定義

物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收法律服務(wù)指的是經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催交，業(yè)主、使用人無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)而向物業(yè)服務(wù)人提供催收的非訴、訴訟法律服務(wù)。

第一章  總 則 

第一條 為了保障律師依法履職，規(guī)范律師辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 本操作指引供本市律師辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)時(shí)參考。

第三條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，勤勉盡職，恪守律師職業(yè)道德和執(zhí)行紀(jì)律，維護(hù)法律的正確實(shí)施。

第四條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的委托，在委托的權(quán)限內(nèi)依法提供法律服務(wù)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

第五條 律師辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收非訴、訴訟業(yè)務(wù)所知悉的業(yè)主個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密、業(yè)主隱私及個(gè)人信息。

第六條 本指引所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化服務(wù)費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的停車(chē)管理費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)等，以及其他臨時(shí)性收費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)可參照本指引執(zhí)行。

第二章  物業(yè)費(fèi)非訴服務(wù)

第一條 律師在受托范圍內(nèi)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收工作，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收計(jì)劃，處理律師函發(fā)送、參與訴訟或仲裁，并配合做好材料歸檔工作。

第二條 律師在受托范圍內(nèi)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定、修改、推行《物業(yè)管理費(fèi)催收制度》等物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行問(wèn)題的解決方案，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)催收操作制度的起草、執(zhí)行情況。

第三條 律師在開(kāi)展物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收法律服務(wù)的過(guò)程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收各項(xiàng)工作的開(kāi)展情況。

第四條 律師在開(kāi)展物業(yè)服務(wù)催收法律服務(wù)的過(guò)程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，就物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收相關(guān)的日常法律工作或訴訟或仲裁工作與法務(wù)部門(mén)進(jìn)行交流與溝通（包括但不限于：提供催收方案、提示訴訟或仲裁時(shí)效、提供采取何種催收措施的法律建議）。

第五條 律師在開(kāi)展物業(yè)費(fèi)催收法律服務(wù)的過(guò)程中，可以定期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通，協(xié)助其確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收所需的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（包括但不限于：待催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主室號(hào)、姓名、欠費(fèi)項(xiàng)目、欠費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約金）。

第六條 律師在開(kāi)展物業(yè)費(fèi)催收法律服務(wù)的過(guò)程中，可以協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人、各職能部門(mén)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收任務(wù)，提供相應(yīng)的法律法規(guī)、政策咨詢(xún)及相關(guān)法律支持。

第三章  物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟

第七條 律師可以指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主欠費(fèi)統(tǒng)計(jì)表制作物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳臺(tái)賬，做到一戶(hù)一檔案，定期匯總，做好訴訟前的資料整理、匯總工作。

第八條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，可以結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，重點(diǎn)了解物業(yè)服務(wù)合法性、物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率。必要時(shí)，應(yīng)走訪(fǎng)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)了解情況，做好訴訟效果與影響的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，視情況向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交重大決策事前風(fēng)險(xiǎn)提示。

第九條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，可以審查業(yè)主主體資格和物業(yè)服務(wù)企業(yè)催收通知，根據(jù)爭(zhēng)議特點(diǎn)和證據(jù)情況，做好訴訟策劃，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定一名工作人員與律師對(duì)接，協(xié)助律師搜集、完善證據(jù)，核對(duì)業(yè)主信息，做好訴訟輔助工作。

第十條 律師接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托后，起草起訴狀，制作證據(jù)目錄與說(shuō)明，交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)核對(duì)無(wú)誤后蓋章（格式見(jiàn)附件）。

第十一條 如若《物業(yè)服務(wù)合同》約定逾期繳納物業(yè)費(fèi)滯納金過(guò)高的情形，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)予以調(diào)整，實(shí)踐中法院支持的滯納金有限或不支持。

第十二條 批量物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件立案，目前上海各基層法院物業(yè)服務(wù)糾紛案件一般由訴調(diào)對(duì)接中心（訴訟服務(wù)中心）專(zhuān)門(mén)窗口或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)，律師應(yīng)根據(jù)不同法院的要求將案件送到指定的訴調(diào)對(duì)接中心（訴訟服務(wù)中心）立案

第十三條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記資料查閱，分為查閱原始憑證和查閱登記薄。

（一） 查閱登記薄需要以下資料查閱申請(qǐng)表、仲裁申請(qǐng)書(shū)或起訴狀、人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)受理案件的證明；

