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首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
2021-07-22 23:20 1826 0 0
結(jié)合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。

作者:炸天團

來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

從前晚到現(xiàn)在,宋都退地的消息在地產(chǎn)圈彌漫。
在杭州首輪土拍中,按照原計劃,宋都本來是想拿三塊地,那是他們最舒適的狀態(tài)。
但因為杭州是熱點城市,爭搶的房企太多,宋都一激動就拿了五塊地。
因為開發(fā)商們的哄搶,杭州也成為22城首輪集中供地的最大贏家,兩天攬金1197億。
瘋狂過后,往往是一地雞毛。
集中拍地過后的2個月零12天,宋都發(fā)布了放棄競得土地使用權(quán)的公告:

挑重點說就是:
宋都寧愿損失5000萬保證金,也要退了那塊地。
關(guān)于宋都退地,官方給的解釋很簡單:審慎考慮市場風險因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹慎作出的決策。
結(jié)合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
后遺癥一 | 沒利潤
宋都退地最深層次的原因,是不賺錢。
這實際上是杭州首次集中供地拿地房企的共同焦慮。
杭州首批集中供地的57宗地塊中,有41宗地塊拍至封頂,進入“火拼”自持比例的階段,其中12宗自持比例超過20%。
此前有媒體計算過,在杭州首輪集中出讓中,由于“雙限”+高自持,擠壓了開發(fā)商的利潤空間,57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。
尤其是建發(fā)競得的主城區(qū)祥符東商住地塊,自持高達38%,扣除商業(yè)建面比率和自持比例,可售住宅建面僅在11%左右,已經(jīng)相當于拿地自己住自己玩了。
住宅產(chǎn)品售價是已知答案,自持部分不能出售,說白了就是長期租賃。如何經(jīng)營,怎么盈利,一直是讓開發(fā)商頭疼的問題。
這時候比拼的就是成本控制了。
濱江是杭州的老牌房企,以產(chǎn)品品質(zhì)見長,在市場上享受高端溢價。
連戚金興都說“爭取做到1%-2%的利潤”,更別提其他本土中小房企了,還有那些對市場不熟悉的外來房企了。
宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區(qū)的地,樓面價20962元/平方米,溢價率29.86%,自持21%。
對比29500元/平方米的商品房限價,利潤空間難言可觀。
如果不退,拿下開發(fā)具體有多少盈利?答案可能只有宋都知道。

但問題是,7月份中旬,杭州出臺了一個新的 “限商墅令”。

該通知主要針對杭州市場上住宅項目中商鋪改建商墅的行為,覆蓋杭州十個區(qū)。
商墅,簡而言之就是商鋪改建成的有40年產(chǎn)權(quán)的別墅。
是在限墅令加碼,以及住宅限價后,開發(fā)商利用商業(yè)產(chǎn)品不限價的優(yōu)勢,把他們打磨成高溢價產(chǎn)品,從而提高整盤的貨值和利潤。
這類商墅產(chǎn)品因為擁有小區(qū)最好的景觀和位置,往往能賣出比商鋪更高的價格。
同時因為不限購,面向的客群更廣,也更有價格提升的空間。
雖然官方?jīng)]有正式出臺文件,但已經(jīng)有開發(fā)商的商墅規(guī)劃更改后重新公示了。
比如在杭州首輪集中土拍中拍下了7塊的融信。
限商墅令出來后,有人發(fā)現(xiàn)融信此前公示的蕭政儲出【2021】34號地塊住宅項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)更改了。

