵上。

一石激起千層浪,雅居樂無論是地產(chǎn)主業(yè)或是多元化的實(shí)質(zhì)性突破,全都任重而道遠(yuǎn)!

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    蔣陽(yáng)兵

    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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