（二） 查閱原始憑證需要法院調(diào)查令及律師本人律師證。

上海市部分區(qū)的自然資源確權(quán)事務(wù)中心憑人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)訴訟材料接受證明或受理案件的證明即可查閱登記薄，部分區(qū)的自然資源確權(quán)事務(wù)中心則要求憑調(diào)查令查閱登記薄；不同的自然資源確權(quán)事務(wù)中心要求不盡相同，承辦律師查閱登記薄時(shí)應(yīng)時(shí)先詢(xún)問(wèn)自然資源確權(quán)事務(wù)中心查閱需要的材料。

第十四條 律師應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的初始信息準(zhǔn)備起訴材料，待查閱登記薄后，根據(jù)查閱的情況及時(shí)更正不準(zhǔn)確的信息，重新提交起訴材料。

第十五條 物業(yè)服務(wù)糾紛案件法院會(huì)先行組織訴前調(diào)解或指定調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。

第十六條 訴前調(diào)解階段業(yè)主愿意繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，律師應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)釋明不再主張滯納金的部分，主動(dòng)放棄滯納金，如若物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅(jiān)持的，應(yīng)向其說(shuō)明相應(yīng)的結(jié)果。

第十七條 依據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)實(shí)施辦法》的通知第五條：“基層人民法院審理的事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭(zhēng)議不大的簡(jiǎn)單金錢(qián)給付類(lèi)案件，標(biāo)的額為人民幣五萬(wàn)元以下的，適用小額訴訟程序，實(shí)行一審終審?！倍鄶?shù)物業(yè)服務(wù)糾紛案件采用小額訴訟程序，一審終審。

第十八條 立案后，律師應(yīng)適時(shí)了解案件承辦人情況和被訴業(yè)主答辯情況。業(yè)主提交證據(jù)的，律師應(yīng)準(zhǔn)備好證據(jù)質(zhì)證意見(jiàn)。

第十九條 如果業(yè)主提出反訴的，應(yīng)就是否符合反訴條件及時(shí)提交書(shū)面答辯意見(jiàn)，尤其在小額訴訟中，更要注意業(yè)主提出的反訴是否成立。

第二十條 如若有二審，在二審階段，律師應(yīng)注意搜集新證據(jù)，重點(diǎn)圍繞上訴理由組織代理意見(jiàn)，按法院通知參加庭審，履行代理職責(zé)。

第二十一條 律師在開(kāi)庭之前，可檢查以下幾項(xiàng)工作：

（一） 核實(shí)開(kāi)庭時(shí)間、地點(diǎn)、審判人員組成等信息，并再次確認(rèn)是否已告知委托人。

（二） 開(kāi)庭之前，應(yīng)對(duì)委托人說(shuō)明庭審程序、每個(gè)環(huán)節(jié)的目的。委托人出庭的，律師應(yīng)確定委托人與律師如何分工配合，并說(shuō)明法官可能詢(xún)問(wèn)委托人的問(wèn)題。

（三） 再次檢查卷宗材料是否完整、有否遺漏，各種文件是否復(fù)印齊備。

（四） 是否已準(zhǔn)備好證據(jù)目錄清單、證據(jù)原件及復(fù)印件，是否已按清單順序裝訂整理；證據(jù)是否已在舉證期限內(nèi)提交、證人是否已妥善安排。

（五） 詢(xún)問(wèn)委托人是否愿意調(diào)解，如其愿意調(diào)解，應(yīng)商討可以接受的調(diào)解方案和調(diào)解策略。調(diào)解方案應(yīng)經(jīng)委托人確認(rèn)。

第二十二條 律師舉證時(shí)，應(yīng)按法庭程序安排，向法院逐項(xiàng)舉證，并說(shuō)明證據(jù)名稱(chēng)、證據(jù)來(lái)源及證明對(duì)象和內(nèi)容。

第二十三條 律師在開(kāi)庭質(zhì)證時(shí)，應(yīng)當(dāng)圍繞證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性進(jìn)行，針對(duì)證據(jù)證明力有無(wú)以及證明力大小進(jìn)行陳述、說(shuō)明或辯駁。

第二十四條 律師發(fā)表首輪辯論意見(jiàn)之前，應(yīng)盡量整理辯論提綱，辯論提綱通常由案件基本事實(shí)和證據(jù)、法律適用兩部分組成。

第二十五條 律師發(fā)表辯論意見(jiàn)，應(yīng)圍繞本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)明扼要的闡述，辯論意見(jiàn)應(yīng)具備邏輯性和層次性。在委托人出庭的情況下，注意詢(xún)問(wèn)委托人是否發(fā)表補(bǔ)充辯論意見(jiàn)。