融信南臥項目的商墅更改前

融信南臥項目的商墅更改后
獨立布置的商墅將被底商取代,意味著房企想以獨棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。
在此情況下,宋都一定是算出了項目開發(fā)的損失一定是比5000萬多很多,才會選擇退地這一“破財消災(zāi)”的方式。
后遺癥二 | 回款難
不賺錢是杭州拍地房企普遍面臨的困境,但杭州開發(fā)商還存在著回款難的問題。
去年,為了謹防出現(xiàn)“萬人搖”,政府在批預(yù)售證時做了排期,有意讓一批紅盤同時入市,通過分流來抑制樓市熱度過剩。
到今年,政府嚴卡預(yù)售證的情況仍舊沒有改變。
這個政策,導致很多項目明明已經(jīng)達到預(yù)售條件了,預(yù)售證卻動輒被卡上幾個月,開不了盤,回款就有問題。
比如濱江,去年銷售額是1350億,回款約510億,這個數(shù)字本來可以更高,但因為有的項目取證目取證困難,到今年才開盤,影響了當年的結(jié)算情況。
同時杭州的預(yù)售證制度,在將高周轉(zhuǎn)的房企往死里逼。
本來拿地快速開發(fā),這些房企本來可以在多長時間內(nèi)回款實現(xiàn)資金的再利用,但現(xiàn)在大環(huán)境不好,再加上預(yù)售證被卡,現(xiàn)金流吃緊,他們的處境更加岌岌可危。
另外就是,今年以來全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現(xiàn)象。
杭州也不例外,有的銀行直接不受理房貸業(yè)務(wù),有的雖然受理,但放款期限被大大的延長。
這種對銀行的管控,導致開發(fā)商去化也變得困難了。
而那些賣得動的,明明賣了那么多房子,應(yīng)該有那么多資金,回款卻被延遲了。
并且這種政策是不可控的,開發(fā)商可以發(fā)揮的空間也極其有限。
后遺癥三 | 合作方違約變頻繁
基于上述的市場因素,不少開發(fā)商想利用合作開發(fā)這條路也開始被堵死。
杭州很多企業(yè)雖然在公開市場單獨拿地,但實際上后續(xù)都會引入合作方進行合作開發(fā),典型如濱江,基本合作開發(fā)項目居多。
宋都也是如此。
在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5塊地,除了退掉的這塊地,其余4宗均已正常進入開發(fā)流程,兩個臨安及一個富陽項目均已進行了項目公示。
實際上,退掉的這塊地,據(jù)知情人士透露,在拿地前,宋都股份也談好了合作方,但事后合作方違約,造成宋都的處境變得十分尷尬。
畢竟拿地前資金都已經(jīng)安排好,合作方退出,牽一發(fā)而動全身。
對于宋都而言,自己承擔17億元多的土地額也的確有資金壓力,無奈之下只能損失保證金退地。
而對于宋都此次的合作方,市場猜測頗多。
其中猜測最多的是寶龍,但經(jīng)過與寶龍核實,寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。
據(jù)說雙方拿地前簽訂了備忘錄,但具體合作細則均未談定,等到地塊拿下后,面對如此高的自持比例,寶龍也被“勸退”,雙方終止了后續(xù)合作。
實際上,杭州市場上這種合作方退出的例子在不斷增多。
杭州是互聯(lián)網(wǎng)之都,是網(wǎng)紅新一線,且杭州人民都愛買房,基于對杭州市場的看好,開發(fā)商前赴后繼進入布局。
越是熱點城市,進入門檻越高,不少開發(fā)商企圖通過合作來介入,但經(jīng)過杭州樓市的敲打,他們發(fā)現(xiàn):
杭州樓市有流量沒利潤。
利潤和回款成了所有入杭房企的尷尬。
合作之前,這些房企之間其實也簽訂有“君子協(xié)議”,只不過為了保證整體利潤,保證能安穩(wěn)活下去,他們寧愿折面子要里子,損失違約金退出合作。
合作方退出后的一系列連鎖反應(yīng),便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后損失保證金也要退地。
結(jié)語:
總的來說,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
在這種趨勢下,多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,將是平滑利潤率的一大出口。
同時,在招拍掛市場,房企拿地也會更趨于理性,更注重現(xiàn)金流的管控,也更關(guān)注項目的去化率和資金的利用率。
還想說的是,在高杠桿、高負債實現(xiàn)彎道超車很難重現(xiàn)后,從規(guī)模轉(zhuǎn)向品質(zhì)的房企只剩下了一條路——進一步加強精益管控,向管理要紅利。
還沒上車的,抓緊了!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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