投拓江湖 作者：投拓江湖
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表外融資是最近比較火爆的一個金融詞匯，不少頭部房企紛紛試水表外融資，并且將表外融資作為投融資部門的日常考核任務(wù)。
正文開始前，先講一下融資，可能在很多人的眼里融資就向金融機構(gòu)融集資金，到期還本付息的過程，這是大家對融資的刻板印象。這其實也對，但這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資，泛指企業(yè)向外部一切籌集資金的行為。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，提前收取購房款，總包單位的墊資，合作單位的借款都是屬于融資的范疇。
表外融資的定義
表外融資指的是對企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，而又不體現(xiàn)在財務(wù)報表當(dāng)中的融資行為。
表外融資對當(dāng)下高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企來說，好處多多，主要表現(xiàn)在三個方面：
一是使得債務(wù)隱形化，大大優(yōu)化了財務(wù)報表，使得市場投資者對公司的認(rèn)可度大大提升；
二是使得房企在信用評級時占盡優(yōu)勢，會導(dǎo)致投資者對房企的償債能力進(jìn)行高估，增強表內(nèi)融資的能力，降低融資成本。
三是擴大經(jīng)營成果，表外融資不體現(xiàn)在房企的資產(chǎn)負(fù)債表里面，但是經(jīng)營的成果卻體現(xiàn)在了損益表當(dāng)中，體現(xiàn)出房企的資產(chǎn)收益率相當(dāng)不錯。
2017年某宇宙級房企，在7月的年中業(yè)績公報中宣稱，一口氣提前償還了所有的永續(xù)債，將綜合負(fù)債率由113%降低到61%。立即引發(fā)了資本市場的積極響應(yīng)。其中的操作，無非就是把表內(nèi)融資負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)榱吮硗馊谫Y負(fù)債，而且現(xiàn)在該房企一直熱衷推行表外融資。
表外融資的幾種形式：
1、通過非并表企業(yè)進(jìn)行融資
房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，土拍金額越來越大，很多房企都采用合作開發(fā)的模式，注冊的合資項目公司融資成為普遍現(xiàn)象。
具體表現(xiàn)我舉個栗子：
A房企與B房企合資成立了一個項目D公司，用于合作開發(fā)某新項目，由于A房企在股權(quán)比例和控制力上沒有對項目公司D構(gòu)成控制權(quán)，因此對項目公司沒有并表權(quán)。但是A與B公司約定D公司在開發(fā)過程中的融資，按照股權(quán)比例進(jìn)行同比例分配。
由于D公司屬于A房企的非并表企業(yè)，因此其融資性負(fù)債就不體現(xiàn)在A房企的財務(wù)報表中，但是實際上A房企對相應(yīng)的債務(wù)還是負(fù)有償還的義務(wù)。
2、租賃
這是最傳統(tǒng)的表外融資的方式。租賃又分為經(jīng)營性租賃和融資租賃兩種，一般來講只有經(jīng)營性租賃才被視為是合法合規(guī)的表外融資方式。但是只有融資租賃對房企來講才是最切合實際融資需求的。
所以很多有物業(yè)出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現(xiàn)為經(jīng)營性租賃行為，從而表現(xiàn)為表外融資。
具體操作方式表現(xiàn)為，投資者首先對相關(guān)的資管計劃進(jìn)行認(rèn)購，如集合信托計劃、私募基金等。
資管計劃對房企下屬的項目公司進(jìn)行融資，與投資者約定了固定的投資回報或者優(yōu)先分紅權(quán)利。
房企對該項融資計劃進(jìn)行了擔(dān)保（沒有股權(quán)抵押或質(zhì)押的保證擔(dān)保不體現(xiàn)在表內(nèi)），最終由房企或者是項目公司對投資者持有的股權(quán)進(jìn)行回購。
具體的交易架構(gòu)如下：
需要注意的是，隨著6月份銀保監(jiān)會23號文的發(fā)布，明股實債目前在地產(chǎn)融資端可操作的空間基本不大了，未來做真正的股權(quán)投資才能行得通。這個問題我往期文章專門講過了，附鏈接：
4、關(guān)聯(lián)方借款融資：
有的房企采用向關(guān)聯(lián)方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經(jīng)營性負(fù)債代替金融負(fù)債。這個概念聽起來有點云里霧里，我舉兩個栗子大家就知道了。
比如從去年開始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂?shù)哪撤科蟮摹膀}操作”，都是屬于廣義的關(guān)聯(lián)方借款行為。
這部分負(fù)債通常表現(xiàn)為“長期應(yīng)付款”，但房企確實要在這類行為當(dāng)中承擔(dān)一定的融資成本。
5、ABS融資
ABS融資將原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持計劃變?yōu)楝F(xiàn)金。地產(chǎn)類的ABS因為種類的不同，可以實現(xiàn)部分或者全部地出表，有的項目主體因為本身就不在表內(nèi)，不構(gòu)成房企的有息負(fù)債。
主要類別有供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS、物業(yè)費ABS、REITs、CMBS、物業(yè)租金ABS融資等七種。
紅色部分屬于表外融資特征較為明顯的房企，當(dāng)然僅供參考。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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