第二十六條 律師在法院組織的調(diào)解中，應(yīng)盡量聽(tīng)取對(duì)方的意見(jiàn)，配合法官調(diào)解工作，并注意掌握調(diào)解的策略、技巧。若雙方均有調(diào)解意愿，但在法庭上難以當(dāng)場(chǎng)達(dá)成一致意見(jiàn)的，律師可建議雙方在休庭期間繼續(xù)進(jìn)行庭下調(diào)解。

第二十七條 在訴訟中律師應(yīng)該掌握當(dāng)事人為達(dá)成調(diào)解協(xié)議或解協(xié)議作出妥協(xié)而認(rèn)可的事實(shí)，但不得在其后的訴訟中將該等事實(shí)作為對(duì)其不利的證據(jù)。

第二十八條 庭審結(jié)束后，律師可根據(jù)案情需要及時(shí)向法院提交書(shū)面代理意見(jiàn)，并附卷一份。

第二十九條 法院判決書(shū)若是律師代收的，律師應(yīng)在收到后立即告知委托人，并盡快交付給委托人。律師應(yīng)保留好寄件憑據(jù)或當(dāng)面請(qǐng)委托人簽收，相關(guān)書(shū)面材料均應(yīng)入卷。

第三十條 案件審結(jié)后，與本案有關(guān)的書(shū)面往來(lái)材料，律師應(yīng)按照《律師業(yè)務(wù)檔案立卷歸檔辦法》的要求復(fù)印并整理入檔保留，電子往來(lái)數(shù)據(jù)、錄音錄像資料需備份保存；案件結(jié)束后，統(tǒng)一裝訂歸檔交律師事務(wù)所保管。

第三十一條 律師在執(zhí)行階段應(yīng)以合適的形式對(duì)委托人作必要的風(fēng)險(xiǎn)告知。

建議作如下風(fēng)險(xiǎn)告知：

1、 超過(guò)申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效申請(qǐng)執(zhí)行，被執(zhí)行人對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效提出異議，人民法院審查認(rèn)為異議成立的，將裁定不予執(zhí)行。

2、 被執(zhí)行人的清償能力不足時(shí)，可能導(dǎo)致申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)全部或部分不能實(shí)現(xiàn)。

第三十二條 申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年。申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。

前述期間從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)未規(guī)定履行期間的，從法律文書(shū)生效之日起計(jì)算。

生效法律文書(shū)規(guī)定債務(wù)人負(fù)有不作為義務(wù)的，申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效期間從債務(wù)人違反不作為義務(wù)之日起計(jì)算。

第三十三條 律師代理申請(qǐng)人申請(qǐng)執(zhí)行案件時(shí)，被執(zhí)行人不能清償生效法律文書(shū)確定的債務(wù)時(shí)，若存在其他可被執(zhí)行的主體，應(yīng)依法申請(qǐng)法院追加被執(zhí)行人。

第三十四條 律師根據(jù)代理訴訟過(guò)程中獲取的爭(zhēng)議雙方意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理提出建設(shè)性意見(jiàn)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善營(yíng)商環(huán)境、客戶(hù)關(guān)系和服務(wù)質(zhì)量，健全完善規(guī)章制度。

第四章  物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟常用法律適用

第三十五條 使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第二款 ）

第三十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修；（法條索引：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第十八條）

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（法條索引：《物業(yè)管理?xiàng)l例：第三十四、三十五條）

第三十八條 車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。（法條索引：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十一條第四款）

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。（法條索引：《民法典》九百四十二條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條）

第四十條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（法條索引：《民法典》第二百八十八條 ）

第四十一條 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線(xiàn)等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。（法條索引：《民法典》第二百九十三條、第二百九十六條 ）

第四十二條 律師對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以說(shuō)明應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條）

第四十三條 對(duì)于物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)但因退場(chǎng)等原因?qū)嶋H未提供物業(yè)服務(wù)的，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)將未提供物業(yè)服務(wù)的部分對(duì)應(yīng)的費(fèi)用退還給業(yè)主。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條）

第四十四條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求其承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任。（法條索引：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條）

第四十五條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)原合同主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)，律師應(yīng)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)出具證明證明該期間仍由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。（法條索引：《民法典》第九百四十八條、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十六條）

第五章  非訴催收事宜

第四十六條 律師可以提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)目管理中心根據(jù)統(tǒng)計(jì)的欠費(fèi)情況表，向業(yè)主發(fā)出催收函或律師函，通過(guò)掛號(hào)信或EMS方式向業(yè)主進(jìn)行發(fā)送，同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行電子送達(dá)（如微信、短信等方式）。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳人員或承辦律師在寄送催收函或律師函時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真核實(shí)業(yè)主信息，包括姓名、房號(hào)、有效送達(dá)地址、聯(lián)系方式等，防止寄送錯(cuò)誤。

第四十八條 寄送掛號(hào)信的，如填寫(xiě)《國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)》的，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)清楚業(yè)主的姓名和房號(hào)，如果填寫(xiě)《寄送表格》的，應(yīng)當(dāng)在表格上寫(xiě)清楚業(yè)主姓名、地址及房號(hào)。

第四十九條 寄送郵局EMS的，應(yīng)當(dāng)正確填寫(xiě)業(yè)主姓名、地址及房號(hào)，并在內(nèi)件品名一欄標(biāo)注某某（業(yè)主姓名）物業(yè)服務(wù)費(fèi)催收函或律師函。

第五十條 掛號(hào)信或EMS寄送完成十個(gè)工作日后，應(yīng)查詢(xún)《寄件物流信息》并打印，到附近郵局或交予郵局工作人員進(jìn)行蓋章。

第五十一條 寄送掛號(hào)信和EMS后，按要求保存《催收函》或《律師函》《國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)》《寄送表格》及《寄件物流信息》等文件。

第五十二條 原則上不建議通過(guò)其他快遞方式寄送催收函或律師函，如采用其他快遞方式寄送的，寄送方式、存檔要求等應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)參考寄送掛號(hào)信和郵局EMS。

第五十三條 完成上述寄送流程，取得相關(guān)寄送憑證后，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述信息及時(shí)進(jìn)行匯總，填寫(xiě)統(tǒng)一要求的表格與上述憑證一并保存，存放于每戶(hù)業(yè)主信息檔案袋，或者按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求通過(guò)其它形式存檔。

第五十四條 上述保存材料應(yīng)當(dāng)進(jìn)行掃描，留存電子檔案，并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)或主管部門(mén)備案。

第五十五條 律師應(yīng)根據(jù)發(fā)送催收函或者律師函，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否提起訴訟。

第六章  催收相關(guān)材料的保管

第五十六條 催收相關(guān)材料包括業(yè)主身份證（或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同、房屋交付使用通知書(shū)、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收單、業(yè)主資料卡、委托銀行代收款協(xié)議、（臨時(shí)）業(yè)主規(guī)約、欠費(fèi)清單、車(chē)位租用/服務(wù)協(xié)議書(shū)、催收記錄，催收函、律師函、代交水電等費(fèi)用發(fā)票等材料。

律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定財(cái)務(wù)人員或?qū)Ｈ藢?duì)催收相關(guān)材料按照企業(yè)要求進(jìn)行存檔管理，按月進(jìn)行匯總，并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)部門(mén)或負(fù)責(zé)人。檔案材料應(yīng)當(dāng)妥善保密，方便查詢(xún)。

第五十七條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本操作指引建立電子檔案，以戶(hù)為單位建立催收記錄文件夾，將與該戶(hù)催收相關(guān)的所有資料放入文件夾，或者按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定存入指定辦公系統(tǒng)。

第五十八條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求物業(yè)服務(wù)中心員工盡量通過(guò)與業(yè)主溝通方式解決物業(yè)管理欠費(fèi)問(wèn)題，減少通過(guò)法律手段，特別是訴訟手段向業(yè)主催收物業(yè)管理費(fèi)用及其它應(yīng)交費(fèi)用。

第五十九條 在通過(guò)法律手段催收物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)中心工作人員加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)服務(wù)的體驗(yàn)感，保持項(xiàng)目管理品質(zhì)的不斷提升。

第六十條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部指派專(zhuān)員，定期或不定期的對(duì)各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳情況進(jìn)行檢查。在必要時(shí)，可委托外部律師團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)催收工作進(jìn)行檢查。

檢查的內(nèi)容包括是否按照管理制度流程要求及時(shí)催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)、相關(guān)的催收記錄憑證存檔是否符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度要求。

檢查后應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯報(bào)檢查情況，根據(jù)檢查情況確認(rèn)需要整改的事項(xiàng)。

第六十一條 律師可以建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)將催收材料有關(guān)人員的保管義務(wù)列入企業(yè)相關(guān)人事制度，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況可按照企業(yè)相關(guān)人事制度處理。

第七章  附 則

第六十二條 本指引由上海市律師協(xié)會(huì)財(cái)稅業(yè)務(wù)研究委員會(huì)起草，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。

本指引是根據(jù)現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)，結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐操作并參考主流學(xué)術(shù)意見(jiàn)所編寫(xiě)，若上述前提發(fā)生變化，以新的法律、法規(guī)及新的情況進(jìn)行調(diào)整，承辦律師以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)法務(wù)人員、管理人員應(yīng)關(guān)注新的法律、法規(guī)的變化。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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